パークマンション三田綱町ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞パークマンション三田綱町ザフォレスト
所在：東京都港区三田2-309-39
交通：南北線・都営大江戸線麻布十番駅徒歩7分、都営浅草線・三田線三田駅徒歩13分、山手線・京浜東北線田町駅徒歩15分
総戸数：98戸（事業協力者住戸1戸含む）
間取り：2LDK～3LDK、71.02～176.33m2
入居：2016年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：鹿島建設
管理：三井不動産レジデンシャルサービス

[スムログ 関連記事]
【三田界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.1】
https://www.sumu-log.com/archives/9603/

[41: 匿名さん]

ここは、借景が素晴らしそうですね。

今は、下記写真の西麻布と広尾の境にある某定借マンション
住まいですが、セカンドにここも検討してみようかな。
（子育て終わったら、ここもいいかな、と思っています）

http://latte.la/picture/user/20470

[42: 匿名さん]

広尾のなんとかフォレストと比べるのはどうなんだろう？

[43: 買い換え検討中]

場所は広尾の方がいいと思うが、定期借地だから、所有権だったら断然向こうだけど。

[44: 匿名さん]

広尾のあれ、行ったことあるけどあそこは本当に別世界だよね。めちゃくちゃ高いけど。

[45: 匿名さん]

広尾のあれ売れ残ってるよ。。定借だから大変みたい。だからそんなに高くないよ。

[46: 匿名さん]

すみません。ガーデンフオレストではなくてヒルズの方でした。

[47: 匿名さん]

今売りに出てる元祖綱町パーマン、坪308万。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F15Q8A04/
日向坂で坪820万。
http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=F15Q4A1F

売り出しと成約は違うと言っても、立地に劣る日向坂より安く出す理由なさそう

[48: 匿名さん]

それで売れればね。売れるのはそこからかなり下のラインじゃないかな。三田綱町はだいたい250万円前後じゃないの。ここが出来ちゃうと両方ともかなり下がりそう。

[49: 匿名さん]

流石に綱町は２５０以上下がらないような。

日向坂は、下がるかもしれませんね。

[50: 匿名さん]

いや２５０が３００まで中古も上がってきてるとみるべきでしょう
昨年１年間で遅行指標の公示価格で１０％弱上がっているわけだから、実勢は２０％高とみていいんじゃない

[51: 匿名さん]

中古も高値の値付けからが多いですね、、

[52: 匿名さん]

>ここが出来ちゃうと両方ともかなり下がりそう

と考えても、やはりここが安く出る理由が見当たらない。

[53: 匿名さん]

やはり坪単価700あたりか

[54: 匿名さん]

700〜1000かな、おそらく

[55: 物件比較中さん]

三井のヴァンガード跡地、フォレセーヌ、以外に港区で高級物件はどこが計画あるのでしょうか？南青山5丁目に三菱がやってるのは聞いたのですが？

[56: 匿名さん]

坂道の下る所だし、周りも高級感ない。
借景がある部屋は良さそうだけど、他は緑が重そう。
このスレは三井の営業が値段上げようと頑張ってる。笑

[57: 匿名さん]

周りに何もないからね。あえて三田に住む、というのがね、、坂下で下の方はいまいちな感じもするが。。湿っぽさもあるエリアなのか。

[58: 匿名さん]

赤坂の建設中のパーマンもそうなんだけど、中途半端に高くて、なんか威厳ゼロというか、パーマンという感じがしない。赤坂なんか、いたたまれない感じになっている。

なんで11階なんかにするんだ？
それなら、いっそ広尾ガーデンヒルズのように団地的にしてしまった方が、雰囲気がでる。

南麻布や霞町のパーマンには、遠く及ばなさそうですね。

あと、絶対高さ制限が施行されたら、既存不適格確定ですね。

[59: 匿名さん]

現地はいい所なのは認めるけど、坂下の低地だし周りは全然高級感無いね。最近売れたサンウッド三田綱町なんかは坪350万円だったと記憶。三井倶楽部の東が高いのは分かるけど他が坪700とかならさすがにパークマンションでも厳しいでしょ。いい所平均600万円くらいでは。

[60: 匿名さん]

高く買いたい人はいないはずなのに、この場所で坪800万円とか騒いでる人はなんなんだろう。笑

[61: 匿名さん]

55さん、赤坂1丁目の三井もパークマンションになるんじゃないでしょうか。竹中工務店で建築計画出てます。
ここよりも都心で高台なので高そうです。

[62: 匿名さん]

鹿島から高額見積でて、高値でしょうね。この際、立地おかまいなしでくるよ。。低地で高級感ないけどね

[64: 匿名さん]

建築費はかなり上がってるし、ここの落札はかなりの高値だった。坪800ぐらい普通でしょう。、

[66: 匿名さん]

住所が三田というところがどうかなと、、。
ネームバリューがなさすぎ。
借景とか1年も住んだらあきてどうでもよくなるからね。
パーマンパワーで高値で押し切るんだろうね。

[67: 購入検討中さん]

最近のパーマン高過ぎ。
白金台くらいまでがいい値付けをしていたと思う。
それ以降のパーマンは代官山にしても六本木にしても売却したら損が出る。
それだけ高掴みしているという事。
三井はがっぽり儲けているんだろうけど。。

[71: 匿名さん]

ここの資料請求してないけど、資料が届いたんでどんなものかとこの板を覗いたらぶっ飛びの価格予想。手の届かないリーマンに資料送ってどうするんだろう。三井の他物件は検討してたんで、収入とか分かってるのに。

[73: 匿名さん]

中古の販売価格は売主の言い値。それで成約するとは限らない。

相場を知りたかったら近隣の仲介業者に当れば分かる。彼らは成約価格のデータベースにアクセスできるわけだし。

[74: 匿名さん]

低地で、周りイマイチだから、パスかな。その辺りで育つた人には分からんけど。

[75: 匿名さん]

あの辺りは有名アドレスでもないですし、知る人ぞ知るという場所です。
エリアが人を選ぶ、という場所でもあるのでどうぞパスして下さい！
都心部で、あれだけ手入れの行き届いた美しい緑に囲まれた立地はどこにもない、
まさにオンリーワンの立地だと思いますがね。

[84: 匿名さん]

値上がりするときはまずこのクラスのマンションから上がるからこそ坪単価800前後の予想なんでしょ

[85: 検討者]

坪800でも良いので、月の管理費修繕積立金で20万くらいにしてほしい
そうしないと、必ず変な人が入ってくるから

[86: 検討者]

11階建てなんだな
5階くらいにして坪1000だったら検討するのだが。

[87: 匿名さん]

同感。なんで１１階建て？

[88: 購入検討中さん]

800万円とか1000万円とか、本気ですか？笑
私もこのクラスで普通に買えますが良いものを安く買いたいというのが、消費者では？
新築を高く買いたいと言う人がいるのが信じられません。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[89: 不動産業者さん]

何回もかくけど、普通にこの辺りなら、超高級でも600万円が限界だよ！高い事言ってもリセールで損するのは消費者で儲かんないでしょ。儲かるのはデベロッパーしかいないでしょ

[91: 匿名さん]

ここが800万円や1000万円て、バブルなんですか。なんか、虎ノ門ヒルズも高額予想がすごいですが。ここは同等クラスになるんですかね

[92: 匿名さん]

そりゃ黒田緩和が続く限り不動産はバブルでしょう。

[93: 買い換え検討中]

前回5年ほど前のファンドバブルのようにはならないと思うなぁ。あの頃は三井の虎ノ門愛宕タワーが平均500越えてて、今、売却出来ても 査定が370万円て。消費者も学ぶと思うんだけど。

[94: 匿名さん]

ここより赤坂1丁目の立地のほうが、いいね。

[95: 匿名さん]

オフィス街に住みたいかは人によるよ。
それに、赤坂一丁目じゃ、学区は酷いし、私立もあまり近くないしな。

[97: 物件比較中さん]

ここよりも赤坂1丁目もヴァンガード跡地の方が立地は上、800万位なら赤坂1丁目とかを買ういますね。
後者は1000万円越えになるんでしょうか。

[100: 匿名さん]

私はイギリス大使館跡地の払い下げ決定まで待ちます。

[102: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズレジデンスも気になります。

[103: 匿名さん]

＞100

三菱グランの時も思ったのですが、高速は気になりませんか？個人的には、高速横なんて、人が住むところではないのですが。

[104: 物件比較中さん]

ここも高速近いですよ。
さらに低地。いい所は緑が一杯で森の中のような感じです。

[105: ご近所さん]

ここがパークマンションになるとはびっくりですね〜。坂の途中なので、低地と行っても底辺ではないし綱町パークマンションより上にある。高速もそれほど近くはない（300mぐらいは離れてるのでは？）のでいい立地でしょう。音は聞こえないと思いますよ。ちょっと坂の途中なのはマイナスポイントかもしれませんが、東京は坂が多いのでやむを得ないかと。緑を多くする感じなので、近所の庶民には自然が増える感じで嬉しいです。高いんだろうなｗ。周りは古いマンションも多いので新しいのができると建て替えてくれたりするかもしれませんね。景観が良くなるのでウェルカムです。散歩もするので、横とか通るの楽しみになるかも。

[106: 匿名さん]

地図で見る限り、敷地のはじのほうからは、100mくらい離れている感じではないですか？

欲を言えば、200メートルくらい離れている方がいいでしょうが、港区の中では、マシな方だと思います。

[107: 物件比較中さん]

いつから販売されるか、情報知っている方教えて下さい。

[108: 匿名さん]

事前案内の招待来ましたね

[109: 物件比較中さん]

事前案内会のお知らせがもう来た方がいらっしゃるんですね。我が家はまだです。
買えないと思われてるのでしょうか。

[110: 匿名さん]

ウチは登録してないのに、四月頭に来ました。
三井の他の物件見たときの世帯年収とかの情報を元に送ってる？

[111: 匿名さん]

年収3000ないとな、、

[112: 匿名さん]

自分も登録してないですが、送った来ました。正直、ここを買える収入層では、無いです。どんな基準なんでしょうね。
109さん、考えているなら、早めに問い合わせた方が良いかも。

[113: 物件比較中さん]

109です。
皆様、ご対応いただき、ありがとうございます。
早速ですが、今日問い合わせをしてみました。
ちなみに、事前案内会はいつからなのでしょう？
質問ばかりですいません。
宜しくお願い致します。

[114: 匿名さん]

検討していて、どうしても気になることがありまして、どなたか教えて
頂けないでしょうか。

総戸数９８戸に対して駐車場７８台というのは、特に問題ないでしょうか？

[115: 匿名さん]

富裕層なら車くらいみんな持ってるんじゃないの？とお思いなのかもしれませんが、
運転手がお迎えに来るから自分では運転しない方や、すべてタクシーで済ます方もいるので
ちょっと駐車場が余るくらいじゃないかと思いますよ

都心の高級マンションの駐車場はどこもガラガラです

[116: 匿名さん]

１１４です。
ご回答頂き、ありがとうございます。

そうすると将来売却するときに、駐車場の空きが無い為、
売れなくなるという心配はする必要はないということで
よろしいでしょうか？

[117: 匿名さん]

自分の住んでいる西麻布の低層マンションは、平置きで９０%近く駐車場完備ですが、満杯ですよ。まあ、総戸数が少ないので比較しにくいかもしれませんが。

富裕層は、趣味で車持つ人も多いからね。

[118: 匿名さん]

駐車場設置率80%ってのは妥当じゃない。駐車場って余っても少なくても問題になる。モデルルームに行ったら、駐車場利用希望の有無のアンケートがあるから、契約前にその結果を確認して判断でしょ。まあ、モデルルームができてからの話しだけど。

[119: 匿名さん]

１１４です。

皆様、親切な回答を頂き、本当にありがとうございました。

先入観であきらめかけていましたけど、前向きに
検討してみようと、思い直しました。

[120: 匿名さん]

三井は露骨に客を選ぶからね。

[123: 匿名さん]

１１８さん
機械式６６台、平面１２台ですので、機械式が圧倒的に多いですね。都内で機械式ではなく
ほぼ平面式という駐車場を探す方が難しいですが。機械式に空きが多くあると、
維持費、修繕費などかなりの金額を管理組合の方で負担しなくてはならないので
大変ですよね。もしかしたらこれでも多いのかもしれないなと私は思っています。
結構今の若い人は免許を持たない人が増えているとも言われていますしね。

[124: 購入検討中さん]

普通のマンションならともかく、ここ、パークマンション。１００%ないのは、ちょっとどうなの？と思う。

[125: 匿名さん]

>123

修繕費は修繕積立からだから空きは関係ないよ。通常、駐車場独立会計ではないので、駐車場使用料は一旦管理組合の会計に組み入れて駐車場とか区別せずに共用部分の維持をまかなう。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、実際の駐車場稼働率が管理計画での想定より大幅に下回ると収支が赤字ってのはありうる。

想定稼働率はある程度マージンをとってるはずなので、それがどれくらいになっているのかってのと駐車場利用希望のアンケート結果をつき合わせて考えるのが妥当。根拠も無く、危ないとか大丈夫とか言っても意味がない。

ちなみに管理計画はそれ以外についてもちゃんとチェックしたほうがいいよ。長期修繕計画は重要事項として説明されるけど管理計画ってこちらから提示を要求しないと出てこないんだよね。ちなみに重要事項説明もなるべく早い段階で内容を確認しておいたほうがいい。普通は契約の直前に説明されるんで、じっくり考える余裕がない。

[126: 匿名さん]

補足だけど想定稼働率は一般的には８割くらいかな。

[127: 物件比較中さん]

パークマンションで駐車場100%無いのここくらいじゃないかな。ここは総戸数も多いけど、グレードはパークコートレベルなんじゃないのかな…まさに値段だけパークマンションだったら嫌だな

[128: 匿名さん]

>120
中小の人なんて論外ですね。

[129: 匿名さん]

想定稼働率は６割ぐらいですよ。

あと郊外と違って都心物件の駐車場は機械式の維持費より駐車場収入の方が高いです。機械式の維持費は状態にもよりますが一台あたり月５０００～１００００円ぐらいです。だから駐車場賃料が高い土地では空きはあまり問題になりません。

[130: 匿名さん]

>機械式の維持費より駐車場収入の方が高い

都心物件に限らず、こういう管理計画のケースが多いんだけど、計画では駐車場収入を機械式の維持費だけでなくほかの共用施設の維持費にまわすって事になってる。その場合駐車場収入が想定稼働率を下回ると、管理組合の収支の赤字に直結する。なのでどういう計画なのかと駐車場利用希望がどうなってるのかを確認するのは必須。

[131: 物件比較中さん]

ここは営業さんが説得する板なのですかね。

[132: 匿名さん]

ここは、周辺に緑が多くていいですね。
都心ですけど、緑が多いから落ち着きます。
やはりちょっと違いますね。
高級感を感じます。
やはり、ここに興味を持たれる方は、ローンとか考えていないんですかね。
3LDKで176㎡って凄い。

[133: 匿名さん]

広尾タワーズは２５０平米ですね。古いですが、

[135: 匿名さん]

>>130
おっしゃることは尤もですが、前提として１台あたり駐車場収入は都心が高く郊外は安いが、機械式の維持費は変わらないということです。ですので都心物件で機械式が負担になることは基本的には考えにくいです。

[136: 匿名さん]

高い駐車場使用料の収入を当てにして他の管理費をまかなうって構図だから、入ってこなかったらアウトでしょ。

[137: 購入検討中さん]

リターンDM見たけど、CGのクオリティが低すぎる。もはやバカにしてるのかと。中小デベ並のクオリティ。時間かかってもCG作り込んで欲しかったです。

[138: 物件比較中さん]

確かにね。
こりゃ坪500万円くらいじゃないと、きついんじゃないかって内容でしたね。

[139: 匿名さん]

やはりここでも低仕様、高額値付けのマンションになるのかな、、パークホームズに毛の生えた感じになるんじゃない。

[140: 購入検討中さん]

オール北向の部屋とかあり得ないでしょ。オーストラリア大使館の緑が見えたとしても暗すぎる…