ウェリス難波宮 上町［旧称：（仮称）中央区上町マンションプロジェクト］ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.wu56.jp/
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：ＮＴＴ都市開発西日本ＢＳ株式会社
販売提携（代理）：阪急不動産株式会社
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション大阪エンジニアリング事業部

ウェリス難波宮上町
所在地　大阪府大阪市中央区上町2番3、一丁目31番3（地番）
交通
大阪市営地下鉄谷町線「谷町六丁目」駅 （7番出入口）徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅 （7番出入口）徒歩5分
大阪市営地下鉄中央線「谷町四丁目」駅 （10番出入口）徒歩6分
大阪市営地下鉄谷町線「谷町四丁目」駅 （10番出入口）徒歩6分
総戸数　56戸
構造・規模　鉄筋コンクリート造　地上15階建
敷地面積　978.02m2
建築面積　451.48m2
建築延床面積　5,076.99m2
用途地域　商業地域　第2種住居地域
都市計画　市街化区域
地目　宅地
建ぺい率　80％
容積率　535.31％（600％、300％の面積按分）
竣工時期　平成28年2月下旬（予定）
入居時期　平成28年3月下旬（予定）
分譲後の権利形態　土地：専有面積割合による所有権の共有　建物：区分所有権
管理形態　管理組合成立後、管理会社に管理委託（予定）
駐車場 23台（平面2台、機械式21台）　使用料：未定
自転車置場　112台　使用料：未定
バイク置場　11台　使用料：未定

第1期 / 予告広告 / 販売概要
販売開始予定　平成26年7月下旬予定
販売戸数　未定
価格　未定
間取り　未定
専有面積　75.64m2・83.08m2
バルコニー面積　10.75m2～13.04m2
トランクルーム面積　0.50m2

ウェリス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A6%E3%82%A7%E3%83%AA%E3%8...
エヌ・ティ・ティ都市開発
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%83%8C%E3%83%BB%E3%8...
谷町六丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%85%AD%E4%B...
谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1299&cid_...

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.5.20　管理担当】

[21: 匿名さん]

どちらの間取りもキッチンとお風呂に窓がないんでしょうか…？？
気になります!!

[22: 匿名さん]

>>17さん
早い段階なら、2部屋の間に壁を設置することも可能では？もちろん有料になるでしょうけど。
現在の住まいが同じような間取りの部屋で、プライバシーと言うよりは結構物音が響くので勉強に集中できる環境づくりには壁をつくるのもいいかもしれません。
ただ引き戸のままでしたら、子供が巣立った時など将来的に仕切りを取り除いて1つの部屋にしてしまう事も容易にできそうですね。

[23: 匿名さん]

ベッドルームの仕切りが引き戸になっているのは珍しいですね。
私も音が気になりそうなので、壁の方が良さそうに思います。
どんな使い方を想定して引き戸になっているんでしょうね。

[24: 周辺住民さん]

ここは、パス。
マンション名が微妙。

[25: 匿名さん]

ベッドルームの引き戸、図面で見てみました。
将来的に一部屋にするにも全面的に開放できるわけではないので工事が必要ですよね。
ほんと、どういう使い方を想定しているのでしょうね。

キッチンから洗面所への出入りができるのはいいと思うのですが、棚を置くスペースが限られてしまうかなとも思います。
あと、柱が部屋の中に出ているのも残念です。

[26: 匿名]

近くのグランドメゾンの計画を早く知りたいです。

[27: 匿名さん]

マンション名ってごくふつうじゃないですか？
これ位シンプルでいいと思いますよー。

日生球場跡地ってどんな所業施設になるのでしょうね？
何か話は出ているのですか？
ショッピングモールみたいな感じになるといいですよね～♪

[28: 物件比較中さん]

価格帯みてきました！
大体4500万から6000万ですね。
この間取りで、両隣の高さ、平米考えると…ないかな。

[29: 匿名さん]

価格は高めですが。

両隣でも10階以上ならいいかもしれません。

[30: 匿名さん]

ちょっとひどい価格ですね・・・
これといった特徴もなく周辺相場からしても明らかに高いので、
営業さんに頑張ってもらうしかないでしょうね。

[31: 匿名さん]

もう販売価格が分かるんですか？
酷いって、高過ぎるのでしょうか。

間取りは、３LDK、４LDKとありますが、家族でにの入居者もがターゲットなんでしょおうかね。
近くには大坂城もあって、偶には散歩で大坂城公園まで行くのも良いですね。

[32: 匿名さん]

間取りや広さもファミリーで問題なく暮らせるでしょうし、
環境的にもファミリーで住みやすいかと思います。
駅も遠くはないので、DINKSさんにも良いでしょうね。

[33: 匿名さん]

価格は公式サイト上はまだ販売期日になっていないからか出ていませんが
モデルルームがオープンしているという事で
仮にモデルルームに行った場合にはだいたいの額を提示してもらえるという認識でよろしいのでしょうか？
ちなみにおいくらぐらいですか？
ご存知の方いらっしゃればぜひ教えていただきたいです。

[34: 匿名さん]

BMenuPlan4タイプのリビングダイニングいいじゃないですか。この手の形はテレビとの距離が置けることがいいことなんですよね。最近のテレビはほんと大型、例えば正方形の部屋だと距離がどうしても近くなってしまいます…。また、L字になっているだけにリビングとダイニングを分けるメリハリも楽しみの一つだと思います。あまり形がシンプルだとゴッチャになる場合もありますからね。

[35: 匿名さん]

販売時期が半月ほど伸びましたね。
一体どうしたんでしょうね？？工事の進みとか、あとはモデルルームの準備とかそういうのがあるのかな。

トランクルームってＴＲと表記されている所なのかな。
ゴルフバッグとかしまっておけて良いかも。家の中の収納だと場所を取ってしまってウウムという感じのものがいれられるのかな。

[36: 匿名さん]

販売時期が延びた原因はよくわかりませんが、工事の進み方間に合っていないというのはよく聞きますね。
無理に工期に間に合わせて欠陥となるよりは、遅らせてでもしっかり造ってもらったほうがよいですけどね。

Ｌ型のＬＤは私もいいなと思います。
長方形のＬＤよりはメリハリがあって、同じ部屋でありながら、それぞれの空間を楽しめそうです。

[37: 匿名さん]

Dタイプの間取りが出ていませんね。広さ的に、しかも角部屋という事でかなり期待が持てるのではないかと思われます。

どの間取りにもトランクルームがあるということなので、収納面で困ることはないのかな。

ゴルフバッグなどを入れておくことが出来るのはすごく良いのではないかと思います。

クローゼットの中に入れておくとかなり邪魔なのですよ（汗）

[38: 匿名さん]

２LDKも３LDKも76.14㎡なんですね。３LDKを２LDKに変更できるよう。
２LDKは納戸がついているので、収納を広く取りたいならいいですよね。

D2タイプはA2より広いですか？A２の逆向きの部屋かと思っていました。

[39: 匿名さん]

公式サイトにはDだけ出てきていないですね。
広さが違うので恐らく間取りは違ってくるのではないかと思います。
もったいぶっている感が若干伝わってきますので（笑）もしかしたら一番良い条件というか力が入っているタイプなのかもわかりません

[40: 匿名さん]

モデルルームオープンしてるんで、行けばDの間取りは見せてもらえるんじゃ？
部屋はなくとも間取り図ぐらいは。

近所にスーパーマーケット２店開店というのは朗報ですよね。
他にも日生球場跡地にも何かできるとのことだし。
日生球場がまさかこうなるとは～。
昔は野球の近鉄戦がよく行われていました。

[41: 匿名さん]

角部屋希望なので、Dタイプの間取り気になりますね。
モデルルーム苦手なので、
はっきり検討の余地有りとわからないと行く気がしない。

出し惜しみせずに間取りとお値段出してくれたら、
モデルルーム行くなり見送るなりサクっと方針が決まるのに。

[42: 匿名さん]

３LDKから２LDKに変更できれば、DINKSや二人暮らしの方やお子さんが一人のファミリーにはいいかもしれませんね。
その分収納も増えますし、リビングも増えますよね。

リビングからキッチンが見えないように配慮してあるところもいいですね。

[43: 匿名さん]

41さん
確かにホームページで色々全部わかったら、検討するのもきっと捗りますよね。
売る側としては現地で直接話したいというのもあるでしょうし、いざ購入を決めるとなったら、間取りや価格が外部の人にもまるわかりというのも、気持ちの良いものではないかもしれないですね。

[44: 匿名さん]

>41さん
売主からすれば、情報を小出しにしてできる限りお客さんを
モデルルームに引き寄せようという方針なのでしょうね。
まずは来てもらう事が最重要なので、価格や間取りを全て
公開すればその時点で見送る方もいるでしょうしね。

[45: 匿名さん]

電気やガスの割引プランが採用されているようですが、ガスは床暖房とミストサウナつきの床暖料金エコジョーズプランを入居者自身で契約する必要があるようですね。
最近のマンションにミストサウナつきが多くなっているのは、売主側にも何かしら利益があるからなのでしょうか？

[46: 匿名さん]

＞45さん
東京ガスが分譲マンションに営業をかけているみたいですね。
ミストサウナだけでなく、TESシステムなどミストサウナを含めたガスシステムを新築分譲に売り込んでいるようで、売主側の利点としては設備費のコストダウン、充実した設備によりマンション検討客の増加などが考えられると思います。

[47: 匿名さん]

東京ガス？大阪なのに？

[48: 匿名さん]

大阪ガスなんじゃないかなーと私も思いましたが・・・違うのかな。
ミストサウナっていうかカワック？？
物件の情報にはミストサウナという風に設備紹介されているんでよくわからないけれど
一応確認事項？
あまり変わらないような気もするけれど…

[49: 匿名さん]

そうなんですか。ガス会社から営業がかかっているわけですね。
でもコストダウンとか設備が充実するならいいですよね。
料金も安くなるなら何よりです。

オール電化というのもあるようですけど、ガスに慣れていると
なんとなく違和感があったりします。電気の方の割引プランは
どうなんだろう。ちゃんと検討して上手に節約したいものですね。

[51: 匿名さん]

高台は、昔、富裕層が好んで住んでいたようですね。
ここも、若干、高め。
商業施設などは、それなりにありますね。
買物施設が続々、オープンするようなのでそうしたら、便利になりまね。
緑があり、教育施設や官公庁などマンションの周辺にあるのは、バランスがいいと思います。

[52: 購入検討中さん]

前をたまたま通ったのですが、南隣は社屋でしょうか？
高い壁のようなモノがあったようで気になりました。

[53: 匿名さん]

社屋というか貸室みたいなところみたいです。
グーグルマップでマンション名を確認して、
検索してみたところそのように出てきました。
家ではないみたいなので、貸事務所的な感じなんじゃないかと思われます。
でもこちら側の高い壁って何なのでしょうね？

[54: 匿名さん]

怪しい感じの建物ですが、
近くの宗教団体とは、
関係あるのですか？　ないのですか？

[55: 匿名さん]

＞51

昔の人は洪水被害がなくて眺めのいい高台を好んでいたみたいですよね。
長崎のグラバー邸もそんな感じで、お庭からいい景色を眺めることができます。

大阪城の近くで、とてもよさそうな場所。

歴史的にも有名な建築物があっていいですよね。

[56: 匿名さん [男性]]

場所はいいですよね。売れ行きはどうなんでしょうか？

[57: 匿名さん]

静かな場所だが、駅からちょっと遠すぎると思った。
駐車場代が安ければ買いかな。
リセールの際は微妙。
大阪医療センターに生涯務めるような医師層向けって感じです。

[58: 匿名さん [男性]]

谷六と谷四の両方の駅に5分くらいで行けるのがいいと思いました。
上町筋沿いのため、少し車が多いのが気になりますね。

[59: 匿名さん]

上町筋だけど、静かです。緑も多い。
ただただ…駅から遠いのが残念。
あと、角地だったらもっと抜けていたかもね。
隣の施設は怪しい施設じゃないですよ。能楽堂とかそんなん。

[60: 匿名さん]

環境はいい。
が、確かに駅から歩いたら遠いわ。
高級車が並ぶマンションになるのかな？

[61: 匿名さん [男性]]

低層階はお手頃感がありますが、五千万越えの中層以上は競合物件が一気に増えますね。

[62: 匿名さん]

駅からの距離と価格帯・総戸数の割に（屋内）平面駐車場が少ない印象。
月３～４万でもいいから台数増やしてもらえないのかな？

[63: 匿名さん]

こんだけ便利な場所だから、車持ちは少ないのでは。高速の入口に近いのは便利ですが。

[64: 匿名さん]

ん～GWに実際歩いてみると、スーパー予定地までは比較的近いが、駅は遠いな。
やたら暑くて汗が出る日だったからか？

[65: 購入検討中さん]

上町筋は大通りの割に比較的交通量も少ないですし、この立地でこの価格は買いなのでは？
都会の洗練された感じと昔ながらの下町風情とがいい具合に入り混じってて心地よい。
まぁ価格を下げるための対策が分かりやすいが。潔くて良いと感じた。

[66: 匿名さん]

オープンキッチンって良いのですが、
一番気になるのは、油はねとシンク部分です。

モデルルームを見ると
コンロ部分はキチンと壁になっていることと
シンクの周辺には囲いがあり、考えられた設計になっています。

毎日のことなので、こういう水回りがキチンと考えられていると
全ての部屋も住む人のことを考えられているなと思えますね。

[67: 匿名さん]

このあたりの学区はどうなんでしょ？
近くに城星、追手門があるので私立志向のファミリーが多いんでしょうか？
駅から少し遠いですが駅近の雰囲気とはガラリと変わって環境がいいのでかえってプラスではないかと思います。

[68: 匿名さん]

公立でも南大江小と東中だから、全く問題なしでしょう。

[69: 匿名さん]

駅から遠いね。

[70: 匿名さん]

>>65
価格を下げるための対策とはどういうことですか？良かったら教えてください。

[71: 匿名さん]

>67
>近くに城星、追手門があるので私立志向のファミリーが多いんでしょうか？

私学が周辺にあるから、私学に…という家族は少ないと思います。
住みやすい環境って、駅が近くて通勤に便利とか、買い物が便利とか
そういうことで選ぶものかなと思いますよ。

[72: いつか買いたいさん]

このマンション割安なんでしょうか？
割高なんでしょうか？

立地
駅からの距離
設備仕様
西向き
施工会社

を考えてどう判断したものか
悩んでいます。

[73: 匿名さん]

このエリアで
積水のタワーマンション以外に
1〜3年後くらいで計画中の
マンションの存在
ご存知の方いらっしゃいませんか？

[74: 匿名さん]

>>72
割安ではないでしょう。
ただ上町台地は地価も上がってるから、このあたりでこれから建つマンションはこの値段じゃ買えなくなるんじゃないかな。
地盤もいいし、周辺環境、学区等も良好。なかなか良い物件だと思いますよ。

[75: 匿名さん]

いくらいいマンションでもお隣さん等で結構変わりますからねぇ・・
一概には言えないんじゃないの？
ここは駅から遠く、緑豊かな静かな環境なので、かなり上澄み層が入るかと思いますが。
上澄み層での管理組合も結構微妙な時がある。

[76: 匿名さん]

まぁ落ち着いた感じの人が多そうな気がするな。

[77: 匿名さん]

年配の人に好まれそうな地ですが、
最近の年寄りはクレーマーが多いからね。
特に子持ちファミリーに対して。

[78: 匿名さん]

割合的には子持ちファミリーの方がクレーマー多いでしょ。

[79: 匿名さん]

>>78

同感です。
ドタドタギャーギャーうるさいし。
せめて高めの物件なら
そういう層の率は下がるのかな？

[80: 匿名さん]

ここは若いファミリー層は少ないでしょ。

[81: 匿名さん]

>>56
半分くらい売れてるみたいでした。
昨年、秋頃から販売で、
竣工まで1年弱で、
半分くらいというのは、
好調なのか？
はたまた不調なのか？
どうなんでしょうか？

周辺物件は完売間近のものもありそうなのに。

[82: 匿名さん]

>>73さん
総通跡地に積水ハウスがタワーを建てる予定です。

[83: 匿名さん]

↑
ご存知でしたね、笑

[84: 匿名さん]

そうすると、こっちはニッチな不動産になりますね。
売却出口や賃貸の方向性は下がるので、永住向け。
落ち着いた人が入るといいですね。
確かに口うるさい管理組合もありますが、管理会社に対しても強い態度で臨むので、そのような管理会社が良いという方も多いです。

[85: 匿名さん]

積水のタワーはさぞ高いんでしょうね。立地もいいし、目の前イズミヤ。坪250くらいじゃないの？

[86: いつか買いたいさん]

一生ものの買い物は、多少値が張っても仕方なかろう。
ここもお高いですヨ。

[87: 匿名さん]

外観イメージみる限り、華やかさやリッチ感には欠けるのである程度おちついた人が住みそうな。

[88: 匿名さん]

ここの周りは緑が多くて全体に落ち着いた雰囲気なんでその方がマッチすんじゃないですかね。

[89: 匿名さん]

人物属性重視のマンションですね。

[90: 匿名さん]

ここのスレ全く荒れてないんで、そういう意味では安心ですね。

[91: 匿名さん]

>>83
ありがとうございます。
積水のタワーが高そうなので、
他に小規模でも良いので
計画ないのかなぁと
期待しています。
どちらにしても、このエリア高くなる報告なのでしょうかね…

[92: 購入検討中さん]

イズミヤ前だけど駅から遠いしいくらになるんでしょうかね？
隣のDグランセ位の額くらいかな

[93: 匿名さん]

積水だからもっとするでしょ。

[94: 匿名さん]

谷六界隈は駅から近くなるととたんにうるさくなるからね。どちらをとるかは価値観ですね。

[95: 購入検討中さん]

最近のマンションは新中古ともに高いですよね。アベノミクス前に買っておくべきでした。ちなみにアベノミクスの恩恵は全く受けておりません。

[96: 匿名さん]

特に上町台地は上がってますね。治安、地盤、利便性等を考えたらマイナス要素はないので値が下がることはないでしょ。

[97: 匿名さん]

実際、地震が来たら地震後のＱＯＬは、上町台地に存在するか否かより…手抜き施工の有無、タワマンか否か、近くに避難所・配給所があるか、同じマンション内での連携はどうかに大きく依存する。

[98: 匿名さん]

確かに、このスレ全く荒れてませんね。
堅実か人が多いのか。

[99: 匿名さん]

確かに、このスレまったく荒れてませんね。
堅実か人が多いのか。

[100: 匿名さん]

避難所うんぬんで考えると、この上なく恵まれた立地ですね。
避難所、病院、警察が揃ってるのでまず後回しにされることはない。

[101: 匿名さん]

>>99
逆に人気ないのかなぁ〜？
注目されてないのかなぁ？
購入検討中なので
人気の無さが
気になっています。

[102: 匿名さん]

近くにどんどん競合物件が出てくるので様子見もあるのでは？

[103: 匿名さん]

この辺りで坪単価200万を切ることはこの先なかなかないのでしょうか？
ここは滑り込みですよね

[104: 匿名さん]

ここも中層階以上は200超えてますからね。今後出る物件は更に上がるのは間違いないんじゃないですか。

[105: 匿名さん]

秋頃には完売になるんじゃないの？

[106: 匿名さん]

内装のグレードをそこそこに抑えてるからこの値段じゃないの。真田山のグランドメゾンやヴィークコートは内装豪華な分大分高いよね。立地重視でしょう。

[107: 匿名さん]

確かにここはホテルライクな暮らしという雰囲気の内装や設備ではありませんね。
その分、お金は持っているけど派手好きではない、堅実な方が選ばれるのかなという印象でした。
角部屋、もう少しお安ければ買いたかったな。

[108: 匿名さん]

このくらいがちょうどいい。内廊下とかいらんでしょ。

[109: 匿名さん]

>>101さん
これから出てくる周りの物件が、
坪単価数十万レベルで上がってきていることが明白になってきたら
こちらもトントン拍子で埋まり出すような気がしていて、
決めるなら今なのかなって、うちも迷って焦っています。
府庁の近くのもここより断然高くなってしまってるみたいですし。

なるたけ都心の上町台地が良くって、他のところも見てますが、
このくらいの価格帯だとどこももっと小さいですもんね。
うちは立地が一番大事なポイントなんで、
その点では費用対効果でここを上回るところは今後もうないかもと思うと。。。

[110: 匿名さん]

>>109
積水のタワー高くなるかな？


（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569962/

[111: 匿名さん]

積水のタワーは坪250くらいからじゃないですか。そもそもこことは比較対象にならんでしょ。

[112: 匿名さん]

>>111
場所は近いやん

[113: 匿名さん]

ヴィークコート真田山ももう完売みたいですしね。早めにここを買っといて良かったです。

[114: 匿名さん]

かたやタワーマンションですからね。値段もさることながら購入層も全然違うんじゃないですかね。

[115: 匿名さん]

特定の地区だけ急激に値段上がってる気がするんだけどー。

[116: 匿名さん]

そりゃ、上町台地なんで上がることはあっても下がることはないでしょー。
震災以降の防災意識の高さからしても、地盤の良さもこの場所なら心配ないしね。

[117: 匿名さん]

上町台地が良いって言ってるけど、実際地震がくれば大差ないでしょｗそれに上町台地周辺って何もありませんからね。地震にビビって中途半端な所に住むよりも北区など利便性に優れている所に住む方が賢明だと思います。まぁ金銭次第でしょうけど。

[118: 匿名さん]

それこそ購入層が違う気が…。

[119: 匿名さん]

>>117
液状化、津波リスクが全然違うでしょ。

[120: 匿名さん]

>>117
確かに

千里中央や桃山台なんかの高台か、北区や中央区の利便性かどっちをとるかですよね
東南海地震が来たらどっちみち資産性は終わりだろうし

>>110
うーん
かといって、東日本大震災の証言特集見ると、たったわずかの差で命が助かるかどうかの線引きを考えると
大阪市内で利便性の高い生活をしつつ少しでも危険回避して上町台地を選ぶというのも解る気がするし