パークマンション三田綱町ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞パークマンション三田綱町ザフォレスト
所在：東京都港区三田2-309-39
交通：南北線・都営大江戸線麻布十番駅徒歩7分、都営浅草線・三田線三田駅徒歩13分、山手線・京浜東北線田町駅徒歩15分
総戸数：98戸（事業協力者住戸1戸含む）
間取り：2LDK～3LDK、71.02～176.33m2
入居：2016年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：鹿島建設
管理：三井不動産レジデンシャルサービス

[スムログ 関連記事]
【三田界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.1】
https://www.sumu-log.com/archives/9603/

[351: 物件比較中さん]

築30年超えて、いまだに400万円近くで取引される広尾ガーデンヒルズの方が立派だろ。この辺は立地はそこまでなんだな。広尾ガーデンヒルズと分譲時同じ値段だった、パークハウス多摩川は今や取引事例は200万円を割れてる。
不動産は場所だから、ここは間違えなく高過ぎるな。

[352: 匿名さん]

>351
広尾ガーデンヒルズと綱町パークマンションでは、趣が違いますからね。
広尾GHのように、まるで団地のように建物が林立しているのが好みか、
綱町PMのように、ひっそりと建ち、三井倶楽部や豪大使館の借景を好むか。
このレベルになると、ただコストパフォーマンス、将来の資産性よりも、
住み心地の良さ、好みで選ばれる層が大半だと思いますよ。
また、JR山手線が使えるというのも、三田エリアの利便ポイントでもあると感じます。

[353: 匿名さん]

山手線が使えるって徒歩15分じゃーね。

[354: 匿名さん]

↑
普段は車移動の方が多いでしょうけど、いざという時に、
徒歩15分でもJRが使えると使えないとでは大違いでしょう。
それに、広尾ガーデンヒルズは渋谷区、こちらは港区ですので、
区サービスなど手厚く優位な港区との比較を、どう考えるかにもよるでしょうね。

[355: 匿名さん]

ただ、世間はガーデンヒルズの環境（緑以外の要素を含む）の方を評価しているんでしょうね。金額からすると。

[357: 匿名さん]

港区って、区のサービス手厚くないですよ。
渋谷もだけど。

[358: 匿名さん]

何区がいいの？

[359: 匿名さん]

プチバブルの頃のことを考えると、ここは別に高くないと思うんだよね。借景も素晴らしいし。

ただ、既存不適格になるのが気になります。

やはり、綱町のパークマンション見てても、古さは如何ともし難いめんがあり、日本において、建替困難なマンションというのはどうなんだろう…。

[361: 匿名さん]

>型落ちで中古っぽい元高級車がほとんどだよね。
ビンテージカーとの違い分かってます？ｗ

例えば新車で1千万程度の車と、中古で1千万程度の車って、
どちらが元々コストかかって作られているか、分かりますよね？
それなりにメンテコストも掛けて乗っているんだから、
その辺りの余裕もなく、そう高くもない新車に乗っている人がとやかく言うことでもないのでは？
その辺りが、超高級マンションと、そこそこ高級マンションの住民層の違いなのでしょうね。

[362: 匿名さん]

>>357
例えば出産一時金など、港区は50万円でしたっけ？
他区は3万円とか、お祝いの品というのが多いのに、
港区はかなり手厚いと思いますよ。
あと図書館の数や蔵書数、ホールなど。

東京都の事情をよくご存知ない方のようで、
358さんの問いにも答えられず、ただ茶々を入れる行為は迷惑ですので書き込みご遠慮下さい。

[363: 匿名さん]

＞３６２
出産一時金などについて、以下のサイトに詳しく出ていますよ！
港区は最高６０万円まで出産費用助成がでるようです。
渋谷区は８万円のようです。
２３区内でも助成など、福利厚生はかなりの違いがあるようですね。
やはり港区は税収が多いでしょうから、その分区民に還元できるわけですね。

http://manetoku.com/201401/021/

[368: 匿名さん]

昔パリに住んでましたが、築150年の100平米が2億とかで売ってますよ。共用部分も専有部分も新築同様。日本でも建物に対する価値観が変わっていけばいいのですが。

[369: 匿名さん]

↑地震の脅威がある限り、それは難しいでしょうね。
100年に一回以上は大地震が来ますから。

[371: 物件比較中さん]

それにしてもここ、高いね～

[372: 匿名さん]

>>367
10年落ちはほとんどただの＊＊車だろう。
そりゃ40年落ちはビンテージってなるけど。

[373: 購入検討中さん]

ここは北と東に価値がありそうですね。
それ以外だとただの高級マンションだと思いました。
しかしながら、価格がかなり強気なのが悩ましいところです。

[374: 匿名さん]

案内会行って来まーす。

[375: 匿名さん]

今、六本木一丁目の飯屋にいるが、親があの手この手で子供を罵っている。

子供に勉強させようと必死みたいだが、そんなんで受かっても、意味ないだろうに。

コネかカネでさっくり受からせられないなら、小学校受験なんかしなければいいのに。

何処の地域も一緒かもしれないけど、公園とかで、親が血筋をあげて鉄棒やうんてい、縄跳びとかやらせてるの見ると、情けなくなるよ。

この辺り、私立受験組多いですが、本末転倒にならないよう、お気をつけて。

[376: 匿名さん]

交通の便もいいですし、小学生でも安心して電車で行かせられる距離に私立の小学校も
あるからこそ受験される方も多いのでしょうね。公立の小学校だと、ここは
赤羽小学校が学区域ですね。小学校全体の生徒数は約３２０名程。各学年２クラスずつ
の様です。都内なのでもしかしたら各学年１クラスずつくらいかななんて思っていたので、
２クラスあってよかったかな。１クラスずつだと、何かあった時、クラス替えなどないまま
６年生までいくのはちょっとかわいそうかなと思ってしまって。

[377: 匿名さん]

375

全くだな。
しかし、ここではどうでも良い話題だ。

[378: 匿名さん]

港区は福利厚生に手厚いのですね。
他にも区内在住の妊婦さん～産後1年まではコミュニティバスの無料乗車券が交付され、
公共施設や病院に行くのに便利みたいですよ。
子育て関連として保育園の方はどうなんでしょう。やはり都内はどこも待機児童解消に
至らず、入りにくくなっているのでしょうか。

[379: 匿名さん]

赤羽小学校は親御さんが熱心なのでしょうか。ＰＴＡのブログを見ていても熱心さが伝わってきますね。
小学校として人気があるという話は聞いたことがあります。
小学校受験しなくとも、近くにこういう学校があるのは良さそう。
親御さんの出番が多いと大変かもしれませんけれどね（汗）
子どもたちが考えた大福を近所の和菓子屋さんが造って、販売したりとか面白い試みもしているようです。

[380: 匿名さん]

子どもたちが考えた大福ってどんな大福なんでしょうね。
興味をそそられました。
勉強も大事ですけど、そういう体験も必要だと思います。
思い出としてずっと残るでしょうし、勉強では学べない色々なことを学ぶきっかけになるでしょうし。
それにしてもこのマンションの立地は特別ですね。
大使館と学校に囲まれていて。

[381: 匿名さん]

ジンジャー大福です

美味しかったですよ

[382: 購入検討中さん]

週末見に行ってきたが高い・・・
全体的に2、3千万づつ高い気がする。
「パークマンションはほとんど分譲時より値上がりしてます」
って、その見込み価格既に乗せてないか？ってくらい。

確かに緑に囲まれた環境は素晴らしく、
なかなかこんな場所都内にはないと思うが。。。

ちょっと腰が引けるくらい強気です。

[383: 匿名さん]

1990年代の不動産屋の常套文句は「下がってきた今が買い時です。」

要は上がっても下がっても買い時なんだよ。

[384: 匿名さん]

今のインフレ政策を考えればそんなもんでしょ
年換算で2-3割のペースで値上がりしてる状況だと思うよ

[385: 匿名さん]

2-3割のペースで値上がり！！！？？
なんだそりゃ。

[386: 匿名さん]

＞赤羽小学校は、三田台地東北部一帯と、それに接する平地が学区域となっています。

なんかクラス内で上下関係でもできそうな書き方ですね。

[387: 購入検討中さん]

＞382さん

坪どのくらいからなんですか？　600万？

[388: 匿名さん]

＞「パークマンションはほとんど分譲時より値上がりしてます」
＞って、その見込み価格既に乗せてないか？ってくらい。

そう言って良い事言っているようにしてるだけで
現実は価格上昇した建築費上乗せしてるだけ。

＞坪どのくらいからなんですか？

大体そのくらいです。

[389: 物件比較中さん]

モデルルームに行ってきました。

共用部は流石。
専有部は、一部でウェリス代官山猿楽町の方が優れている、と感じた部分がありました。
キッチンのエアコン・床暖房や、天井・壁の塗装仕上げなど。

価格は予定価格ですが、

71平米12,000万円〜167平米70,000万円。
ななおくえん…！！
坪単価530万〜1,400万。
平均でも坪700万オーバーかも？

もうね、高いとかそういうとこは通り越してるね。

会社経営者さんとかが買うらしいですが、
余計なお世話だけど、98戸も売れんですかね？

[390: 匿名さん]

>一部でウェリス代官山猿楽町の方が優れている、と感じた部分がありました。
ウェリスと比較して、天井高はどう感じられましたか？

7億というと、ウェリスの229㎡の部屋が、LDが44畳と広くて気に入ったのですが、
価格は確か6億ちょいでしたが、それよりも高いんですね〜
代官山か三田か。悩ましい…

[391: 匿名さん]

これからは１００平米２億が基準になるということなんですかね
パークマンションなんだからそんなもんなんでしょうね

[392: 購入検討中さん]

ちなみに70平米は12800万円台～だからほぼ13000万円だけどね。あー高い…

[393: 購入検討中さん]

高っ…
こんな坪700万円オーバーの物件が100戸近くも売れたらバブルだよね。

[394: 匿名さん]

レジデンス三田買えば良かったかな・・・

[395: 匿名さん]

レジデンス三田が激安マンションに思えてきますね。

[396: 購入検討中さん]

造りはだいぶ違うにしても、レジデンス三田がおとくに見えます。

[397: 匿名さん]

作りもそうだけど、立地もだいぶ違う。

[398: 匿名さん]

ここで坪700万するんだったらちょっと頑張って千鳥ヶ淵買うわ。

[399: 匿名さん]

エリアが何処でも良い人であれば、千鳥ヶ淵もありでしょうが、そうではないひとも多い。三田・麻布・広尾あたりで探している人にとっては、ここはかなり気になる。

[400: 匿名さん]

>399
確かにそうですね。千鳥ヶ淵の桜は綺麗ですが、日々の生活には高速からの騒音排ガスは勿論、
買い物も不便ですしね。
ここは至近の麻布十番の商店街は充実していますしニッセンも使える。
車５分で麻布・広尾エリアの明治屋、ナショナルスーパー、
あと白金台の東急、いなげや、100均などもありますよ。
あと多様なカフェ、レストランなども享受できますし。
ただ問題は価格です！

[401: 匿名さん]

最近、三田・麻布・広尾あたりの高級中古マンションがかなり品薄ですよね。
新築が品薄なので、中古も不足しがちというか。
今後も、新築の供給はあまりないので、値上がり傾向でしょう。

ただ、なぜか、元麻布ヒルズの売り出しが結構多いのが気になりますが。
（タワーは人気なくなったのでしょうか？まぁ、坪600くらいの
売り出しなので、人気がないと結論づけるのは、難しいでしょうが、
こんなに表に出てくるの、めずらしいような？）

[402: 匿名さん]

グランスイート広尾のキャンセル住戸の案内が坪単価700万円で送られてきたよ

[403: 匿名さん]

おととい建て替え円滑化法改正案が成立しましたからね。
旧耐震マンションはプロが買い漁っています。
特に麻布•赤坂•高輪だと、港区独自ルールで国交省案以上の容積率緩和が望めそうとか。

[404: 匿名さん]

こちら、８０平米レベルで1億5000万円超え。
バスルームは1620でO.K.だけど、キッチンの食洗機が45サイズは小さいように思います。
一人暮らし想定かな。

[405: 購入検討中さん]

元麻布ヒルズは築10年超えて古いからでしょ。見たけどかなり、古臭かった…あれはリノベーションしないと住めないね。場所はあっちの方がいいけど、リノベーションなんかのこと色々吟味するとこっちのがいいね。両方とも高いけど。笑

[406: 匿名さん]

700ね 100戸近くもあるけど即売れたらアベノ・黒田バズーカに乾杯かな。

[407: 匿名さん]

ここと同等または越えるマンションはどこですか？
販売中、これから販売でもかまいません。
ご教示下さい。

[408: 匿名さん]

パークマンション六本木の両隣り

[409: 購入検討中さん]

赤坂1丁目の高台
麻布第一マンションの前
パークマンション麻布霞町の近く

[410: 匿名さん]

凄いな。3ＬＤＫで176㎡って、どんだけ広いんでしょう。
間取りを見たけど、リビングダイニングが広くてパーティする人向き。
こんなに広いのに部屋が3つしかない。しかも主賓室が広い。
経営者や芸能人などは、こういう物件、好みそう。

[411: 匿名さん]

>>410
いや200超ぐらいじゃないと正直広いとは感じないぞ。

[412: 匿名さん]

＞経営者や芸能人などは、こういう物件、好みそう。

芸能人はこういう『知ってる人は知っている』ような場所より
六本木とか麻布とかぱっと聞いて分かるような場所が好きだろ。

[413: 物件比較中さん]

休みに見てきました。
緑がたくさんあるのはわかったが、
道から下がった低い場所で間口も狭い。
北向きの部屋は敷地内の庭が見えるというだけで
陽が入らないのに強気の値付け。

綱町は昔から好きで思い入れのある自分にとっても
高すぎる印象。

[414: 匿名さん]

>>412
芸能人の多くは目黒世田谷の戸建てだろ。

[415: 匿名さん]

日向のマンションが坪単価820万円で売りにでてるな

[416: 匿名さん]

日向のパークマンションは、は坪757万円に値下げされたよ。
デベは購入者が何処まで値上げについてくるか試してるんだろうね。人口が減って行くことを考えると、僕は購入にためらいが出てきた。

[417: 匿名さん]

人それぞれいろんな考え方がありますよね。
人口が減っても東京への集中は続くと思うけど、
ここは如何せんタカすぎで撤退です。

[418: 匿名さん]

都心はどんなところも100平米で2億越えが現実、お待ちしてるよw

[419: 匿名さん]

>>417
東京集中が続いたら地方分権や政府機能移転の話が出てくる。今のまま続く保証はない。

[420: 匿名さん]

東京遷都の話って、出ては消え出ては消え、ですよね結局。
過去もバブル期に都心マンション、ドムス南麻布でしたっけ、40億円とかいう価格になっても、
結局東京はそのまま。人口が減ろうが多少のバブル景気になろうが、何も変わりませんよ。
今あるもので最良の選択をするだけ。

[421: 匿名さん]

インフレだから素直に坪単価1000万円に向かってGOでしょ

[422: 匿名さん]

麻布十番まで徒歩７分はなかなかいい立地だなと思っていたら、田町駅までも
徒歩圏内なのですね。おそらく書いてある１５分ではつかないだろうけど、
２０分もあれば着くかな。すごい交通の便はいいですよね。駐車場も都内にしたら
総戸数９８戸に対して７８台は多いですよね。ただ機械式がほとんどなので
うまるかどうかの方が心配ですが。機械式は修繕費だけではなく維持費などもかかって
きますからね。

[423: 購入検討中さん]

機械式だとうまるかってどういう意味でしょうか？ 駐車場は人気がないと予想されるということですか？

地下で平置きが希望ですけどスペースの問題考えると結局機械式がコストが掛からないと企画者は判断したのでしょうか？

[424: 匿名さん]

パークマンションだから本音を言えば平置きであってほしいよね

[425: 購入検討中さん]

そうすると100台分だから地下3,4とかになるのでは？更に価格上がりますね。

[426: 購入検討中さん]

ここ高いってコメント少なからずあるけど最近のpmと同程度ですね。

[427: 物件比較中さん]

パークマンション六本木より安く赤坂氷川と同じくらい。三田日向坂よりは高くパークハウスグラン千鳥ヶ淵よりは安い感じ。

[428: 匿名さん]

>>427 で、ここは他と比較して高い、こんなもの、
安いどこに当てはまると思います？

[429: 匿名さん]

こんなものだと思います。

[430: 匿名さん]

六本木ヴァンガード跡も良いですけど、本物志向の資産家はこちらを選びますね。

虎ノ門ヒルズの板に詳しいですけど今後の都心高層ビル群、エリア開発、超高級高層レジデンスの供給がオリンピック前後まで目白押しですから、本当のお金持ちは青山、麻布の海抜の高い、緑豊かな住居からそちらにお出かけしますね。

あちらの板でもご指摘もあるようですが、青山通り・六本木通り・そしてこちら桜田通り沿いの緑豊かなレジデンスからタクシーワンメーターで。電動自転車で、新開発高層エリアへ気の向いた時だけお出掛けなんて言うのがこれから１０年を見渡したときには価値ある選択の様に思えます。

赤坂は所々の高台のスポットを除くと全体が比較的低地ですし、ミッドタウンや各ヒルズの最中に住むより、三井の由緒ある土地に居を構えるのが贅沢なんだと思います。

南青山から移りたい位ですが流石お高いですね。しかしご指摘の多い程には、割高とは思いません。

至近に開発の進んでゆく虎ノ門ヒルズ、第2六本木ヒルズ、山手線新駅など、ハイテク都心を取り巻くこのような杜の緑が豊かな土地の希少価値が、今後相対的には相当高まって行く！と三井は踏んでの値付けなのでしょう。

[431: 購入検討中さん]

パークマンションということで値段は、他のパークマンションと比較して高くはないと思います。

問題は、現地見ましたが急な坂を下る必要があり高台ではないこと、メーンエントランス前の道が細い、駅からのフラットアプローチは嬉しいが夜に女性の一人歩きは避けたい寂しい雰囲気、３A地区ではないということでしょうか？

上記から赤坂氷川、六本木、麻布霞町、南麻布といったパークマンションと比較すると立地では苦しい気がします。
緑が多いのは理解しますが、例えば赤坂氷川であれば近くは素晴らしい緑豊かな地区ですね。六本木も向いが公園ですし。。。

[432: 物件比較中さん]

赤坂氷川や六本木よりは格下の立地なのは確かです。
建物のグレード感やスケールメリットはこっちの方があると思います。
それをどう判断するかですね。

[433: 匿名さん]

六本木はよいが、赤坂氷川は、あんまり…。背が高くて、パーマン特有の重厚感・威厳がぜんぜんない。学区もアレなので、私立検討しなきゃだし。

[434: 匿名さん]

皆様、いろいろ参考になります。
ところで向きですが、やはり北側を
選択ですか？それとも東？

[435: 物件比較中さん]

ここは北と東以外は価値が低いだろ。
南は環境や眺めが本当に微妙。
価格にも反映されてる南が安い面白いマンション。

[436: 購入検討中さん]

＞433
赤坂6丁目だと私立検討しなきゃって、ここだって入居者のほとんどの方は私立検討するでしょ。
港区の赤白青って公立あるけどあくまでも私立がだめだったときでは？

＞赤坂氷川は、背が高くて、パーマン特有の重厚感・威厳がぜんぜんない
ここも背は高いけど。

ここは、北と東が眺望が良く値段も高いです。多くの人が指摘しているように
六本木や赤坂氷川と同じ価格帯というのが？と感じられるのでないでしょうか。
やはり、港区アドレスですが、三田ですからね。
周りの雰囲気も南麻布、赤坂氷川、麻布霞町等とは全然違います。
良く言えば静かで庶民的です。高級感は全然ありません。

[437: 匿名さん]

ここは良いけど隣接するエリアが本当に残念なんだよな。。

[438: 匿名さん]

確かに、ここは、売主が風格とか高級とか選ばれた土地とかいってるけど世間の評価は微妙ですよ。

[439: 匿名さん]

結局は自分が気に入った場所を買うのが一番だと思いますので、あまり人からの評価とかは気にしなくとも。
投資の場合はそうもいかないのかもしれないですが。
学校の話が出ていますが、お子さんいらっしゃる方も少なからずおられるのかな。
住宅街っていう感じではないので、地域にあまりお子さんも多くなさそうな感じだけれど。
私学に通われている方が多いのですか。

[440: 周辺住民さん]

>地域にあまりお子さんも多くなさそうな感じだけれど。

旧綱町PMは代替わりで、孫世代の赤ちゃんから小学生ぐらいまで沢山住んでいますね。
敷地に遊び回れるぐらいの緑があるマンションって、港区エリアでは希少ですから。
更にこの新PMも緑が売りのようなので、お子さんのいる富裕層ファミリーには特に人気でしょう。
それに150㎡超の部屋のある物件って、近年なかなか出てこなかったですから、
（南麻布か、池田山辺りに行けばありますが、いかんせん古い物件が多い）
余計に人気がでるでしょう。
学区？ここは慶応の真裏ですよ。通学にも便利な幼稚舎から女子高まで需要あるでしょう。

[441: 匿名さん]

物件購入の際には自分が気に入ったところが一番なのはもちろんだけど
その判断要素に人からどう評価される地域かを気にする人は多いのは
事実でしょう。

モデルルーム見た感じでは、庭は素晴らしいけど子供が騒いで遊び回れる
ような雰囲気というよりは、大人が静かにくつろぐ上質な空間という
印象をわたしは受けました。

[448: 匿名さん]

というより、東大に入っても、大成する奴は一握り。それこそ、ここに住める人は、超レアでしょう。

[449: 匿名]

東大医学部行っても慶応医学部行ってももうそんなにいいことないよ。
学歴崇めるように洗脳されてるのにまだ気づかないのかな。
所詮、井の中の蛙
大成って言っても周囲から持ち上げられただけなのに
自分の力と勘違いしているだけ。

[450: 匿名さん]

超一流中高の本当の価値は自分の子供が行くと分かるが想像以上です。 ビジネス、文化、芸術やいろいろな分野の一流の子息が驚く程沢山いる。そこで培われる人脈は一生の宝です。大学からだとそうはいかないんだよな。いくら頑張って勉強してもこればっかりは叶わない。