プラウドタワー武蔵小金井

[物件比較中さん]

中央線高架化に伴う武蔵小金井駅南口再開発事業の一環。
駅より徒歩1分。

所在地：東京都小金井市本町6-1901(武蔵小金井駅南口第1地区第一種市街地再開発事業地内I-II街区)(地番)
交通：JR中央線「武蔵小金井」駅 徒歩1分
販売予定：19年7月
入居予定：21年2月
総戸数：200戸
地上25階地下2階建
敷地面積　3,006.05㎡
売主　野村不動産

[722: 匿名さん]

最近ＭＲに行かれた方、価格はどうなってますか？特に７０平米台を教えてください。
近くのアデニウムは、かなりの値引き販売でしたが、ここはどうなってますか？
当初の販売価格のままだと手が出ないので、値引きが始まるまで待とうと考えているのですが。。
週末にヨーカドー帰りに現地を通りましたが、エントランス付近で老夫婦が野村の販売員から見送られていました。
値引きが始まったら、一気に売れそうだと思うのですが、真面目にマンション購入検討されているかた、どう思われますか？

[723: 入居済み住民さん]

バルコニー下から隣の様子ですか？趣味悪いですね　そういう人は検討しないで他に行ってください

[724: 住民さん]

７２３さん。
こちらの検討板で記入される内容の一部は、住民の立場から読むと不快なものもありますが、そういう場合はスルーするか、もう少し言葉を選びませんか？
住民板で記入されたわけではないですから。

[725: 匿名さん]

ゴミすら処理できない市にあるマンションを検討するのも考えものだ。

[726: 匿名]

723さんへお尋ねします。
この写真はこのタワーマンションのベランダのですか？
これが完成後の写真？、工事中の写真？のどちらですか。

[727: 見学者]

ゴミすら処理てきない市に立てるから生ゴミディスポーザー標準装備なんですね。地下に処理漕があるそうです。

[728: 入居済み住民さん]

このベランダの写真は完成後でタイルだけを敷いた場合と下にクッション材を敷いた時の比較で撮ったものです。傾斜が気になる方はクッション材を敷くのがよいそうです。

[729: 匿名さん]

処理槽の汚物処理も他市にお任せなのですか？

[730: 匿名]

下水処理は東京都が担当なのでは？

[731: 匿名さん]

ネガレスしてる人って、他のデベ？
一般人だとすると、このマンションのストーカー？すごい粘着性で、ひいてるんですけど…。
このスレは検討者不在ですね。せっかく中央線駅近マンションなのに、もったいないなって、思うんですけど。

[732: ご近所さん]

ネガレスしてる人は初めのころにここの掲示板によく出てきていたごみ問題に取り組んでる？市議さんや南口開発で何らかの不利益のあった人なんではないのですか？検討者は確かに今や不在かも。

[733: 入居予定さん]

汚泥などの埋め立てゴミは各排水処理状でも発生します。埋め立て処理が多いと思います。セメントに混ぜる場合もあったように思います。ゴミ問題のイチャモンが好きな方は面白いですね。是非NPOかNGOを立ち上げて社会貢献の方向でエネルギー発散をお願い致します。

[734: 入居予定さん]

検討者がほとんどいなくて役に立たないスレならば閉鎖したほうがいいように思います。

[735: 匿名さん]

賃貸４０万の物件が３５万になりましたね。

[736: 匿名]

１ヶ月経たないのに５万ダウンですか。
来月末は３０万？
借り手が出ないとどこまで下がるのでしょうか？

[737: 匿名さん]

最初が高すぎたから、下げ巾が大きいのは仕方ない。

業者に、40万円取れる物件だと、だまされたのだとしたら、かわいそう。

どこの新築マンションでも、青くなっている人が一人くらいいる。一時、
定年後の投資として、新築マンション買うのを勧めた評論家がいるから
なあ・・・。

[738: 匿名さん]

再開発後の駅前は便利だね。スタバとか、まったりできるお店があれば、もっといいんだけど。
しかし残った商店街は、どうしようもないね。コンビニやドラッグストアはいいけど、地元のお店は時間が止まった感じ？がして、わざわざ買いたくなる店じゃない。地元商店街さん、努力しないとヤバいんじゃない？

[739: 匿名]

再開発の店ですが、同じような店が何店舗もあるようです。（ベーカリー、ワインショップ、高級スーパー）等
開店直後は遠くからも客は来ますが、武蔵小金井にはそんなにお客さんは多くないと思います。
２～３年後には撤退する店も出てくると予想しています。

[740: 匿名さん]

新たに出店した店が撤退したからっと言って、地元商店街に客は増えない。
９時前後にシャッター下りると寂れた感じがひどい。
第２地区の薄暗さも気味が悪い。

[741: 近所]

武蔵小金井駅再開発とか、小金井ゴミ問題とかいうスレを立ち上げて議論をしては如何ですか。

[742: 匿名さん]

26万の部屋もまだ掲載されてますね。いい部屋だと思うのですが
新築･駅近の6000万以上する部屋でも、この家賃ですぐ借り手がつかないなんて、
もし投資目的ならきついですね。武蔵小金井は人気ないんだな…。

[743: 匿名さん]

いくら駅近・新築でもどちらの部屋も高いのでは？？
２６万の部屋は相場・方角・広さから考えると高くても２２万ぐらいかな？
３５万の部屋も方角・眺望は良いけれど、２６万の部屋と広さがあまり変わらないことを考えれば、２５万ぐらいかな？？　　投資目的で考えているのであれば難しいでしょうけれど。

[744: 匿名]

話題の物件を見たいのですが、何処に掲載してありますか？

[745: 匿名さん]

同じ新築タワーマンションならこっちの35万のほうがよい。
http://chintai360.jp/rooms/id/63025

[746: ご近所さん]

>>744
ホームズで見れますよ↓はじめは40万だった物件です
http://rent.homes.co.jp/detail/bid=1104820000042/

>>745
うわぁ、飯田橋で同じ値段ですかー。

[747: 購入経験者さん]

都心さえ憧れる武蔵小金井ですから・・・（ｗ

[748: 近所]

一緒じゃない。

[749: 匿名さん]

千代田富士見と武蔵小金井、、何を基準に選ぶかでどっちがいいとかいわれてもね。通勤や周りの施設や環境、、同じ位の広さ同じ家賃だけでは比べられない。２４階と１０階では眺めも随分違うし。いったい何が云いたいのかよくわからない。根拠はよくわからないけど飯田橋がお得ですよってこと？

[750: 匿名さん]

家賃相場の問題でしょうね。　小金井での相場からすると２６万、３５万は高い、都心の相場と同じということでしょう。

[751: 匿名さん]

屋賃相場の問題ですか。小金井の相場がどれくらいかよく知りませんが新築、駅一分、タワーで周りに同条件物件がなければ比較は難しいです。都心、港区あたりでも相場だけでは比較できない物件色々あります。

[752: 匿名さん]

飯田橋がお得ですよって言うより、お得感ありますよってな感じだね。。

[753: 匿名さん]

小金井には、そもそも家賃25万以上のマンションはないに等しかった。
70平米台なら、新築でも20万がせいぜい。
タワー＆駅近に＋15万払う価値があるかどうかだと思う。
せめて広さが100平米超えなら借りてはいそうだと思うけど、いかんせん狭い…。

[754: 匿名さん]

745の飯田橋って北向きの低層じゃない。
しかも目の前にオフィスタワーがあるみたいだね。
条件が悪けりゃ賃料って安くなるんだね。

[755: 匿名さん]

この議論の中に、２６万と３５万の部屋の貸主さんが混ざってそう。

[756: 匿名さん]

私も７５３さんのご意見はごもっともだと思います。。。
３５万のお部屋って法人ねらいなのかな？っていうぐらいの設定ですよね。。

[757: 匿名さん]

会社の家賃補助が半分だから３５万の小金井でも、便利で眺めもよさそうで新宿まで通勤の通勤、ディンクスなので広さも十分と思って検討してますよ。飯田橋は夜しか居ない自分たちには眺めも悪そうだし、夜の買い物等も不便そうで同じ家賃でもパスですね。でも小金井で新築20万あるのなら再検討の余地がありそうですね。

[758: 匿名さん]

１ヶ月ほど前の話ですけれど、北口の新築マンションの賃貸ってすぐに埋まっちゃったのですよね。北口から２分の物件です。１７～１８万だったと思います。
でも、広さが十分で、家賃補助もあるならば南口のプラウドのほうが良いですね！　主観ですが・・。

[759: 匿名さん]

我が家は家族構成からすると、３５万の部屋は狭いです。でも、住めるならば我慢します　笑
でもでも、、家賃補助なんてないから借りられないな　涙

[760: ご近所さん]

26万円の方、室内写真が追加されましたね。
http://rent.homes.co.jp/detail/bid=52130004140/

イメージ写真ということもありますけど、飯田橋のタワーの方が
高級感はありますね（特にお風呂）
http://rent.homes.co.jp/detail/bid=1109080000057/

[761: 物件比較中さん]

これすみふの九段下の物件ですよね。お風呂場みてすみふだなって
わかりますね。すみふは高い分売れ行きは遅いけど、高級感はぴかいちですね。

[762: 匿名さん]

１つ売れたようですね。

[763: 匿名さん]

一つ売れたのですか？　現在、キャンセル物件等どのくらいあるのでしょう？

[764: 少し不動産をかじった者]

26万の部屋、利益でるのでしょうか。。。

（各費用等は一般的なマンションの場合のものです）
・管理費、修繕積立金等が月1.8万として　年額約21万
・固定資産税が適当に年額15万円くらい
・管理手数料が家賃の5％として　26万円×5％×12か月＝15.6万円（業者により異なる）

年間おおよそ約51万円の支出。。。　

家賃が（表面通りに決まったとして）26万×12＝312万円

312万円＝51万円＝261万円が手取りですか。。。

その他にも
・修繕積立金基金、約35万くらい？（購入時に1回かぎり）
・入居者が決まった度に支払う仲介手数料（家賃の1か月分？）
・入居者が出た度に必要な内装工事費用（最近は通常の生活でおきた傷や汚れ等は入居者に負担を求めにくいみたい　です）

等もかかりますよね。。。

その他にも
・空室リスク（実際、今空室）
・賃料は築年数の経過とともに下がるのに比例して、修繕積立金は上がる（可能性が高い）
・タワーマンションは大規模修繕費用が高い可能性が高い→修繕一時金等の可能性（長期修繕計画を見ればわかると　思います。）

う～ん。。。

居住用に購入して転勤等で将来的に貸すのは良いと思いますが、最初から投資向けは厳しいと思いますがどうなんでしょうか。。。

[765: ご近所さん]

>>764
私も同じこと思いました。
借り手がいるいない以前に、6000万とかする部屋を
月々たった26万で貸すのは全く割りにあわないですよね。
現金一括ではなく、ローンで購入したのならなおさら。

転勤でいずれ戻ってくる予定なら、その間は家賃＞＝ローン返済額で
あればいいと割り切れるかもですけど。

[766: 匿名さん]

毎月20万円が安定して収入になるなら、老後の保障としては悪くはない。

良いできのマンションなら、30年くらいまでは借りる人はいる。借りているうちに
買いたいという人も出てくる。

ただし、これは、かなり理想的な話。実際は空き時間があったりして、なかなかうまくいかない。
これが港区あたりなら、必ず借りる人はでてくるけど・・・。賃料が右上がりという保証はない
し。

でも、随一、駅近というのは、継続して借りる人が出てくる要素ではある。賃貸なら、
ゴミ処理問題なんて責任取る必要もなし。まあ、どうしても、賃貸は責任感なんて
もちようがないし、賃貸が増えてくると、相当荒れたマンションにはなってしまうとは
思うけど・・・。

もしかしたら、またバブルがくるかもしれないし、中古価格を見ていて、値上がりする
ような気配があったら、そのときに売るのが良いと思う。ファミリー向けではないし、
このように考えている人はかなりいると思う。

[767: 匿名さん]

需要が都心に向かってクランチしていくなかで
武蔵小金井ってどうだろう。

[768: 匿名さん]

このあたりに勤務先がある人だっているだろうし、需要がない、ということはないと
思う。

駅遠で賃貸は絶対駄目だね。よほど安ければ別だが・・・。26万円なら、借りる人は
いるのでは?

[769: 匿名さん]

↑なにか、皆さん不動産経営やられたことないようですね。
不動産経営をやる意味は、経費が使えることです。
上に上がった、修繕積立金、管理費、固定資産税、印紙税、登録免許税、不動産取引税、借入金利子、修繕費等すべて経費です。
新築の物件を投資目的で購入し、初期費用をすべて経費で計上し、定期借家契約にして、2年位後に自分が住むのが一番おいしいと思います。
　ただ、現在の税法上、減価償却の定率法算定が不可になり、投資用不動産の譲渡損の損益通産ができなくなったので、うまみはなくなりましたけどね。

[770: 匿名さん]

ただ、この場合、ローン控除がなくなりますよね。

本当に得なんですかね?

基本的に、賃貸経営って、マンション価格が下がらない時代の投資法なんじゃないか、
という気がします。

私は医者ですが、マンション経営しないかという電話がうるさくて仕方ないです。
誰に聞いても、絶対損するからやめておけと言われます。確かに、税金が安くは
なるんですが・・・。

[771: 近所]

ワンルーム賃貸がどんどん出てきますね！地権者が4階に沢山こしらえたのですね。今、出ている南西角部屋は良いですね。西部屋は覗かれることはないけど、ヨーカドーの外壁が友達です。