パークタワー新川崎(鹿島田駅西部地区第一種市街地再開発事業)ってどうですか？その７

[マンコミュファンさん]

検討板
１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76317/
２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366046/
４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381145/
５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/412805/
６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/425057/

住民版：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381620/

＜全体概要＞（総販売戸数に対応）
所在地：川崎市幸区鹿島田1-1201番（地番）
交通：横須賀線新川崎駅徒歩3分・南武線鹿島田駅徒歩4分
総戸数：670戸（事業協力者住戸12戸含む、他に店舗19区画）
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～92.04平米

売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設（設計・監理：松田平田設計）
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス（三井不動産住宅サービス）

[880: 匿名さん]

数百万増えただけじゃ無理でしょ

[881: 契約済みさん]

倍返しの金額だけでは小杉は無理ですが、1年半賃貸暮らしで我慢して貯金したら買えそうな気がしてきました。
でもやはり教育資金として現金は残しておいて、新川崎で余裕のある返済のほうがいいかな。
悩みます。

[882: 契約済みさん]

真面目にシンカかイニシアを検討してます。

[883: 匿名さん]

やっぱり1年以上のズレは大きな問題か…

[884: 契約済み]

引渡し延期や倍返しは置いといて
なんかタワーに住むのが怖くなっちゃいました。
もしヒビ割れが目に見える形で分からなかったら
何年後かに顕在化する可能性もあったわけですよね？
三井さんの対応に不満はないけど、タワー怖いなあ。
子供も小さいし、今日旦那に話してみようと思います。

[885: 匿名さん]

旦那さんは駄目だ！と言うかもしれない。いい物件だから？

[886: 匿名さん]

ヒビは見つかったとかのレベルでは無いそうですよ。
ある日 通常作業中に物凄い音がして、作業していた人達は何かしらの落下事故だと思ったらしいです。
そして4階の柱接合部が潰れた形で割れているのが数カ所あったとか。
キチンと手順が守られれば二度と起きないそうです。

[887: 契約済みさん]

もし手付倍返しで、同一住戸再契約可能(優先権付与)なら自分は一旦解約して、とりあえず手付返金＋優先権で同一住戸契約します。

ただ、一年延期が本当ならただでさえ、あと一年ある間に消費税率上がりそうだし、手付額がそんなに多くないのでメリットが薄いな。

一時所得で一段上の課税所得対象になったら税率重くなってしまうから、戻ってきた手付の一部をNISA口座等で適度に運用したりしないと。

ただでさえ、契約してから引き渡しまで長くて、現金引っ張られてるから１度返金してもらえるなら戻してほしい。

[888: 購入検討中さん]

再販売がいつになりそうかは待ってる立場としても知っておきたいです。

契約者の方優先は当然でしょうが、今回の件で契約解除して別の物件に行く方もいらっしゃるでしょうからそれはそれとして検討できる住戸を教えて欲しいです。

私は既に別の住宅に住んでいて、買い替えはする予定ないので、待ってる間に現住居の返済が進むのはありがたい。

延期になったことで同じ問題を起こして欲しくないので、とにかく設計・評価基準通りに建物建ててくれることを願います。

[889: 契約済みさん]

再販売は今年の秋〜冬頃です。

[890: 匿名さん]

優先権は本当なの？

[891: 匿名さん]

秋冬？こういう物件だから再販売も目立たなくやるかも。。
多分、その頃はマンション価格も上がってるだろうから、知る人ぞ知るお得物件かもしれないね。

[892: 匿名さん]

ここも値上げして再販売とか？

[893: 契約済みさん]

何かもう既に色々情報が出ているようですので、書き込みます。

887さん
消費税は、10%になっても既に契約している人に関しては8％分のみ負担です。
契約者様でしたら、パスワード付契約者専用ページに色々情報ありますのでどうぞ。

890さん
優先権は本当です。
契約したものと同じ部屋を同じ価格で再契約できます。

[894: 周辺住民さん]

解約してもしなくてもよくて、解約しても優先権ありなんですか？ じゃあ解約しないメリットは何でしょう？

[895: 契約済みさん]

全員解約になりますので、「解約しない」という選択肢がありません。
(交渉・抵抗する人はいるかもしれませんが)
再販後再契約した人に関して、優先権が与えられます。

[896: 894]

895さんありがとうございました。864さんの書き込みを「契約者に解約するか否かの選択権がある」と理解していました。引き続き検討していきます。

[897: 匿名さん]

>893
ありがとうございます。
もし、それが本当なら、三井の対応は良いと思いました。
契約しても安心なデベだと思いましたので、3期販売で申し込もうと思います。

[898: 匿名さん]

対応よくないでしょ！最低限をしてるわけで違約金もっと払うべき税金でもってかれるし家賃控除もないなんて大手なのに期待し過ぎた

[899: 匿名さん]

対応内容がホントだとしたらすごい！
完璧な対応ですね。
やっぱり業界ナンバーワンのデベだわ。
元の物件価格に大きな利益が乗せられているから
できることなのかもしれませんが、もう安物は買う気になりません。

販売再開は今秋or冬は本当？

楽しみにしています。

[900: 匿名さん]

違約金は契約書に書かれてるとうりなのでは？

[901: 匿名さん]

>898
「法律上は手付倍返しだけで解約します」でもなんら問題ありません。
たぶん裁判やってもこれ以上の補償はありません。
でも、弱小デベならここまでもなかなかできないでしょう。
倒産しますから、

オプションの内容をよく見る必要はありますが、
同部屋の同価格での優先権なら対応としては満点以上と思います。

[904: 匿名さん]

>901
同感です。

[905: 匿名さん]

契約書で規定されているとおり、売主は手付金を倍返しすることにより一方的に解約することができる。

優先権つけるのだって新規客に再販売するより販売コストが下がるってだけ。売る側の都合だけの対応。

ポイントは是正工事が問題なく行われたことをどう確認するかってのと、瑕疵担保責任期間の延長とかどれだけ建物に対する保証をプラスするか。建設住宅性能評価だと例えばスラブとかは何階かおきの抜き取り検査。問題起しちゃったわけだから全数検査を第三者機関で行うとかしないと安心できないでしょ。

[907: 匿名さん]

>901

施工ミスは清水の責任だから損害は請求。最初のコメントがそんなんだったから唖然。

まあ、そういうことだから三井の懐は痛まない。

[908: 匿名さん]

まだこれは出発時点だから、これ以上に解約条件が良くなる可能性もゼロではない。実際に市川の対応は、最初に三井が提示した条件より改善されている。三菱の南青山も然り。
倍返しでは、実損を補いきれない人もいる。

[909: 匿名さん]

>907
私は、三井のコメントは変だとは思いません。購入者への1次的な責任は否定していませんから。
清水建設への求償権を主張しているだけだと理解しています。
最終的な責任は清水建設にあるという三井のコメントは100%正しいです。

現実に手付倍返しは三井からされるわけですよね？清水建設が払うの？

法律的にも倫理的にも完全に誠実です。

私は三井の不動産は割高で今まで購入に踏み切れませんでしたが、
真剣に購入したい願望が出てきた。

[910: 匿名さん]

法律に照らし合わせて、妥当な補償でしょう。
称賛まではいかないですが、三井＆清水が体力のある会社だったのは不幸中の幸いでしょうね。
500万×500人=25億ですしね。
これで不満をいう方は、売主都合解除は倍返しと書いてある契約書に判子を押していないのですか?

[911: 匿名さん]

清水が払うんでしょうか。清水の下請けが払うんですかね。そしたらそこは倒産ですよね。

[912: 匿名さん]

>905

契約書どおりの対応だから絶賛コメントがおかしいってだけ。

[913: 匿名さん]

三井の対応は妥当だと思います。
やはり、大手デベと契約するのは、安心なんだと思いました。素直な感想です。
小さな企業じゃ、保証で倒産してしまいそうです。

[914: 匿名さん]

>903

違約金は引渡遅れに対する補償じゃないよ。

基本は一旦解約してはいさようなら。それに対して倍返しと三倍返しで差が出てる。再契約はオプションだし。

[915: 匿名さん]

>914
普通に考えても、南青山の方が悲惨ですよ。

[916: 匿名さん]

>914
法律理解上差が出るのは当然と思います。
手付の取り決めがあったとしても常に手付倍返しの解約権が行使できるわけではない。
「履行に着手」これがあった場合は手付の倍返しを主張できなくなります。

三菱の南青山の場合は、引き渡しが間近に迫っており、既に住み替え前の物件の処分が
決まっていた人もいるでしょう。これを「履行に着手」と解釈する可能性もありますし、
この「履行に着手」を争って個別に裁判が起こったとすると、大量の争点が出てきて、
長期にわたる裁判で買主も売主も傷だらけになります。

だから、三菱の3倍返しは法律上の裏付けはないですが、なかなかの良いアイデアです。

それに比べ、三井の場合は引き渡しは、まだまだ先の話。「履行に着手」した、
と裁判で立証できる買主はどれだけいるでしょうか。三井はまだ有効に手付倍返しによる
解約権を有していると理解できます。

上記のような背景を考えると2倍、3倍と差が出るのは当然でしょう？
三井は合法、一方、三菱は違法の対応をしようとしているのですから。

そして、三菱、三井ともにオプション権を付与するのでしょう。
これは契約外で、本当は両社ともつける必要のないもの。
再販売のコスト削減という意味で、つけることは両社の利益になりますが、
つける必要が無いと言われればそれまでです。買主は本来主張できるものでは
ありません。本来は解約後、値上げ販売をすることもできるわけですから。

こうして考えると、大手はやっぱりよい落としどころを見つけて
対応していると考えています。

[917: 匿名さん]

>916

旧居の売却を買主側の履行に着手と認められるとすると、買換え特約だと通常、特約期間は３ヶ月だから新川崎でも相当数に上ってるはず。それを争点に争われるかもね（笑）。

[918: 匿名さん]

>916
心底同感致します。

今回の件で、大手は保証がしっかりしていると思いました。

[919: 匿名さん]

25億か。まぁ、三井と清水は自業自得だわな。

ただ、
今の家を売ったぞ！どうしてくれるんだ？とか以外で
普通に引越しが延びたくらいの奴らのなかで
ここで批判しまくってる連中。

まさか倍返しの手付金握りしめて優先権使ってここを買い直したりしないよな。
平然と入居したあと、ご近所と「あのときは大変でしたねー」とかのうのうと言ったりしないよな。

そういうのが隣人だと思うとなんかゾッとするわ。

[920: 匿名さん]

>919

意味がわかりません。
もともと契約してた方で、解約になり優先権使って再契約した人が、隣人だといやなのですか？？

[921: 購入検討中さん]

私は、完全に野次馬の人々が、他人のマンションのことをあれこれ言う方がゾッとしますけど。

[922: 匿名さん]

>916

住宅購入したことがないんだろうな。買換え特約使わずに売却するケースって購入資金として旧居の売却を前提としないケース。そうでないと売れなかったら資金不足になっちゃう。そういう人は入居直前に売約して仮住まい＆二度の引越しなんて手間なことせずに入居後に売却するよ。

[923: 匿名さん]

南青山とここのケースは、全く同じではないと思います。

[924: 匿名さん]

工事のやり直し
販売期間の延期による人件費
住居が立たないことによる固定資産税
モデルルームの維持期間の延長
いったいいくらかかるのか？

25億は手付倍返しだけの費用ですよね・・・

中堅規模のデベだったら一発で赤字ですよね。

[925: 匿名さん]

確定申告しなきゃだし、課税ランク上がるし、入居までまだまだ待たなきゃだし、それまでのコストもかかるから、手厚い補償とは言えないかな。
でも中小ならここまでは出来ないだろうから、やっぱ大手にしといて良かったというのはある。
ちゃんと申告はしましょうねー、ローン通らなくなるし。

他へいく人？

おめでとうございます。。

[926: 匿名さん]

手付け解約で倍返しって大手、中小に関係ない話し。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[928: 匿名さん]

住まいサーフィンでタミー（元大手設計事務所部長）が１階からやり直すべきってコメントしてるね。

[929: 匿名さん]

販売再開はいつですか？
確かな情報はないですか？

[932: 匿名さん]

>928
誰ですか？その人？１階からやり直せと主張する根拠は？
基礎からやり直せと主張しない理由は？
詭弁屋さんですか？

[933: 匿名さん]

当然基礎からです。

[934: 匿名さん]

重要事項説明を聞いて、申し込みもして、契約日目前で延期になった者です。
再来週説明会の連絡がはいったのですが、どういう対応になるのか不安です…
一年伸びても購入予定なのですが、契約者でないので消費税10%、申し込んでいた部屋は白紙に戻ってしまうのでしょうか？？

[935: 匿名さん]

説明会に呼ばれるということは、契約者と同じ対応かもしれません。
来週まで待たずとも、明日にでも電話してみてはどうでしょう。
不安な心中お察しします…。

[936: 匿名さん]

申込証拠金の倍返しとか。

[937: ご近所さん]

手付け金倍返しで待てないなら武蔵小杉のリエトコートが再販中古ですがスミフから直接買えてすぐ住めて視野に入りますね。
仲介物件ではないから資産価値も普通の中古よりは高いですし。

[938: 匿名さん]

地所は説明会前に事前資料をちゃんと送付してきてたよね。その点でも三井の対応は劣ってる。

[939: 匿名さん]

落穂ひろいですか。浅ましいな、すみふは。

[940: 匿名さん]

現実的に考えて、有りな選択肢と思う。

[941: 匿名さん]

>935
ありがとうございます。
ようやく説明会の日時が決まり、安心しています。
契約者の方の対応にも安心しました。
契約書に調印はしていませんが 、納得のいく説明をしてもらえると信じて行って来ます！

[942: 匿名さん]

＞938
資料、送ってきました。
すでに10日から説明会が始まっているので、10日に出席された方には席上配布されたものだと思いますけど。

[943: 匿名ー]

>934
契約者は10日から
直前でキャンセルの方は19日からの説明会。
明確な住み分けができているということは
優先権のみで白紙撤回となる可能性が高い。
契約をしていないので、デベの善意あるかどうか・・・

[945: 匿名さん]

とういうか、もう説明会はじまってるんでしょ？

[946: 匿名さん]

>943
確かに、19日よりも前でと話したら、契約者の方の説明会があると言ってました。
契約してるかしていないか…
そこが分かれ道ですね。。
来週末はっきりするので、もう少し待ってみます！

>945
？
なにを読んでるんでしょーか…

[947: 匿名さん]

倍返しの手付でリヴァリエ買ったら大分お金が浮きますね♩

[948: 契約済み]

正直契約者専用掲示板も酷いけどね。

「誠意がない」「不安だ」「3倍返しじゃなくて残念」とか、まさに謝罪と賠償を要求するニダ！って感じの書き込みが複数ありますから。

入居してからの生活が不安になります。

[949: 匿名さん]

そうなんですか？？
契約書に則った対応するに決まっているのにね。
でも、嫌気がさしてキャンセル増えるといい間取りが選べるようになってうれしい。

[950: 匿名さん]

絶対に資産価値は下がるね、建て治ししてちゃんと出来上がってもヤジがしつこくネガを書くと思いませんか？
他の物件あたる契約者さんどのくらい居るんだろう？
私も他の物件にするか迷っている段階です今から2年も待つなんて長い。

[951: 匿名さん]

>948さん
そうなんですか。
それじゃ、一般公開しないできないのは当然ですね。

>入居してからの生活が不安になります。
まあ、どのマンションにも、これは。。。という住民は一定数いますよ。

[952: 匿名さん]

うへえ...三井に不安はないけど、誠意を要求するような人たちが隣人になるのは不安だなぁ...。

[953: 匿名さん]

契約者からしたら頭にくるだろう、三井がどうでるかだけど契約者達は団結すると思う！

[954: 匿名さん]

個別交渉したら切り崩されるだけだから、契約者が連携して交渉するってのはありだと思うけど、なかなかうまくいったケースってないよね。南青山も掲示板でそういう呼びかけがあったけど、団体交渉は実現できなかった。

[955: 匿名さん]

少なくとも今のところ団結してって動きはないみたいだよね。それなら議論は専用掲示板でいいけど、仲間を集める呼びかけが契約者板で定期的にあってもいいはず。

[956: 匿名さん]

契約者の動きって再販売の検討するときには役に立つ。再契約する人達は将来のお隣さん候補な訳だから、まとまって行動できたら、管理組合の活動も期待できる。

[957: 匿名さん]

団結して団体交渉なんてできない。

その理由
↓
誠意を要求するような人たちが抜け駆けを計るから。

[960: 契約済みさん]

契約者版で、誠意どうこう言われたのはお一人だけですし、その方は表現が悪かったことはもう謝られました。

[962: 匿名さん]

>948
解約しないんですか？したほうが良いですよ。

[963: 契約済みさん]

専用の契約者板では、大変有意義な議論がなされています。
書き込んでいる方は契約者のほんの一部ではありますが、とても心強いです。

[964: 匿名さん]

団体交渉という手段もあるけれど、今回の対応に納得されている人も多いと思うので、全員で団結して、というところまではいかないんじゃないかな。
同じ契約者でも、家の売却が既に決まっている人と、全く急いでいない人とでは、心情がだいぶ違うだろうし。

[965: 匿名さん]

反社会的勢力は一般人とは区別される法律ができてるので仕方ないですね。

[966: 匿名さん]

846さん
倍返しとなると、400万の手付けに対して800万の違約金を払うと言う意味だと思うのですが、
800万もどるという言い方だと400万の違約金を売り主が支払ったとなり、
同額返しと見受けられますが、詳細をお聞かせ下さい。

[967: 匿名さん]

＞956さん
たぶんそういう人たちは事件前に契約してなかった人たちを同じグループとは見なさないと思いますよ...。

[968: 匿名さん]

>866

倍返しは、手付金返金＋同額の違約金。常識だよ。

[969: 匿名さん]

ま、確かに常識ですね。

[970: 匿名さん]

普通に考えても100円貸して、倍にして返すといったら戻ってくるのは200円だよね。

[972: 匿名さん]

手付金を返金のうえ違約金を手付の倍額も支払って欲しいとか強欲ですね。

中小デベなら手付金を返して作り直すだけで会社が傾きます。なぜなら大多数の中小は自転車操業だから。
しらばっくれないできちんと対応できる三井で良かったと思いますがね。

[973: 匿名さん]

>972

その三井は損害を清水に請求。財務力があって助かるのは清水。

[974: 匿名さん]

三菱が気前の良いとこ見せちゃったからね。
それならうちも
となるのは、人情でしょう。

[975: 匿名さん]

倍返しの手付け解約ができるのは契約の履行に着手する前。買主が契約の履行に着手しているとそれができなくなる。

その場合は契約不履行になるとすると、手付金返金＋物件価格の2割の違約金で三倍返し。住民板で旧居の売却が契約の履行に着手となるかが話題になってる。

あと、調べたら契約の履行に着手の例として新居のための家具の購入ってのがあった。気の早い人は買ってるかも。

[976: 匿名さん]

>974

地所の場合は当初、是正工事不可、建替え不可と説明。しかも引渡予定日の３ヶ月前だったから、三倍返しでさっさと合意して欲しいって狙いがあったのかもね。ただ、契約者に押し切られて建替えするハメになったけど。

[977: 匿名さん]

南青山はネットで露見ってのもあったから、えさで釣って騒ぎが大きくならない様にって意図があったのかも。結局騒ぎになったけど。

ここも清水が再三やらかしたって事と三井＋清水の物件がいくつも控えてるからそっちの販売の影響もってことを盾に条件交渉する余地はあるかもね。

[978: 匿名さん]

清水だって、ミスをした下請けに払わせるんでしょうね

[979: 匿名さん]

今回のミスってちゃんとチェックしていたら防げた内容。それを下請けのせいにしたら、清水の信用がた落ちでしょ。