テラス武蔵野中町ってどうですか？（旧：武蔵野中町三丁目集合住宅）

[購入検討中さん]

情報交換しましょう。

公式URL：http://www.musashino148.com/shinchiku/C1107001/
売主：鹿島建設株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：鹿島建物総合管理株式会社

所在地：東京都武蔵野市中町３丁目１６３５番１２他（地番）
交通：ＪＲ中央本線三鷹駅徒歩10分、ＪＲ総武線・中央線緩行線三鷹駅徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：52.65平米（10戸）～85.80平米（3戸）

【公式URLを修正しました。2013.3.10 管理担当】

[581: 契約済みさん]

隣の横河ですが、特に暮らしには影響なさそうなので気になりませんでした。
警備の人がいたり清掃の方が道もきれいにしてくれたりと、メリットもあるので。
NTTや富士重と共に、横河あっての武蔵野市ですし。
全国的に準工地域が住宅になる事が増えてますが、隣も2、3年でマンションになる可能性もありますね。

[582: 物件比較中さん]

準工業地域であることに抵抗はないですが、転借地物件には抵抗があります。マンションってリセールを考えるのが普通で、終の住処だとはじめから思っている人は少数派だと思います。10年、15年くらいで売却を考えた時になかなか売れないと思います。

[583: 匿名さん]

転借は他の普通借地権に比べてどんな点が不利ですかね？
施工する鹿島が貸し主なので建物もしっかり作るかな、なんてポジティブに思いました。

[584: 匿名さん]

地主と賃借当事者として直接交渉や訴訟が出来ない点でしょうか。

[585: 匿名]

普通借地は借り手に有利な契約なのでよっぽどの事がない限り永住できると
考えていいと思います。ただし売却の際に承諾料として3%発生するので
仲介手数料を含めると6%かかる計算になります。これが1番のデメリットかと。
また契約更新時には区分によって金額が異なりますが、更新料が発生します。

また、マンションは所有権でも区分所有であり、そもそも土地の資産価値よりも
建物自体の資産価値の方が評価は高いです。

立地、建物の資産価値と売却時のデメリットを天秤にかけてご判断するのが
よいかと思います。定期借地であれば問題ありですが、普通借地なのであまり
借地権にこだわる必要はないかと。とにかくリセールの際の手数料だけですね。

購入価格に売却時の手数料を足して、実質購入金額を考えて余裕のある方はよい
物件だと思います。永住であれば強いて言えば更新料ですね。

[586: 匿名さん]

土地の固定資産税はマンションは微々たるものだが、借地だと地代が高い、とくにここは普通の地代よりたかい。承諾料3%？ 10%でしょ

[587: 契約済みさん]

承諾料は3％ですよ、デマはいけません。

地代は平方あたり約150円です。改定時の計算式にも納得しましたが。

もちろん物件によりますが、この辺りでは固定資産税は土地だけで年12万以上すると聞きました…安いですかね。

[588: 匿名さん]

マンションの土地は区分所有なので年１２万円なんてありえない、デマはいけません。

[589: 匿名さん]

＞588
固定資産税で検索してみよう。

[590: 匿名さん]

>589
常識で考えればわかることでしょ、148戸で各自が年１２万土地の固定資産税払うわけないし、地代を考えてみろアホか、

[591: 匿名さん]

普通借地権を建物・設備以外で比較すると詰まるところ

近辺の所有権物件：土地＋建物の固定資産税＝年間ｘ万
と
本物件：土地の地代＋建物の固定資産税＝年間ｙ万

ｘとｙの積み上げ算（住む年数）の比較ということですよね

[592: 匿名くん]

転借地権というのは、つまり地主の月窓寺から鹿島が借りた土地を
テラスの購入者に又貸しされるということ。

つまり
(地主)月窓寺→(借地権)鹿島→(転借地権)テラス住人
だけれども、重要事項説明書を読んだら
鹿島はテラス中町の販売が終わったら、
借地権をどこかの業者に売却することができるようになっている。
というか、テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。

そうすると、鹿島から土地を借りるから安心だと思って買ったのに、
月窓寺とテラス住人の間に、どんな業者が入るかわからないリスクがある。
(地主)月窓寺→(借地権)？？？→(転借地権)テラス住人

さすがに、鹿島は借地権の売却先にまあまあ真っ当な業者を選ぶと思うが
もしその業者が潰れたら、どんな裏社会系の業者に借地権が売られるかわからない。
(地主)月窓寺→(借地権)裏社会系のリスク→(転借地権)テラス住人

これは怖いと思った。

[593: 匿名さん]

>>592
>というか、テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。

誰から「聞いた」情報ですか。

確かに気になりますが、
過去、鹿島建設の借地権物件で借地権のみ転売した例は有るのでしょうか。
そんな例があれば、考えものですが
鹿島建設の借地権絡みの物件は全てリスク大という事ですね。

[594: 匿名さん]

デマが多いね。
重説にも書いてあるけど、ここの地主は月窓寺を含む二つの寺。両寺が揃って裏社会とのつながりを持つ訳ないでしょ。
管理も鹿島建物がするのに、来年売却はまずないと思うけど。

[595: 匿名くん]

デマでないよ。
鹿島建設が来年にでも借地権を売ってしまうリスクを
重要事項説明で販売員から聞いて、びびっている。

[596: 契約済みさん]

私の時は重説でそんな話していませんが。他に聞いた方はいますか。
まあリスクといえば何でもリスクですが。
そもそも寺が2つも絡んでて、しかも借地人が既に住んでる借地の権利なんて、買う人いないと思う…。

[597: 匿名さん]

すべての（売り手の）リスクに対してリスク回避を記載しているのが
重要事項説明では？
リスクといえば、なんでもリスクその通りだと思います。
ビビる、ビビらないは人によるかと。

「テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。」
という売主の信用を貶めるような情報ソースが、誰からのもので、それが正確であるかどうかあって、
そうでないなら、単なるデマだと思いますが。。

[598: 匿名さん]

重説でそんな説明聞いてませんが・・

[599: 592,595]

重要事項説明書２１ページ目に

（１１）原借地権契約上の借地権の譲渡について
転貸人は、原借地権契約上の借地権を第三者に譲渡しようとする場合、
あらかじめその旨を転借人に通知します。
また、その場合、同時に転借地権契約に基づく権利、義務のいっさいを当該第三者に
承継させると共に速やかに書面にて転借人に通知します。

と書いてあるし、説明も受けた。
転貸人の鹿島が、第三者に譲渡する場合、転借人の住人には「通知」すればよいだけで、
住人の承諾を受ける必要はない。
「転借地権契約に基づく権利、義務のいっさいを当該第三者に承継」と書いてあるので、
鹿島とテラスの住人の縁は切られてしまう。
テラス中町が売れた直後に、鹿島が借地権を売却する可能性も十分ある。

[600: 匿名さん]

可能性はゼロではないと思いますが、十分にあるとまで言い切るのは、何か別の根拠があるのかな。