テラス武蔵野中町ってどうですか？（旧：武蔵野中町三丁目集合住宅）

[購入検討中さん]

情報交換しましょう。

公式URL：http://www.musashino148.com/shinchiku/C1107001/
売主：鹿島建設株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：鹿島建物総合管理株式会社

所在地：東京都武蔵野市中町３丁目１６３５番１２他（地番）
交通：ＪＲ中央本線三鷹駅徒歩10分、ＪＲ総武線・中央線緩行線三鷹駅徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：52.65平米（10戸）～85.80平米（3戸）

【公式URLを修正しました。2013.3.10 管理担当】

[563: 匿名さん]

壁式ってそんなにいいのかな。MR行って初めて、我が家に梁が多いことに気がついた位自覚なかったです。地震に強いとは聞くのですが。
メゾン井の頭の施工も鹿島だと知って、何となく評価上がりました。

[564: 物件比較中さん]

＞563
柱も梁もない壁式構造。イメージをしただけで平たい広い空間が頭に浮かぶので良いとは私も思いますよ。

でもこれ梁や柱のことをどこかで詳しく知るようになって初めて気になり出すことなのかもしれないですね。人によってはですが。うちの今の環境は梁あり、下がり天井あり、天井低し、柱が大きいなど、言われてみればデメリットと言われるポイントだらけだなあと。しかしこれも気にして初めて考えたことです。

上記の何も無い空間となると、相当広く感じるでしょうね～。

[565: 匿名さん]

ここって３Ｌ5000万後半なんですね。駅たいして近くないし、借地だから3000万台なんだとおもっていたら、狭い２Ｌでした。
三鷹だとバス便しか検討できないのか。

[566: 匿名さん]

3L3000万は、バス便でも最安ラインでしょう。

[567: 匿名さん]

いつの間にか、価格が高くなっていませんか？
３Ｌ5000万前半のイメージでしたが、6000万前後になっています。
借地ですよね、ここ。
高い部屋しか残っていないということですかね。

[568: 周辺住民さん]

通常の普通借地権とは違い53年だからか、強気ですよね。ちなみに北側のスカイハイツの二階が、築31年で2580万で売れたそうです。広さはうろ覚えですが60代でした。

[569: 周辺住民さん]

失礼、60代→台です。スカイハイツも普通借地権です。

[570: 匿名さん]

この物件が所有権だったら億ションに近いんじゃないでしょうか。この中町という立地は武蔵野市では随一との認識です。

[571: 物件比較中さん]

そんなにいくわけない。だったら地所が手がけている中町2丁目マンションは億ションになる。
しかし坪単価を考えればそれほどでもないだろう。
駅前のタワーの現在の価格をみればあの周辺の相場がわかります。
中町は便利な町であることに違いはないが、吉祥寺周辺と違いこれといった特徴のない町でもある。環境面を考慮すれば、駅遠になるが緑町あたりが良いと思う。

[572: 購入検討中さん]

緑町はレイプ事件が多発していましたよね。今はどうか知りませんがよく住むなぁという感想です。特に子供がいる人は気をつけてください。本当にゆるせないですよね。レイプ魔！！病院で働いていますが被害者がきました。いたたまれないです。

[573: 物件比較中さん]

多発ってアホかｗ　虚偽の情報を書き込むな。多発というなら情報ソースを示せ。
示さないならおまえはとんでもない嘘つき。

[574: 周辺住民さん]

そうだ

[575: ご近所さん]

この辺りは便利なのが特徴です。
三鷹駅、市民会館、図書館、市役所、スーパー、総合体育館、全ておよそ徒歩10分で行けますからね。
外食にも困らず吉祥寺までも歩ける距離、学校もあるし、住むには良い場所ですよ。

[576: 匿名さん]

井の頭通り越えたら、中町といってもイマイチですよね。
西久保一丁目のほうがはるかにいいですよね。
だから億ションはありえないです。

[577: 匿名さん]

逆でしょ。井之頭超えたら閑静な住宅街になるんじゃない。東京でも稀少な環境ですよ。ここは。

[578: 匿名さん]

閑静な住宅街なんていっぱいありますよ

[579: 物件比較中さん]

でもここ準工ですよね。横河の隣で閑静な住宅街といわれても、ピンときませんが。

[580: 匿名さん]

普通に考えて、場所だけでいえば中町＞西久保でしょう。もちろん好みは人それぞれですが。

[581: 契約済みさん]

隣の横河ですが、特に暮らしには影響なさそうなので気になりませんでした。
警備の人がいたり清掃の方が道もきれいにしてくれたりと、メリットもあるので。
NTTや富士重と共に、横河あっての武蔵野市ですし。
全国的に準工地域が住宅になる事が増えてますが、隣も2、3年でマンションになる可能性もありますね。

[582: 物件比較中さん]

準工業地域であることに抵抗はないですが、転借地物件には抵抗があります。マンションってリセールを考えるのが普通で、終の住処だとはじめから思っている人は少数派だと思います。10年、15年くらいで売却を考えた時になかなか売れないと思います。

[583: 匿名さん]

転借は他の普通借地権に比べてどんな点が不利ですかね？
施工する鹿島が貸し主なので建物もしっかり作るかな、なんてポジティブに思いました。

[584: 匿名さん]

地主と賃借当事者として直接交渉や訴訟が出来ない点でしょうか。

[585: 匿名]

普通借地は借り手に有利な契約なのでよっぽどの事がない限り永住できると
考えていいと思います。ただし売却の際に承諾料として3%発生するので
仲介手数料を含めると6%かかる計算になります。これが1番のデメリットかと。
また契約更新時には区分によって金額が異なりますが、更新料が発生します。

また、マンションは所有権でも区分所有であり、そもそも土地の資産価値よりも
建物自体の資産価値の方が評価は高いです。

立地、建物の資産価値と売却時のデメリットを天秤にかけてご判断するのが
よいかと思います。定期借地であれば問題ありですが、普通借地なのであまり
借地権にこだわる必要はないかと。とにかくリセールの際の手数料だけですね。

購入価格に売却時の手数料を足して、実質購入金額を考えて余裕のある方はよい
物件だと思います。永住であれば強いて言えば更新料ですね。

[586: 匿名さん]

土地の固定資産税はマンションは微々たるものだが、借地だと地代が高い、とくにここは普通の地代よりたかい。承諾料3%？ 10%でしょ

[587: 契約済みさん]

承諾料は3％ですよ、デマはいけません。

地代は平方あたり約150円です。改定時の計算式にも納得しましたが。

もちろん物件によりますが、この辺りでは固定資産税は土地だけで年12万以上すると聞きました…安いですかね。

[588: 匿名さん]

マンションの土地は区分所有なので年１２万円なんてありえない、デマはいけません。

[589: 匿名さん]

＞588
固定資産税で検索してみよう。

[590: 匿名さん]

>589
常識で考えればわかることでしょ、148戸で各自が年１２万土地の固定資産税払うわけないし、地代を考えてみろアホか、

[591: 匿名さん]

普通借地権を建物・設備以外で比較すると詰まるところ

近辺の所有権物件：土地＋建物の固定資産税＝年間ｘ万
と
本物件：土地の地代＋建物の固定資産税＝年間ｙ万

ｘとｙの積み上げ算（住む年数）の比較ということですよね

[592: 匿名くん]

転借地権というのは、つまり地主の月窓寺から鹿島が借りた土地を
テラスの購入者に又貸しされるということ。

つまり
(地主)月窓寺→(借地権)鹿島→(転借地権)テラス住人
だけれども、重要事項説明書を読んだら
鹿島はテラス中町の販売が終わったら、
借地権をどこかの業者に売却することができるようになっている。
というか、テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。

そうすると、鹿島から土地を借りるから安心だと思って買ったのに、
月窓寺とテラス住人の間に、どんな業者が入るかわからないリスクがある。
(地主)月窓寺→(借地権)？？？→(転借地権)テラス住人

さすがに、鹿島は借地権の売却先にまあまあ真っ当な業者を選ぶと思うが
もしその業者が潰れたら、どんな裏社会系の業者に借地権が売られるかわからない。
(地主)月窓寺→(借地権)裏社会系のリスク→(転借地権)テラス住人

これは怖いと思った。

[593: 匿名さん]

>>592
>というか、テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。

誰から「聞いた」情報ですか。

確かに気になりますが、
過去、鹿島建設の借地権物件で借地権のみ転売した例は有るのでしょうか。
そんな例があれば、考えものですが
鹿島建設の借地権絡みの物件は全てリスク大という事ですね。

[594: 匿名さん]

デマが多いね。
重説にも書いてあるけど、ここの地主は月窓寺を含む二つの寺。両寺が揃って裏社会とのつながりを持つ訳ないでしょ。
管理も鹿島建物がするのに、来年売却はまずないと思うけど。

[595: 匿名くん]

デマでないよ。
鹿島建設が来年にでも借地権を売ってしまうリスクを
重要事項説明で販売員から聞いて、びびっている。

[596: 契約済みさん]

私の時は重説でそんな話していませんが。他に聞いた方はいますか。
まあリスクといえば何でもリスクですが。
そもそも寺が2つも絡んでて、しかも借地人が既に住んでる借地の権利なんて、買う人いないと思う…。

[597: 匿名さん]

すべての（売り手の）リスクに対してリスク回避を記載しているのが
重要事項説明では？
リスクといえば、なんでもリスクその通りだと思います。
ビビる、ビビらないは人によるかと。

「テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。」
という売主の信用を貶めるような情報ソースが、誰からのもので、それが正確であるかどうかあって、
そうでないなら、単なるデマだと思いますが。。

[598: 匿名さん]

重説でそんな説明聞いてませんが・・

[599: 592,595]

重要事項説明書２１ページ目に

（１１）原借地権契約上の借地権の譲渡について
転貸人は、原借地権契約上の借地権を第三者に譲渡しようとする場合、
あらかじめその旨を転借人に通知します。
また、その場合、同時に転借地権契約に基づく権利、義務のいっさいを当該第三者に
承継させると共に速やかに書面にて転借人に通知します。

と書いてあるし、説明も受けた。
転貸人の鹿島が、第三者に譲渡する場合、転借人の住人には「通知」すればよいだけで、
住人の承諾を受ける必要はない。
「転借地権契約に基づく権利、義務のいっさいを当該第三者に承継」と書いてあるので、
鹿島とテラスの住人の縁は切られてしまう。
テラス中町が売れた直後に、鹿島が借地権を売却する可能性も十分ある。

[600: 匿名さん]

可能性はゼロではないと思いますが、十分にあるとまで言い切るのは、何か別の根拠があるのかな。

[601: 契約済みさん]

＞597
なるほど、その表現なら分かります。

鹿島と言っても営利企業ですし、買い手の有無がどうあれ、売りたい時も今後あるのでは。
管理は住人が変えない限り鹿島建物なので、無縁ではないでしょうね。

ただ、今の所、他の鹿島の借地権物件では聞いた事がありません。
597さんが、可能性が十分あるとするのはなぜですか？
また、来年にでも売却しそうだというのはどこから？　
この二点が分かりません。

あとこの事で裏社会云々なんて、ミナミの帝王の見すぎでしょう。
普通の不動産会社でしょうね。

[602: 契約済みさん]

失礼、＞599でした。

[603: 匿名さん]

>>600.601
販売員から直接、鹿島にとって販売後も長年借地権をマネージするメリットがほとんどないから、
鹿島が借地権を売却する可能性は「十分ある」「可能性は高い」「来年にでもある」と聞きました。
皆さんがそのリスクを十分考慮して納得の上、買っていらっしゃるなら、
皆さんの総合的な判断をご参考にさせてもらって、僕も買おうかと思っていましたが、
「重説でそんな説明聞いてませんが・・」のような方が多く、
余計に心配になってきました。

>>601
鹿島が借地権を売却するとしても、最初な比較的真っ当な不動産会社だと思います。
ただ、転売先の不動産会社が潰れたときに、次の借地権の購入者がややこしい会社に
なることは覚悟しておいた方がよいと、地元三鷹の不動産業者でアドバイスされました。

[604: 契約済みさん]

＞603
認識の違いかと。592の書き方だと重説で聞いてない！と驚く人は、私含めて多いでしょうね。
ただ借地権が第三者に売られる可能性については、私は想定内リスクです。
正直、重説では気にもとめませんでした。

転売先の不動産会社、（潰れたら）第三の会社、何にせよ転借地権契約は引き継がれますからね。
そこが大事だと考えています。
施工・アフターサービス・管理は鹿島ですし。
あと土地所有者の２つの寺も、そんなおかしな？所と契約承継はしないと思いますよ。

それにしても売却先なんて現れるかがとっても疑問なんですけどね…。

[605: 物件比較中さん]

結局、重説には可能性が指摘されているだけであり、販売終了後に借地権を転売するらしいというのはデマと判断してよいみたいです。聞いたと言っているのは1人のようですからね。

[606: 匿名さん]

>603
地元の不動産に相談されたのですか。
プロとしては”あの時相談したのになぜ言わなかった”と言われないよう
「リスク」回避するために、そういう答えをすると予想されますし・・ちょっとだけ、心配しすぎな気もします。
（買ってから後悔するよりマシですが）

立地と環境と、施工を考えると、十分良物件だと思います。

[607: 購入検討中さん]

606さんと同感です。借地権が転売されることはあり得ますが、問題のある業者に渡ることはほとんどないでしょう。
転売された業者が倒産するというリスクも限りなく低いと思います。

[608: 匿名さん]

>>605
デマデマと、連呼している人がいますが、業者ですか？
鹿島にとって、テラス販売後も借地権を保有するメリットがないから
借地権を売却する可能性が高いと販売員から聞いたのは事実です。

>>604
> それにしても売却先なんて現れるかがとっても疑問なんですけどね…。

だから、ロクでもない会社しか手を挙げないのではないかと、不安に思っている訳です。
ましてや、鹿島から最初に借地権を買った会社が潰れた場合の次の会社では…。
不動産業者がよく潰れるのはご存じですよね。

>>607
転借地権=借地権の又貸し を舐めていますね。

>>606
もっとも真っ当な回答ありがとうございます。
詳しくは言えませんが、吉祥寺と三鷹は借地が多いですから、
実際に転借地権でどういうことになっているのかを知りたいと思い、
地元の不動産業者に聞きました。

>立地と環境と、施工を考えると、十分良物件だと思います。

施工はちょっと？なところもありますが、立地と環境にはとても惹かれています。
第一小学校の校区ですし、準工業地区とはいえ、隣の横河電機以外は静かな住宅街です。
皆さんの見解を伺った上で、僕も転借地権のリスクを想定に入れた上で買おうかと思って、
ここに書き込みましたが、606さん以外、「重説でそんな説明聞いてませんが・・」とか、
リスクをひたすら無いと思い込みたいだけの方々を多く、
リスクの想定すらしていない人達が購入するのかと、余計に心配になってきました。

[609: 匿名さん]

そこまでリスクを考えている人がこの物件を考えること自体が不思議、環境だって将来にわたって保証されないリスクだってあるだろうし

[610: 物件比較中さん]

他人のことなんか心配する必要ないでしょ。そんなに心配ならやめたら？
あなたこそ業者じゃないの。

[611: 契約済みさん]

えっと、ロクでもない会社は儲けの薄いであろうここには手を出さないと思うのですよ。

リスクの想定すらしてない人は、そもそもこの物件を検討しないでしょう。

正直、それ程リスクを避けたいのに、重説前に配布される筈のコピーを読まず、説明で初めて驚くなんて、怪しまれてもしょうがないと思いますよ。

[612: 匿名さん]

＞608
地元の業者に相談されたとのことですが、借地権だけではなく転借地権もこの辺りではよくあるのですか。