深大寺レジデンスってどうですか？【その４】

[匿名さん]

深大寺レジデンスってどうですか？【その４】です。まだ、検討中の方も多いようです
ので立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

過去のスレッド

深大寺レジデンスってどうですか？【その１】
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=tokyo&tn=0166&rn=15
深大寺レジデンスってどうですか？【その２】
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=tokyo&tn=0274&rn=10
深大寺レジデンスってどうですか？【その３】
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=tokyo&tn=0403&rn=10

[2: 匿名さん]

久しぶりに東側と西側の棟を見てみたら、いつのまにか、広さと価格を書いた横断幕が撤去されて入居されていました。

東側と西側は大分、埋まったということでしょうか？

となると残っているのは南向きが多いのでしょうかね？

[3: 匿名さん]

埋まったかどうかは分かりませんが、横断幕は1ヶ月くらい前から撤去されてましたよ。
西向きの住戸は数が少ないとは言え、ほとんど売れてしまったみたいです。
人気があるんですね。意外です。

[4: 匿名さん]

検討中の方なんてほとんどいないと思う。
検討中の方がいたらこのスレッドの「その１」から「その３」まで目を通せば情報に関してはお腹一杯でしょ？

[5: 匿名さん]

西側が人気がある理由はわかります。

（１）コストパーフォーマンスがよい。（お買い得）

（２）眺望が良い。

（３）バス停に近い。

（４）トップスに近い。

（５）小学校、中学校、晃華学園の音がほとんど聞こえない。

こんなところでしょうか？

[6: 匿名さん]

たしかにいろいろ理由はありますね。
フォレストレジデンスの西向きの部屋の話ですよね。
（４）のトップスって何ですか？スーパーのトップじゃないですよね？

[7: 匿名さん]

google mapでみるとトップスになってますね、なぜか。
トップに近いのはむしろ東向きの棟でしょう。

西向きの棟はほぼ完売みたいですね。

[8: 匿名さん]

今は東向きの棟が売れているようです。
夜見ても明かりが灯っている部屋が増えてますね。

こちらは夜になると新宿副都心、
東京タワー周辺の夜景が見えますね。

[9: 匿名さん]

みんな購入は待ちましょうね。
これだけマンション不況なんですから、絶対下がります。

[10: 匿名さん]

本当に下がるんですか？

[11: 匿名さん]

あと半年経てば、間違いなく下がります。

[12: 匿名さん]

半年ですか・・・
半年後には、完売してませんかね。

[13: 匿名さん]

このマンションは坪単価１９０万円台〜
このマンションが建っている辺りの市場評価は坪単価１６０〜１７０万円。
坪当たり２０〜３０万円の上乗せを安いと思えば今買っていいし、
高いと思えば待てばいい。
待てる人はもし待っている間に売り切れてしまっても、残念がることもないでしょう。

[14: 匿名さん]

坪20〜30万円って大きいですよね。

竣工1年経った頃が買いのチャンスでしょうね。
ここまで待ってるんだから、あと半年ぐらい待てるでしょ。

[15: 匿名さん]

そのかわり設備はいいよ。

ディスポーザ、浄水器、ビルドイン食洗器、ペアガラスが標準。
共用廊下側にルーバー面格子。
バルコニー、共用廊下ともに外装がタイル張り。

長谷工にしてはがんばってるw

実際に見て、周辺環境も含めて価格に見合うと思えば買えばいいし
どんな間取りでもいいから安く買いたい人は待ってればいいんじゃない?

[16: 匿名さん]

スーパーのトップは
前はトップスだったんだよ。
名前が変わっただけなんだけどね。

[17: 匿名さん]

２６２です。（１ヶ月半前に書き込みをしましたが、この板はコメントが多いですね。）

住宅ローン金利がついに上がりましたね。

１０月の各銀行は０．０５−０．１％ローン金利を上げてきました。

８月の時点では、某マンション研究所さんを含めて、今後、不景気となるので金利が下がることはあっても上がることはない。よって、購入は控え、値引きするまで待ったほうがよいとの意見が多かったようです。

１ヶ月半、経って結果はどうだったでしょうか？

この物件の値下げは公式にはされていないようですが、物件は着々と販売されているようです。
一方、金利は上がりました。０．１％といえば、４０００万円を３５年間、借りた場合、１００万円違います。３０００万円でも、７５万円です。

結果はありもしない値引きをひたすら待つよりも９月の金利で購入した方は大正解でした。
でも、１０月の金利もまだまだ低い状況です。決して遅すぎることはありません。来年、振り返ってみればあの時点が底だったという可能性は十分あります。

迷っているのだが、いつかは購入したいと思われている方は引き続きチャンスであることは間違いないと思います。１００万円の値引きを待っていて、金利が０．５％上がったら、５００万円の値上げと同じことになります。建設中の物件はこうはいきません。引渡し時の金利が適用されますから、実際にはどの金利になるか、ローンの場合は販売価格がいくらになるのか、誰にもわからない大きなリスクがあります。

なぜ、景気が悪いのに金利が上がるのか？　長期プライムレートが上がっているからです。
一週間に０．３％も急上昇しました。これは、株式が下がった場合、通常は国債などの債権が変われ、金利は下がる傾向にありますが、あまりにも株式が急に下がったため、投資家が債権を購入するよりも債権を売却し、現金を確保する必要がでてきたので、債権も売れらて、金利が上がったのです。不景気の金利アップで、経済の教科書通りに市場は動いていません。この動きは教科書に新たにのるような動きです。

サブプライムローンの処理はまだ２−３割と言われています。今後どのような状況になるか誰にも予想がつきません。よって、引き続き金利が上がっていく可能性は十分ありえます。

正直いうと前回、ここに書き込みしたときは、金利は上がる可能性はあるが、下がる可能性も結構あると思っていました。私も金利が上がるとは読みきれませんでしたが、実際には上がりました。

１１月の金利は跳ね上げる可能性があると見ています。

下記、前回の書き込みです。参考にしてください。

[18: 匿名さん]

>金利の読みは難しいですね。上がるとか、上がらないという議論はあまり意味がありません。
>金利も相場ですので、これがわかれば儲けることができます。

>確かに、２５９さんの仰ることはよくわかりますが、

>現在の住宅金利（変動）２．８７５％というレベル（銀行によって異なります）はきわめて低いレ>ベルです。

>目先は、

>>住宅ローンの金利は、当面は、劇的に上がることなさそう。

>というのは、金融業者の間でのコンセンサスであり、一致しています。

>日銀は、できるだけ早く公定歩合を上げて、０．７５％から３％程度にしたい。
>（住宅変動金利は、公定歩合プラス２％程度と考えればよいです。）
>その理由は金利が低いままだと景気が今よりも悪くなったときに、景気刺激策（つまり、金利を下>げる）が取れないからです。

>一方、政府や与党などは、すでに景気が悪いのだから、金利を上げるのは何事かという議論があ
>り、金利を下げる圧力が非常に強い。

>この二つの力がバランスしているのが、現在の状況です。

>現在、景気拡大局面は終わったといわれており、今後、金利は下がるとみなさん期待しますが、日>銀にしてみれば、すでに金利はきわめて低い水準にあるので、これ以上、下げることはできないと>いう論理になる。理由は上記と景気が急に悪化した場合、（たとえば、原油が輸入できなくなるな>ど、）下げる余地がなくなることを恐れるのです。

>重要なことは、「当面」とはいつまでかですが、１−２週間は今の状況が続くでしょうが、その>後、何が起こるかは誰にもわかりません。

>また、小幅な上下を繰り返すといわれていますが、上方向は、上振れリスクがあります。１ヵ月で>１％ポーンと上がった例は過去に何度もあります。下方向は、これ以上はほとんど動かないでしょ>う。下がっても、０．１−２％の幅です。調べていただけるとわかりますが、変動金利の
>２．９％前後というレベルは歴史的に最低レベルです。過去に２．４％前後まで下がったことがあ>りますが、日経平均が７０００円となり、銀行がつぶれ、多くの上場企業が減益や赤字となった状>況です。

>現在は増収増益の企業もあり、景気はまだら模様です。

>住宅購入者にとって、一番恐れることは金利の急上昇です。上がるときは金利はいきなり、急に上>がりますので。過去に公定歩合は５ヶ月間で３％上昇したことがあります。（１９７３年）
>もちろん、高度成長期のような景気の過熱が再び来ることは考えにくく、半年で３％も上げること>はありませんが、日銀の目標公定歩合を３％と仮定すると、今後、１−２年間で２％程度上昇する>ことは十分にありえることです。繰り返しますが、これが言い当てることができる人は、相場で勝>つことができますので、誰にもわからない世界です。
>そんなことはあえりないとか、その通りとか、みなさん、いろいろな意見があるわけです。

>住宅金利の決定は受渡日となりますので、新築の着工中のマンションの場合、たとえば、１年後の>受渡日の金利は誰もわかりません。上記のような金利上昇リスクは常にあります。住宅購入者は金>利について、よく知らないうちにこのようなリスクをとっている人が多いようです。

>一方、この物件のような完成済の場合は、おそらく、来月の受け渡しも可能でしょうから、現在
>の低金利メリットを十分に享受することができるのです。

[19: 匿名さん]

１６７さん

＞このマンションは坪単価１９０万円台〜

実際には坪単価　１８０万円〜　ですね。


＞このマンションが建っている辺りの市場評価は坪単価１６０〜１７０万円。

これって、どのマンションのことですか？　教えて下さい。


今後この付近で立つマンションは、坪単価１８０万円では無理でしょうね。

土地の値段は３割程度上がっていますし、建材は５０％程度、値上がりしています。

土地は弱含みになっていますが、下がるのはこれから先の話でしょう。

[20: 匿名さん]

９４８さん

なぜ、必ずこの物件を腐すやたら、ネガティブ情報に詳しい人々が「検討者」にいるのか？　
いつまでも周辺住民と名乗る業界にやたら詳しい書き込みが継続するのか？

なぜでしょうね？　疑問です。でも、下記のことは、参考になるかもしれませんね。

榊マンション研究所さんなど、このマンションを、「買い推奨」なんとか京王線沿線、ただし、今後、値引きするので、値引きまでまつべし！

とコンサルティングしている不動産業者さんがいらっしゃいます。

プロですから、市況と販売動向とデベロッパーの意向を読んで、消費者にアドバイスされているのです。無料のこともあれば、有料のケースもあります。

彼らの読みとしては、この物件の販売が、残り１００戸ぐらいになったときに販売がピタッととまり、デベが５％程度値引きしてくる、その瞬間が買い時とおっしゃっています。

よって、現在のように着々と販売が進み、このまま年内、あるいは、年度内にこのままの価格で完売してしまうとまずい状況になります。

あとはデベロッパーさんとの我慢比べでしょうね。売れない物件は客足が止まりますので、そこが値引きするタイミングとなります。

現在は市況は最悪です。消費者は様子見です。その中でこの物件は動いている。理由は土地と建材の手配が高騰前だったので、結果として割安感が出ているためだと思います。