深大寺レジデンスってどうですか？【その４】

[匿名さん]

深大寺レジデンスってどうですか？【その４】です。まだ、検討中の方も多いようです
ので立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

過去のスレッド

深大寺レジデンスってどうですか？【その１】
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=tokyo&tn=0166&rn=15
深大寺レジデンスってどうですか？【その２】
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=tokyo&tn=0274&rn=10
深大寺レジデンスってどうですか？【その３】
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=tokyo&tn=0403&rn=10

[2: 匿名さん]

久しぶりに東側と西側の棟を見てみたら、いつのまにか、広さと価格を書いた横断幕が撤去されて入居されていました。

東側と西側は大分、埋まったということでしょうか？

となると残っているのは南向きが多いのでしょうかね？

[3: 匿名さん]

埋まったかどうかは分かりませんが、横断幕は1ヶ月くらい前から撤去されてましたよ。
西向きの住戸は数が少ないとは言え、ほとんど売れてしまったみたいです。
人気があるんですね。意外です。

[4: 匿名さん]

検討中の方なんてほとんどいないと思う。
検討中の方がいたらこのスレッドの「その１」から「その３」まで目を通せば情報に関してはお腹一杯でしょ？

[5: 匿名さん]

西側が人気がある理由はわかります。

（１）コストパーフォーマンスがよい。（お買い得）

（２）眺望が良い。

（３）バス停に近い。

（４）トップスに近い。

（５）小学校、中学校、晃華学園の音がほとんど聞こえない。

こんなところでしょうか？

[6: 匿名さん]

たしかにいろいろ理由はありますね。
フォレストレジデンスの西向きの部屋の話ですよね。
（４）のトップスって何ですか？スーパーのトップじゃないですよね？

[7: 匿名さん]

google mapでみるとトップスになってますね、なぜか。
トップに近いのはむしろ東向きの棟でしょう。

西向きの棟はほぼ完売みたいですね。

[8: 匿名さん]

今は東向きの棟が売れているようです。
夜見ても明かりが灯っている部屋が増えてますね。

こちらは夜になると新宿副都心、
東京タワー周辺の夜景が見えますね。

[9: 匿名さん]

みんな購入は待ちましょうね。
これだけマンション不況なんですから、絶対下がります。

[10: 匿名さん]

本当に下がるんですか？

[11: 匿名さん]

あと半年経てば、間違いなく下がります。

[12: 匿名さん]

半年ですか・・・
半年後には、完売してませんかね。

[13: 匿名さん]

このマンションは坪単価１９０万円台〜
このマンションが建っている辺りの市場評価は坪単価１６０〜１７０万円。
坪当たり２０〜３０万円の上乗せを安いと思えば今買っていいし、
高いと思えば待てばいい。
待てる人はもし待っている間に売り切れてしまっても、残念がることもないでしょう。

[14: 匿名さん]

坪20〜30万円って大きいですよね。

竣工1年経った頃が買いのチャンスでしょうね。
ここまで待ってるんだから、あと半年ぐらい待てるでしょ。

[15: 匿名さん]

そのかわり設備はいいよ。

ディスポーザ、浄水器、ビルドイン食洗器、ペアガラスが標準。
共用廊下側にルーバー面格子。
バルコニー、共用廊下ともに外装がタイル張り。

長谷工にしてはがんばってるw

実際に見て、周辺環境も含めて価格に見合うと思えば買えばいいし
どんな間取りでもいいから安く買いたい人は待ってればいいんじゃない?

[16: 匿名さん]

スーパーのトップは
前はトップスだったんだよ。
名前が変わっただけなんだけどね。

[17: 匿名さん]

２６２です。（１ヶ月半前に書き込みをしましたが、この板はコメントが多いですね。）

住宅ローン金利がついに上がりましたね。

１０月の各銀行は０．０５−０．１％ローン金利を上げてきました。

８月の時点では、某マンション研究所さんを含めて、今後、不景気となるので金利が下がることはあっても上がることはない。よって、購入は控え、値引きするまで待ったほうがよいとの意見が多かったようです。

１ヶ月半、経って結果はどうだったでしょうか？

この物件の値下げは公式にはされていないようですが、物件は着々と販売されているようです。
一方、金利は上がりました。０．１％といえば、４０００万円を３５年間、借りた場合、１００万円違います。３０００万円でも、７５万円です。

結果はありもしない値引きをひたすら待つよりも９月の金利で購入した方は大正解でした。
でも、１０月の金利もまだまだ低い状況です。決して遅すぎることはありません。来年、振り返ってみればあの時点が底だったという可能性は十分あります。

迷っているのだが、いつかは購入したいと思われている方は引き続きチャンスであることは間違いないと思います。１００万円の値引きを待っていて、金利が０．５％上がったら、５００万円の値上げと同じことになります。建設中の物件はこうはいきません。引渡し時の金利が適用されますから、実際にはどの金利になるか、ローンの場合は販売価格がいくらになるのか、誰にもわからない大きなリスクがあります。

なぜ、景気が悪いのに金利が上がるのか？　長期プライムレートが上がっているからです。
一週間に０．３％も急上昇しました。これは、株式が下がった場合、通常は国債などの債権が変われ、金利は下がる傾向にありますが、あまりにも株式が急に下がったため、投資家が債権を購入するよりも債権を売却し、現金を確保する必要がでてきたので、債権も売れらて、金利が上がったのです。不景気の金利アップで、経済の教科書通りに市場は動いていません。この動きは教科書に新たにのるような動きです。

サブプライムローンの処理はまだ２−３割と言われています。今後どのような状況になるか誰にも予想がつきません。よって、引き続き金利が上がっていく可能性は十分ありえます。

正直いうと前回、ここに書き込みしたときは、金利は上がる可能性はあるが、下がる可能性も結構あると思っていました。私も金利が上がるとは読みきれませんでしたが、実際には上がりました。

１１月の金利は跳ね上げる可能性があると見ています。

下記、前回の書き込みです。参考にしてください。

[18: 匿名さん]

>金利の読みは難しいですね。上がるとか、上がらないという議論はあまり意味がありません。
>金利も相場ですので、これがわかれば儲けることができます。

>確かに、２５９さんの仰ることはよくわかりますが、

>現在の住宅金利（変動）２．８７５％というレベル（銀行によって異なります）はきわめて低いレ>ベルです。

>目先は、

>>住宅ローンの金利は、当面は、劇的に上がることなさそう。

>というのは、金融業者の間でのコンセンサスであり、一致しています。

>日銀は、できるだけ早く公定歩合を上げて、０．７５％から３％程度にしたい。
>（住宅変動金利は、公定歩合プラス２％程度と考えればよいです。）
>その理由は金利が低いままだと景気が今よりも悪くなったときに、景気刺激策（つまり、金利を下>げる）が取れないからです。

>一方、政府や与党などは、すでに景気が悪いのだから、金利を上げるのは何事かという議論があ
>り、金利を下げる圧力が非常に強い。

>この二つの力がバランスしているのが、現在の状況です。

>現在、景気拡大局面は終わったといわれており、今後、金利は下がるとみなさん期待しますが、日>銀にしてみれば、すでに金利はきわめて低い水準にあるので、これ以上、下げることはできないと>いう論理になる。理由は上記と景気が急に悪化した場合、（たとえば、原油が輸入できなくなるな>ど、）下げる余地がなくなることを恐れるのです。

>重要なことは、「当面」とはいつまでかですが、１−２週間は今の状況が続くでしょうが、その>後、何が起こるかは誰にもわかりません。

>また、小幅な上下を繰り返すといわれていますが、上方向は、上振れリスクがあります。１ヵ月で>１％ポーンと上がった例は過去に何度もあります。下方向は、これ以上はほとんど動かないでしょ>う。下がっても、０．１−２％の幅です。調べていただけるとわかりますが、変動金利の
>２．９％前後というレベルは歴史的に最低レベルです。過去に２．４％前後まで下がったことがあ>りますが、日経平均が７０００円となり、銀行がつぶれ、多くの上場企業が減益や赤字となった状>況です。

>現在は増収増益の企業もあり、景気はまだら模様です。

>住宅購入者にとって、一番恐れることは金利の急上昇です。上がるときは金利はいきなり、急に上>がりますので。過去に公定歩合は５ヶ月間で３％上昇したことがあります。（１９７３年）
>もちろん、高度成長期のような景気の過熱が再び来ることは考えにくく、半年で３％も上げること>はありませんが、日銀の目標公定歩合を３％と仮定すると、今後、１−２年間で２％程度上昇する>ことは十分にありえることです。繰り返しますが、これが言い当てることができる人は、相場で勝>つことができますので、誰にもわからない世界です。
>そんなことはあえりないとか、その通りとか、みなさん、いろいろな意見があるわけです。

>住宅金利の決定は受渡日となりますので、新築の着工中のマンションの場合、たとえば、１年後の>受渡日の金利は誰もわかりません。上記のような金利上昇リスクは常にあります。住宅購入者は金>利について、よく知らないうちにこのようなリスクをとっている人が多いようです。

>一方、この物件のような完成済の場合は、おそらく、来月の受け渡しも可能でしょうから、現在
>の低金利メリットを十分に享受することができるのです。

[19: 匿名さん]

１６７さん

＞このマンションは坪単価１９０万円台〜

実際には坪単価　１８０万円〜　ですね。


＞このマンションが建っている辺りの市場評価は坪単価１６０〜１７０万円。

これって、どのマンションのことですか？　教えて下さい。


今後この付近で立つマンションは、坪単価１８０万円では無理でしょうね。

土地の値段は３割程度上がっていますし、建材は５０％程度、値上がりしています。

土地は弱含みになっていますが、下がるのはこれから先の話でしょう。

[20: 匿名さん]

９４８さん

なぜ、必ずこの物件を腐すやたら、ネガティブ情報に詳しい人々が「検討者」にいるのか？　
いつまでも周辺住民と名乗る業界にやたら詳しい書き込みが継続するのか？

なぜでしょうね？　疑問です。でも、下記のことは、参考になるかもしれませんね。

榊マンション研究所さんなど、このマンションを、「買い推奨」なんとか京王線沿線、ただし、今後、値引きするので、値引きまでまつべし！

とコンサルティングしている不動産業者さんがいらっしゃいます。

プロですから、市況と販売動向とデベロッパーの意向を読んで、消費者にアドバイスされているのです。無料のこともあれば、有料のケースもあります。

彼らの読みとしては、この物件の販売が、残り１００戸ぐらいになったときに販売がピタッととまり、デベが５％程度値引きしてくる、その瞬間が買い時とおっしゃっています。

よって、現在のように着々と販売が進み、このまま年内、あるいは、年度内にこのままの価格で完売してしまうとまずい状況になります。

あとはデベロッパーさんとの我慢比べでしょうね。売れない物件は客足が止まりますので、そこが値引きするタイミングとなります。

現在は市況は最悪です。消費者は様子見です。その中でこの物件は動いている。理由は土地と建材の手配が高騰前だったので、結果として割安感が出ているためだと思います。

[21: 購入検討中さん]

>>19　あと2年後には、坪単価160までは下がるでしょ。建材価格の高騰も収まって、
元の価格に戻りそうですし、土地価格も3割・4割下げは当たり前です。

今のこの価格でこの物件に飛びつく勇気はありません。真面目な話。

[22: 匿名さん]

結局この先の金利は誰にも解らない。
金利は変動します！
しかも35年も組めば変動しまくり。
どうしてもここが良い人なら買います(買ってるでしょう)
でも今一つ考える人は様子を見てる。その人達はもしここが完売しても
「あ〜売れちゃったね」で他をあたるでしょう。

「早く買わないと」と云われてもそこまで気持ちが盛り上がってないから。(だから様子見中)
全く動かないマンションは無いでしょう(営業が頑張ってるんだから！)
9月から1ヶ月ちょいで8戸でしたっけ?
焦ることはないと思います。

[23: 匿名さん]

２２さん

普通は、３５年だったら、変動よりも固定で組む人の多いのではないでしょうか？

固定金利の場合は受け渡したときの金利で決まります。（ご存知の通り）

ちなみに今月の金利は、

りそな銀行　フラット３５　２０年以内で２．６６％　２０年以上で２．８７％

この金利はローンを借りている間は同じです。

仮に金利がこのままどんどん上がり続け、０．５％上がれば、４０００万円、３５年借りたとして、５００万円、１％上がれば、１０００万円上がります。

いやいや、金利は変動するので、１１月は下がるかもしれない！

そうかもしれません。しかし、現状の、２０年固定、２．７％という金利は歴史的に最低レベルであり、これ以上下がったとしても、ごくわずかです。

一方、上がるほうは、住宅金利が５％以上になったことは、過去にいくらでもありますので、あっという間に１−２％ぐらい上がってしまうことは、十分考えられることです。

この物件に限らず、直ちに受け渡しできる完成在庫で気に入った物件であれば、
買い、であることは間違いないと思います。

[24: 匿名さん]

２１さん

そんなありえないことを公共の掲示板で書くのはいかがですかね。

鉄は鉄鉱石からできます。

セメントは石炭や硅砂など。

鉄鉱石の値段は昨年比２倍。原料石炭（石炭）は３倍になっています。

もちろん、原油価格とは連動していません。メジャーとよわれる鉄鉱石の産地、石炭の産地が供給を握っているからです。中国での需要は旺盛です。

土地の手配も、この手のマンションはデベさんが土地を手配してから完成まで３−４年かかります。
よって、２年後にでてくる物件は昨年手配した土地。もっとも高い時期ですね。

現在も土地は地方はやや弱含み、東京は値上がりしており、決して全国でいっせいに値下がりしているわけではありません。

仮に２年後に３−４割土地の値段が下がっても、その物件ができるのは５年後です。
そのときに建材の価格がどこまで上がっているか？　誰にもわかりませんが、土地の値下がり分は
吹っ飛んでいるかもしれませんね。

２年後に下がるといわれるのであれば、ぜひ根拠が知りたいです。

[25: 匿名さん]

金利も資材も上がるかもしれないし、下がるかもしれない。
資材が絶対上がるのなら今のうち買いあさって大儲けしちゃおうかな♪

ただ賃金は上がらないのに、資材が上がり物件価格が上がり金利まで上がったらお家を買えるのはほんの一部の富裕層になってしまいますね??
そんな事になるのかな…大変ですね！

[26: 匿名さん]

何年組むかは人それぞれ

私は8月まで変動だったけど先月から固定5。
その手続きの時に色々担当営業(銀行)と相談して決めました。

[27: 匿名さん]

２６です
ちなみにココには住んでないけどね
気に入ったところに納得して住むのが一番!
もちろん価格も含めて。

[28: 21]

>>24 なんでそんなにムキになるのか分かりませんが、デベの方ですか？

>そんなありえないことを

なぜ「ありえない」と言い切ることができるのでしょうか？
ちなみに石炭価格の代表的指数のダウ・ジョーンズ指数は下のHPで見ることができます。

http://finance.google.com/finance?q=INDEXDJX:DJUSCL

　1年チャートを見れば分かりますが、7月に700ドルの大台に達した後、急降下で
暴落してます。5年前の水準も下回って、200ドル近辺です。当然、現物価格は
先物価格に遅れてしか下がりませんが、それでも、「ありえないこと」ではありません。
「原油価格と連動しない」とかわけの分からないことも言ってますが、むしろ、
原油価格以上に暴落していると言えるでしょう。

あと、鉄鋼指数も似たような動きをしています。

http://finance.google.com/finance?q=INDEXDJX:.DJUSST

あと、土地の価格も、ここ3ヶ月ほどの中古物件の成約価格を見る限り、最高値から
3割引が普通になってます。

確かに、マンションの完成までには3-4年かかりますが、通常、販売が開始されるのは
完成1-2年前ですので、ちょうど2年後には、安い土地で安い材料を使ったマンションが
販売されることになるでしょう。

まあ、信じない自由はありますから、信じないのは勝手ですけど。

[29: 匿名さん]

デベは苦しいんですよ。
でも、消費者にとってはチャンスですよね。
需要が落ちれば、利幅を落としてでも、売ろうとしますよ。２年も待つ必要ないのではないでしょうか？

不動産デベというのは、借り入れが多いので、貸し渋り、契約率低下が続くと一気に資金繰りが悪くなります。
こうなると利益よりもキャッシュフローのほうが重要ですから、ダンピングが起こります。
２年もせず、マンション価格の低下は起こりうるでしょう。
たとえ数百万円であっても、消費者にとっては大金。購入時期はしっかり考えましょう。

[30: 匿名さん]

２８さん

おっしゃっている石炭の価格推移は、いわゆる一般炭といわれる石炭の価格です。これはスポットで決まります。

残念ながら、マンションを建設する鉄骨に一般炭は使用できないのです。

鉄鋼の原料であるコークスを製造できる石炭は石炭のなかのごく一部の原料炭だけです。

資源メジャーによる原料炭鉱山の寡占により、単年度で原料炭価格が３倍に上昇するなど大きなコスト上昇要因となっています。

高炉法に一般炭を併用しても、使用比率は全石炭使用量の２−３割が限界です。

溶解還元製鉄法という一般炭を使用できる製法もありますが原料炭が必要な高炉がほとんどです。

新日鉄など高炉メーカーは資源メジャーと年間契約を結んでおり、この価格が昨年比、３倍となったので、業界中大騒ぎしています。

このように原油、石炭価格が下がると原料炭の値段も来年は下がるだろうと誰も期待しますよね。

ところが、原料炭、および、鉄鉱石、最大手のBHPビリトン社が、大手のリオ・ティント社を買収しようとしており、日本の公取が騒いでいるのです。

ご興味あれば、下記、公正取引委員会のホームページをご覧下さい。

http://www.jftc.go.jp/kokusai/kaigaiugoki.html#others2

このように原油価格が暴落すると、原料炭、鉄鉱石価格も下がることをみんなが望んでいますが、実際にはそんなに簡単ではありません。資源メジャーによる寡占化はどんどん進んでいるからです。

おわかりいただけましたでしょうか？

それでは、２５さんがおっしゃるように、マンションがごく一部の富裕層をターゲットとしたものになるのか？

実際に２３区の都心五区と世田谷、杉並、品川などはそのような傾向はでてきています。

一方、千葉、埼玉、神奈川はまだ、土地の価格は安いので、サラリーマンが購入できる３０００万円程度のマンションの建築は可能です。

問題は、土地が中途半端に高くなった、武蔵野・多摩地区・横浜・川崎・２３区東側などでは、
７０平米で４０００万円程度のマンションの建築は難しくなってきています。

住宅情報で、大規模マンションのリストをチェックし、三井不動産や長谷工のホームページをご覧になってください。デベさんは、都心か、近県にターゲットをシフトしています。

今後、調布、三鷹、武蔵野で大手デベさんによる大規模開発で７０平米以上で４０００万円を切る物件はまずでてこないでしょうね。

[31: 匿名さん]

↑　このあたり長谷工の戦略は徹底していますね。

現在、手がけている八王子みなみ野の物件は、１００平米で、３５００万円、千葉ニュータウン中央は、７０平米で２４００万円ですからね。サラリーマンの購入できる範囲か、あるいは一等地の準高級路線しか狙いません。

吉祥寺の法政一高跡地は、吉祥寺レジデンシアと決まったそうですが、どのような価格設定でくるのでしょうかね。

７０㎡南向きで６０００万円程度だと思いますが、もっと強きですかね。地所の武蔵野タワーズの価格を意識してくると思います。

[32: 購入検討中さん]

>>30　いちいち反論するのもめんどくさいですが、鉄鋼価格の指標は無視ですか？
「資源メジャーが独占」とか言いますが、彼らも、売れなきゃ値段を下げるしか
ありません。それに資源メジャーの株価も暴落しているのは当然ご存知ですよね。
値段の吊り上げがうまくいかないことは、投資家の方がよく分かっています。

まあ、信じないなら信じないで構いません。どっちが正しいかは、2年後に分かるでしょう。

スレの趣旨から離れますので、この議論はこの辺で。

[33: 匿名さん]

>>32
「まぁ信じなくても構いません」と書き込む度に言っているのだから、反論が有ったっていいじゃないですか？
「議論はここまで」と一方的に畳みかけるのはどうですかね。
反論が面倒ならスルーしてください。
検討中の自分としては色々な方面からの話しも聞きたいので、引続き詳しい方々は宜しくお願いします。

[34: 物件比較中さん]

真偽はともかくいろんな情報はありがたいよね。
誹謗中傷はいらないけど、事実と予想（これは人さまざまですよね）はありがたい。参考になります。

[35: 匿名さん]

もし価格高騰して富裕層をターゲットとした商戦となった場合、吉祥寺辺りなら戸建て。マンションなら23区メインでしょうね。
となると‥‥市部の残ったマンションは値下げして手早く捌くのでは？
銀行の一般への貸し渋りが顕著になる前にガツンと片付けにかかるのではないのかな？

[36: 匿名さん]

やっぱり不動産購入や売却と言うのは本当に難しいですね！

金利、地価、税金、いろんなしがらみで「もう少し待とうか」とか「あ〜。あの時に買って(売って)おけば」等考えてしまう。
結局後になってみなくては早まったのか、ちょうど良かったのか分からないんですけどね…。
そしてこれって「ここ数年」て話しじゃなくて、何十年もそうなんですよね。
既に買った人は自分が間違って無かったことを信じたいから、最近の動向は気になるし、検討している人はもちろん参考になる。
自分なんかは所詮素人だから何も分からないし。

33、34さんも言ってるけど最近書き込みしてくれている人達(冷静に、紳士的に書いてる人)の話しはすごく為になります。
ありがとうございます。

[37: 匿名さん]

まあ建築用のＨ鋼や棒鋼は値下げりをはじめている。
新日鉄やＪＦＥはあくまで高炉をメインとしたメーカー。
建築用は東京製鐵等の電炉を中心に取引している。
ご存知の通り、建築用は山を越えて値下がりを始めている。

[38: 匿名さん]

大手デベロッパーさんに聞いた情報ですが、この会社はマンション事業に関しては今後しばらくは都心の高級物件に集中するそうです。
世田谷の物件で５０００万円前後の物件も売行きが悪く、値下げをしてでも早めに売却している。

一方、都心に関しては１億円前後の物件も、場所とプランがよければ売行きはさほど落ちていないそうです。

武蔵野・多摩地区に関しては、吉祥寺駅前、調布駅前、府中駅前、立川駅前など、プレミアム付で販売できる場所は限られているとの考えのようです。

一方、埼玉、千葉はまだまだ土地の値段が安く、来年以降は大手デベロッパーがこぞって開発してくる見通しとのことですが、いかに路線と地域のイメージを上げるかが今後のポイントとなってくるとのこと。

たとえば、千葉ニュータウン中央駅から大手町までも１時間以内、つつじヶ丘からは４０分ぐらいというところでしょうか？　

価格が安いので、千葉県の将来性は非常に高いとデベロッパーさん各社は考えているそうです。

そうなると多摩地区のマンションの大規模開発も２００８年で一段落ついた感じでしょう。
この付近での住宅の供給は小規模マンション、木下工務店など地元デベロッパーの比較的安い戸建てが中心になってくるのではないでしょうか？

[39: 匿名さん]

大規模買うなら200〜300戸クラスまでにしておくことだね。
ファミリー層をターゲットにした300戸以上のマンションは、
管理組合が優秀な理事長の下で機能しない限り、先行きは・・・

[40: 匿名さん]

39さん

榊マンション研究所さんも大規模マンションのディメリットを上げていますね。

[41: 匿名さん]

大規模物件のメリットの1つとして
管理資金が潤沢であるということが挙げられます。

それにより、この物件では一戸あたりの負担を抑えながら
「24時間有人管理」「共用施設の維持管理」などが実現できています。

単純に考えて、300戸の物件の約半分の個人負担で
実現可能ということになりますね。

メリット、デメリットの両方を把握し
自分に合ったほうを選択するということが肝要だと思われます。

[43: 匿名さん]

知人に教わった不動産流通機構（ＲＥＩＮＺＴＯＷＥＲ→ＲＥＩＮＳ　ＭＡＲＫＥＴ　ＲＥＳＥＡＲＣＨ）のＨＰみたら、買う気なくなりました。これからがんがん値段下がるでしょう。これから上がるって言う人はこのＨＰ見てください。在庫ふえまくり、取引価格低下中ですね。客観的なデータなので一番信用できます。

[44: 匿名さん]

３７さん

お詳しいですね。それだけお詳しいのになぜ、建材価格が下がっていることをいたずらに強調したいのでしょうか？　Ｈ鋼価格はそれほど下げってませんよね！！

確かにＨ鋼価格はピークをうっています。先週の価格はトン当たり、１２万５千円程度ピーク時の
13万円に較べて、４％程度下落しています。しかし、2007年までの７万円台から較べれば、
５０−６０％のアップです。今年に入ってから急騰しましたからね。これが、この物件の建材が
手配されたと思われる７万円台まで、急落することは考えにくい状況です。

説明すると複雑なのですが、３７さんがおっしゃるとおり、鉄鋼メーカーは新日鉄など、高炉メーカーと東京製鐵など電炉メーカーがあります。高炉は原料炭と鉄鉱石から鉄鋼を製造し、電炉メーカーは鉄スクラップを原料としています。鉄スクラップは相場商品ですので、需給がしまれば急騰しますし、現在のように緩めば急落します。鉄スクラップが高いときは需要も旺盛、現在のように下がってきたときは需要も冷え切っています。

建設用Ｈ鋼は電炉メーカーも高炉メーカーも製造しており、東京製鐵、新日鉄、ＪＦＥなどのシェアが高いです。今後、電炉メーカーがどんどん価格を下げて、Ｈ鋼の価格が急落するかといえば、そんなに単純ではありません。高炉のシェアも高いですからね。
昨日、住友金属工業がＨ鋼の製造を半分にする決定をしました。今後、高炉がいっせいに供給を絞ってくると思われます。

高炉メーカーの原料炭、鉄鉱石の価格は年間契約ですから、来年の7月までコストは決まっています。よって、コストは下げたくても下がらないのです。

電炉メーカーは所詮は鉄スクラップが原料ですから、電炉メーカーが鉄鋼業界のリーダーとなることはありえません。高炉が供給を絞った場合、鉄スクラップの相場もすぐに影響を受けるからです。

Ｈ鋼相場も弱含みですが、年内は11万円ー12万円程度で推移すると思われます。それでも、昨年比５０％のコストアップです。来年の7月以降、原料炭、鉄鉱石の相場が下がれば、弱含む可能性はあります。

状況につきご了解いただけましたでしょうか？　

つまり、現在、仮に土地の値段が同じだとしても、この場所に同じ物件を建てとしても、建材費は５０％アップ、よって、一戸当たり数百万円は軽く値上げ要因となるのです。

だれが建てても今後、２−３年は同じ値段では建ちません。これがデベさんが値引きに対して、強気な理由だと思います。

[45: 匿名さん]

客来なくて暇なのは分かった。痛いほど

[46: 匿名さん]

４３さん

でた！　レインズ。　普通の購入検討者はレインズは知りませんよね。

○マンション研究所さんですか？　この業界の方でしょうね。なぜ、業界の方が
ネガティブな情報を流されるのですか？

更に、多摩南部は価格、下がってませんよ！！

どちらを見ているのですか？？

また、レインズは中古マンションの価格情報ですので、この物件とは関係ありません。

ちなみに多摩南部、京王線、60−80Ｍ2で調べると、㎡単価は３３万円から３６万円と
９月まではこの２年間で１０％の値上りしている状況です。

新築物件の玉不足が不動産価格にも影響しているのではないかと思われます。

[47: 匿名さん]

新築物件の玉不足？
じゃなぜ在庫があるんですか?
「マンション販売伸び率の低下」はガセ?
先日23区以外は落ちてるってニュースで云ってたけど嘘‥‥？
でも私には販売好調になる理由は何も見えない…

[48: 購入検討中さん]

>>44　＝　>>46　さんも懲りないですね(笑)。そのしつこさには正直感激してしまいます。

>Ｈ鋼相場も弱含みですが、年内は11万円ー12万円程度で推移すると思われます。

　そうですか。私が先日見たニュースはまぼろしだったのでしょうか？

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/const/news/20081020/527293/　(図表参照)

なにせ最大手が大幅値下げですからね。これは影響力大きいと思いますよ。

あと、書き込めば書き込むほど痛々しい結果になってますから、そろそろ止めた方がいいと
思いますよ。私もそんなに暇ではないので、あまりお付き合いできませんし...。

[49: 匿名さん]

今の鋼材の価格で、このマンションを建てたら高くなるから今の値段は妥当って話にはならないよね。
このマンションは土地や建設資材が値上がる前に仕込んで作って売り始めた物件なんだから、土地の値上がり分をいれた新価格では割高ということ。実際このあたりの土地の値段はもう下がり初めているし。
それから現状の深大寺南町の不動産価格と比べるという意味ではレインズの情報は参考になるよ。
中古の成約価格と新築の値段が乖離していればしているほど、その新築物件は割高ということだからね。
マンションは玉不足ではなく、購入者がいなくなってデベロッパーが青息吐息なの。
マンションが売れなくなっていることは自明の理なのに、ここだけは売れると思い込みたい長文さん、現実をもっとよく見ようね。

[50: 匿名さん]

>中古の成約価格と新築の値段が乖離していればしているほど、その新築物件は割高ということだからね。

新築の価格には新築プレミアがつくのが普通だと思います。
直接比較することにはかなり難があるのではないでしょうか?

新築プレミアはだいたい20%程度と言われています。

最近、近隣のグランドオペラつつじヶ丘(平成18年築)で
76平米の3LDK(4階/14階建)が4,580万円で売りに出ているようです。
これからみても割高とは言えないと思うのですが。

[51: 物件比較中さん]

市場の動向や建物価格や値下げに対するコメントが多いのですが、
ランニングコストも比較材料として重要な要件です。

管理費
　　　　 1万3300円〜1万7500円／月　
修繕積み立て
　 5320円〜7000円／月
駐車場賃貸料
2500円〜1万1000円／月
サイクルポート使用料(3台可／1区画)
200円／月
バイク置場使用料月額
2000円／月　

投資目的でなく、長く住むのであれば、
立地条件や住環境、アクセス利便性から見て、
魅力的な物件だと思います。

[52: 匿名さん]

Ａ物件がプレミア価格だからＢ物件もプレミア価格！
は無いでしょう‥‥
同じマンション内でもお部屋によって違うし。
しかもまだ売れ残りがあるって言うのにその考え方は無いですよ。
落ち着いて下さい。

[53: 匿名さん]

新築プレミアのことを言っているつもりなのですが。。。
新築物件って入居するとそれだけで2割くらい値段下がりますよね。

こちらは新築で4200万円台中心ですら、
入居して2割下がったとして3400万円。

中古物件として比較しても
H18年築のグランドオペラつつじヶ丘より
3割くらい安いことになりますね。

グランドオペラつつじヶ丘、2LDKの部屋も出てるようです。
こちらは７階部分／１４階建で4480万円だそうです。

[54: 匿名さん]

まあ、物件によって設備やらなんやらで
差があるのは確かなので
周辺の比較的築浅の中古物件をちょっと調べてみました。

具体的に物件名を出すのもなんなので
築年数、最寄り駅、広さ、価格だけですけど。

つつじヶ丘 徒歩13分　1994年築　70平米　3LDK 3,680万円
京王多摩川 徒歩9分　 2006年築　85平米 3LDK 4,300万円
仙川 徒歩18分 2007年築 68平米 3LDK 3,780万円

こんなもんらしいです。

[55: 匿名さん]

中古は売り出し価格と成約価格は別ですから。売り出し価格＝成約価格にはならないの。
だからレインズのデータを見ようねと言っています。
それと新築プレミア20％というけれど、そんなのはデベが勝手に上乗せしているだけで、実際のマンションの価値とは関係なし。

[56: 匿名さん]

No.51 さま

あと固定資産税・都市計画税も安いですよね。
新築の減免を含めて10万円ちょっとだと思います。

駅近のアトラス国領の掲示板では
18万円前後っていう書き込みがありました。

私の知り合いで、同じく国領駅徒歩物件に
2年前に入居した人がいますが
去年は新築の減免を含めて24万だったそうです。

毎年のことですから、結構重要ですよね。

[57: 匿名さん]

これだけマンション不況が謳われてて、積極的に買いを勧める人がいるんですねぇ。
本当に消費者の為を思っているのでしょうか？
買いを勧める人が書く数値みたいなものは、一般の人では分からないものも含まれていますね。

詳細なことは言えませんが、現場に近い場所にいる私に言わせれば、まだまだ不動産は下がりますよ。本当に売れてないんですから。

[58: ご近所さん]

No.56 さま

固定資産税は物件価値を勘案して設定されます。安いということは、そういうことです。

[59: 匿名さん]

No.58 さま

国領駅前の公示地価は深大寺周辺の約2倍ですが。

さらに新築の場合、建物の評価額に対する課税は1/2に減免されるので、
税額に対する建物の比率は低いのですが。

なので、地価の差がそのまま課税額に出てるだけだと思うのですが。

[60: 匿名さん]

>買いを勧める人が書く数値みたいなものは、一般の人では分からないものも含まれていますね。

レインズとかいう一般の人が知らないデータを引っ張りだしてきたのは
買うなと言ってる人たちですね。

[61: 匿名さん]

６０さん
あなたは本気で消費者のためを思って、買いと言ってるんですか？
不動産に携わったことありますよね？
どう考えても、今の業界内は、価格破壊の状況ですよね？
この中で本気で買いを推奨するのは、いかがなものですかね？

[62: 匿名さん]

No.61さま

残念ながら不動産関係者ではありません。

私が出してるデータはネットで普通に検索すれば
出てくるものばかりですよ。

それに私は買いを推奨しているわけではありません。
事実としてデータを並べているだけです。

まあ、買うなと言ってる人たちが
都合のいいデータだけを並べているのを見て
不公平だなと思ったのもありますが。

いろいろなデータを出して
検討者さんの判断材料にしていただければ
いいだけの話じゃないですかね。

[63: 匿名さん]

レインズって普通にネットで見れるし、少し詳しい人であれば知っているでしょ。
ネットがあるので、昔と違い消費者に都合の悪い情報を隠せる時代を終わってますよ。

[64: 匿名さん]

固定資産税。うちは戸建てだから違うのかな？
土地は土地。建物は建物で別で計算されて、建物に至ってはガラスの格子模様や畳かフローリングかなどなど税務署の人が査定に来たよ。
細かい部分でも金額が変わるんだって。

[65: 匿名さん]

４６さんへ　４３です。

私は不動産関係者ではありませんよ。ただ不動産屋さんに行ったときにそういったサイトがあると聞いたもので、家で検索していたらデータを見つけただけです。

「業界の方がネガティブな情報を流されるのですか？」とのご質問ですが、業界にネガティブなことは購入検討者にとってはポジティブだったりします。業界の方はそんなことをいわずに、表面的にでも購入者のためになることをしようといった気持ちを持つことが商売の基本と考えますが。いかがでしょうか？

[66: 匿名さん]

↑
レインズ、見てみましたよ。

マンション・多摩南部

直近２年間の平均㎡単価・平均占有面積の推移（レインズより）

　　　　　２００８年１−３月　　　　４−６月　　　　　　７−９月　
　
万円/㎡　　　３５．５７　　　　　　３５．０４　　　　　３６．０４

㎡　　　　　７１．４３　　　　　　７０．１１　　　　　６７．６３

下がってないじゃん。ていうか、上がっているじゃん。

マンション不況って、中古マンションは結構、売れているんですね。

[67: 匿名さん]

４８さん

購入検討中なのにＨ形鋼の価格まで調べてらっしゃるのですね。すごいですね！
もしかして、業界の方ですか？

おっしゃる通り、電炉メーカーはすぐに値段を下げます。原料の鉄スクラップが急落していますので。値段が下げやすいのです。高炉メーカーはこのような対応には困っています。

参照されている価格は、東京製鐵の１１月契約分の店売り価格です。これは先物ですから、まだ、現在の価格とはいえません。しかし、おそらく大和工業など電炉メーカーはこの価格に追随してくるでしょうね。でも高炉はもう少し高い値段を出すと思いますよ。高炉メーカーはは９−１０万円台でいったところでしょうか。

それでも、１０月の価格は１２万５千円（東鉄は11万円台）と昨年の７万円台にくらべ、
６０−７０％割高、１１月で８万３０００円と、昨年に較べると２０％高いですよね。
重要なポイントは、こんなに相場が急落しているのに、昨年に較べれば、まだ、２０％程度高いということですね。

ということは、来月マンションを建設する計画を立てて、３年後に刊行するとしても、Ｈ型鋼だけをとっても、まだ昨年より割高なんですね。おまけにセメント価格も随分高いようですし。
デベロッパーさんもたいへんなんですね。

いろいろと詳しく教えていただき、ありがとうございました！！

[68: 匿名さん]

マンションの中古はお買い得だと思いますよ(勿論物によりますが)
物の善し悪しも分かりやすいし、交渉によりお値段も魅力的な物が多い

[69: 購入検討中さん]

>>67

> いろいろと詳しく教えていただき、ありがとうございました！！

もうやけくそですね(笑)　ちょっとかわいそうになってきました...。

でも、H型鋼の値下げのニュースは、日経新聞を読んでる人なら誰でも
知ってると思いますよ。私としては、マンション購入を検討してる人は
各種原料価格(少なくてもWTI)ぐらいは見ておいて欲しいと思っています。

>これは先物ですから、まだ、現在の価格とはいえません。

　「先物」の言葉の意味を間違えていますよ(笑)。大事なことは、今から土地を
仕入れて、トンあたり８万円のH型鋼を使えば、相当安いマンションが完成
するということです。(建材価格はこの先もっと下がるかもしれませんね)

その売出しが２年後ぐらいですかね。今からすごく期待しています。

>高炉メーカーはは９−１０万円台でいったところでしょうか。

　通常の低中層マンションであれば、別に高炉の鉄を使う必要はないでしょう。
安い電炉の鉄を使えば十分です。

[70: ご近所さん]

58です。

固定資産税ですが、早速に、詳しい情報ありがとうございます。

なるほど、「地価の差がそのまま出てる」のですね。ん？。と言うことは、「固定資産税が安い」ということは、どういう事なんですか？

国領の方が地価が２倍なのに税額が２倍でないと言うことは、そうか、深大寺の方が建物評価が高いからそうなるのですね。うんうん、なるほど、いい物件なんですね。おや、そうすると、結局「相応の税額」となってきますね。じゃあ、別に「固定資産税が安い」ってわけではないのですね。

そもそも、「固定資産税が安い」などということで物件を押し売りするのはどうかと思います。不動産税制のことまで（不動産に）詳しいあなたならば、もっとも本質的なことで物件をＰＲしてはどうですか。真面目な検討者が引きますよ（と言うより、腹が立ってきます）。

さて、今度は何分後にレスいただけるのかな。まだ、営業時間じゃないし、今日は水曜日だし・・・。そうそう、私は通りすがりの「ご近所さん」ですので、本件についてはもうレスしません。あしからず。

[71: 匿名さん]

そりゃあ相応の額でしょうな、固定資産税。

ただ絶対額として安いですよってことですよ。
駅前と比べて地価が安いんですから。
それも駅遠物件のメリットですよ。

>もっとも本質的なことで物件をＰＲしてはどうですか。

過去スレに住民さんがまとめたのがあります。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43010/res/361-370

No.361あたりから、この物件のメリット・デメリットを住民さん、周辺住民さんが
いろいろ挙げてます。検討者さんは参考になさってみてください。

[72: 匿名さん]

建物にかかる固定資産税の中には床材が高級品なら税額up。部屋を仕切るドアが高級品なら税額upなどクオリティでかなり違ってきますよ。
土地,上物の比率がどのくらいか解りませんが
もし半々だとして、土地は二倍で上物が同等なら25%安ければ相場(利不便の差)それ以上差が有ればクオリティの差によるものって事じゃないですか？
いずれにせよ固定資産税が高いと云うのはそれだけの価値があるとゆうこと。

[73: 匿名さん]

固定資産税が安いことをメリットにあげますかねぇ？
駅遠物件のメリットと言われても、当たり前の話であるし、苦し紛れにしか聞こえませんね。

とにかく今は変なＰＲしても無駄ですよ。バブル崩壊以来のマンション不況なんですから、抜本的な対策をしないと。

[74: 匿名さん]

No.69さま

不動産の価格は原材料費だけで決まるものでは
ないのではないかと思います。

そのときの景気、消費者心理による影響のほうが
大きいのではないでしょうか。

安く作れても、売れるのであれば高く売るというのは
不動産に限らず、多くの経済活動で行われていることは
十分承知されているとは思いますが。

不動産は投機的要素も強いので
特にその影響が出るのではないでしょうか?

2年後の景気がどうなっているか、
それも考慮に入れる必要があると思います。

[75: 匿名さん]

このマンションが建っている場所にこだわりがないなら、
2007年くらいまでに引き渡されたマンションの中古を狙うのも賢い選択だね。
ここより駅近で建物や設備の仕様が良くて、お値段はここと同等か、ちょっと高いくらいの
物件が見つかるかも。
ただし建設が長谷工なら建物のスペックはどこも一緒だけど（野村・積水物件を除く）。

[76: 匿名さん]

２年待てですか。その予想は当たるんですか、競馬場とかの予想屋よりも。まさかいつまでたっても、「待て」じゃないでしょうね？もしくは、あの時がよかった、とか言わないでしょうね？　　そんなことより、もっと近々の、この物件が、いつ、具体的にどのくらい値下がりするかを、１ヶ月単位ぐらいの精度で予想してもらえませんかね。

[77: 匿名さん]

競馬場の予想やとはまたスゴいですね…
じゃここは競馬場で消費者(購入者検討者)が博打うちって事ですね。

みなさん万馬券当たると良いですね♪

[78: 匿名さん]

>>74

> 不動産の価格は原材料費だけで決まるものでは
> ないのではないかと思います。

散々、原材料費の事を言っておいて、
そうきます？

[79: 購入検討中さん]

>>78 まあまあ、既に支離滅裂な相手に厳しい突っ込みをしちゃだめですよ。

多分、「原材料費の高止まりでこれ以上安いマンションは二度と建設されません」
というデベ営業さんの謳い文句が唯一の心の支えだったのでしょう。

「見たくない現実を見ない」というのも幸せになる一つの秘訣だと思います。

[80: 匿名さん]

率直に言うと２００７年度に購入した人が結果的に損してるね。資産価値に限定した話だけど。

[81: 匿名さん]

マンションの購入は損得勘定だけではないと思います。

もちろん経済性はとっても大切ですけれど、相場から大きく外れておらず自分で納得できればいいのではないでしょうか？
まったく納得できないという人はこの板をご覧にならないと思いますが。

むしろ、どのようなコミュニティーが形成されるのか？

周辺環境はどうか？

自分が購入するタイミングかどうか？

といったファクターを重要に思う方が多いのではないでしょうか？

先行き不透明な時代、損得だけで考えると後で後悔するかもしれません。

このマンションは２０−３０−４０代の子育てファミリー層、特に３０代が中心。
また、すでにリタイヤした世代の方の二つの層が多いようです。

いずれも自然環境と適度な利便性を重視した結果ですかね。
便利さや将来の転売のしやすさでいえばここより有利なマンションはたくさんあるでしょうが、
空気がきれいなことでは、都内・多摩地区では抜群だと思います。

[82: 匿名さん]

＜空気がきれいなことでは、都内・多摩地区では抜群だと思います。＞
すぐ側に中央高速道が走っていてですか？

[83: 匿名さん]

> マンションの購入は損得勘定だけではないと思います。

もちろんそうですが、損するのは嫌ですから、
じっくり考えていくわけで。


ジムがあるのが魅力・・・

[84: 匿名さん]

ジム結構使える。
私はジョーバが好きです。

[85: 匿名さん]

ＭＲ閉めるのかな。
回りにシートをかける準備をしていた。
そろそろ解体するんでしょうね。

[86: 匿名さん]

外壁のメンテかなにかでは?

まだ中に荷物があったりする状態で
解体の準備にかかったりはしないんじゃない?

今日、明日とMRはお休みなので
そのあいだになにか作業をするつもりなのでしょう。

[87: 匿名さん]

>>すぐ側に中央高速道が走っていてですか？

マンションより10メートル以上低いところを通っているし
道路はまわりを壁で囲われているような形状なので
影響はほとんどないのではないでしょうか。

高速に面している西側の棟以外を選べば
意識することはないでしょう。

私自身は南向きの棟に住んでいますが
普段、高速道路の存在が気になることはないですよ。

ちなみに西側はほぼ完売らしいです。

[88: 匿名さん]

空気のきれいなことは都内、多摩地区で抜群。
と、ほとんど影響はない。が同じとは思えないのです。
っていうかどっち？
区内から越してくれば静かだし、空気もきれいに感じられるかな？

[89: 匿名さん]

>空気のきれいなことは都内、多摩地区で抜群
こういう客観的な事実に基づかないことは自分の心の中で思うだけにしておこう。
そうすれば余計な突っ込みは入れられないで済むよ。

[90: 匿名さん]

空気がきれいと言うのは、明らかに言い過ぎでしょう。
あんなにたくさん車が通っているのに、あの周辺の空気がきれいとはとても思えないです。
音は大丈夫だと思いますよ。
MRからマンション行く途中に橋を通りますので、覗いて見てはいかがですか？

[91: 購入検討中さん]

>こういう客観的な事実に基づかないことは自分の心の中で思うだけにしておこう。
>そうすれば余計な突っ込みは入れられないで済むよ。

確かに、最近は、

→思い込みを書く

→客観的な事実(統計データ・各種指標・ニュース記事)を突きつけられる

→必死で反論

→さらにデータを追加される

→いつの間にか逃亡(笑)

という展開が多いな。まあ、何事も思い込みはよくないってことだね。

[92: 匿名さん]

公式HPによれば販売戸数63戸。
購入検討者の選択肢がまた増えました？

[93: 匿名さん]

↑
この前まで５２、３戸だったような気がするのですが..今見たら６３戸でした。
不思議ですねえ。

[94: 匿名さん]

どうせ、いろいろな理由を言うんですよ。
モデルルームを販売に回したとか。。
売れてないマンションの情報なんてこんなもんです。

[95: 匿名さん]

確かに高速道路の音は全く聞こえません。
橋の上に行かない限り聞こえません。

[96: 匿名さん]

音は防音壁とかあるので普通の車が走ってるぶんには静かですよ。
空気は見えないから‥‥
風向きや交通量(渋滞)などで違ってきますよね。でもまだ今は、
環境が悪い！と言うほどではないのかな？
狛江通りから延びて来る道が心配です。(ずっと先の事でしょうけどね)

[97: 匿名さん]

南向きの棟にいくつか未発売の部屋があるようなので
それを売り出すってことですかねぇ。。。

最近は東向きの棟もだいぶ埋まってきました。
毎週2組くらい引越がありますよ。
上層、中層階はほぼ入居済みといった感じです。

[98: 匿名さん]

竣工１０ヶ月経つのに未販売の部屋があるわけないですよね。
販売戦略とはいえ、こういうことの積み重ねが、信用を無くしていくのでしょうね。

だいぶ埋まってきているのに、販売戸数は増える。。
この矛盾は理解できません。

[99: 匿名さん]

中から見てると、実際埋まってきてますよ。
毎週、引越しもあるし。

夜、明かりが点ってる部屋も増えてるので
外からみても分かるとは思いますが。。。

南向きはまだ空きがあるようです。

[100: 匿名さん]

商談中だった部屋が成約に至らず
再び売り出されるって話はよくあるのでそれではないかな?

そういう部屋をあるタイミングで販売戸数に反映させてるとか。

他の物件の話だけど、ある部屋の間取りが気に入ったので
それを見たいといったら「こちらはご紹介できません」って言われた。

が、後日電話がかかってきて「ご覧いただけるようになりました」
っていうことがあったよ。