プラウドタワー武蔵小金井

[物件比較中さん]

中央線高架化に伴う武蔵小金井駅南口再開発事業の一環。
駅より徒歩1分。

所在地：東京都小金井市本町6-1901(武蔵小金井駅南口第1地区第一種市街地再開発事業地内I-II街区)(地番)
交通：JR中央線「武蔵小金井」駅 徒歩1分
販売予定：19年7月
入居予定：21年2月
総戸数：200戸
地上25階地下2階建
敷地面積　3,006.05㎡
売主　野村不動産

[762: 匿名さん]

１つ売れたようですね。

[763: 匿名さん]

一つ売れたのですか？　現在、キャンセル物件等どのくらいあるのでしょう？

[764: 少し不動産をかじった者]

26万の部屋、利益でるのでしょうか。。。

（各費用等は一般的なマンションの場合のものです）
・管理費、修繕積立金等が月1.8万として　年額約21万
・固定資産税が適当に年額15万円くらい
・管理手数料が家賃の5％として　26万円×5％×12か月＝15.6万円（業者により異なる）

年間おおよそ約51万円の支出。。。　

家賃が（表面通りに決まったとして）26万×12＝312万円

312万円＝51万円＝261万円が手取りですか。。。

その他にも
・修繕積立金基金、約35万くらい？（購入時に1回かぎり）
・入居者が決まった度に支払う仲介手数料（家賃の1か月分？）
・入居者が出た度に必要な内装工事費用（最近は通常の生活でおきた傷や汚れ等は入居者に負担を求めにくいみたい　です）

等もかかりますよね。。。

その他にも
・空室リスク（実際、今空室）
・賃料は築年数の経過とともに下がるのに比例して、修繕積立金は上がる（可能性が高い）
・タワーマンションは大規模修繕費用が高い可能性が高い→修繕一時金等の可能性（長期修繕計画を見ればわかると　思います。）

う～ん。。。

居住用に購入して転勤等で将来的に貸すのは良いと思いますが、最初から投資向けは厳しいと思いますがどうなんでしょうか。。。

[765: ご近所さん]

>>764
私も同じこと思いました。
借り手がいるいない以前に、6000万とかする部屋を
月々たった26万で貸すのは全く割りにあわないですよね。
現金一括ではなく、ローンで購入したのならなおさら。

転勤でいずれ戻ってくる予定なら、その間は家賃＞＝ローン返済額で
あればいいと割り切れるかもですけど。

[766: 匿名さん]

毎月20万円が安定して収入になるなら、老後の保障としては悪くはない。

良いできのマンションなら、30年くらいまでは借りる人はいる。借りているうちに
買いたいという人も出てくる。

ただし、これは、かなり理想的な話。実際は空き時間があったりして、なかなかうまくいかない。
これが港区あたりなら、必ず借りる人はでてくるけど・・・。賃料が右上がりという保証はない
し。

でも、随一、駅近というのは、継続して借りる人が出てくる要素ではある。賃貸なら、
ゴミ処理問題なんて責任取る必要もなし。まあ、どうしても、賃貸は責任感なんて
もちようがないし、賃貸が増えてくると、相当荒れたマンションにはなってしまうとは
思うけど・・・。

もしかしたら、またバブルがくるかもしれないし、中古価格を見ていて、値上がりする
ような気配があったら、そのときに売るのが良いと思う。ファミリー向けではないし、
このように考えている人はかなりいると思う。

[767: 匿名さん]

需要が都心に向かってクランチしていくなかで
武蔵小金井ってどうだろう。

[768: 匿名さん]

このあたりに勤務先がある人だっているだろうし、需要がない、ということはないと
思う。

駅遠で賃貸は絶対駄目だね。よほど安ければ別だが・・・。26万円なら、借りる人は
いるのでは?

[769: 匿名さん]

↑なにか、皆さん不動産経営やられたことないようですね。
不動産経営をやる意味は、経費が使えることです。
上に上がった、修繕積立金、管理費、固定資産税、印紙税、登録免許税、不動産取引税、借入金利子、修繕費等すべて経費です。
新築の物件を投資目的で購入し、初期費用をすべて経費で計上し、定期借家契約にして、2年位後に自分が住むのが一番おいしいと思います。
　ただ、現在の税法上、減価償却の定率法算定が不可になり、投資用不動産の譲渡損の損益通産ができなくなったので、うまみはなくなりましたけどね。

[770: 匿名さん]

ただ、この場合、ローン控除がなくなりますよね。

本当に得なんですかね?

基本的に、賃貸経営って、マンション価格が下がらない時代の投資法なんじゃないか、
という気がします。

私は医者ですが、マンション経営しないかという電話がうるさくて仕方ないです。
誰に聞いても、絶対損するからやめておけと言われます。確かに、税金が安くは
なるんですが・・・。

[771: 近所]

ワンルーム賃貸がどんどん出てきますね！地権者が4階に沢山こしらえたのですね。今、出ている南西角部屋は良いですね。西部屋は覗かれることはないけど、ヨーカドーの外壁が友達です。

[772: 匿名さん]

友達は選びたいな～　笑

[773: ご近所さん]

７７２、友達のほうが選んでくれないかも　笑

[774: 匿名さん]

いや～誰も選んでくれないかも 怒

[775: 匿名さん]

だめだめ、友達選びは慎重にね（＾＾）　良いお友達と付き合いましょうね。

[776: 匿名さん]

４階って全部ワンルームですか？？　分譲は初めからないのかな？

[777: 匿名さん]

ワンルームの部屋の写真見ましたけれど、、あれが全ての部屋で同じ仕様だったら、最初から賃貸だと思いますね。。　西部屋は安いので、外壁さんと友達もアリかもｗ

[778: 匿名さん]

776,四階が全部ワンルーム？四階のみ分譲プラスワンルーム。　そんなことも知らないでここで何をしたいのかな？ワンルームと分譲の仕様はほとんど変わらない。部屋の広さ、階数の問題くらい？今なら駐車場も駐輪場も空いてるから借りれるかも。西側でもこの家賃はお得感ありかな？

[779: 匿名さん]

小金井のヨーカドーは２２時までになったりしますか？？

[780: 匿名さん]

７７９さん：一部のヨーカドーは２２時までに変更されますね。小金井はどうでしょうね。オープンしたばかりでそれはまずないかと。

７７６さん：４階は確か２戸分譲があったと思います。

[781: 匿名]

ワンルーム情報
http://www.kencorp.co.jp/housing/lease/2009020135.html