パークマンション三田綱町ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞パークマンション三田綱町ザフォレスト
所在：東京都港区三田2-309-39
交通：南北線・都営大江戸線麻布十番駅徒歩7分、都営浅草線・三田線三田駅徒歩13分、山手線・京浜東北線田町駅徒歩15分
総戸数：98戸（事業協力者住戸1戸含む）
間取り：2LDK～3LDK、71.02～176.33m2
入居：2016年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：鹿島建設
管理：三井不動産レジデンシャルサービス

[スムログ 関連記事]
【三田界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.1】
https://www.sumu-log.com/archives/9603/

[709: 匿名さん]

ここ、乾式壁でしょうか？

音に敏感な方で、昔住んでいた千葉の築３０年近いライオンズマンションでは、特に気にならなかったのですが、最近の乾式壁のマンションは、結構音が気になります（一応、家賃４０万位するのですが）。

[710: 匿名さん]

ここは、おかしいと思う

[711: 匿名さん]

凄いですね。
１６０㎡って。
しかも、麻布十番だったら高いですよね。億越えですかね。
こういうマンションは、コストはいろんな面でかかると思いますが、プライバシー重視の人には、住みやすい物件ですよね。
お金があれば、住みたい所に住めばいいわけで。

[712: 匿名さん]

部屋の広さは慣れで、１６０位だと、そこまで広く感じなくなります。

というより、一度広い部屋になれると、８０平米とかになると、凄く狭く感じます。

なので、何処かで妥協しないと、際限なくなりますし、戻れなくなるので、広い（と思う部屋に住む時は）覚悟いります。

[713: 匿名さん]

>>712
今110平米のマンションに住んでますが、確かに80平米のマンションを見に行くと感覚的に半分ぐらいに感じますね。

[714: 匿名さん]

公式ホームページに出ている間取りの150Dタイプは面積も広ければお風呂も広いんですね。
ラグジュアリータイプで2024ですって。
洗面所のボウルも2つですし、トイレも2つ？
居室だけでなくこのようなスペースがゆったり作られていると快適度が違うでしょうね。

[715: 匿名さん]

どう考えても、相応の価値ないので、やめた！

[716: 住まいに詳しい人]

床スラブの構造はどうなんでしょうね。

ボイドなしで３５cm以上か、ボイドありなら４０ｃｍ以上はあってほしいんですけどね。

あと、天井高も全室２．８ｍ以上を期待。
HP乗ってないけど資料請求するのも面倒。どなたかご存じなら教えていただければ多謝。

[717: 購入検討中さん]

こちらの仕様と完売したGS広尾の仕様、どちらがいいですか？　最近、あちらの２億７千万のがあっという間に売れましたが、、

[718: 匿名さん]

仕様は次元が違うと思いますよ。
ただ広尾の新築は極端に少ないので、バブリーな雰囲気にも後押しされてそんな価格でも売れてしまうのでしょう。

[719: 周辺住民さん]

広尾ってなぜ人気があるのかいまいち腑に落ちません。

南青山にセカンドがあり時折丘を下って行くことがありますが。

外苑西通りの幅員が広めで抜けた感じとこぎれいな感じはいいのですが、

洗練と庶民的な感じが中途半端に混在して、、なのにブランド地の価格で。

西〜南の麻布と南青山の両丘の狭間で。

すいません、GS広尾のコメントからスレ違いでした。

三田は三井、イタリア大使館などの雰囲気と昔ながらの華美な趣の少ない落ち着いた土地柄で買う地所だと思います。

ことさらに３Aと比べなくても、と思います。

割高を言う人が居ますが、格式や落ち着きを重んじて、割の善し悪しを気になさらない充分持ってらっしゃる方が買えば良いのです。

[720: 匿名さん]

低地対決ですか。好みじゃないですかね～。
個人的にはどうせ低地なら、利便性とか楽しい雰囲気とかほしいところです。

[721: 購入検討中さん]

なら、文句なしに広尾の勝ち！笑　我が家は広尾駅前にすみふタワーが立ちそうなんで、待ち、ですが。。低地ですがオーバー10
Mはありますから、日常生活、問題なし。こちらは、ちょい地味すぎますね。法外に高いし。。

[722: 匿名さん]

>>721さん
あそこだったら僕も無理しても買う。　何か情報はありますか？　分譲だと良いのですが。。

[723: 匿名さん]

三井のリアルプランが時折送ってくる、制約事例集を見ると、今、麻布・広尾圏は、本当に高いですよね。ここの近くの麻布十番圏も高くなってて、正直びっくり。

都心にありながら、家族で暮らしやすい、というのがいいんですかね。

[724: 匿名さん]

721 （恐らくで申し訳ないですが）分譲の確率が高いです。寝かしている印象から。５輪の２年前ぐらに販売するのでは？一番高いときを狙って。坪１０００ー１５００ぐらいでは笑

[725: 匿名さん]

723さん
既にミニバブルですから。。麻布広尾なんか既に軽く億超えですね。ここも最低１．２億でしょ。億持ってないと港区買えない感じになりましたか、、

[726: 匿名さん]

広尾駅近くのすみふタワーですが、どうせなら広尾駅近辺の再開発と一体的に、大々的にやってもらえませんかね。

再開発は、ひとえに地元では有名な不動産会社（というか地主さん）の意向次第のようですが。

[727: 匿名さん]

＞719

南麻布と南青山のどちらが好きかは、好みもあると思いますが、その間にある広尾は、街全体として緑が豊かですし、いい意味で生活感があって、でも、南青山や表参道も近い、という絶妙のロケーションにあるとも言えます。

かつては名士の豪邸が西麻布四丁目〜南青山七丁目あたりの高台にかけて建ち並んでいましたが（ちなみに、地元では、○○○通りと呼ばれていました。自虐ネタですし、いい言葉ではないので、伏せておきますが。）、今は、（例の欠陥マンションなど）マンションになってしまったところも少なくないですし、開発が進んで、無意味な空き地とかほとんどなくなってしまいました。

もうちょっと、街自体に、混沌があっても、楽しいとおもうのですが。

[728: 匿名さん]

＞７２６

正直、広尾にタワーは余計かも。スミフだと、空気読まない威圧的な外観のものとか平気で建てるし。

麻布・広尾の景観がおかしなことにならないか、心配です。元麻布ヒルズとかも、不要感が漂っていますよね。

[729: 匿名さん]

あそこに、ツイン建つたら目立つはな笑 すみふらしいが

[730: 匿名さん]

すみふデザイン、ダサいもんな。色なんか特に。

[731: 匿名さん]

すみふの土地は、第１種中高層住居専用地域だと思いますが、タワーが建ったら何階建てくらいになるんでしょうね。タワーじゃなくて落ち着いた高級マンションを期待したいですが。威圧感のある建物だけはかんべんです。

[732: 匿名さん]

ネタがなぜか、麻布広尾へ行きましたので、ここらへんで三田へ戻りましょう

[733: 匿名さん]

１期３次のようですが、どのくらい１期でだされたんですか？。。

[734: 匿名さん]

実数はよく判らないですよね。。
モデルルームに行って価格表見せてもらって
それで売約済みをチェックするくらいしかわからない？
実際に訊いてみてもいいかもしれないですが。

事業協力者住戸が1戸とのこと。
意外と少ない…
地権者さんなんでしょうか
以前はここは何があったのですか？

[735: 匿名さん]

事業協力者住戸が1戸は 最上階、一番広いお部屋らしい。

[736: 周辺住民さん]

hpの共用施設見ましたがスゴいね。千鳥ヶ淵や霞町より上に行くんじゃないの。

分かる人には分かるのでは。

三井は本気で考えてんじゃないの、PM最高峰を、三井ゆかりの土地で。

3Aに比してとか無意味な気がして来た。

[737: 匿名さん]

でも、赤坂パーマンの方がいいよな。アメリカ大使館宿舎見下ろしですからね

[738: 匿名さん]

坂下、慶応校舎の裏で、いけてない、、

[739: 匿名さん]

住まいさーふぃんでタミーがここの論評してたけど、億ションなのにALC、乾式壁だから酷評かとおもいきや、微妙な表現。大手財閥系に弱いな、あのおっさん。

[740: 匿名さん]

乾式ですか、、時代の流れかな。。

[741: 買い換え検討中]

乾式の何が嫌なの？そんなにお隣さんとの
プライバシー気にするならマンション買うな！
戸建にすれば？設備にしたってそうだろ？
自分のわがまま通したいなら戸建にしろ！
マンションを勘違いしてないか？
マンシオンは元々ラテン語で人が集うって
意味なんだからある程度は我慢しないとな。

[742: 匿名さん]

３・１１で、結構壊れてるよ。ALCもね。３・１１前にタミーがそのことコメントしていて、その頃はまさかとおもっていたのだけど、実証されてしまった。にもかかわらずトーンダウンってのが不思議。

ちなみに長期修繕計画では自然災害は考慮していないから、補修費用をどうまかないのかってのも問題になっている。

[743: 住民さんＡ]

乾式？また、ALCでしたか、、

[744: 匿名さん]

乾式でいいじゃない。と、いうかここの突っ込みはもっと他にあるよ。
例えば子育ての環境がいいとかコメントあったけど最寄り駅の事知ってるのかね？とても子供にいいとは思えない。

[745: 匿名さん]

高層タワマンでもないのに、乾式壁？無い無い。
GS広尾でも衝撃を受けたけど、それがさも当たり前のように情報操作されつつあり怖すぎ。

[746: 匿名さん]

パーマンでさえ、乾式な。時代のながれやな これからのスタンダードになるやさかい

[747: 匿名さん]

コストダウン仕様の高額マンション。パーマンも落ちたね。

[748: 匿名さん]

地震で壊れるリスクのある代物なのに、修繕計画は一切考慮してないでしらっと売るってのがね。

[749: マンション投資家さん]

戸境の壁が乾式だっていうのは、HPの情報からは分からないようなので、
モデルルーム等での情報なのでしょう。確かに素人的には仲にコンクリートの詰まった壁の方が
安心感がありますが、専門家の意見はそうでもないようですね。
タワーが乾式なのは重さの関係と思っていましたが、それだけでもなさそうですね。
http://npo.house110.net/J110/txt2400/j2465.shtml

[750: 匿名さん]

建築技術も、日々進化しとるんですわ

[751: 匿名さん]

GS広尾在住のものですが、遮音性は非常に高く左右の住戸の音は全く聞こえませんよ。また、乾式は建物全体が軽くなるので地震の横揺れ対する強度が増すメリットもあると思います。建築技術は進歩していますし、上で語られているような単純なネガは気にしなくて良いと思います。

[752: 匿名さん]

我が家も上、隣の音は気にならんですね

[753: 匿名さん]

GS広尾でも乾式君が出てきて同じように騒いでましたね。

[754: 匿名さん]

乾式君はいろんなところにいるよ。乾式でも、レベルがあるから注意やな

[756: 匿名さん]

乾式なんでしよ、ここは。

[757: 匿名さん]

乾式壁の遮音は施工次第ってことこがある。スペックどおりの性能が出るとは限らない。

[758: 匿名さん]

>>757
しつこいのはGSさんか、デベか。
とにかく情報操作はあかんよ。

[759: 匿名さん]

そんな車で１０～１５分も走ったら足立区なんだからどこでもいいだろ土地柄なんかｗ

[762: 匿名さん]

乾式壁の議論って、くだらないんですか？
マンション構造上の極めて大切な部分と思いますが。。

何かお考えをお持ちなら、ぜひご教示ください。

[764: 不動産業者さん]

湿式は高いだけで乾式より遮音性が低いという印象を与えるコメントが出ていますが、根本的に間違えています。

厚みがある高級仕様の乾式、と言っていますが、実際の素材と具体的な厚みについて言及されておらず、全く論理的でありません。

専門家として言わせてもらうと、このクラスの物件で乾式壁はあり得ません。

[765: 匿名さん]

ここは、乾式なんでしよ？選択の余地なし、、

[766: 匿名さん]

金さえあればここに住みたい．160平米くらいの．．．

[767: 匿名さん]

実際ここに書き込んでる人のほとんどが，パーマンなんて夢のまた夢，買えない人達でしょ．このレベルのマンション買う人はさすがに書き込みしないだろ．

[768: 匿名さん]

>>762
乾式、湿式ってここで議論しても変わるはず無いんで議論しても意味がないという事ですよ。
乾式が気になってるならここはやめて湿式のマンション探したらどうですか？
悩む事ではないと思いますけどね！

[769: マンション投資家さん]

三井不動産のパークマンションシリーズの最高峰ではないかという方もいますね。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000007072014...
つまり日本最高峰ということなのでしょうかね。

一方でこの土地は三井不動産は手掛けた最初のタワーマンションといわれる
三田綱町パークマンション19階建ツインとも非常に近いですね。
こちらはかなり古くはなりますが、この中古との比較物件ともなりえますね。
三田綱町のパークマンションは1フロアを田の字に4分割して間取りをした
有名なマンションで石坂浩二、浅岡るり子夫妻が新婚時に入居したことでも有名ですね。

[770: 匿名さん]

石坂浅丘夫妻は三田東急でなかった？

[771: 申込予定さん]

>>769
736でもわかる人にはわかるのでは？という物件なんですかね。

[772: 匿名さん]

共用施設はものすごくいいですね。

高級感もあるし、ゆったりとしているし。

お風呂はどうなんでしょうね…おうちとは違った雰囲気ですから需要はあったりするのかな、とも感じられますし

最初だけ？みたいにも思いますし…実際に運用してみないと判らないですね

ラウンジがゆったりしているので、お庭をぼんやり眺めるのもいいのかも

[773: 匿名さん]

共用施設のお風呂はまるで高級ホテルについている露天風呂のような作りですね。
こちらはゲストルームについているお風呂なのだと思いますが、住人も利用可能なら嬉しいです。おそらく同じような考えの方がいらっしゃるでしょうから、最初の数ヶ月は予約が埋まってしまうのではないかと予想します。

[774: 匿名さん]

あの風呂を掃除するのは大変だろうな。

[775: 匿名]

二日前に資料届いたけど、アトリエ付きの１６０㎡の部屋の間取り図が入って無かった。
もう売れたのですかね？

[776: 匿名]

　１６０タイプはまだ販売していると言っていました。１０階だそうです。９階が１５０タイプ。
最上階１１階の１６０よりも、もっともっと広～い部屋は非分譲だって。
最上階にあるもうひと部屋は１４４Ｈタイプだということです。

[777: 匿名さん]

>769

RBAって業界団体で、提灯記事が多い。よいしょしてまでも、宣伝しなきゃって状況なのかな。

[778: 匿名]

記事で人気が上がれば、価格も高くできるでしょ。
今が価格未定なのはそのためでもある。
ま、ここを購入する人達は価格を高くしてもらった方が、変な人や、転売目的の人が購入しづらくなるからむしろ歓迎すると思うけどね。

[779: 匿名さん]

>>778
そうですかね？購入者はずっと持ち続ける人ばかりではないのでリセール価値=転売まで考えて購入検討するのでは？

[780: 匿名]

ずっと持ち続けようとする購入者には＞７７８のような人達が多いだろうから、＞７７９の言うような転売目的の人達が割り高だから購入するのをためらうのを歓迎するだろうという見解。
＞７７９の指摘する購入者がいるのも現実なので、どちらの意見ももっともなことだと思う。
要は、販売会社がいかに利益を上げて完売させるかを考えているということ。
これも当然のことだろう。

転売目的でないウチとしたら、最初から転売目的での購入者は少ない方がいいなと勝手に思っている。

[781: 匿名さん]

余計なお世話でしょうけど、価値観や家庭環境が変わって売却しなければならなくなることって意外に多いものですよ。
すなわち、当初は永住目的だから多少高くてもいいやと思って購入しておきながら、しばらくすると急に相場が気になってしかたなくなる層も確実にいるということ。
やはり有利に転売できるかどうかはものすごく重要だと思いますけどね。

[786: 匿名さん]

ここはPM最高峰間違いなし。

霞町、千鳥ヶ淵より上。

３A域内にこれだけ広大な敷地内緑化・隣地に借景を出来る土地は有りませんから。低地は致し方なし。

赤坂御用地や常陸宮邸などとまでは言わないものの、宮家のお住まいを除いては、

一般人が都心に居住できる集合住居としてこれ以上のモノは今後も難しいでしょう。

[789: 匿名さん]

赤坂御用地の海抜は広大な敷地が２０〜３０m、常陸宮邸は全敷地３０m以上、の高台ですから、当たり前ですが段違い。

[790: 匿名さん]

同じ低地なら、広尾駅前すみふをまつわ。ブランド価値が段違いだからな

[791: 匿名さん]

>789
じゃあ、山の上にでも住んだら？
川沿いや沼地とかならご遠慮だけど、過去に洪水などの被害もないし、
１ｍでも標高が高いところが宅地として優れているとは思わないよ。
そんなことよりもマンション性能として水漏れしないなど施工精度のほうが重要。

>790
ブランド価値？予算が合った好きなところに住めばいいだけのことでは？
このクラスの富裕層は、車とかでも下取り価格とか気にして買わないよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[792: 匿名さん]

さっき散歩したが、パーマン立地じゃないな。低地で古い家も周りにあるし高級感なし。で、なんか異臭がするですな。

[793: 匿名さん]

>786

乾式壁のコストダウン物件がパークマンション最高ですか。三井も落ちたもんだ。

[794: 匿名さん]

エントランスとか見た目よくして、中身はパークホームズみたいな感じじゃないよな笑

[795: 匿名さん]

モデルルームでそれと分かる内装はそれなりに作って、構造部分はコストダウン。張りぼてマンションがフラグシップとは。

[796: 匿名さん]

さんざんな評価ですな。

[797: 匿名さん]

>786
このあたりの緑地っていうほどすごくないですよ。３Aでも有栖川公園とか檜町公園～赤坂氷川神社など同等の緑地はあります。元赤坂を３Aにいれていいならそこからの御所ビューってのもありますね。ここと同じく低地ですけど比べ物にならない緑の量です。
もう少し視野を広げたほうがいいっすよ。

[798: 匿名さん]

でも、赤坂みたいに昼からキャバクラやってるようなところに住むのは…。

[799: 匿名さん]

麻布十番もかなりの歓楽街だと思うけどなー。
ここもそうだけどある程度離れてればいいんじゃない？

[800: 匿名さん]

赤坂、駅行くまでに、ラブホがあるのも…。あ、でも、あそこはいま廃墟になってるのか…。

[801: 住まいに詳しい人]

＞797

低建蔽率と敷地内緑地の観点が欠けてます。

知らぬ人のいない公園名を並べただけですな。

[802: 匿名さん]

>>800
ここも駅行くまでに反日の特定の国の民族資料館があったり雰囲気いいですね。まあ、大使館が近いこともあって十番は何とかタウンで昔から有名 。最寄り駅十番はキャバクラもあればデリバリーの風俗も豊富。殿方は嬉しいかもしれんが家族で住むのは？

[803: 匿名さん]

>800
うん、おっしゃる通り。だから、いいんでしょ？駅近の物件ではなく、そういう色々と問題になりそうなのは遠く、でも使おうと思えば麻布十番、田町を使える。
この周りは文教地区だし、それらが影響することは少ない

[804: 匿名さん]

そうです。麻布十番だろうが六本木だろうがちょっと距離を置いたところに繁華街から隔離された環境の良いエリアがありますね。
そういうところは大体まとまった緑があり高台に位置しています。
高低差が繁華街の人混みやきたない空気から隔離してくれているわけです。たとえば麻布十番の商店街から元麻布の高台に上っていくと、環境ががらっと変わって楽しいです。と同時に、閑静で落ち着いた環境がより引き立ちます。
その点こちらの物件は古川という名のドブ川が喧噪から隔離してくれているというめずらしさはあります。今日も独特の香りを放っていました。

[805: 匿名さん]

↑
まあネガレスもムキになりなさんな。

元麻布だなんだ言っても、借景の緑地くらいですし。僕は買えませんがココはいい物件だと思いますよ。

自身青山に持ってるが高台の度合いは元麻布と同じですが、緑は借景がいいところ。

緑地云々で無くて街並みの小綺麗さだけなら麻布も青山も広尾もアリですがね。

森の囲まれ感が良いという人にとってのココの良さは認めますがね。

敷地内緑地にプラスして、前後だったり左右だったりの借景が有って、それらと相まって位置するのは希少です。

そういうロケーションが気に入って検討する場合は、いくら積んでも3Aの高台に、集合住宅ではモノが出ません。

３A高台に敷地を緑で囲んで一軒家なんて戦後じゃなきゃもう無理でしょう。

白金のH家や、３Aで現代なら麻布永坂のS邸くらいですか？

これら２つだって皆さんが好む３A高台ほど坂の上じゃ有りません。

やっぱり当たり前で引き合いに出すのも失礼ですが常陸宮邸の２万坪近い宮廷なんてのはすごいですね。

敷地全体が元麻布のてっぺん位の海抜ですからね。

今時、全部が揃わなきゃ、最高ではない！みたいなのは無意味ですね。

[806: 匿名さん]

そりゃあ「最高」の地位にある方は最高の場所にお住いになられればいいわけで、
そうでない予算も限りのある一般富裕層はその程度、と言っても港区エリア、
ここなどは数億〜5億超えですが、見合った条件エリアに住めばいいでしょう。
1億すら用意できない庶民はそれ以外の郊外エリアしか選択肢はない。
そういう８０４みたいな層がやっかみでドブ川とかアレコレ言ってもね…見苦しいだけですね。

[807: 匿名さん]

フォレセーヌ赤坂檜坂とここだと、好みの問題ですか？

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/515360/res/31-40

[808: 匿名さん]

同じ港区内立地でもキャラクターが全く違いますね。
それから、赤坂でマンション敷地内にこれだけの緑を確保できますか？
建物のグレードは調整できても、土地の広さや緑の多さは後から調整できないですから、
やはりここは唯一無二だと思いますよ。