テラス武蔵野中町ってどうですか？（旧：武蔵野中町三丁目集合住宅）

[購入検討中さん]

情報交換しましょう。

公式URL：http://www.musashino148.com/shinchiku/C1107001/
売主：鹿島建設株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：鹿島建物総合管理株式会社

所在地：東京都武蔵野市中町３丁目１６３５番１２他（地番）
交通：ＪＲ中央本線三鷹駅徒歩10分、ＪＲ総武線・中央線緩行線三鷹駅徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：52.65平米（10戸）～85.80平米（3戸）

【公式URLを修正しました。2013.3.10 管理担当】

[481: 物件比較中さん]

所有権にこだわるなら、そもそもここは検討しない方が…。三鷹・武蔵野市はお寺の借地が多いので、たまに出ますけどね。

[482: 匿名さん]

ここ売れてますか？
とんと音沙汰ないですが。
武蔵野物件、一巡しましたが、借地でも売れたんですかねぇ。

[483: 周辺住民さん]

公式見ればすぐにわかることをスレに書き込むなよ。業者かw

[484: 匿名さん]

公式HP見れば、あなたには分かるのですか。私にはわかりません。
どうやって読み取るの？

[485: 購入検討中さん]

第二期第一次で残り9戸。これと第一期の供給数、総戸数わかれば聞くまでもないこと。

[486: 匿名さん]

完売じゃない事しか分からんよ。
前に営業さんが言ってたけど、鹿島は竣工一年位で売れればいいという意向なんだそう。だからチラシも入らないのかな。

[487: 購入検討中さん]

だから、供給数が少ないのは売れないことがわかってるから。はっきり言うが売れてないです。
大量に供給して値下げして叩き売ると印象悪い。第一期完売！とか、第二期第一次完売！のほうがいいでしょ。
ダラダラ売るのが許されるのは背後に銀行がついてる財閥系だけ。やってるのはすみふだけだが。鹿島が大手とはいえ、それほど悠長に売れない。じきに家具付き販売とか購入支援券500万円などやるはず。

[488: 契約済みさん]

三鷹の別の物件のMRでここを検討していることを話したら、鹿島さんは待っても値引きしませんから！業界では有名ですよ！と言われました。自社で作るから引きたくないそうです。
まあ割高と思いつつ結局ここを買いましたが、我が家の条件にあう部屋なので満足です。

[489: 匿名さん]

借地ならいざ知らず、転貸借ですよ、ここは。
よっぽど地主が面倒を避けたいのか、鹿島がなんかチョンボしたんでしょうね。
なんでゼネコンが数十年単位の契約するのかな？工事受注のためとしたら、リスク大きいですよね。
数十年単位で不動産契約管理するノウハウがゼネコンにあるわけ？
地主からの転貸、鹿島がただでやるわけないから、地代割高になってますよね。

[490: 匿名さん]

静かだったのに、突然ケンカ口調のネガが増えましたね…

[491: 購入検討中さん]

ここは転借地権なんで、購入者の方はラッキーだと思いますよ。都内の豊島区で鹿島が展開している物件は普通借地権で50年後には更地になるんですから。
借主の権利が守られているここはいつまででも住めます。
条件にあう部屋が一番です。

[492: 匿名さん]

>491
借地権のこと、きちんと勉強したら？

「普通借地権で50年後には更地になるんですから」

なに、この書き込み。

[493: 購入検討中さん]

桜プレイスで検索しろよ、アホが。

[494: 購入検討中さん]

＞491
転借地権→普通借地権
普通借地権→定期借地権
の間違いでしょうか？

[495: 物件比較中さん]

たぶん、鹿島が転借しているから安心ということでしょう。たしかに桜プレイスは確実に更地になることは決定事項のようですからね。詳しくしりませんがここは鹿島が地主から買い上げて、それを貸す形態のようですね。

[496: 匿名さん]

鹿島が地主から借りて、それを貸すわけです、いわゆるまたがしです。
492から495はアホか？

[497: 匿名さん]

491がアホの元凶ですよ

[498: 匿名さん]

私も知らなかったのですが、鹿島は借地権物件をこれまでにいくつも手がけています。ノウハウもあるでしょう。
鹿島が貸すんだから、建物もいい加減な物は作らないと期待してます。
加賀レジデンスは良かったよ。

[499: 匿名さん]

建物自体は良いとおもいますが、敷地にぎゅうぎゅうに詰めた感じで日照がないのが残念ですね。

[500: 匿名さん]

日陰図をMRで見ましたが、南以外建物が隣接していないので、さほど日照がないとは感じませんでした。
ただ南の別のマンション側の部屋はさすがに厳しいかな。部屋ごとの差は大きいです。
それにしても青田買いは嫌だな。マンション販売全体に言えるけど、竣工後に売る方式になればなあ。

[501: 匿名さん]

更新料金や建物建て替え承諾料金等は鹿島が地主と交渉と言うことですね。楽と見るか、直接交渉出来ない不利と見るか。

[502: ご近所さん]

武蔵野市の新しいクリーンセンターは鹿島が受注したんですね、ここと同じで緑化や太陽光パネルがあるようです。

[503: 買い換え検討中]

寺が地主だとどうなんですかね。
いいのか悪いのか。まあ、所有権ならこの価格では無理だから、転借地権でも仕方ないと思う人が少ないから苦戦しているのでしょう。

[504: 匿名さん]

寺が地主と言うことは檀家の皆さんの了解を取るケースも出てくるのでその場合交渉は複雑なのでは？ただし、表面上利益追求ではないので、相場からかけ離れた更新料、承諾料をとることは考えにくいのでは?

[505: 匿名さん]

>504
想像で書かないように。このスレ初めから読んでいけばわかります。

[506: 匿名さん]

505さん。最初から読みましたが、わかりませんでした。地主が寺は東京ではよくあると聞いておりますが、その実、意思決定プロセス、および相場がよくわからないのです。ご存じであれば是非とも教えてください。よろしくお願いいたします。

[507: 匿名さん]

吉祥寺のお寺さんは相場より4倍くらい高い借地料ですよ
吉祥寺周辺の話ですが、売る時には承諾料として売値の10％相続の場合は0円
ここらまでは当たり前ですが、借地料は周辺個人の借地料に比べるとお寺は4倍です

[508: 匿名さん]

周辺個人の借地って例えばどこの物件ですか？有名な地主さんはいますが、特に住宅の借地は借り主の権利が強いから個人には嫌われると聞きました。
この辺りは歴史的に借地の多い地域ですが、武蔵野市の四寺、三鷹なら禅林寺と八幡神社と、寺ばかりだと思ってました。
ちなみにここは二つのお寺が地主ですけどね。

[509: 匿名さん]

相場の四倍って高いですね。仏の情けはないのですね。

[510: 匿名さん]

坊主丸もうけ。格言です。宗教団体って金儲けのことしか考えてないのは誰でもわかることですよ。

[511: 匿名さん]

基本的に借地料は路線価で決まります。

[512: 匿名さん]

511さん。では更新料、建て替え承諾料、譲渡承諾料はいかがでしょうか?

[513: 匿名さん]

511ではないけれど・・・

東京地裁での借地非訟事件の場合（一律で無いけれど）の目安

更新料　　借地権価格の５％＋＠程度
建て替え　更地価格の３％程度
譲渡承諾　借地権価格の１０％程度

ちなみに、争いになれば地裁に借地非訟事件を申してればいいので
相場の４倍などという価格にはならない。






　　　

[514: 匿名さん]

>511、512
借地料は貸すほう借りるほうの合意で決まります。路線価は参考にはなりますが決定の要因ではありません。だから素人は借地など買わない方がいい、あとあと面倒。譲渡承諾料は契約で決まってますよ。確かここは売却代金の１０パーセントのはず。

[515: 匿名さん]

>513
相場の4倍であろうが、マンション購入者が契約書にサインすればお互いの合意があるので裁判にはなりまんし、その価格が借地料になります。

[516: 購入検討中さん]

いずれにしろ、借地物件などなぜ買うのか理解できない。所有していない物に金を払い続けるわけでしょ。
賃料だと思えば良いという意見がありますが、だったら賃貸の方がいいと思ってしまう。

[517: 匿名さん]

>515
借地借家法１１条１項。

ちなみに、この条文は強行規定なので
仮に約定（合意）があっても、一定の要件を満たせば、
地代の減額請求について調停を経て、
最終的には裁判で決めることはできる。
そういう意味では、約定（合意）の地代は絶対ではない。

[518: 買い換え検討中]

ここで云々言ってないで確認したらw
買うつもりもないのに、どうこういうことじゃないね。

[519: 匿名さん]

517さん。わかりやすい説明ありがとうございました。では転借人は直接地主を訴えることは出来ますか？

[520: 匿名さん]

借地権でもこの規模でもう半分以上は売れたんだから、やっぱり武蔵野市は人気だと思う。約1000戸の桜堤物件も完売で人口14万人突破だし、勢いあるなあ。

[521: 匿名さん]

半分以上売れたしとは、まだまだ半分程度ということですか？
１４８戸ですから、７０戸ぐらいまだあるんですかねえ。

[522: 匿名さん]

最近MR行かれた方、情報お願いします。

[523: 物件比較中さん]

売り出し時期から考えて、まだ半分も残ってるというのは不人気物件だと思います。鹿島が他で手がけている借地物件はすでに500万支援券付き販売を始めました。
ここの購入を検討されている方は、しばらく待ったほうがいいのでは。

[524: 匿名さん]

>519

何を訴えるのかは不明ですが
地代と言うことであれば、ありません。

[525: 匿名さん]

＞523
もう竣工済みの定借物件ですよね。ここは値引きするとすれば来年夏以降でしょうね。
部屋ごとの個性が強い物件ですし、迷いますね。

[526: 匿名さん]

先月MRではぱっと見七割位花ついてたけど。本当の所どれくらい売れたんだろう。

[527: 物件比較中さん]

５２５さん、その通りです。エリアが違うのによくご存知ですね。あの物件は５０年後更地になると聞きました。
ここは３０年で更新あり。考え方によっては悪くはないので、あの物件ほど売れ残るかは微妙です。しかし急がない方ならば待つ甲斐はあると思います。
もし完売してしまったら、二丁目計画を待つのも良しといったところでしょう。

[528: 匿名さん]

＞527
借地期間は当初2067年までなので、更新は53年後ですよ。
契約時に払った保証料が戻ってくるのも53年後…。中古で売ったら保証料は買った人のものになるんでしょうね。

[529: 匿名さん]

>528
保証料は、中古で買った人のものになりますが
売買時に前所有者と新所有者とで精算されるはずなので
前所有者が払い損になると言うことは無いでしょう。

[530: 匿名さん]

売却時にそのくらいまけろって言われそう