ウェリス難波宮 上町［旧称：（仮称）中央区上町マンションプロジェクト］ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.wu56.jp/
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：ＮＴＴ都市開発西日本ＢＳ株式会社
販売提携（代理）：阪急不動産株式会社
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション大阪エンジニアリング事業部

ウェリス難波宮上町
所在地　大阪府大阪市中央区上町2番3、一丁目31番3（地番）
交通
大阪市営地下鉄谷町線「谷町六丁目」駅 （7番出入口）徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅 （7番出入口）徒歩5分
大阪市営地下鉄中央線「谷町四丁目」駅 （10番出入口）徒歩6分
大阪市営地下鉄谷町線「谷町四丁目」駅 （10番出入口）徒歩6分
総戸数　56戸
構造・規模　鉄筋コンクリート造　地上15階建
敷地面積　978.02m2
建築面積　451.48m2
建築延床面積　5,076.99m2
用途地域　商業地域　第2種住居地域
都市計画　市街化区域
地目　宅地
建ぺい率　80％
容積率　535.31％（600％、300％の面積按分）
竣工時期　平成28年2月下旬（予定）
入居時期　平成28年3月下旬（予定）
分譲後の権利形態　土地：専有面積割合による所有権の共有　建物：区分所有権
管理形態　管理組合成立後、管理会社に管理委託（予定）
駐車場 23台（平面2台、機械式21台）　使用料：未定
自転車置場　112台　使用料：未定
バイク置場　11台　使用料：未定

第1期 / 予告広告 / 販売概要
販売開始予定　平成26年7月下旬予定
販売戸数　未定
価格　未定
間取り　未定
専有面積　75.64m2・83.08m2
バルコニー面積　10.75m2～13.04m2
トランクルーム面積　0.50m2

ウェリス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A6%E3%82%A7%E3%83%AA%E3%8...
エヌ・ティ・ティ都市開発
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%83%8C%E3%83%BB%E3%8...
谷町六丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%85%AD%E4%B...
谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1299&cid_...

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.5.20　管理担当】

[145: 購入検討中さん [男性 40代]]

西向きか。。
立地などは他は条件どおりなので非常に悩ましいです。(o_0)

[146: 匿名さん]

あまり大々的に告知してませんもんね。
そこそこ売れている印象ですが、ただ若干排ガスが気になるかも。

[147: 匿名さん]

年明けると最終期の登録が開始になってくるということなのでしょうか。
バランスが良いので、
無難な間取りがあるのならばすぐに出るかな。
年度内に入居ができるということですから
1月に購入となるとかなりバタバタになってしまいそう。

[148: 匿名さん]

最終期申込受付は1月16日からと案内されています。
戸数はまだけっこうあるような感じです。
先着順販売が7戸に、今度の最終期分が8戸、
ゆっくりな売れ行きなのでしょうか。
入居開始前に完売するといいですね。
専有面積は広くても部屋数が多いと、
それほど広く感じられないのが残念です。
デザインはすっきりとシンプルでいいと思います。

[149: 匿名さん]

機械式駐車場ですと出し入れに時間がかかりますね。
歩車分離設計になっているのは安心ですけど。
歩道も無電柱化になっているので景観もスッキリとして良いと思います。

[150: 匿名さん]

大通り添いのバルコニー、雨の日は、車の音がシャーシャーとうるさいのでは

[151: 匿名さん]

キャンペーン、成約すると商品券が50万円プレゼントされるみたいです。8月7日までに契約が必須ですが、デパートで使える商品券、地味に嬉しいです。

間取りはBとCが掲載されていて、この2つが残っているのかなと思います。
面白いのは、台所からも洗面に行けることですね。台所で家事をしつつ、洗面の洗濯を気にすることもできるということでしょうか。

かなり収納も広くて、いいなとおもっている物件です。
通りの車の音が気になるとはいいますが、駅からも近いし、すごく大通りでもないし（高速道路沿いの方が音は聞こえそう）そこまでじゃないのかなと感じます。このあたりは住んでみないとわからないですが。

[152: 匿名さん]

宣伝ぽいなw

[153: 匿名さん]

大通り沿いというのは一つのデメリットになってきてしまう可能性はありそうですね

マンションだと機械式駐車場なのは仕方ないです。平置きのマンションは珍しいと思います。確かに出し入れや維持費のことを考慮すると、平置きの方がいいですが、
駅から遠く、車必須のマンションとかじゃないとなかなか見つかりませんね。

全戸にトランクルームが装備されているようですが、スペース的には狭くてあまり活用できないかな～と思いました。

[154: マンコミュファンさん]

大通り沿いで 西向きで 建物など障害物がなく抜け感が半端ないです！
ワイドスパンの西向き ワイドガラスで
メリットが デメリットになっています！

モデルルームの 西日が 遮るものないので カーテンやブラインドでは 抑えきれず 眩しさが強烈でした。
夏は、午後2時、3時頃から 強烈な陽射しだと感じます！

営業担当者さん 北側のセブンイレブンに
タバコ吸いに行かれるようですね！
お見掛けしました。

[155: 匿名さん]

西向きのワイドガラスは、遮光カーテンで対策できるのではないでしょうか。
現在我が家で使用しているレースのカーテンは遮光・断熱ミラーカーテンですが、
昼夜外からの視線を完全に遮る事ができますし、光も通さず快適です。
唯一の欠点は風も通さないので暑さ対策は必要ですけど(笑)
興味のある方は遮熱、UVカット、ミラーカーテンで調べてみて下さい。

[156: マンション検討中さん]

>>155

遮光カーテンで　強烈なまぶしさは　対策できるのですが、　LOWEの複層ペアガラスでも、室内のガラスの温度が上昇するので　内側は対策出来ないです（体験談）

見た目の問題もありますが、夏場だけですので
外側にすだれも試しましたが　お手軽で、安い対策は　８尺のよしず　が　一番です。

[157: 坪単価比較中さん]

完成在庫はこれが最後ですか？


http://www.geohankyu.com/outline/uemachi.html
先着順 / 販売概要
販売戸数 3戸
価格 4,950万円・5,090万円
間取り 3ＬＤＫ
専有面積 76.14（トランクルーム面積含む）m2
バルコニー面積 11.59m2
アルコーブ面積 2.12m2
トランクルーム面積 0.50m2
管理費（月額） 10,380円
修繕積立金 6,870円
管理一時金 10,000円
修繕積立一時金 382,000円

報登録日 平成28年7月25日（月）
次回登録予定日 平成28年8月1日（月）

[158: マンション検討中さん]

シンプルモダンもいいですが　夏は、これをつけて　風鈴で夏の風情と桃とスイカとブドウを食べながら　涼みましょう^^v

[159: マンション検討中さん]

>>157

モデルルーム見ましたが　最後ですね。

[160: マンション検討中さん]

>>156

よくある45m規制（構造物の高さが45m以下だと、建築基準が甘い）に15階を詰め込んだコストカットマンションですね。
従って階高が低く天井高も2450m程度になってしまう。
階下の騒音に影響する床スラブ厚も200mm程度では？
良心的なマンションは45mの高さで14階とし、階高3000mm以上、天井高2550mm程度、床スラブ厚は250〜280mm確保しています。
でもこういった仕様にするとコストがアップし、販売価格に影響しますね。

[161: マンション検討中さん]

>>160　　マンション検討中さん


早々ありがとうございます。
ここは　直床で　2.45mということは　　天井は　二重天井ですか！？　そうとも限らないですか？

[162: マンション検討中さん]

>>161

デベに確認した訳ではありませんが、一応名の通っているデベなら今時二重天井でないマンションなんてないと思います。
検討されているなら念の為、デベに確認してください。
万がいち、二重天井でなかったら完全に対象外にする物件でしょう。

直床と二重床にはそれぞれ長所と短所があり、二重床が万能とはかぎりません

１）二重床

①床下の配管を自由に変更・設計できるので、リノベーション（スケルトンリフォーム等）するときに間取り変更の制約を受けない、
②重い家具を設置しても床が沈み込まない。
③歩くときのフニャフニャ感が無い
④コストアップになる
⑤コンクリートスラブと構造合板・フローリングの間に200mm程度の空間があるので太鼓現象（歩くとドンドンと響く）が発生して響く。
特に子供がソファなどから飛んだり跳ねたりすると下の階にドンドンと響く

１）直床

①フローリングの裏にスポンジが貼ってあるので、歩くと沈み込んでフニャフニャ感がある。
②重い家具を設置すると床が沈み込む。
③経年変化でスポンジが劣化し、水平が保てなかったり床鳴りがする。
④床下の配管の変更に制約があり、間取り変更に制約がある。特に水回り。
⑤コンクリートスラブに直接接着剤で貼り付けるので、空気層が無く太鼓現象は発生しない。
⑥子供が飛び跳ねても2重床よりは騒音は小さい。

[163: マンション検討中さん]

>>162


早々建設的なご回答ありがとうございます。

以前、タワーマンションの二重床（&二重天井）物件に居住していましたが、上の方からバスケットボールのようなドンドンする音が夜中9時頃　度々あって　本当に気になりました。
サッカーのドリブルかバスケの練習をしているのかと思っていました。
テレビをつけていると解らなくて耳を澄ませばわかるぐらいです。

他所のフロアでは、上の階の音が　多人数出入りされて　もっと五月蠅いとか
最上階のプレミア層でも、上の歩く音が気になるとか、理事会で何度も　クレームが上がってました。

[164: 匿名さん]

公開年月 売出物件 成約価格 専有面積 間取り 坪単価 バルコニー面積
2017年8月 約5,900万円 約5,600万円 約84㎡ 3ＬＤＫ 約233万円 約11㎡
2017年7月 約5,800万円 --- 約84㎡ 2ＳＬＤＫ 約227万円 約11㎡