パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART12

[物件比較中さん]

パークシティ大崎ザタワーについてのPART12です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/419334/
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 、山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 、東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～97.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
売主：大成建設 、大和ハウス工業　東京本店 、新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[901: 匿名さん]

最上階部屋とフラッグシップ住戸の南東角(@410～420くらい)に引っ張られて@360だから、それ以外の一般部屋を買った人にとってはやっぱ安かったね、ここ。レジ棟の一般部屋を買う人は、それこそ少し割高感がでてしまうだろうけど、それはやむを得ないだろう。

[902: 物件比較中さん]

割高って表現は901みたいな使い方をすれば適切ですね。レジデンス棟の坪単価が本当に高ければの話ですが。

[903: 匿名さん]

レジデンス棟の間取りは3LDKが中心なんでしょうか？
そしたら結構な割合で角住戸になりそう。

[904: 匿名さん]

狭いよ

[905: 匿名さん]

>903
賃貸にするかどうか未確定なくらいだから、狭い部屋が多いはずですよ。賃貸に出す場合、大きい部屋は回転が悪くなりますからね。

[906: 匿名さん]

905さん
なるほど。ありがとうございます。

[907: 匿名さん]

>901
販売総数566戸もあるマンションなのに
最上階と南東角部屋に引っ張られて高くなった、と言うのは言い訳にしかなりません。

どのタワー物件にも最上階はあり、価格の高い部屋もあります。それを含めて計算するの平均坪単価ですから。
ここだけ最上階や高い部屋を除外して安かったと計算するのは、ずいぶん都合のよい話になります。

[908: 匿名さん]

広尾のオープンレジデンシアが、高い部屋で1億7800万、坪400位でしたからね。バス通りの目の前、駅徒歩１４分ですが。

それを考えると、ここは安かったかのかもしれませんね。

[909: 匿名さん]

そんな当たり前のこと書かれてもw

[910: 匿名さん]

>907
と、いうことは、坪平均370のマンションなんだから、今残ってる部屋のほとんどはかなり格安ってことですね。

まぁ、ここはマンションそのものも欠点少ないけど、周辺の環境が右に出るものがいないくらい素晴らしいので、安い部屋を買ってそれらを格安で享受するのもひとつの考えですかね。

[911: 匿名さん]

右に出るものがいないくらい周辺環境が素晴らしいって、、、、。

それって誉め殺し？

[912: 匿名さん]

でもまぁ確かに、周辺の環境は最近よく引き合いに出される湾岸の物件や、富久なんかでは太刀打ち出来ないよね。

[913: 匿名さん]

平均坪単価の話は他のマンションとの比較というよりもレジデンス棟との絡みなんじゃない？。賃貸と迷っているレジデンス棟には多分プレミア的な住戸はないから、こっちのプレミアや90Cを除いて計算しないと比較しようがない。それで@350くらいを目安にどうかってことを言いたいんでしょ、たぶん。パークシティが安いことに変わりはないんだけどね。

[914: 匿名さん]

ここは本来は安く出るはずの西側低層部屋が地権者住戸になった関係で
坪単価の低い部屋があまり販売されず、平均が高めに出たんじゃないの？

[915: 匿名さん]

坪単価計算するのに都合のいいように計算しちゃだめよ。それじゃオボちゃんになるからねw

[916: 匿名さん]

レジデンス棟が高いのかどうかを知りたい人にとっては、自分の狙ってる広さの部屋がタワーでどのくらいの坪単価だったか？で比較したいはず。従って例えばレジデンス棟の構成が70平米台中心、１億を大幅に超える部屋はないといった仮定であれば、むしろ妥当な考え方な気がする。

[917: 匿名さん]

レジデンス棟は７、８月に売り出し開始だね。

[918: 匿名さん]

>915
同感。
色んな条件を考えてここの平均坪単価の数字をイジルなら
レジデンス棟は角部屋が多そうだから高い角部屋を計算から除外しろとか
レジデンス棟だって地権者の部屋があるとか
レジデンス棟だって色んな条件で坪単価をイジらないと不平等になる。

[919: 匿名さん]

レジデンス棟はそもそもタワーとは建物の性質が違うので、全体の平均坪単価で高低を比較してもあまり意味がない気がする。買う人にとっては自分が買いたい部屋がどうか？を知りたいわけだから。

[920: 匿名さん]

レジデンス棟は18階建てだから、超高層階好きな人以外ならいいんじゃないかな。
共用施設は少ないでしょうから管理費が安くなるでしょうし。

[921: 匿名さん]

レジが高いかどうかは、価格表がでてから自分で判断しましょう。間違っても全体の坪単価が360だからタワーと同じなんて思わないでね。

[922: 匿名さん]

>920
残念ながら、7つのガーデンが共用施設として乗っかってくる(今回の一連の再開発全体の共用施設らしい)し、コンシェルジュとか24h有人管理入れた場合は、タワー棟と比べてスケールメリットがないから単価が高くなるから、管理費は高くなる可能性が高い…。

コンシェルジュとか24h有人管理をやめれば管理費安くなる可能性はあるけどね。

[923: 匿名さん]

ＳＴＡＰは客観的なデータが必要だからいじっちゃダメだし、第三者にも共有できるような厳密な再現性が必要なんだけど、不動産の割高感って主観的なもんでしょ。それをどう解釈しようが個人の自由なんじゃない。

[924: 匿名さん]

STAPにしろ、不動産にしろ、データのスクリーニングはやってて当たり前じゃない？公表する場合は、スクリーニング条件を示せば良いだけ。
スクリーニングしないと正しく評価できないからやるんでしょ？

ここの場合は、同程度の条件の部屋を比較するために、プレミア部屋を除く。やって当たり前だと思うけど？？

[925: 匿名さん]

恣意的に坪単価を低く見せるようなデータ抽出しちゃあかんよ、といってるんじゃない？　比較するなら母集団を形成するデータは同じ条件で抜いてちょ、ということだよね。　で、普通そんなの面倒だし全体戸数を加味して一般論としては平均坪単価を使うわけだ。まあ、自分で適当にデータ抜いて比較してもいいけどね。そんなの個人の自由だから勝手にやってちょ。

[926: 匿名さん]

高層マンションは、色々と不便ですね。

http://number.bunshun.jp/articles/-/818660
横綱白鵬が６日に都内の時津風部屋へ出向き、夏場所前初めての出稽古となった。
前日５日からの予定だったが、早朝の地震で自宅の高層マンションのエレベーターが止まって断念していた。

[927: 匿名さん]

同じ条件でデータ抜いたら、レジデンス棟は高くなりすぎると思うけど？？
プレミア部屋ないだろうし、低層西側もデータから抜くとなると、安くなる要素ないよね。

[928: 匿名さん]

データを操作することなく２つのマンションの平均坪単価を並べてどっちが高いかを語るのが、最も公平で客観的な指標。ただしこれはマンション全体の価格比較になるので、個人が必要としている住戸単位で考えた場合には、これが適切な指標になるとは限らない。80平米なら80平米同士で比較する必要があるが、その際にレジデンス棟の方が高くなってしまうのでは？という見解が多数派なのだろう。

[929: 匿名さん]

板マンならともかくタワマンで坪単価って比較する？？？？

[930: 購入検討中さん]

残ってる中で90Tがいい間取りだけど、高い。
90Cは11.2畳の角部屋リビングかー。どうなんでしょう。

[931: 匿名さん]

まあこのまま使うかリフォームですな。

[932: 匿名さん]

90Cのリビングは18畳だけどね(笑)

[933: 匿名さん]

笑ってコラえてで大崎やってた。
"眠る街大崎"だって。眠らない街新宿(富久)と対照的で面白かった。

[934: 匿名さん]

80Cのことかな？？
ここの角部屋は、リビングインじゃないから、11畳もあれば、普通の家具だったら実用的には問題ないですよ。

[935: 購入検討中さん]

80でしたね（笑）
15畳以上のリビングで3ldkは憧れるけど、山手線内のここらへんは高いですね。
今時の都心ファミーマンションは11~14畳ぐらいが相場なのでしょうか。

[936: 匿名さん]

最近は10台前半LDが多いですね。
80C良いんじゃないんですか。これは私見ですので勝手に聞き流してください。
北西側は4-1街区、住友マンション等眺望には難ありです。ただ、残ってるのは中層～低層なので眺望は割り切ってしまえば全然問題ない。
北西かつ商業棟の影響で日照時間が少ないでしょうが、夏場の西日を考えればなるべく日が入らないほうが光熱費抑えられます。
間取りも問題なく、もし広いリビングにしたければ追々洋室2の壁をパーテーションにしてしまえば17畳弱のリビングダイニングができます。Menuプラン1を参考にされるのが良いかと。
で、一番大事なのが値段です。この北西は角部屋の中で一番坪単価が低いです。低いには理由があって上にあげる要因や一般的にリセール時に方角だけで嫌われる可能性があるからです。
ほんと割り切ってこのマンションに住みたいという気持ちを優先するなら、80Cはお買い得。

[937: 匿名さん]

追記
廊下長いのが難点

[938: 匿名さん]

北東の角部屋はどうですかね。
低層だと小学校とお見合いするから微妙かな。
何階まで小学校があるでしょうか。

[939: 匿名さん]

北東は最初一番人気のあった方角だし、中層ならいいと思いますよ。ただ微妙に高いんでしょうね。南東角低層の９０Ｔもしかりで、やはり価格に対して人は素直なんだな～と。ただしいずれも致命的な欠陥はなく、むしろセールスポイントを備えた部屋なので、お金に余裕がある層を中心に終盤売れるのは間違いないでしょう。

[940: 匿名さん]

大崎駅の、混み方ひどい。もういや。

[941: 匿名さん]

大崎から朝埼京線で通勤してますが必ず座れます。もう何年も着座通勤してるので満員電車とか乗りたくない。

[942: 匿名さん]

埼京線？勤め先は東京駅なので関係ないです。

[943: 匿名さん]

御殿山小学校は、地上5階地下1階です。

[944: 匿名さん]

東京駅なら、品川駅まで自転車で行く（10分はかからないでホームに着くはず）か、一駅我慢して立つか（2分くらい？）すれば山手線でも座れますよ。

[945: 匿名さん]

東京駅まで毎朝大崎始発に座って通勤です。快適～

[946: 匿名さん]

イメージ。五反田、汚い。目黒、しょぼい。恵比寿、セレブ。渋谷、意外とハイセンス。代々木、金持ち。原宿、意外と、セレブ。新宿、最高の街。大崎、何故か、停車時間が長い。

[947: 匿名さん]

北東の角部屋80Fですが、間取りは先ほどと似たようなもんなので省略しますが、低層の一番のメリットは、edible parkの緑の享受じゃないでしょうか。edible parkは公開空地なので不特定多数の視線を気に出したらキリがないですが奥まっているのでそんなに利用者がいないのてばないかと。確かに御殿山小学校は気になりますが、それなりに距離もありますしお見合いを気にするレベルではないかと。また、グラウンドももう少し南側なので児童達の声もそんなに気にならないのでは。それよりも保育施設の園庭からの声の方が聞こえやすいのかも。
御殿山小学校に関しては、建物云々もそうですがグラウンドが土なので夏場の乾燥している時とか砂が巻き上げられてベランダが砂だらけになるかもしれないです。
値段も北西ほどではないですが、そこまで高いわけではないので気に入ったらありかと。
私見で失礼しました。

[948: 匿名さん]

老人福祉施設が隣りにできれば、当然日向ぼっこを兼ねたお散歩はすることになるでしょうから、
交通事故のリスクがない緑の公開空地は、お年寄りたちのお散歩コースになるのではないでしょうか。

[949: 匿名さん]

新宿なんて住めたもんじゃないだろ…。
何でわざわざ日本一治安の悪い街に住むのかね…。

[950: 匿名さん]

>>948
おっしゃるとおり老人達や学校終わったガキンチョ達の動線でしょうね。
ただ、それ以外の層の動線ではないのでこれをどこまで気にするかは個人差でしょうね。

[951: 匿名さん]

大崎図書館移転の話がにわかに現実味を帯びてきたね！

[952: 匿名さん]

＞９４７
参考になります！
書いてある中で一番嫌ななのは砂埃かな。
ここの80Fかレジデンス棟か目黒か悩んでまして。

[953: 匿名さん]

>949
ググッたら、日本一は横浜の某町だって。
東京一は足立区だって。

[954: 匿名さん]

>951
大崎図書館の二階部分がパークシティ内へ移転するのは確定みたいですよ。
一階部分が御殿山小学校跡地に来るのもほぼ確定。
その他行政機能は何が入るんですかね。

[955: 匿名さん]

>952
色々悩まれるのはわかりますが、失礼を承知で書きますが目黒のブリリアを悩まれる方というのは最上階のプレミアが買える方だけかと。
噂の域を出ないですが、目黒の再開発は80平米11000万～12000万と言われています。ちょっと比較対象ではないかと。もし、金銭的に余裕綽々なのであれば目黒を待たれた方が資産性を含めて間違いないです。
ではレジデンス棟と悩まれているとのことですが、同時に販売されているのなら比較できますが残念ながら三井はそういう売り方はしないと思います。で悩んでるうちに最終期一次が終わって狙ってた部屋が他の人にとられちゃうパターンですね。
大きな買い物なので悩むのはわかりますが、気に入ったら即決ですよ。どの物件、部屋にも利点欠点あるので気にしだしたらキリがない。

[956: 匿名さん]

>955
月島のキャピタルゲートプレイスは三井が幹事デべですが
タワー棟が完売前にレジデンス棟を売り出しましたよ。
タワー棟とレジデンス棟を同時に売ってました。

[957: 匿名さん]

やはり新宿は、駄目なんですか？大崎がいいの？

[958: 匿名さん]

>956
おっしゃるとおりでタワマンの販売状況によって同時販売はありえるでしょうね。
しかし、最終期一次の登録会が今月末予定。レジデンス棟の売り出し予定が早くても6月～8月。場合によっては竣工後販売と言われているなか、それを待ってたら恐らく3LDKはほとんど売れちゃってるんじゃないでしょうか。

[959: 匿名さん]

新宿で売ってるタワマン、スミ不の高田馬場だけじゃないかな。
って関係ないでしょ。

[960: 匿名さん]

>957
http://zinger-hole.net/mobile/entry/2221/
新宿は治安最悪、湾岸は災害に弱い&不便って感じみたいだね。

[961: 匿名さん]

新宿は、もう浄化されました！

[962: 匿名さん]

>958
レジデンス棟は逃げないから大丈夫です。
レジデンススレができればそちらもポジレスが並ぶでしょうから
慌てる必要はありません。

[963: 匿名さん]

老人福祉施設と図書館が共同で入るの？

[964: 匿名さん]

>>955
目黒のブリリアは坪340って書かれてたよ。

[965: 匿名さん]

坪340が本当なら激安ですね。

[966: 匿名さん]

ここが坪370で、三井の想定よりも早く売れ過ぎちゃって、安すぎたって言われてるのに、目黒がここより安いわけないでしょ。

さらに、建設費用が50%上がってるらしいから、売値は3割程度は上げたいが、さすがにそこまで一気には上げれないから坪平均450～500が精一杯じゃないかな。

坪340ってのは、ここの一期前の時と同じネガのネタ作りでしょ。

ここも坪320って事前に散々書かれてたけど、その時期に営業に聞いたら、
『この辺りの相場は坪320。でもここはグランスカイと同じくらいか、若干安くできるかも』
って言ってたからね。

先に安すぎる情報を流しておいて、正しい価格が公開されたときに高過ぎると騒いで倍率を下げる作戦。

[967: 匿名さん]

>957
大崎が良いかどうかは人それぞれですが、新宿は一般の家族が住むにはまだまだ過酷な治安ですよ。

新宿は小学校低学年だけで歩いてると浮きますよね？それは、皆が子供だけでは歩かせられない街と認識しているからです。

[968: 匿名さん]

警視庁24時的な番組の知識より

[969: 匿名さん]

実体験ですよ。

[970: 匿名さん]

新宿にファミリーで生活とかあり得んでしょ。大人だけなら良いかもね。

[971: 匿名さん]

目黒はだいたい400強くらいじゃないの。80平米台から王台突破祭りになりそうだｗ
ここの90Cを覚悟しておけば買えそうだね。

[972: 匿名さん]

70平米台で１億超えてしまうでしょ
80平米台なら即完してしまうよ

[973: 匿名さん]

>972
一応控えめに書いてみましたｗ
この物件がいかにリーズナブルか改めて実感しますね。

[974: 匿名さん]

70で億超えちゃったらさすがに売れないんじゃない？
仕様を下げて1億は切ってくるはず。

仕様を下げても80平米で1億超えるのは避けられないでしょうけどね。

[975: 匿名さん]

三菱地所の三番町や問題となった高樹町、港区の他の物件等との比較から品川で450超は？？？なんですが、恐ろしい相場になりましたね、撤退だなこれは。

[976: 匿名さん]

他の物件や街をネガって、ここを良く見せようとするのは
あまり品の良いネタ作りとは思えません。

[977: 匿名さん]

976に同意。新宿物件の落選者が多いんでしょうけど、他の地域をネガるのはちょっとね。

[978: 匿名さん]

新宿の落選者がいろいろネガってる分にはいいのでは。ここは大崎の掲示板だし。また目黒が高いのは必至なので、これも仕方ない。ここと迷っている人に現実的なラインをお知らせしてあげるのは、ネガというより優しさかと。

[979: 匿名さん]

大崎の中でも、レジデンス棟の立場がビミョー。
タワー棟契約者の方にとっては同じ大崎の競合物件であり、検討者にタワーを優しくオススメしてあげたい。
「関係者」にとってはレジデンスもタワーも両方、検討者に優しくオススメしてあげたい。

[980: 匿名さん]

>977
新宿が最高の街とか、謎なこと書いてる人がいたからでしょ(笑)

まぁ、遊びにいくには最高の街かもしれないが、住むのは遠慮したいよね。
新宿の落選組なんているのかな？価格帯がまるで違うけど。
新宿落選組は環境はそれほど重要視しないはずだから、安い湾岸に流れそうな気がする。

[981: 匿名さん]

レジデンス棟は7つのガーデンが管理費に乗ってくるから、コンシェルジュとか24hは管理費が高くなりすぎて無理かもしれないね。
無理やりコンシェルジュと24h有人管理入れるとしたら、賃貸にして低仕様・高家賃にして、家賃で補填して管理費を安く見せるのかな？

[982: 匿名さん]

もはや湾岸も安くない・・・

[983: 匿名さん]

キャピタルゲートプレイスは、レジデンス棟のほうが管理費が安いです。
地権者がレジデンスの管理費を安くするように要請したそうで。
大崎は地権者がレジデンスの管理費を安くするように要請しなかったのかな。

[984: 匿名さん]

977さん
ここには富久なりすましか、落選者かは定かではありませんが、一人単なる嵐がいます。
真剣には検討しとらず、単にネガって、反応を楽しんでる可哀想な人です。
特徴は、ネガが雑、短文、支離滅裂です。
相手にしないのが一番かと。

[985: 匿名さん]

ごめんなさい。
980さん宛でした。

[986: 匿名さん]

ここだけでなく目黒駅前スレにもいるね、短文で分からないことを書く人が。
もっと他の色んなスレにもいるのかも。

[987: 匿名さん]

目黒川を渡るデッキ工事やってますね。ニューシティ側もつながりそうですが導線良くないですね。
雨に濡れないのは取り柄だけど駅まではのぼり下りあって直結ってイメージと違うね。

[988: 匿名さん]

もともと直結なんてウリはないですよ。オフィス棟とニューシティが繋がるだけで充分です。

[989: 契約済みさん]

雨の日にデッキが使えれば便利なだけ
駅まで近道になればもっと便利になるというだけ
そもそも駅まで近いのにデッキだけを重視してるひとはいないでしょ

[990: 契約済みさん]

レジデンス棟は高く売るということですからここ買ってたほうがお得ですよ

[991: 匿名さん]

ソニー跡地は動きありますか？
北向き高層階はやめた方がいいですかね？

[992: 匿名さん]

ソニーのとこは道路の拡張工事始まってますが建物本体はまだまだ手付かず。北向きでも高層階ならリスク低いと思うよ。ま自己責任で。

[993: 匿名さん]

レジデンス棟はここよりも駅に近くなるし、スーパーゼネコン施工で
高くなる価値があります。
高いほうが住民の質が良くなりますから歓迎です。

[994: 匿名さん]

でもタワーの方がかっこいいよね。

[995: 匿名さん]

大崎はタワー林立地帯で、特にタワーが珍しいわけでもなくてここがランドマークではないですから。

[996: 匿名さん]

ドブ川に近くなるんだな。

[997: 匿名さん]

ランドマークだよ一番高いしね。

[998: 匿名さん]

ここのタワー棟の場合
一般的に何階から上を高層階という認識になりますか？
低層階は何階くらいまでを指しますか？
あくまで主観でいいので教えてください

[999: 匿名さん]

40しかないんだから、計算すればわかるでしよ？20が真ん中だから、、笑

[1000: 匿名さん]

>>997
でかさではグランスカイの方が高いね。
まっ、どうでもいいことだけど。