テラス武蔵野中町ってどうですか？（旧：武蔵野中町三丁目集合住宅）

[購入検討中さん]

情報交換しましょう。

公式URL：http://www.musashino148.com/shinchiku/C1107001/
売主：鹿島建設株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：鹿島建物総合管理株式会社

所在地：東京都武蔵野市中町３丁目１６３５番１２他（地番）
交通：ＪＲ中央本線三鷹駅徒歩10分、ＪＲ総武線・中央線緩行線三鷹駅徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：52.65平米（10戸）～85.80平米（3戸）

【公式URLを修正しました。2013.3.10 管理担当】

[581: 契約済みさん]

隣の横河ですが、特に暮らしには影響なさそうなので気になりませんでした。
警備の人がいたり清掃の方が道もきれいにしてくれたりと、メリットもあるので。
NTTや富士重と共に、横河あっての武蔵野市ですし。
全国的に準工地域が住宅になる事が増えてますが、隣も2、3年でマンションになる可能性もありますね。

[582: 物件比較中さん]

準工業地域であることに抵抗はないですが、転借地物件には抵抗があります。マンションってリセールを考えるのが普通で、終の住処だとはじめから思っている人は少数派だと思います。10年、15年くらいで売却を考えた時になかなか売れないと思います。

[583: 匿名さん]

転借は他の普通借地権に比べてどんな点が不利ですかね？
施工する鹿島が貸し主なので建物もしっかり作るかな、なんてポジティブに思いました。

[584: 匿名さん]

地主と賃借当事者として直接交渉や訴訟が出来ない点でしょうか。

[585: 匿名]

普通借地は借り手に有利な契約なのでよっぽどの事がない限り永住できると
考えていいと思います。ただし売却の際に承諾料として3%発生するので
仲介手数料を含めると6%かかる計算になります。これが1番のデメリットかと。
また契約更新時には区分によって金額が異なりますが、更新料が発生します。

また、マンションは所有権でも区分所有であり、そもそも土地の資産価値よりも
建物自体の資産価値の方が評価は高いです。

立地、建物の資産価値と売却時のデメリットを天秤にかけてご判断するのが
よいかと思います。定期借地であれば問題ありですが、普通借地なのであまり
借地権にこだわる必要はないかと。とにかくリセールの際の手数料だけですね。

購入価格に売却時の手数料を足して、実質購入金額を考えて余裕のある方はよい
物件だと思います。永住であれば強いて言えば更新料ですね。

[586: 匿名さん]

土地の固定資産税はマンションは微々たるものだが、借地だと地代が高い、とくにここは普通の地代よりたかい。承諾料3%？ 10%でしょ

[587: 契約済みさん]

承諾料は3％ですよ、デマはいけません。

地代は平方あたり約150円です。改定時の計算式にも納得しましたが。

もちろん物件によりますが、この辺りでは固定資産税は土地だけで年12万以上すると聞きました…安いですかね。

[588: 匿名さん]

マンションの土地は区分所有なので年１２万円なんてありえない、デマはいけません。

[589: 匿名さん]

＞588
固定資産税で検索してみよう。

[590: 匿名さん]

>589
常識で考えればわかることでしょ、148戸で各自が年１２万土地の固定資産税払うわけないし、地代を考えてみろアホか、

[591: 匿名さん]

普通借地権を建物・設備以外で比較すると詰まるところ

近辺の所有権物件：土地＋建物の固定資産税＝年間ｘ万
と
本物件：土地の地代＋建物の固定資産税＝年間ｙ万

ｘとｙの積み上げ算（住む年数）の比較ということですよね

[592: 匿名くん]

転借地権というのは、つまり地主の月窓寺から鹿島が借りた土地を
テラスの購入者に又貸しされるということ。

つまり
(地主)月窓寺→(借地権)鹿島→(転借地権)テラス住人
だけれども、重要事項説明書を読んだら
鹿島はテラス中町の販売が終わったら、
借地権をどこかの業者に売却することができるようになっている。
というか、テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。

そうすると、鹿島から土地を借りるから安心だと思って買ったのに、
月窓寺とテラス住人の間に、どんな業者が入るかわからないリスクがある。
(地主)月窓寺→(借地権)？？？→(転借地権)テラス住人

さすがに、鹿島は借地権の売却先にまあまあ真っ当な業者を選ぶと思うが
もしその業者が潰れたら、どんな裏社会系の業者に借地権が売られるかわからない。
(地主)月窓寺→(借地権)裏社会系のリスク→(転借地権)テラス住人

これは怖いと思った。

[593: 匿名さん]

>>592
>というか、テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。

誰から「聞いた」情報ですか。

確かに気になりますが、
過去、鹿島建設の借地権物件で借地権のみ転売した例は有るのでしょうか。
そんな例があれば、考えものですが
鹿島建設の借地権絡みの物件は全てリスク大という事ですね。

[594: 匿名さん]

デマが多いね。
重説にも書いてあるけど、ここの地主は月窓寺を含む二つの寺。両寺が揃って裏社会とのつながりを持つ訳ないでしょ。
管理も鹿島建物がするのに、来年売却はまずないと思うけど。

[595: 匿名くん]

デマでないよ。
鹿島建設が来年にでも借地権を売ってしまうリスクを
重要事項説明で販売員から聞いて、びびっている。

[596: 契約済みさん]

私の時は重説でそんな話していませんが。他に聞いた方はいますか。
まあリスクといえば何でもリスクですが。
そもそも寺が2つも絡んでて、しかも借地人が既に住んでる借地の権利なんて、買う人いないと思う…。

[597: 匿名さん]

すべての（売り手の）リスクに対してリスク回避を記載しているのが
重要事項説明では？
リスクといえば、なんでもリスクその通りだと思います。
ビビる、ビビらないは人によるかと。

「テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。」
という売主の信用を貶めるような情報ソースが、誰からのもので、それが正確であるかどうかあって、
そうでないなら、単なるデマだと思いますが。。

[598: 匿名さん]

重説でそんな説明聞いてませんが・・

[599: 592,595]

重要事項説明書２１ページ目に

（１１）原借地権契約上の借地権の譲渡について
転貸人は、原借地権契約上の借地権を第三者に譲渡しようとする場合、
あらかじめその旨を転借人に通知します。
また、その場合、同時に転借地権契約に基づく権利、義務のいっさいを当該第三者に
承継させると共に速やかに書面にて転借人に通知します。

と書いてあるし、説明も受けた。
転貸人の鹿島が、第三者に譲渡する場合、転借人の住人には「通知」すればよいだけで、
住人の承諾を受ける必要はない。
「転借地権契約に基づく権利、義務のいっさいを当該第三者に承継」と書いてあるので、
鹿島とテラスの住人の縁は切られてしまう。
テラス中町が売れた直後に、鹿島が借地権を売却する可能性も十分ある。

[600: 匿名さん]

可能性はゼロではないと思いますが、十分にあるとまで言い切るのは、何か別の根拠があるのかな。

[601: 契約済みさん]

＞597
なるほど、その表現なら分かります。

鹿島と言っても営利企業ですし、買い手の有無がどうあれ、売りたい時も今後あるのでは。
管理は住人が変えない限り鹿島建物なので、無縁ではないでしょうね。

ただ、今の所、他の鹿島の借地権物件では聞いた事がありません。
597さんが、可能性が十分あるとするのはなぜですか？
また、来年にでも売却しそうだというのはどこから？　
この二点が分かりません。

あとこの事で裏社会云々なんて、ミナミの帝王の見すぎでしょう。
普通の不動産会社でしょうね。

[602: 契約済みさん]

失礼、＞599でした。

[603: 匿名さん]

>>600.601
販売員から直接、鹿島にとって販売後も長年借地権をマネージするメリットがほとんどないから、
鹿島が借地権を売却する可能性は「十分ある」「可能性は高い」「来年にでもある」と聞きました。
皆さんがそのリスクを十分考慮して納得の上、買っていらっしゃるなら、
皆さんの総合的な判断をご参考にさせてもらって、僕も買おうかと思っていましたが、
「重説でそんな説明聞いてませんが・・」のような方が多く、
余計に心配になってきました。

>>601
鹿島が借地権を売却するとしても、最初な比較的真っ当な不動産会社だと思います。
ただ、転売先の不動産会社が潰れたときに、次の借地権の購入者がややこしい会社に
なることは覚悟しておいた方がよいと、地元三鷹の不動産業者でアドバイスされました。

[604: 契約済みさん]

＞603
認識の違いかと。592の書き方だと重説で聞いてない！と驚く人は、私含めて多いでしょうね。
ただ借地権が第三者に売られる可能性については、私は想定内リスクです。
正直、重説では気にもとめませんでした。

転売先の不動産会社、（潰れたら）第三の会社、何にせよ転借地権契約は引き継がれますからね。
そこが大事だと考えています。
施工・アフターサービス・管理は鹿島ですし。
あと土地所有者の２つの寺も、そんなおかしな？所と契約承継はしないと思いますよ。

それにしても売却先なんて現れるかがとっても疑問なんですけどね…。

[605: 物件比較中さん]

結局、重説には可能性が指摘されているだけであり、販売終了後に借地権を転売するらしいというのはデマと判断してよいみたいです。聞いたと言っているのは1人のようですからね。

[606: 匿名さん]

>603
地元の不動産に相談されたのですか。
プロとしては”あの時相談したのになぜ言わなかった”と言われないよう
「リスク」回避するために、そういう答えをすると予想されますし・・ちょっとだけ、心配しすぎな気もします。
（買ってから後悔するよりマシですが）

立地と環境と、施工を考えると、十分良物件だと思います。

[607: 購入検討中さん]

606さんと同感です。借地権が転売されることはあり得ますが、問題のある業者に渡ることはほとんどないでしょう。
転売された業者が倒産するというリスクも限りなく低いと思います。

[608: 匿名さん]

>>605
デマデマと、連呼している人がいますが、業者ですか？
鹿島にとって、テラス販売後も借地権を保有するメリットがないから
借地権を売却する可能性が高いと販売員から聞いたのは事実です。

>>604
> それにしても売却先なんて現れるかがとっても疑問なんですけどね…。

だから、ロクでもない会社しか手を挙げないのではないかと、不安に思っている訳です。
ましてや、鹿島から最初に借地権を買った会社が潰れた場合の次の会社では…。
不動産業者がよく潰れるのはご存じですよね。

>>607
転借地権=借地権の又貸し を舐めていますね。

>>606
もっとも真っ当な回答ありがとうございます。
詳しくは言えませんが、吉祥寺と三鷹は借地が多いですから、
実際に転借地権でどういうことになっているのかを知りたいと思い、
地元の不動産業者に聞きました。

>立地と環境と、施工を考えると、十分良物件だと思います。

施工はちょっと？なところもありますが、立地と環境にはとても惹かれています。
第一小学校の校区ですし、準工業地区とはいえ、隣の横河電機以外は静かな住宅街です。
皆さんの見解を伺った上で、僕も転借地権のリスクを想定に入れた上で買おうかと思って、
ここに書き込みましたが、606さん以外、「重説でそんな説明聞いてませんが・・」とか、
リスクをひたすら無いと思い込みたいだけの方々を多く、
リスクの想定すらしていない人達が購入するのかと、余計に心配になってきました。

[609: 匿名さん]

そこまでリスクを考えている人がこの物件を考えること自体が不思議、環境だって将来にわたって保証されないリスクだってあるだろうし

[610: 物件比較中さん]

他人のことなんか心配する必要ないでしょ。そんなに心配ならやめたら？
あなたこそ業者じゃないの。

[611: 契約済みさん]

えっと、ロクでもない会社は儲けの薄いであろうここには手を出さないと思うのですよ。

リスクの想定すらしてない人は、そもそもこの物件を検討しないでしょう。

正直、それ程リスクを避けたいのに、重説前に配布される筈のコピーを読まず、説明で初めて驚くなんて、怪しまれてもしょうがないと思いますよ。

[612: 匿名さん]

＞608
地元の業者に相談されたとのことですが、借地権だけではなく転借地権もこの辺りではよくあるのですか。

[613: 匿名さん]

>>609
環境が変わる可能性、もっともです。
横河電機は隣接地の部分を近い将来売却するようですが、
東側の購入を検討している者として
土地の用途が準工業地域なので、どのような建物が建てられるのか
不安な面もあります。

>>611
正式な重要説明の前のコピーを配布するときに、重要なことだけ、ざっと説明されました。
そのときに、鹿島が借地権を売却する可能性を強く言われましたよ。
聞いてないのですか？

>リスクの想定すらしてない人は、そもそもこの物件を検討しないでしょう。

むしろ、ここの方々の反応から得られる印象としては、
一生ものの買い物なのにリスクの想定もしない楽観家が多いのかと愕然としています。

>>612
僕も気になって改めて調べましたが、転借地権は吉祥寺三鷹圏はよくありますよ。
転借地の人が苦労して、長年かけて借地権を高額で買ったとか…。マンションでもあります。
有名なところでは、商業地ですが、借地権がややこしいことになっているハモニカ横町もあります。

[614: 611]

本当に？重説の説明は資格者のみ可能な筈ですけどね。営業なら守ると思うけど。
責任の所在が曖昧なので、もし来年売却するかなど心配なら、三井の資格者からきちんと聞いた方がいいですよ。

ちなみに横河電機が隣接地を近い将来売るというのも、その時の話ですか？

[615: 物件比較中さん]

色々な未確認情報が飛び交ってますね。担当に確認したほうが良さそうです。他社営業の流言の可能性があります。

[616: 匿名さん]

「他社営業の流言」て笑えますね。
そちらこそ、テラス関係の業者ではありませんか？

>>614
>ちなみに横河電機が隣接地を近い将来売るというのも、その時の話ですか？

当然の現地チェックとして、テラス東側に隣接する横河電機の敷地を門から覗いたところ、
ゴーストビルのようになっている建物もあり、
売却か立て直しがあるかもしれないと思いました。

その上で、改めて、

重要事項説明書Ｐ２４
＜本マンション周辺の主な工場等＞
横河電機
＊本マンション東側道路先には同社の技術棟等の施設があり、
平成２５年１月現在、当該施設において研究開発および製品の保管・入出庫等が行われているとのことです。
なお、建物設備の老朽化に伴い、当該施設の敷地活用について
現在見直しを検討しているとのことです。

と書いてあるのを読み、知人の横河電機の社員から、社内の関係深い部署に問い合わせてもらいました。

一生ものの買い物ですから、これ位は当然皆さんもチェックしていますよね。
せっかくの第一小学校の校区の物件ですから、知性ある方々とご近所になりたいです。

[617: 匿名さん]

うーん、そこまで心配性の人は賃貸派でしょう、普通は。マンションだと隣り上下からの騒音の心配だってあるし、将来失業等でローン返せないリスクもあるし、中古で売り出す時に市況により不動産価格下落のリスクや、地震の時は保険では全てカバーできませんよ。そんなこんなで何故貴方がマンション買う

[618: 匿名さん]

流言だとか、僕が他社の営業だと思うなら、もう盆休みも終わりましたし、
皆さんでテラスの営業を通じて、
鹿島から「５３年間、借地権は売却しない」という念書を
取ってみたらどうですか？

僕の場合は、念書どころか
「この重要事項説明書の通り、鹿島は来年にでも借地権を売却する可用性がある。」
と言われてお終いでしたけど…。

念書が取れたら、皆さんに謝って、即刻、東の部屋を契約します。

[619: 検討者]

契約上では将来的に鹿島が借地権を譲渡する可能性はあります。
来年かどうかは分かりませんが。

しかしながら、転借地権の契約で保護されているので業者が変更になっても
借地権者の権利は保護されるわけで、特段心配することではないかと思います。

このような時代ですから、鹿島が倒産する可能性もありますし、ゼネコンの再編等で組織自体変更になることもあります。

仮に鹿島が契約を解除する場合は手間ではありますがマンション組合と地主とで直接契約することもできるのでは。

[620: 物件比較中さん]

来年にでもと聞いているのはお一人でしょ。

[621: 匿名さん]

営業マンが言っていないから
鹿島は絶対に売らないということにはならないよ。

営業マンが言った・言わないに関係なく
鹿島は「いつでも」借地権を売却する可能性はある、
というか、売ることはできるんだってこと。

[622: 匿名さん]

可能性なら明日地震がくる可能性だってある。だんだんこいつ荒らしではないかと思えてきた。しつこいしね。

[623: 匿名さん]

>622

621だけれど、俺のこと言ってる？
借地権のこと、書き込むのは初めてなんだけどね。
これまで、借地権売却のことをいろいろと書いている人とは別人だよ。

ところで、明日、地震がある可能性と
借地権売却の可能性の話と、どう結びつくの？
「可能性」というキーワードだけで、
何でもかんでもひとくくりにするの？乱暴だね。
契約書や重要事項説明書に書かれていないことは
可能性として判断するなら、何だってあるんだよ。
あまり子供のような屁理屈は言わないでほしいな。

[624: 契約済みさん]

＞616
つまり、明確な根拠はないのですね。
地元なので子どもつながりで横河にいる知り合いには、私も聞きましたけどね。

でも、人は色々ですし、調べない人を馬鹿にするつもりはありませんよ。
あなたのような方が入居されることこそ、本当だとしたらかなりのリスクですね。
619さんの言う通りです。転借地権契約の内容に納得していれば、鹿島の売却の可能性は大きなリスクではないと考えます。

[625: 契約済みさん]

＞618
契約前でしたか。是非とも賃貸をお勧めします。

[627: 契約済みさん]

625です。そうですね、私はそちらのリスクをとりたいですね。
リスクの捉え方は人それぞれ、根拠のない思い込みを押し付けられるのはうんざりです。
鹿島だって一企業、ビジネスですから売却の可能性を明記しておくのは当たり前だと考えます。
そろそろ他の話題が欲しいですね…。

[629: 匿名さん]

今回地図を見てなんで吉祥寺駅周辺はあんななに道路が混雑しているのか判明しました。
吉祥寺通り、五日市街道、井の頭通りが駅周辺を通るほか、延長線上を見ると所々でほかの街道ともドッキングしているわけですね。そりゃあ混むわけです。駅はこれを意識して昔造られたのかなあ。

マンションは三鷹ですからこの影響は無いですけど買い物に訪れた際にあの混雑はいつか緩和されるといいなあといつも思いますよねえ。

[630: 購入検討中さん]

吉祥寺で日常の買い物しなければいいんじゃない。あの程度は新宿、池袋、渋谷なら当たり前でしょ。