パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART12

[物件比較中さん]

パークシティ大崎ザタワーについてのPART12です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/419334/
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 、山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 、東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～97.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
売主：大成建設 、大和ハウス工業　東京本店 、新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[361: 匿名さん]

荒れそうな話題を出す

[362: 匿名さん]

そうそう。まともな検討者に害が及ばないよう、サポートはしてあげないと。
ここのタワー、立地や建物はいいんだけど、残ってる間取りから選ぶのはちょっと・・・。それで総合的に湾岸の物件と悩んでる～とかなら、話は分かるんだが。同様にレジデンス棟も物件の詳細が明かされていない以上、タワーと同じ質を保つ訳ではないから、そこんとこ慎重に考えてほしいね。

[363: 匿名さん]

残りがいまいちだから、湾岸さがすんじゅないかな。住友ツイン素敵そうですよ。とかね。不思議でもなんでもないでしょ。品川区なら中央区に。銀座に近いから、など理由はいろいろと、

[364: 匿名さん]

レジデンス棟は１８階建て。
五反田のライオンズタワーは１８階建ててもタワマン扱い。
ここの残り部屋から無理に探すよりレジデンス棟が良いでしょう。

[365: 匿名さん]

というかこんな大規模物件なのに今頃悩むなんて遅いよ。諦めて別物件の一期を狙おう。

[366: 匿名さん]

その通りですね。ここはいいのがないよ。他ね。

[367: 匿名さん]

もうゴミ間取りしか残ってないです。

[368: 匿名さん]

出遅れ感はあっても、ここを買いたいという需要は確実にあるから、売れるのは時間の問題。
色々思うところがある人は他にいけば良い。

[369: 匿名さん]

一般受けする・しないの問題だけで、同じ間取りが既に多数売れていることを考えると、売れないことの方が不自然。欲しい人にとってはむしろ好都合なのかも。

[370: 匿名さん]

残り物を狙う戦略はあるけど今頃検討始めるんじゃ遅すぎるし、検討してたけどうだうだ掲示板みてモデルルーム行くとか具体的行動しないようなやつはいつまでたっても買うに至らんよ。

[371: 匿名さん]

残り46戸かー。
早かったな。

[372: 匿名さん]

一般に、ここからの46戸は長いよ。

[373: 匿名さん]

半年掛からずこの価格帯が500戸強売れたっていうのはかなり驚異的なペースですね。

[374: 匿名さん]

残り物を狙うというよりも検討開始タイミングの問題でしょ。たまたま残ってる間取りでＯＫできる人がいればすぐに決まっちゃうよ。不動産なんてそんなもん。

[375: 匿名さん]

残り４６戸だから文句ある人は別に買わなくていいんだが。
やっぱ未練あるんだろうなぁｗ

[376: 匿名さん]

北向き70Aタイプが多数残ってるようですが、なぜ人気ないのですか？

北西80O高層、北東80F中層、南東80T低層の残りは割高だから？間取りが悪い？

[377: 匿名さん]

未練というかここのネガさんは専業だからね。残ってる限りは煽るし、完売したら別の物件スレに移動してネガるだけです。平均五年くらいやってると思う。

[378: 匿名さん]

ネガ心理に詳しい方、っていらっしゃるんですね〜勉強になります。
しかも五年以上前から研究なさっているんですか。

376さん、北側は建物が建つ問題があるからでしょう。
公共施設と競売でスミ不が落札した土地の。

[379: 匿名さん]

俺はネガ七年目だからね。ここを買うにあたってポジ転向した。ここはボジだが別スレでは今でもネガやってる。

[380: 匿名さん]

北向き70A：北も売れてる間取りはあるので、一概に方角のせいとはいえない。間取りは評価はよく分かりません。
北西80O高層：下の階は結構売れてるので、たまたま残ってるだけ。そのうち売れる。
北東80F中層、南東80T低層：方角・間取りとも悪くないが、少し高い。これに近い検討者は既に北東高層か90Cを買ってしまっている。だが終盤でも確実に需要はありそう。

[381: 匿名さん]

ここと同じような物件ってなかなか無いから売れるのは時間の問題だと思うよ。
山手線駅最寄りで大規模タワー、かつ周辺環境も良好って条件で探すとそう多くの物件は出てこない。
大規模だとどうしても幹線道路や線路が隣接しがちなので
静かで排気ガスの心配をしなくていい環境ってのは案外貴重。

ただ、その分安くは無いから、瞬間蒸発はしなかった。
どんな悪条件な物件でも価格設定次第で優良物件になり得るし、その逆もまた然り。
最終的に価格のバランスも言うほど割高ではなかったからここまで売れたんだろうけどさ。

[382: 匿名さん]

北東の価格設定は、スミフが落札する前の値段だからね。スミフが何をしてくるかわからないリスクを内包しているのにちょっと割高感はありますね。少し値段を落としても良いかも。
南東角部屋がこのマンションでは一番正解な気がしますが、低層南東はスーパー屋上緑地とお見合いしちゃうかも。その割には高い。だからこちらも値段を落としても良いかも。
個人的には、北西角部屋ってお買い得な気がするんですよね。4-1街区とのお見合いさえ気にならなければ。
眺望を気にしなければ北の70Aだって悪くないですよね。夫婦二人もしくは＋子供一人なら十分な間取りです。

[383: 匿名さん]

間取り、方角を見るとますます90Cが勝ち組な気がします。ただ高いね。10年前の大崎なら9000万以下で買えたね

[384: 匿名さん]

スミフは北東を塞ぐような位置には建たないのでは？

[385: 購入検討中さん]

北西は、次の開発が心配。北東は高い。南東は高い上にスーパーとお見合い。

[386: 匿名さん]

港区では、居住環境維持の観点から、絶対高さ制限が議論されていますが、品川区では、似たような話あるのでしょうか？

[387: 購入検討中さん]

レジデンス棟の川向は景色よくて良さそうだけど、目黒川の臭いがなー。
あと、過去の例を見ると、氾濫は避けられないね。
駅の近さでは、レジデンス棟の勝ちだけど、資産性の意味ではタワーとどちらがいいだろう。

[388: 匿名さん]

レジデンス棟はほぼ全方位を高層タワーに囲まれてるから、日影&閉塞感半端ないと思うけど…。日照と眺望はどうでもいいって人にはいいかもね。
川が氾濫したのは対策前の話で、対策後は氾濫したことないので気にしなくてもいいと思いますよ。
上流の調節池も、設置後10年以上経ちますが、半分も使ったことないらしいですね。

[389: 購入検討中さん]

川向きでも、向かいに、みずほの入ってるタワーやアートヴィレッジがありますもんね。
18階でも景色は望めないのかな。川が見えるのはいいけれど。遠くまでは見渡せないか。

[390: 匿名さん]

現地見るとわかりますが、川沿いの部屋だと目黒川が微妙にカーブしているせいか、一部の部屋では下流方向に向かって眺望が抜けています。

あたは囲まれ感が強いですね。駅に近いっても同じ坪単価なら私はタワーを選びます。

[391: 匿名さん]

いまの殺風景な現地周辺から想像できないのですが
将来、住みたい街にランクインするような
そんな街にはなり得ないですかね？
出遅れましたが真剣に検討しています

[392: 匿名さん]

悪く言えば殺風景、良く言えば閑静な住宅エリア。
このエリアの開発が終わったからといって劇的には変化しないかもしれません。
北側の開発だってこれからで、数年工事現場になるでしょう。けれども再開発が終われば、それなりに素敵な街になるはずです。
それが１０年後かもしれません。そういった諸々の事情を考慮しても住みたいなと思うなら、まだ売れ残ってる部屋を買うのも大いにありです。吉祥寺だって恵比須ビールの跡地だって２０年前はこんなに人気になるなんて思いませんでしたからね。

自分は再開発の街に住んで一緒に発展していきたいと思いましたので買いました。

[393: 匿名さん]

住みたいな、と思うなら
他人が買わなかった残り部屋を買うよりも、レジデンス棟を買うほうが満足感は高そう。

[394: 購入検討中さん]

今残っている、80Fと80Tは価格はどのくらいでしょうか。
ご存知の方、大体でいいので、教えて頂きたいです。

[395: 匿名さん]

南東角部屋（８０Ｔかな？）は９０００万円代後半
北東角部屋（８０Ｆ）は９０００万円台前半

これは前期の情報ですから、最終期の値段はわかりません～。
具体的に何階くらいという情報をいただければ具体的な数字を記載できますよ

[396: 匿名さん]

ネガがしつこくレジデンス棟に誘導して、ここの邪魔をしようとしていますね笑

[397: 購入検討中さん]

ありがとうございます。
先ほど、掲示板の上の方で得た情報なので、両方とも何階が残っているのか分からないのですが、、
低層ですと、5階とかでしょうか。低層なのに、確かに80Tは割高ですね。

[398: 匿名さん]

１９９７年から大崎に住んでいますが、最大のトピックはゲートシティ大崎の登場です。
それ以外の再開発は規模、インパクト共にゲートシティのインパクトには及びません。

北品川五丁目の再開発は山手線内側エリアにおいてはこれまでの再開発の中でも最大規模ですので、大崎を変えるという意味においてゲートシティに匹敵すると考えています。

[399: 匿名さん]

ゲートシティ大崎はオフィスビルの賃料を二倍に押し上げました。また最初商業店舗がすごかった。
フレンチのラフェクレールは有名シェフを招聘、スーパーはもとまちユニオン、パン屋はオーバカナル、品川区初のスターバックス（それも旗艦店）もあり、何もなかった大崎に都心や二子玉川にしかないような店がたくさんできて感無量でしたよ。

逆にいうといまは大崎に対する要求水準が昔より上がっているので、再開発完了しても感動は薄いかもです。

でもカンテサンスが移転してくるなどポテンシャルは十分ですよね。

[400: 匿名さん]

397>>
では、夜に残ってる部屋と具体的な数字を書きますね。今出先なので。

[401: 購入検討中さん]

>>400さん
ありがとうございます。

[402: 匿名さん]

西口の再開発もすごいと思いますけど、あちらはスーパーのような日常行く店も少なく東口に住んでいるとこあっちまでなかなか行かないので、、、。
TSUTAYAなんかも昔なら行ったけどいまはオンラインで借りるのでわざわざ店舗に行かないし。

元から西口に住んでいた人はびっくりでしょうけどね。

[403: 匿名さん]

レジデンス棟は竣工売りとかしそうだね。そのほうが高く売れそうだし。

[404: 匿名さん]

一般に9000万円超えあたりから買い手は急に減ると言われている。そういう意味ではさらに高額な90Cが瞬間蒸発したところに、この物件そのものの価値が高いことが伺える。80Tは90Cの小型版で南東向き。間取りも80平米台で最も広いからある程度高いのは仕方ない。ただし低層しかないので、タワマン高層志向の人には受け入れられがたくて残っている。災害時やEV待ち時間が短い等を考えれば、低層支持者が居てもおかしくはない。いずれは売れる。

[405: 匿名さん]

物件としてのインパクトはパークタワー東京サウスがナンバーワンです。目黒川沿いは昔からマンションが多かったけど高級マンション立地ではありませんでした。
パークタワー東京サウスは再開発+タワーの組み合わせで相場より二割以上高い値付けで即日完売。大崎にエリアに市場を創出しました。後のタワーは基本フォローワーです。
三井の強気はここから来ているのではないかと思っております。

[406: 匿名さん]

９０００万を超えると買い手は減るとは多くの不動産業者が言いますね。高額物件はローンではなくキャッシュであるとか買い替えとかの客が主体なのでそういう言い方になるのでしょう。
９０００万を以上の部屋がすぐ売れる理由はお金持ちが金融商品としてと意味合いも持たせて買っている、もしくは金融緩和により高額ローンが可能になっているからと思います。利息が安ければ途中で転売するなら高級賃貸替わりに買う人もいます。

[407: 匿名さん]

小金持ちは低地などには住まず、この辺りなら御殿山とか島津山の低層住宅地に住むのだろうと思われていたのに、タワーマンションという企画は小金持ちに訴求して、低地かつ準工エリアでも特に高層階は御殿山などのブランド住宅地より高い坪単価で売れることを東京サウスは証明したのです。おまけに最寄り駅は山手線ですからね。
値上がりしないのがおかしいです。

[408: 匿名さん]

東京サウスって築１５年ですよね。
外観は未だに健在ですが、エントランスとか内装とか見てみるとやはり大崎のマンションっていうようなグレードです。
でも安ければ東京サウスの中古も有かな。

[409: 匿名さん]

つまり、この辺のタワマンはかなり前から売られ続けているんですよね。

[410: 匿名さん]

有名私立小とか、評判の良いプレスクール、移転してこないかな。