プラウドタワー武蔵小金井

[物件比較中さん]

中央線高架化に伴う武蔵小金井駅南口再開発事業の一環。
駅より徒歩1分。

所在地：東京都小金井市本町6-1901(武蔵小金井駅南口第1地区第一種市街地再開発事業地内I-II街区)(地番)
交通：JR中央線「武蔵小金井」駅 徒歩1分
販売予定：19年7月
入居予定：21年2月
総戸数：200戸
地上25階地下2階建
敷地面積　3,006.05㎡
売主　野村不動産

[751: 匿名さん]

屋賃相場の問題ですか。小金井の相場がどれくらいかよく知りませんが新築、駅一分、タワーで周りに同条件物件がなければ比較は難しいです。都心、港区あたりでも相場だけでは比較できない物件色々あります。

[752: 匿名さん]

飯田橋がお得ですよって言うより、お得感ありますよってな感じだね。。

[753: 匿名さん]

小金井には、そもそも家賃25万以上のマンションはないに等しかった。
70平米台なら、新築でも20万がせいぜい。
タワー＆駅近に＋15万払う価値があるかどうかだと思う。
せめて広さが100平米超えなら借りてはいそうだと思うけど、いかんせん狭い…。

[754: 匿名さん]

745の飯田橋って北向きの低層じゃない。
しかも目の前にオフィスタワーがあるみたいだね。
条件が悪けりゃ賃料って安くなるんだね。

[755: 匿名さん]

この議論の中に、２６万と３５万の部屋の貸主さんが混ざってそう。

[756: 匿名さん]

私も７５３さんのご意見はごもっともだと思います。。。
３５万のお部屋って法人ねらいなのかな？っていうぐらいの設定ですよね。。

[757: 匿名さん]

会社の家賃補助が半分だから３５万の小金井でも、便利で眺めもよさそうで新宿まで通勤の通勤、ディンクスなので広さも十分と思って検討してますよ。飯田橋は夜しか居ない自分たちには眺めも悪そうだし、夜の買い物等も不便そうで同じ家賃でもパスですね。でも小金井で新築20万あるのなら再検討の余地がありそうですね。

[758: 匿名さん]

１ヶ月ほど前の話ですけれど、北口の新築マンションの賃貸ってすぐに埋まっちゃったのですよね。北口から２分の物件です。１７～１８万だったと思います。
でも、広さが十分で、家賃補助もあるならば南口のプラウドのほうが良いですね！　主観ですが・・。

[759: 匿名さん]

我が家は家族構成からすると、３５万の部屋は狭いです。でも、住めるならば我慢します　笑
でもでも、、家賃補助なんてないから借りられないな　涙

[760: ご近所さん]

26万円の方、室内写真が追加されましたね。
http://rent.homes.co.jp/detail/bid=52130004140/

イメージ写真ということもありますけど、飯田橋のタワーの方が
高級感はありますね（特にお風呂）
http://rent.homes.co.jp/detail/bid=1109080000057/

[761: 物件比較中さん]

これすみふの九段下の物件ですよね。お風呂場みてすみふだなって
わかりますね。すみふは高い分売れ行きは遅いけど、高級感はぴかいちですね。

[762: 匿名さん]

１つ売れたようですね。

[763: 匿名さん]

一つ売れたのですか？　現在、キャンセル物件等どのくらいあるのでしょう？

[764: 少し不動産をかじった者]

26万の部屋、利益でるのでしょうか。。。

（各費用等は一般的なマンションの場合のものです）
・管理費、修繕積立金等が月1.8万として　年額約21万
・固定資産税が適当に年額15万円くらい
・管理手数料が家賃の5％として　26万円×5％×12か月＝15.6万円（業者により異なる）

年間おおよそ約51万円の支出。。。　

家賃が（表面通りに決まったとして）26万×12＝312万円

312万円＝51万円＝261万円が手取りですか。。。

その他にも
・修繕積立金基金、約35万くらい？（購入時に1回かぎり）
・入居者が決まった度に支払う仲介手数料（家賃の1か月分？）
・入居者が出た度に必要な内装工事費用（最近は通常の生活でおきた傷や汚れ等は入居者に負担を求めにくいみたい　です）

等もかかりますよね。。。

その他にも
・空室リスク（実際、今空室）
・賃料は築年数の経過とともに下がるのに比例して、修繕積立金は上がる（可能性が高い）
・タワーマンションは大規模修繕費用が高い可能性が高い→修繕一時金等の可能性（長期修繕計画を見ればわかると　思います。）

う～ん。。。

居住用に購入して転勤等で将来的に貸すのは良いと思いますが、最初から投資向けは厳しいと思いますがどうなんでしょうか。。。

[765: ご近所さん]

>>764
私も同じこと思いました。
借り手がいるいない以前に、6000万とかする部屋を
月々たった26万で貸すのは全く割りにあわないですよね。
現金一括ではなく、ローンで購入したのならなおさら。

転勤でいずれ戻ってくる予定なら、その間は家賃＞＝ローン返済額で
あればいいと割り切れるかもですけど。

[766: 匿名さん]

毎月20万円が安定して収入になるなら、老後の保障としては悪くはない。

良いできのマンションなら、30年くらいまでは借りる人はいる。借りているうちに
買いたいという人も出てくる。

ただし、これは、かなり理想的な話。実際は空き時間があったりして、なかなかうまくいかない。
これが港区あたりなら、必ず借りる人はでてくるけど・・・。賃料が右上がりという保証はない
し。

でも、随一、駅近というのは、継続して借りる人が出てくる要素ではある。賃貸なら、
ゴミ処理問題なんて責任取る必要もなし。まあ、どうしても、賃貸は責任感なんて
もちようがないし、賃貸が増えてくると、相当荒れたマンションにはなってしまうとは
思うけど・・・。

もしかしたら、またバブルがくるかもしれないし、中古価格を見ていて、値上がりする
ような気配があったら、そのときに売るのが良いと思う。ファミリー向けではないし、
このように考えている人はかなりいると思う。

[767: 匿名さん]

需要が都心に向かってクランチしていくなかで
武蔵小金井ってどうだろう。

[768: 匿名さん]

このあたりに勤務先がある人だっているだろうし、需要がない、ということはないと
思う。

駅遠で賃貸は絶対駄目だね。よほど安ければ別だが・・・。26万円なら、借りる人は
いるのでは?

[769: 匿名さん]

↑なにか、皆さん不動産経営やられたことないようですね。
不動産経営をやる意味は、経費が使えることです。
上に上がった、修繕積立金、管理費、固定資産税、印紙税、登録免許税、不動産取引税、借入金利子、修繕費等すべて経費です。
新築の物件を投資目的で購入し、初期費用をすべて経費で計上し、定期借家契約にして、2年位後に自分が住むのが一番おいしいと思います。
　ただ、現在の税法上、減価償却の定率法算定が不可になり、投資用不動産の譲渡損の損益通産ができなくなったので、うまみはなくなりましたけどね。

[770: 匿名さん]

ただ、この場合、ローン控除がなくなりますよね。

本当に得なんですかね?

基本的に、賃貸経営って、マンション価格が下がらない時代の投資法なんじゃないか、
という気がします。

私は医者ですが、マンション経営しないかという電話がうるさくて仕方ないです。
誰に聞いても、絶対損するからやめておけと言われます。確かに、税金が安くは
なるんですが・・・。

[771: 近所]

ワンルーム賃貸がどんどん出てきますね！地権者が4階に沢山こしらえたのですね。今、出ている南西角部屋は良いですね。西部屋は覗かれることはないけど、ヨーカドーの外壁が友達です。

[772: 匿名さん]

友達は選びたいな～　笑

[773: ご近所さん]

７７２、友達のほうが選んでくれないかも　笑

[774: 匿名さん]

いや～誰も選んでくれないかも 怒

[775: 匿名さん]

だめだめ、友達選びは慎重にね（＾＾）　良いお友達と付き合いましょうね。

[776: 匿名さん]

４階って全部ワンルームですか？？　分譲は初めからないのかな？

[777: 匿名さん]

ワンルームの部屋の写真見ましたけれど、、あれが全ての部屋で同じ仕様だったら、最初から賃貸だと思いますね。。　西部屋は安いので、外壁さんと友達もアリかもｗ

[778: 匿名さん]

776,四階が全部ワンルーム？四階のみ分譲プラスワンルーム。　そんなことも知らないでここで何をしたいのかな？ワンルームと分譲の仕様はほとんど変わらない。部屋の広さ、階数の問題くらい？今なら駐車場も駐輪場も空いてるから借りれるかも。西側でもこの家賃はお得感ありかな？

[779: 匿名さん]

小金井のヨーカドーは２２時までになったりしますか？？

[780: 匿名さん]

７７９さん：一部のヨーカドーは２２時までに変更されますね。小金井はどうでしょうね。オープンしたばかりでそれはまずないかと。

７７６さん：４階は確か２戸分譲があったと思います。

[781: 匿名]

ワンルーム情報
http://www.kencorp.co.jp/housing/lease/2009020135.html

[782: 匿名さん]

これだと分譲と同じ仕様じゃないですよね？

[783: 匿名さん]

そうだね、分譲とワンルームの仕様は差をつけなきゃだめでしょ。　この部屋の感じでも賃貸なら納得。いい物件。

[784: 匿名さん]

あ～、今日も小金井街道が混む。。。

[785: 匿名さん]

１Ｋ賃貸で１１万も出せるなら荻窪とか中野とか住めちゃいますよ。

[786: 匿名さん]

今日も混んでました、ヨーカドー。　でも、便利（＾＾）

[787: 匿名さん]

ヨーカドーは食品売り場以外は混まなくなってきたね。
フードコートなんかは、土日でさえ混んでるのは昼時だけ。
どこのフロアーでもレジに行列はなくなった。
アカチャンホンポは田無店の時からお世話になってて、武蔵小金井に移ってからは、ガラガラで使い易くなった。
田無店の時はレジに大行列だったけど、今は閑散で店員が暇を持て余してる。大丈夫かな。
もっと心配なのはアクウェルモールかな。三浦屋を筆頭に客が入ってない。
三浦屋は吉祥寺店を閉鎖・移転拡張したような感じだけど、判断を誤った感は否めないな。
コージーコーナー、鎌倉パスタなんかもガラガラ。
早くも大規模な店舗入れ替えがありそう。

[788: 匿名さん]

フードコートは一階にしてほしかった。。。

[789: ご近所さん]

フードコートに土曜日の夜に行ったけど、混んでたよ。
三浦屋も昼間はそこそこ混んでるけど。
不景気だから、安売りが武器にならないスーパーは厳しいだろうけど、三浦屋は品質が全般的にいいから頑張って欲しい。
鎌倉パスタはまだ利用してないな。美味しいのかな？
ヨーカドー１階のパスタは安さに見合った味だったけど。

[790: 匿名さん]

フードコートは昨日の夜というか、夕方過ぎは空席だらけだった。
花見客の立ち寄りで一杯かと思って覚悟して行ったら並んでたのはロッテリアだけで数人いた。
一週間前は結構混んでたのにな。

[791: 近所]

境も同じですよ。国分寺の駅ビルも変わりません。

[792: kinjo]

皆さんは武蔵小金井駅再開発を否定することに無責任な楽しみを求めているのでしょうか。
武蔵小金井再開発に関するサイトで議論して下さい。

[793: 匿名さん]

>792さん
どうしてそんな解釈になっちゃうの？？

[794: 近所さん]

購入検討のかたにとって、今、ここでの話よりもこれ迄の話を見たうえで現物をみる事が、購入検討には必要ではないでしょうか。
街は再開発が最終完了してからの評価になりますよ。

[795: 匿名さん]

再開発が終了した頃には他の大型店が撤退してるかもだし、
プラウド内の店舗も閉店に追い込まれてるかも。
オープン直後にしては客少ないよね。
そもそも、ここは再開発を話し合う場ではないけどね。

[796: ご近所さん]

再開発、まだまだ完成ではないですよね。ＪＲの高架化の完成と、イトーヨーカドーの南側地区の早期着工が待たれます。もっと便利になりますよ。

[798: ご近所さん]

買いの要素がないと思うなら買わなければいいでしょう。ここにわざわざそんなことを書き込む必要なしですね。榊淳司先生？先生ですか、、これも滑稽な話のような気がします。最近は日中めっきり引っ越しの車を見なくなりましたが入居はほぼ完了したのでしょうか？南口開発の騒音がすごいです。

[799: 匿名さん]

再開発で誘致するのがスーパーのヨーカドー？というのが率直な感想だな。
他にもスーパーがあるのにまたスーパー。
スーパーのためにわざわざ遠くから来ないし、ましてや多摩地区はヨーカドーだらけ。
最初はもの珍しさで客も来るだろうけど、武蔵村山のミューの二の舞は避けたい。
同じタワー型で府中のくるると比較しても、プラウドの店舗構成は大分劣ってる。
国分寺には丸井があって、今度北口再開発で誘致するのはパルコらしいけど、羨ましい。
今後はヨーカドー南側の開発で何が誘致出来るかが焦点かな。
駅前にどーんと大型店ではなく、仙川みたいに道路やミニ公園をうまく配置して魅力ある商店街を作るのもいいけど、今さらだし。

[800: ご近所さん]

この物件以外の武蔵小金井駅前マンションの住民です。

　住宅街の武蔵小金井なんだから、再開発で百貨店でなく、スーパーが誘致されて、何がいけないの？

　特快の止まらない、ターミナル駅でもないムサコに、国分寺や立川と同じような開発をしようとする奴がいたら、そいつはアホです。そもそも街の機能が違うんですから。この駅に、２流の百貨店を１軒建てて、どうすんのよ？


　ムサコの駅前マンションにとっては、隣接するのが大型スーパーの方が資産価値を考えた場合、メリットあると思うけどなぁ。

　この物件にしたって、住宅街の駅だからこそ、利便性と快適性のバランスを保つことが出来て、「徒歩１分」の立地が有り得るんじゃないでしょうか。　例えば、国分寺駅で同じことやっても、相当好き嫌いが出てくると思いますよ。