エクシオ南大沢見附橋レジデンス ってどうですか？

[物件比較中さん]

今週末、ＭＲに行ってきます。
情報交換しましょう。

所在地：東京都八王子市別所2-54-14他(地番)
交通：京王相模原線「南大沢」駅 徒歩17分
　　　京王相模原線「南大沢」駅 「京王電鉄」バス「京王堀之内」行約6分、バス停「見附橋」下車、徒歩3分

[401: ビギナーさん]

すみません。

「シャブコン物件」って何ですか？

[403: 匿名さん]

別に双方主観的な意見だから、いいんじゃない？
おつむとか小学生とか、よっぽどトラウマがあるのかねえ。

[404: マンコミュファンさん]

401さん
コンクリートがしゃぶしゃぶ並に柔らかいという業界でのたとえです。
当建築物は、水コンクリート比が60パーセント以下（数値が高いほど水の割合が高い）と記載されていますが、60パーセントだと早期にコンクリートのひび割れ等が生じ、グレードが低いということになります。ひび割れがひどいとご存じのとおり鉄骨の錆が早く進みます。
ちなみに、公団の建築基準は65パーセント以下で、多くの現在の民間分譲マンションは50パーセント以下になっています。
長谷工でも六会コンクリートを使用していた物件があり、それは現在建築中止になっています。
こちらのマンションは、東京都ですので大丈夫かと思いますが、六会コンクリートは座間あたりにも工場がありますので絶対安心とは言い切れないでしょう。
古い資料なので、現在は多少変わっているでしょうが、以下にゼネコンの満足度を示します。
管理組合でしっかり栄泉と交渉されてください。栄泉は関西でかなり高額の物件の売れ残りを抱えていますから、少し注意が必要ですが。

2006年6月　日経ビジネス「1万5000人アフターサービス調査」
まだまだあった売りっぱなしの罪

＜新築マンション部門＞
順位、会社名、満足度指数（▲はマイナス）

1.リクルートコスモス　46.3％
2.大和ハウス工業　45.8％
3.穴吹工務店　42.9％
4.三井不動産　34.8％
5.三菱地所　26.8％
6.大京　20.5％
7.近鉄不動産　15.8％
8.ゴールドクレスト　14.3％
9.住友不動産　13.5％
10.東京建物　13.3％
11.野村不動産　12.1％
11.藤和不動産　12.1％
13.扶桑レクセル　11.1％
14.東急不動産　8.8％
15.丸紅　0.0％
16.長谷工コーポレーション　▲3.3％
17.ダイア建設　▲13.6％
18.日本綜合地所　▲20.0％

[405: 匿名さん]

建築物環境計画書制度の公表ページでは、水セメント比は50%以下と記されていますがね。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/2_tama_s/060132_0...

それと「1万5000人アフターサービス調査」
これって、デベ？施工主？

デベだったら、ここは栄泉９０％で長谷工１０％
栄泉で話を進めないといけないんじゃない（苦笑）

[406: ビギナーさん]

＞４０４さん

教えていただいてありがとうございました。

全然知らない言葉でした・・・

ちなみに、現在、平成元年築の公団分譲に（賃貸で）住んでいますが、たしかに大規模修繕した後もひび割れなおりません・・・。

いまだ物件検討中ですが、本当に難しいですね〜〜

以前、こちらの物件が環境、仕様他、素晴らしいと思っていましたが、契約にはいたらず。。。。

今は南大沢のエストに興味を持っています。（スレ違い失礼しました）

[407: 匿名さん]

> 405

本当だ。50%以下って記載されてる。

> 404

久々登場のマンコミュファン
今更六会の話を出してくる方もどうかと思いますが。

この物件を嫌っているのか、今まで何度も
貶めるようなコメントを残してるね。

[408: 匿名さん]

栄泉不動産が・・。

[409: 匿名さん]

エクシオシリーズのマンションって不運だね。
プロバイスから投売りされ栄泉に移って栄泉が…
http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2906.html

[410: 入居済み住民さん]

住人にどのような影響がでるのでしょうか？
恐れ入りますが、詳しいお方がいらっしゃればご教授いただけませんでしょうか。

[411: 匿名さん]

長谷工が作っている説明書（住宅情報ナビに載っているよ）では、水コンクリート比が
６０％以下となっている。
どっちが正しいんだろうか。まさか届け出書類に偽装が・・・。
栄泉が逝ってしまうと定期補修等の責任の所在があいまいになり、しっかりしたアフターの対応が出来なくなります。
あと、カートのサービスなどこまごましたところが管理組合に委譲されて資金の負担がかかってくる事が。
シーズ町田などは、倒産したことにより大々的に宣伝していた無料シャトルバスがなくなったって言うね。

[412: 匿名さん]

４０４さんは確かにデベロッパーをゼネコンと間違えてますが栄泉不動産民事再生法の情報をいち早くキャッチしているのは大したもんです。
以前に栄泉が保険会社系でしっかりした会社とか、アフターがしっかりしている見本とかここに書いてる住民がいたけれど、どんな根拠でそんなこといっていたんだろう。
人のこと客観的とか主観的とか言ってる資格あるのか？
さて、このマンションの行く末はいかに！！！

[415: 購入検討中さん]

ここ早まって買わなくて本当によかった〜〜。

[419: マンション住民さん]

民事再生法ということは倒産とイコールでしょうか。
今後復活の道はまったく無い？580億では銀行もだめですかね。
（私は「入居済み住民さん」とは別人物です。念のため）

[420: 入居済み住民さん]

アフターサービスと、瑕疵担保責任は長谷工が引き継ぐと連絡がありました。
ですので、住人は何も心配ないとの事です。

栄泉と長谷工のJVでしたので、全て長谷工が引き継いだのでしょう。

これで、100%長谷工が売主になりましたが(笑)

[421: ご近所さん]

そんな馬鹿な。
ちゃんと調べないと。長谷工は１０％出資なんだから、９０％増資して１００％になるわけない。
落ち着いて。とりあえず、住人を安心させてるだけ。
これから債権がどのように処理されるか見ないと。

[422: 入居済み住民さん]

っていうか、そういう書類を受領しました。
売主も引き継ぐっても。

竣工済みマンションですし、出資比率はあまり関係ないのでは？
工事代金はもう受領済みでしょうしね。
おそらく、売れた金額の１０％を受け取っていたのでしょう。

それが栄泉不動産が民事再生を申請したので、売れ残ってた部屋を
全て買い取ったと思われます。

[424: デベにお勤めさん]

大変ですが、少し長い目で落ち着いて考えましょう。
幸いにもここは、長谷工ＪＶ物件です。単独物件とことなりＪＶであれば瑕疵担保、アフターはとりあえず問題ありません。しかも売主が施工者ですから、直接対応が可能です。他の物件で単独売主が倒産ゼネコンも倒産という物件に比べても条件は格段によい方です。
また、長谷工が万が一のことがあっても、破産になることはないでしょう。会社更生か民事再生であれば、法人として存続する限り問題ないと思います。
それに、世の中のマンションは半分以上は売主が倒産してしまいうという状況です。
確かに、価格は下がります。それはどこでも同じです。
この時代仕方ありません。ここだけが、とんでもないことになっているわけではありません。
まだ、不幸中の幸いではあります。

[427: 入居済み住民さん]

長谷工さんの迅速な対応に感謝いたします。
安心しました。

[430: 匿名さん]

>>426
栄泉不動産の販売中の分譲マンション一覧
http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4423.html

[431: 匿名さん]

おいおいいっぱいあるじゃないの。長谷工物件。
というか長谷工物件が一番多い。やばい。
424＞
長谷工の人間かなんか知らんが、半分以上は売主が倒産する？
データを示せ、データを。
そんな話にだまされるのは427ぐらいだぞ。

[432: 匿名さん]

>430
長谷工はプロバイスから引き継いだ物件ばっかりやん。

モルガンから無理やり引き継がせられたんじゃない。
気の毒な栄泉。

[433: 匿名さん]

契約者なら契約者、住人なら住人で、もっと建設的に考えたらどうだ。

[434: 住民さんＡ]

３９６＝４００＝４０２＝４１３＝４１７＝４２０
このような住民とは建設的な話は無理。
この人「抜き」で長谷工に対して騙されないように立ち向かいましょう。

[435: 匿名さん]

ここ、とうとう住宅情報ナビからも削除されてしまったね。
理由
１　コンクリートの情報を捏造していたから？
２　栄泉が倒産したから？

完売して削除は夢だったか。さようなら。

[436: 350=352です]

銀行はあの時点で栄泉の財務状況を疑っていたんですよ。そう書きましたよね。

住民の方は私の意見に対してさんざん否定してくださいましたが、

今となっては・・・ですね。反論ありますか？

状況を読める購入検討者はあの後こんなマンションを相手にしなかったでしょうね。

[437: ご近所さん]

>436

だから何なの？

[439: 入居済み住民さん]

>436

437さんの言うように、436さんはご自身が何をどうしたいと仰っているの？

[440: 契約済みさん]

そうだよね。
436さんは、それで意見は終わりなのかい？
後で評論するだけなら誰でもできるよな。

[443: 住まいに詳しい人]

この物件売り出したころのプロバイス、元丸増の財務内容とか、当初購入した人たちは少しくらいは確認していなかったのかな。
もともと三和銀行のお荷物のとんでもない財務内容の会社だったわけで、帝国の評点とかみれば実情は一発でわかるよね。今頃おどろいていることがおどろき。

[445: 匿名さん]

長谷工はどうでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47565/

[446: 匿名はん]

栄泉が民事再生手続開始したことがどういう結果をもたらすのか？
①アフターサービスと瑕疵担保責任
　栄泉との共同売主である長谷工コーポレーションが責任を負う。
　売買契約書の連帯債務に明記されている筈。
　責任を「引き継いだ」のではなく、契約当初から連帯責任を
　負っていたに過ぎない。
　09年1月30日付けで販売代理の長谷工アーベストとの連名で
　発行している文書は上記関係を再度周知したものと解釈した。
　（民事再生手続開始でどうなるか？）
　　長谷工が債務履行出来なくなった時に栄泉に債務履行を迫る選択肢があったものの、
　　その選択肢が無くなった訳ではないが危うくなった。そもそも選択肢として
　　期待していたかどうかは別問題とする。
②資産価値
　民事再生手続開始で廉価販売等による売り急ぎが出れば影響が出ると考える。
　既に引渡しが完了している物件にどの程度影響があるのかは、売れ残り戸数に依存
　すると考えるのが自然だろう。近く売却しなければならない場合に未入居物件との
　競合が起きてしまう問題。少し前にはあと6戸と広告されていたが事実はどうか？
　実際この数字に近ければ競合の問題はその範囲でしかなく限定的。
　むしろ既に買っている人が損した気分になるかどうかの問題だろう。
　ただし、共同売主の一方が民事再生手続を開始したことが直ちに売り急ぎに
　繋がるかどうかは判断が分かれる。
③住宅ローン
　物件の引渡しが済んでいれば、売主がどうような状態でも、特段影響の及びようが
　ないと推測。売主が民事再生手続開始したとしても、マンション購入者個人の信用力を
　査定して融資をしたローンについて、金融機関が全額返済を求めたり、
　金利にリスクプレミアムを上乗せしたりする合理的な理由が見当たらない。
④マンションの維持管理
　影響なし。
⑤イメージ
　イメージへの影響は否定しきれない。
　住人への経済的な影響は不明。

とりあえず、こんなところでしょうか？
売れ残り物件について、長谷工コーポレーションがどのような方針をもっているかが、
ポイントのように思います。近所の市況、財務体質、時間との相談でしょうか？
まずは静観。

[447: ご近所さん]

>No.446 by 匿名はん

なんだよ、結局静観しますって言いたかったのかよ〜
そりゃみんなそうだよ。