ローレルコート御器所駅前

[匿名さん]

ローレルコート御器所広路通やプラウド御器所より駅に近く、駐車場が
全戸数分あるのが魅力です。
その分値段は高そうですが…。

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/nagoya/gokisoeriapj/gokisoekimae/
売主：近鉄不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

所在地　愛知県名古屋市昭和区御器所通三丁目1番
交通　地下鉄 鶴舞線・桜通線「御器所」駅徒歩1分
総戸数　54戸
敷地面積　1,106.88㎡
建築面積　401.51㎡
延床面積　4,984.30㎡（確認済証記載面積）
用途地域・地区　商業地域
地域・地区　防火地域、緑化地域（１０％）、御器所地区計画（沿道地区）
建ぺい率　36.28%
容積率　399.71%
構造・規模　RC造 地上15階1棟 1棟
駐車場　55台［屋外機械式47台・平面式8台（来客用駐車場1台含む）］月額使用料未定
自転車置場　99台 月額使用料未定
バイク置場　3台 月額使用料未定
竣工予定時期　平成27年10月中旬予定
入居予定時期　平成27年11月下旬予定
事業主・売主　近鉄不動産株式会社
管理会社　近鉄住宅管理株式会社［名古屋支店］
施工会社　松井建設株式会社
設計・監理　松井建設株式会社 一級建築士事務所
販売提携（代理）　住友不動産販売株式会社
販売戸数　未定
間取り　3LDK・4LDK
販売価格　未定
専有面積　70.29㎡～101.28㎡
バルコニー面積　3.08㎡～19.73㎡
ルーフテラス面積　30.87㎡・36.10㎡
管理費等　未定

[64: 匿名さん]

ここは残念ながら名古屋…。

[65: 匿名さん]

プラウド御器所なら確実にローレルコート御器所を選ぶ。
プラウドのライバルはパークホームズとの駅遠対決でしょう。

[66: 匿名さん]

設備はローレルコートもプラウドもパークホームズも並だ
高級ではない
高級マンションに住みたい人はグランドヒルズ春山

[67: 匿名さん]

>>66
悲しいかなグランドヒルズ史上最も仕様が低い、、

[68: 賃貸住まいさん]

だからですか、販売戸数が未定のままなのは。

[69: 匿名さん]

>>68
いろんなスレでたまに書かれてるけど　　
販売戸数が未定の理由はちゃうよ～ん

[70: 匿名さん]

６９様、販売戸数が未定なのは
物件によって理由が違うのですか？

私もずっと不思議に思っていたので、
ご存知の範囲の理由をいくつか教えていただけたら嬉しいです。

[71: 匿名さん]

６９ではないが、

販売予定数＝その時点の購入希望者数（申し込み予定者数）＋α

申し込み者が何人いるかは、ぎりぎりまで分からない。
したがって、販売予定数もぎりぎりまで決まらない。
これが未定の一番大きい理由。

つまり、現実的には販売予定数は販売する側の希望数ではなく、購入する側の希望する人数。
誤解している人が多いかもね。

[72: 匿名さん]

71の続き

なぜそうするか・・

例をあげると
物件Ａは、第１期完売。
物件Ｂは、第１期10戸売れ残り
この場合多くの人はＡの方が人気があると思うよね。

実際のところＡは総戸数が１００戸、販売予定数は２０戸で、その２０戸すべて完売。
Ｂは総戸数が１００戸、販売予定数は６０戸、販売済みは５０戸。売れ残り１０戸。
本当に人気が高いのは、Ｂですよね。

購入者が完売という言葉に弱いので、それを悪用しているのでしょう。
今後人気度を客観的に計る指標ができるといいと思いますいますが、この業界ではね・・・

[73: 匿名さん]

70さんではないですが、私も気になっていたので、わかりやすい説明で勉強になりました。
販売予定数で人気が計れるのかとも思いましたが、一気に売るところもあったりするんですよね？
「販売予定数未定か」というような書き込みを見かけますが、その方達は予定数から何を読み取ろうとされているのでしょうか？

[74: 匿名さん]

71,72です。

あちこちに投稿している「販売予定数未定か」のコメントは、全く意味がありません。
無視すべきです。一種の病気でしょうね。


人気度を計る指標に関する私の試案は、
　人気度＝１/Ａ　ｘ　Ｂ/Ｃ　ｘ1000

Ａ＝販売開始してからの月数
Ｂ＝販売済み戸数
Ｃ＝総戸数

例1.販売開始１か月ですべて完売　　　人気度＝1000
例2.販売開始５か月で半分完売　　　　人気度＝100
例3.販売開始１０か月ですべて完売　　人気度＝100
例4.販売開始２０か月ですべて完売　　人気度＝50

これだと総戸数が多い方が不利なので、総戸数に応じて補正（下駄をはかす）した方が良いですね。
つまり　人気度＝１/Ａ　ｘ　Ｂ/Ｃ　ｘ1000　＋　総戸数ｘＤ

[75: 匿名さん]

69で～す

>>70>>73
販売戸数の件ですが、大金持ちが部屋をぶち抜いて
改造するかも知れないから未定って事ではくて・・・

販売戸数未定ってのは基本はね、不動産広告のルールから来てるんですよ。

ざっくり言うと【販売戸数確定したら金額をオープンにしなさいよ！】というルールなんですね。
これをすると現実に何が起きるか。

売る側からすれば、まず金額を決めないといけないですわね。
Ａ部屋は2980万、Ｂは3100万、Ｃは4980万、とか。
で、修繕費はいくら、●●はいくら、と確定させないといけないんですね。

でも「売る側もいくらがベストかそんなもん分からない」んですね。
それなのに全て金額を決めないといけない。

で、一旦オープンになったら予想以上に人気があっても金額をあげられないわね。
ここだと54戸だから1戸200万上乗せできれば１億、半分でも5000万違ってくる。
平均5000万の54戸で総額27億、1億あったら借り入れ利息ただや～んてな気分になるね。
逆に売れない時もそう簡単に金額は下げられないから大変。ましてやネット社会になると更に大変だわね。

[76: 匿名さん]

続きで～す

それなので、販売戸数未定って事にして、広告も「あくまで予告広告」ですよ、と始めるんですね。
この場合は金額書かなくてＯＫなので。で、1期とか1次とか探り探りやるわけですね。

売るのに数ヶ月余分に掛かってもどうせ完成は来年、再来年、まだ出来てもいないから
腐りもしないし劣化もしないしね。

で、実際全部オープンルールになったらどうなるか。

まあ買う方は差し当たって問題なさそうだよねえ。
売る方は大変だよねえ。
あっちの何号室はいくらで積立金いくらって全部分かる代わりに自分のもバレバレだし。

さあ今日契約してくれたらあっちのマイナス100万引きでどうですか、お客さん！
とか多発するだろうね。で、念の為他をあたったらじゃあ150万引きでいいですよ、なんてね。
ウチに決めてくれたらキャンセル代もウチ持ちで更に100万値引きします、ってなるね。

[77: 匿名さん]

71,72です。

販売戸数未定の理由は２つあるということですね。
１つは、ぎりぎりまで販売価格を操作したいので、販売戸数を未定にしておきたい。
２つ目は、完売させるための販売戸数をぎりぎりまで探りたい。

[78: 匿名さん]

みなさん、お詳しいですね。
まだ物件探しを始めて日が浅いので
マンション物件の販売方法などはイマイチわからなくて・・・
もっと勉強しないといけないなぁ。

[79: 匿名さん]

予告広告ですか。
よく１期、２期と分けて販売されるのも
理由があったのことだったのですね。
売れ残ってとかいう意味ではなかったんですね。

[80: ママさん]

ということで結局また販売戸数は未定の状態。

[81: 契約済みさん]

私は駐輪場の台数と門扉とシューズインクロークでプラウド辞めてこちらに決めました。

[82: 購入検討中さん]

資産的にはプラウドで、プラウドローンがあるくらい信用が高いですから

[83: 購入検討中さん]

設備や駐輪場の多さ、場所とかなり魅力的な物件だと思っていたのですが・・・。
実際現地に立ってみて、あの交通量の多さではたとえ高層階でも洗濯物を干したり窓をあけて過ごすのは厳しいなと思いました。
そして驚いたのがベランダのペラペラの間仕切り。
ほかの設備などは凝っているのになぜあれだけあんな安っぽい賃貸物件みたいな仕様にしちゃったんでしょうか？
駅徒歩１分、名古屋駅まで１５分のロケーションにはかなりひかれましたがうちは見送りました。

[84: 匿名さん]

どのスレでも同じ事言う
間仕切りおばさんついに出た～♪

[85: 買い換え検討中]

間仕切りについては俺もうるさいぜ。
賃貸みたいにペラペラなのは外観を台無しにするから駄目だぞ。
東区代官町のライオンズは立地は最高だったがペラペラと分かり一発で萎えた。

[86: 匿名さん]

萎えたのは間仕切りのせいじゃなくて年齢のせいじゃないの～？

[87: 買い換え検討中]

しっかりした間仕切りでタンクレストイレ・魔法瓶浴槽・LOW-Eガラス付きの物件なら萎えないぜ。
86は若い様だが、もう萎え始めたのか？

[88: 匿名さん]

ええ？ここもペラペラ間仕切りっすか？
最近はペラペラばかりで残念です…

[89: 匿名さん]

せっかくのマイホームなんで間仕切りも大切なポイントと思います。仕事から帰ってきてベランダで飲んだりしたいですもんね。

[90: 匿名]

プラウドローンてなに？？？

[91: 匿名さん]

間仕切りのペラペラ感って、叩けばわかりますか？

[92: 匿名さん]

叩いて確かめる以前に
最近はアパート並の間仕切りが多すぎって事を
みんなは言っとらっせる

[93: 購入検討中さん]

MRで実際に見てみたらペラペラの意味がすぐわかると思いますよ。
今住んでる築２０年以上の安賃貸物件と同じレベルの間仕切りだったので驚きました。
6000万も出して毎日この間仕切り見ながら生活するのかと思ったらテンション下がりました。

[94: 匿名さん]

色とかは汚れが目立たないような感じでいいんじゃないかと思いますけどね、、
外壁はタイルだし
目の前は駅でバス停もあって交通面はいいと思います
どちらかと言えば利便性重視みたいなかんじかなぁと

[95: 働くママさん]

第２期は戸数未定のまま。
ちなみにここはごきそえきまえと呼べばいいんだよね？。

[96: 匿名さん]

子どもが小さいうちの3LDK住宅とするか年老いてからの終の棲家にするのにはいいんじゃない
4LDK買って30～40年住むのは違う気がする

[97: マンコミュファンさん]

何回見ても第２期は戸数未定のまんま。

[98: 匿名さん]

販売戸数が未定なのは
売れ具合がわかってしまうからなのか、
ただホームページを更新していないからなのか謎ですね。

[99: 匿名さん]

A、Dの間取りとも、お風呂場の換気窓があるのがいいなと感じています。

ただ、Dの方は、ポーチに窓があるので、玄関に人が来たら窓が開いていることがわかってしまうような気も……。
お風呂場に窓がついていないと、カビなどに注意しなくてはいけませんよね。

AとDで迷います……。

[100: 匿名さん]

AとDでは、広さも間取りも全然違うし価格差にあるので、普通は迷うことはないでしょうね。
プライバシー性のためのせっかくのポーチがある部屋で、訪問者が来た時の風呂窓のことを心配しなくても、と思います。

[101: 匿名さん]

そういえば、週刊ダイヤモンド（先週号？）のなんとかっていう住宅評論家のオススメ物件に挙がってましたね。

[102: 匿名さん]

駅前の立地はわかりやすく高評価だと思いますが、
評論家さんはどの様なポイントをオススメの理由にされていたのでしょうか？

[103: 匿名さん]

詳しく読んでないけど多分、資産価値とかそういう評価もあるかも。
全国のマンション物件が50戸くらい書いてあってそのうち愛知県（名古屋市？）の物件が4～5件記載してあった。
その中の1件がココでした。

[104: 匿名さん]

ローレルコート御器所広路通りのスレが閉鎖されて、こちらに誘導がありましたが、こちらは御器所駅前のスレですね。
管理者の方なぜあちらを閉じてしまったのでしょうか？

[105: 匿名さん]

>>104
同感です。
同じローレルとはいえ全く別の物件なのに、、

[106: 匿名さん]

何年かすると間仕切りも経年劣化でますますさみしい感じになるでしょうね。とりかえって自己負担なんでしょうか、共有部分として変えてもらえるものなのか。賃貸の時は10年くらいできれいにしてくれました。角住戸の窓のかんじはいいなと思います。Ａタイプは西日になっちゃうのでキッチンに西日が入るので食材は気を付けないとですね。夏は夕方遅くまで明るいのでは。東向きの４ＬＤＫだと広すぎちゃいますが東からの日差しもすがすがしそう。

[107: 匿名さん]

物件見てきました。

南・西の道路の交通量がとても多い。

低階では、洗濯物干せないかも。上階でもどうかな？

排気ガス・騒音が心配

眺望も上階でないと、良くない。

駅近・建物はとてもよいが、価格が相場より高い（プラウドより240万以上高い）。

御器所で4290万以上からでは、一般庶民には厳しいかも。

祖母が1人で住むため、環境を考え候補から外しました。

もう少し栄に近い、環境がよい物件を探します。

[108: 匿名さん]

駅から1分の立地が魅力。
南向きですし。
外観デザインも現代ちっくですね。
黒なので威圧感あるけど、高級感が増すのでは。

１００㎡超えの間取りは、最上階のみなんですね。
Ｄタイプは、結構、広い。90㎡台。
ポーチが広くてバルコニーが複数あるのがいい。

[109: 匿名]

高齢者向けで栄に近くて環境がよいってかなり難しい条件ですね
泉とか？

[110: 契約済みさん [男性 40代]]

オプション会ではまあまあ人が来てたように感じたけど、売れているんだろうか？知ってる人がいたら教えてください。
広路のほうと合同でやってたので来てた人の内訳がまったくわからなかった。

[111: 匿名さん]

環境を考えるとグランドメゾン明月町の方が良さそうですね。

[112: 匿名さん]

南向け物件ということと
駅がすぐそこということを考えると人気でしょう。
売れ行きより、希望の間取りがあるかどうか知りたいかな。

[113: 契約済みさん]

売れているからより買われている年齢層の方が気になります。
重要事項説明会、オプション商談会をみても若干高い気がしました。