パークタワー新川崎(鹿島田駅西部地区第一種市街地再開発事業)ってどうですか？その７

[マンコミュファンさん]

検討板
１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76317/
２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366046/
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５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/412805/
６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/425057/

住民版：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381620/

＜全体概要＞（総販売戸数に対応）
所在地：川崎市幸区鹿島田1-1201番（地番）
交通：横須賀線新川崎駅徒歩3分・南武線鹿島田駅徒歩4分
総戸数：670戸（事業協力者住戸12戸含む、他に店舗19区画）
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～92.04平米

売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設（設計・監理：松田平田設計）
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス（三井不動産住宅サービス）

[901: 匿名さん]

>898
「法律上は手付倍返しだけで解約します」でもなんら問題ありません。
たぶん裁判やってもこれ以上の補償はありません。
でも、弱小デベならここまでもなかなかできないでしょう。
倒産しますから、

オプションの内容をよく見る必要はありますが、
同部屋の同価格での優先権なら対応としては満点以上と思います。

[904: 匿名さん]

>901
同感です。

[905: 匿名さん]

契約書で規定されているとおり、売主は手付金を倍返しすることにより一方的に解約することができる。

優先権つけるのだって新規客に再販売するより販売コストが下がるってだけ。売る側の都合だけの対応。

ポイントは是正工事が問題なく行われたことをどう確認するかってのと、瑕疵担保責任期間の延長とかどれだけ建物に対する保証をプラスするか。建設住宅性能評価だと例えばスラブとかは何階かおきの抜き取り検査。問題起しちゃったわけだから全数検査を第三者機関で行うとかしないと安心できないでしょ。

[907: 匿名さん]

>901

施工ミスは清水の責任だから損害は請求。最初のコメントがそんなんだったから唖然。

まあ、そういうことだから三井の懐は痛まない。

[908: 匿名さん]

まだこれは出発時点だから、これ以上に解約条件が良くなる可能性もゼロではない。実際に市川の対応は、最初に三井が提示した条件より改善されている。三菱の南青山も然り。
倍返しでは、実損を補いきれない人もいる。

[909: 匿名さん]

>907
私は、三井のコメントは変だとは思いません。購入者への1次的な責任は否定していませんから。
清水建設への求償権を主張しているだけだと理解しています。
最終的な責任は清水建設にあるという三井のコメントは100%正しいです。

現実に手付倍返しは三井からされるわけですよね？清水建設が払うの？

法律的にも倫理的にも完全に誠実です。

私は三井の不動産は割高で今まで購入に踏み切れませんでしたが、
真剣に購入したい願望が出てきた。

[910: 匿名さん]

法律に照らし合わせて、妥当な補償でしょう。
称賛まではいかないですが、三井＆清水が体力のある会社だったのは不幸中の幸いでしょうね。
500万×500人=25億ですしね。
これで不満をいう方は、売主都合解除は倍返しと書いてある契約書に判子を押していないのですか?

[911: 匿名さん]

清水が払うんでしょうか。清水の下請けが払うんですかね。そしたらそこは倒産ですよね。

[912: 匿名さん]

>905

契約書どおりの対応だから絶賛コメントがおかしいってだけ。

[913: 匿名さん]

三井の対応は妥当だと思います。
やはり、大手デベと契約するのは、安心なんだと思いました。素直な感想です。
小さな企業じゃ、保証で倒産してしまいそうです。

[914: 匿名さん]

>903

違約金は引渡遅れに対する補償じゃないよ。

基本は一旦解約してはいさようなら。それに対して倍返しと三倍返しで差が出てる。再契約はオプションだし。

[915: 匿名さん]

>914
普通に考えても、南青山の方が悲惨ですよ。

[916: 匿名さん]

>914
法律理解上差が出るのは当然と思います。
手付の取り決めがあったとしても常に手付倍返しの解約権が行使できるわけではない。
「履行に着手」これがあった場合は手付の倍返しを主張できなくなります。

三菱の南青山の場合は、引き渡しが間近に迫っており、既に住み替え前の物件の処分が
決まっていた人もいるでしょう。これを「履行に着手」と解釈する可能性もありますし、
この「履行に着手」を争って個別に裁判が起こったとすると、大量の争点が出てきて、
長期にわたる裁判で買主も売主も傷だらけになります。

だから、三菱の3倍返しは法律上の裏付けはないですが、なかなかの良いアイデアです。

それに比べ、三井の場合は引き渡しは、まだまだ先の話。「履行に着手」した、
と裁判で立証できる買主はどれだけいるでしょうか。三井はまだ有効に手付倍返しによる
解約権を有していると理解できます。

上記のような背景を考えると2倍、3倍と差が出るのは当然でしょう？
三井は合法、一方、三菱は違法の対応をしようとしているのですから。

そして、三菱、三井ともにオプション権を付与するのでしょう。
これは契約外で、本当は両社ともつける必要のないもの。
再販売のコスト削減という意味で、つけることは両社の利益になりますが、
つける必要が無いと言われればそれまでです。買主は本来主張できるものでは
ありません。本来は解約後、値上げ販売をすることもできるわけですから。

こうして考えると、大手はやっぱりよい落としどころを見つけて
対応していると考えています。

[917: 匿名さん]

>916

旧居の売却を買主側の履行に着手と認められるとすると、買換え特約だと通常、特約期間は３ヶ月だから新川崎でも相当数に上ってるはず。それを争点に争われるかもね（笑）。

[918: 匿名さん]

>916
心底同感致します。

今回の件で、大手は保証がしっかりしていると思いました。

[919: 匿名さん]

25億か。まぁ、三井と清水は自業自得だわな。

ただ、
今の家を売ったぞ！どうしてくれるんだ？とか以外で
普通に引越しが延びたくらいの奴らのなかで
ここで批判しまくってる連中。

まさか倍返しの手付金握りしめて優先権使ってここを買い直したりしないよな。
平然と入居したあと、ご近所と「あのときは大変でしたねー」とかのうのうと言ったりしないよな。

そういうのが隣人だと思うとなんかゾッとするわ。

[920: 匿名さん]

>919

意味がわかりません。
もともと契約してた方で、解約になり優先権使って再契約した人が、隣人だといやなのですか？？

[921: 購入検討中さん]

私は、完全に野次馬の人々が、他人のマンションのことをあれこれ言う方がゾッとしますけど。

[922: 匿名さん]

>916

住宅購入したことがないんだろうな。買換え特約使わずに売却するケースって購入資金として旧居の売却を前提としないケース。そうでないと売れなかったら資金不足になっちゃう。そういう人は入居直前に売約して仮住まい＆二度の引越しなんて手間なことせずに入居後に売却するよ。

[923: 匿名さん]

南青山とここのケースは、全く同じではないと思います。

[924: 匿名さん]

工事のやり直し
販売期間の延期による人件費
住居が立たないことによる固定資産税
モデルルームの維持期間の延長
いったいいくらかかるのか？

25億は手付倍返しだけの費用ですよね・・・

中堅規模のデベだったら一発で赤字ですよね。

[925: 匿名さん]

確定申告しなきゃだし、課税ランク上がるし、入居までまだまだ待たなきゃだし、それまでのコストもかかるから、手厚い補償とは言えないかな。
でも中小ならここまでは出来ないだろうから、やっぱ大手にしといて良かったというのはある。
ちゃんと申告はしましょうねー、ローン通らなくなるし。

他へいく人？

おめでとうございます。。

[926: 匿名さん]

手付け解約で倍返しって大手、中小に関係ない話し。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[928: 匿名さん]

住まいサーフィンでタミー（元大手設計事務所部長）が１階からやり直すべきってコメントしてるね。

[929: 匿名さん]

販売再開はいつですか？
確かな情報はないですか？

[932: 匿名さん]

>928
誰ですか？その人？１階からやり直せと主張する根拠は？
基礎からやり直せと主張しない理由は？
詭弁屋さんですか？

[933: 匿名さん]

当然基礎からです。

[934: 匿名さん]

重要事項説明を聞いて、申し込みもして、契約日目前で延期になった者です。
再来週説明会の連絡がはいったのですが、どういう対応になるのか不安です…
一年伸びても購入予定なのですが、契約者でないので消費税10%、申し込んでいた部屋は白紙に戻ってしまうのでしょうか？？

[935: 匿名さん]

説明会に呼ばれるということは、契約者と同じ対応かもしれません。
来週まで待たずとも、明日にでも電話してみてはどうでしょう。
不安な心中お察しします…。

[936: 匿名さん]

申込証拠金の倍返しとか。

[937: ご近所さん]

手付け金倍返しで待てないなら武蔵小杉のリエトコートが再販中古ですがスミフから直接買えてすぐ住めて視野に入りますね。
仲介物件ではないから資産価値も普通の中古よりは高いですし。

[938: 匿名さん]

地所は説明会前に事前資料をちゃんと送付してきてたよね。その点でも三井の対応は劣ってる。

[939: 匿名さん]

落穂ひろいですか。浅ましいな、すみふは。

[940: 匿名さん]

現実的に考えて、有りな選択肢と思う。

[941: 匿名さん]

>935
ありがとうございます。
ようやく説明会の日時が決まり、安心しています。
契約者の方の対応にも安心しました。
契約書に調印はしていませんが 、納得のいく説明をしてもらえると信じて行って来ます！

[942: 匿名さん]

＞938
資料、送ってきました。
すでに10日から説明会が始まっているので、10日に出席された方には席上配布されたものだと思いますけど。

[943: 匿名ー]

>934
契約者は10日から
直前でキャンセルの方は19日からの説明会。
明確な住み分けができているということは
優先権のみで白紙撤回となる可能性が高い。
契約をしていないので、デベの善意あるかどうか・・・

[945: 匿名さん]

とういうか、もう説明会はじまってるんでしょ？

[946: 匿名さん]

>943
確かに、19日よりも前でと話したら、契約者の方の説明会があると言ってました。
契約してるかしていないか…
そこが分かれ道ですね。。
来週末はっきりするので、もう少し待ってみます！

>945
？
なにを読んでるんでしょーか…

[947: 匿名さん]

倍返しの手付でリヴァリエ買ったら大分お金が浮きますね♩

[948: 契約済み]

正直契約者専用掲示板も酷いけどね。

「誠意がない」「不安だ」「3倍返しじゃなくて残念」とか、まさに謝罪と賠償を要求するニダ！って感じの書き込みが複数ありますから。

入居してからの生活が不安になります。

[949: 匿名さん]

そうなんですか？？
契約書に則った対応するに決まっているのにね。
でも、嫌気がさしてキャンセル増えるといい間取りが選べるようになってうれしい。

[950: 匿名さん]

絶対に資産価値は下がるね、建て治ししてちゃんと出来上がってもヤジがしつこくネガを書くと思いませんか？
他の物件あたる契約者さんどのくらい居るんだろう？
私も他の物件にするか迷っている段階です今から2年も待つなんて長い。

[951: 匿名さん]

>948さん
そうなんですか。
それじゃ、一般公開しないできないのは当然ですね。

>入居してからの生活が不安になります。
まあ、どのマンションにも、これは。。。という住民は一定数いますよ。

[952: 匿名さん]

うへえ...三井に不安はないけど、誠意を要求するような人たちが隣人になるのは不安だなぁ...。

[953: 匿名さん]

契約者からしたら頭にくるだろう、三井がどうでるかだけど契約者達は団結すると思う！

[954: 匿名さん]

個別交渉したら切り崩されるだけだから、契約者が連携して交渉するってのはありだと思うけど、なかなかうまくいったケースってないよね。南青山も掲示板でそういう呼びかけがあったけど、団体交渉は実現できなかった。

[955: 匿名さん]

少なくとも今のところ団結してって動きはないみたいだよね。それなら議論は専用掲示板でいいけど、仲間を集める呼びかけが契約者板で定期的にあってもいいはず。

[956: 匿名さん]

契約者の動きって再販売の検討するときには役に立つ。再契約する人達は将来のお隣さん候補な訳だから、まとまって行動できたら、管理組合の活動も期待できる。

[957: 匿名さん]

団結して団体交渉なんてできない。

その理由
↓
誠意を要求するような人たちが抜け駆けを計るから。

[960: 契約済みさん]

契約者版で、誠意どうこう言われたのはお一人だけですし、その方は表現が悪かったことはもう謝られました。

[962: 匿名さん]

>948
解約しないんですか？したほうが良いですよ。

[963: 契約済みさん]

専用の契約者板では、大変有意義な議論がなされています。
書き込んでいる方は契約者のほんの一部ではありますが、とても心強いです。

[964: 匿名さん]

団体交渉という手段もあるけれど、今回の対応に納得されている人も多いと思うので、全員で団結して、というところまではいかないんじゃないかな。
同じ契約者でも、家の売却が既に決まっている人と、全く急いでいない人とでは、心情がだいぶ違うだろうし。

[965: 匿名さん]

反社会的勢力は一般人とは区別される法律ができてるので仕方ないですね。

[966: 匿名さん]

846さん
倍返しとなると、400万の手付けに対して800万の違約金を払うと言う意味だと思うのですが、
800万もどるという言い方だと400万の違約金を売り主が支払ったとなり、
同額返しと見受けられますが、詳細をお聞かせ下さい。

[967: 匿名さん]

＞956さん
たぶんそういう人たちは事件前に契約してなかった人たちを同じグループとは見なさないと思いますよ...。

[968: 匿名さん]

>866

倍返しは、手付金返金＋同額の違約金。常識だよ。

[969: 匿名さん]

ま、確かに常識ですね。

[970: 匿名さん]

普通に考えても100円貸して、倍にして返すといったら戻ってくるのは200円だよね。

[972: 匿名さん]

手付金を返金のうえ違約金を手付の倍額も支払って欲しいとか強欲ですね。

中小デベなら手付金を返して作り直すだけで会社が傾きます。なぜなら大多数の中小は自転車操業だから。
しらばっくれないできちんと対応できる三井で良かったと思いますがね。

[973: 匿名さん]

>972

その三井は損害を清水に請求。財務力があって助かるのは清水。

[974: 匿名さん]

三菱が気前の良いとこ見せちゃったからね。
それならうちも
となるのは、人情でしょう。

[975: 匿名さん]

倍返しの手付け解約ができるのは契約の履行に着手する前。買主が契約の履行に着手しているとそれができなくなる。

その場合は契約不履行になるとすると、手付金返金＋物件価格の2割の違約金で三倍返し。住民板で旧居の売却が契約の履行に着手となるかが話題になってる。

あと、調べたら契約の履行に着手の例として新居のための家具の購入ってのがあった。気の早い人は買ってるかも。

[976: 匿名さん]

>974

地所の場合は当初、是正工事不可、建替え不可と説明。しかも引渡予定日の３ヶ月前だったから、三倍返しでさっさと合意して欲しいって狙いがあったのかもね。ただ、契約者に押し切られて建替えするハメになったけど。

[977: 匿名さん]

南青山はネットで露見ってのもあったから、えさで釣って騒ぎが大きくならない様にって意図があったのかも。結局騒ぎになったけど。

ここも清水が再三やらかしたって事と三井＋清水の物件がいくつも控えてるからそっちの販売の影響もってことを盾に条件交渉する余地はあるかもね。

[978: 匿名さん]

清水だって、ミスをした下請けに払わせるんでしょうね

[979: 匿名さん]

今回のミスってちゃんとチェックしていたら防げた内容。それを下請けのせいにしたら、清水の信用がた落ちでしょ。

[980: 匿名さん]

市川のときも鉄筋のテンプレートを取り違えたって単純ミス。是正工事は清水でしょ。ちゃんとやってくれるか。

優先権付与してもどれだけの人が行使すると三井は目論んでんだろうね。ちゃんと客観的にチェックを強化するということが分かるようにしないと皆逃げちゃうかも。

[981: 匿名さん]

特定の下請けのせいにする訳ではないから。一蓮托生というか分担して被ると思いますがね。

[982: 匿名さん]

結局ここを投資目的で購入した人が一番おいしかったのかな。一年も待たずに１００％のゲイン。

[983: 匿名さん]

>一蓮托生というか分担して被る

おいおい、それじゃ下請けのモチベーションだだ下がりだろ。
けっ、まともにやってられるか
とならないかい？

[984: 匿名さん]

>983

それだと是正工事も心配。

[985: 匿名さん]

何も知らないんだね
今回のミスは下請け会社は関係ないらしいですよ。
工程詰める為に 監督の指示で4F飛ばさせたとの事で、下請けは命令に従っただけ。
だいぶ前のレスに書かれてましたよ。

[986: 手付金払い済者]

手付金を払って、前日契約を延期された者です。
契約者には契約にのっとり倍返しするが、契約をしていない者は契約していないので、手付金のみ返金とのことです。それなら、なぜ延期が決まった時点で手付金を返金しなかったのか？手付金はそのまま。
三井・清水が原因で契約が延期したのに、契約者と差別化するのは法的にも道義的にも問題ではないか。

[987: 匿名さん]

>986
こちらも同じ状況です。
そうなんですね…来週説明会に行くのですが、
向こうの事情で契約を延期させられたのに、何も保証してくれないんですね。
部屋についてはどうなるんですかね？
今申し込みしている部屋はそのままになるんでしょうか？
それとも、申し込みしてたのも白紙撤回？
何だかショックです…

[988: 匿名さん]

>986

契約（契約書の記名押印）の前に手付金を振り込んだって事なら、返金のみでしょ。手付金って本来契約と一体行為をなすから支払いは同時に行うべきなんだけど、手続きの都合上、前後しただけで売主、買主のどちらの都合によるかはかかわらず契約に至らなかったら返金するって位置づけのお金。本来、振り込む前にその旨を書面で確認しておくべきだったけどね。

ただ、一ヶ月近く預かったまま放置したわけだから、法的にはその間の金利分くらいは請求できるかな。契約に至らない場合速やかに返金すべきな訳だから。

[989: 匿名さん]

補償なしだったら、説明会の交通費くらいは請求すべきかな。

手付金振込みって購入の意思を示した状況で売主側の都合で契約に至らなかったわけだから、ここの購入検討に要した一切の費用も請求してみるとか。

[990: 匿名さん]

>988

契約にいたらなかったら速やかに返金すべきものを、すぐに返さなかったのだから契約手続き予定日以降から遅延損害金を請求してみるとか。遅延損害金だと法定金利結構高いし、手付金だと額も大きいからお小遣い程度にはなるでしょ。

[991: 匿名さん]

契約は契約。ガタガタ抜かすな！カス

[992: 匿名さん]

申込証拠金も忘れずに返してもらわないと。

[993: 匿名さん]

契約締結前は「手付金」ではなく「預かり金」
契約締結時にそれが「手付金」となる。
また、「預かり金」については無利息

こうなってませんか？
それなら、法的には問題なし、道義的には・・・どうですかね。

[994: 匿名]

大阪府のホームページに手付金とは契約することと同じ。必ずしも契約書が必要とは限りませんとある。
また、三井の重要事項の説明書の中に売買契約締結と同時に支払いいただきます。と明記されており、三井に手付金を支払った時点で契約は成立するとおもいます。

[995: 匿名さん]

預かり金としては無利息だけど、それって契約日まででしょ。断りも無く一方的に一ヶ月も返さずに無利息で突っぱねたら評判落とすだけかも。

[996: 匿名さん]

手付金の保全が行われるのは契約してから。施工ミスではなく、破綻してたらと思うと前払いって危険だな。

[997: 匿名さん]

しかし、一年も預かったのではなく一ヶ月で返すのだから
という理屈もなりたつわけです。
まあ、お客さんには迷惑をかけてることは間違いないので
そのお詫びの気持ちをどう表すか。

お客さんのほうから、誠意を見せろなんて言わないほうが良いでしょうが（笑）　

[998: 匿名さん]

返金されない一ヶ月の間に他の物件を契約する機会を滅失させられたって事で損害賠償請求とか。訴訟社会のアメリカならあるかも。

[999: 契約済みさん]

契約時には手付の保全措置が取られていたから、
万が一の破綻でも手付については保全されてたけど、
契約前に保全前の手続き上の先行手付振込は怖いね。

今後の対応ができるのも売主、施工、設計会社等関係会社の財務力が
ものをいうので、そういう点では補償の程度はどうあれ選んで良かったと思っています。
説明会前資料も届いたので原因等はよく分かりました。
契約書も再度読み返して、約定内容通りの内容がどこまでで
今回の補償はそれに比べてどうか確認してきたいと思います。

[1000: 匿名さん]

契約後に手付金振込みって対応（契約書に記名押印して何日後までに手付金振込みで契約成立）する売主もあるからね。今後はそういうところも要確認。今回の件、ちゃんと教訓にしないと。