ヴェレーナ青梅新町ってどうですか？

[ご近所さん]

ヴェレーナ青梅新町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都青梅市新町9丁目2016-12他（地番）
交通：青梅線 「小作」駅 バス7分 「ヴェレーナ青梅新町」バス停から 徒歩1分 （バス発着場（敷地内）（シャトルバスの運行主体は大新東（株）に委託。ヴェレーナ専用）、シャトルバス）
　　　青梅線 「小作」駅 バス10分 「新町東」バス停から 徒歩4分 （小作駅東口乗場より多摩バス「三ツ原循環東廻り」）
　　　青梅線 「小作」駅 自転車約7分（1,620m）
価格：1990万円台-4200万円台予定
間取：3LDK-4LDK
面積：70.81平米-100.17平米

管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社（旧：日綜コミュニティ株式会社）
売主：大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）
設計・施工：長谷工コーポレーション

[42: 賃貸住まいさん]

＞４１さん重要な情報ありがとうございます。マンションの利益は２０％以上と聞いていましたがすでに値引き販売が始まっているとは驚きです。５００万程度値引きなら再考しようかなとも
思います（半分冗談）。ただし入居してゴーストタウン状態になったら管理費等はどうなるの？シャトルバスも中止かな？横浜であったようにどこかのファンドが安く買い占めて賃貸にしたりしてね。そうなれば大規模なので安全管理や騒音問題も出てくる。　横浜の場合は結構優良物件なので
外資系ファンドが１棟丸ごと買い占めたみたいです。　しかし、ここは駅に遠すぎるね。
それに周りが空き地が多く夜は怖い。それに工場地帯で日照規制も緩い。周りに何が建つのか不安です。売れない理由があるから売れないのでしょうね（単純すぎるかな）。

[43: 匿名さん]

そもそも338戸って作りすぎです。

１．残戸数多くて買取も出せない。
２．しょうがないから最終手段は損切り覚悟の値引き販売。
３．当初の契約者と揉め、訴訟問題。
４．近隣の工場労働者の社宅として提供。
５．共用設備は若者のたまり場と化す。

さて・・・どうなるでしょう。

[44: 契約済みさん]

契約した者です。
最近、こちらの掲示板も頻繁に書き込みされているようで色々情報が入ってきていいですね。
第一期の頃は何の書き込みもなく、ちょっと不安でしたが。
書き込みは悪評が多いですね〜。まぁ予想はしてましたけどここまで叩かれているとは思いませんでした。
私は職場が近く、電車もほとんど利用しない車中心の生活ですのでとても気に入りました。
外観デザインや装飾も個性があっていいと思います。色々と検討しましたが、逆に駅が近く、機械式駐車場や住戸も狭い、デザインも平凡なマンションには全く興味がありませんでした。
資産価値も考える事も確かに重要ですが、実際に住んで生活している時には資産価値の事など常に考えながら生活する人はあまり多くないと思います。それに将来地価が上昇すると固定資産税なども上がりますから長いこと住む方にとっては一概にいいとは言えませんね。
実際に日の出町に住んでいる知り合いは、イオンモールができたり宅地開発が進み始めて地価が上昇し税金が上がったと嘆いていらっしゃいました。

[45: 匿名さん]

マンションの購入も、家族のこと、仕事のことなどある程度タイミングと思いますよ。

まあ、掲示板では批判する人が大多数なので、あまり気にせずに（笑）
仕事でも、毎日「辞めてやる！」って文句を言う人が結局最後まで仕事を続けているのと一緒で
マンション購入でも、色々と批判ばかりしてる人がいるんだなあと、ある意味感心しています。

売れない理由を色々と詮索するよりも、どういう生活をしたいかを考えるのが先決なのに。
多少値下げしてもそれくらい稼げばいいし、管理の事は住んでからみなで協力すればいいのにね。

こんなふうに書くと、すぐに「デベだ！！！」って言われるんでしょうねｗ

[46: 匿名さん]

>>45

日本語でおｋ

[47: 匿名さん]

>45
管理の事は住んでからみなで協力すればいいのにね。

大規模マンションで管理を皆で協力するのは不可能に近いです。
私の実家が150戸程度のマンションなんですが、総会にも人は集まらないし、管理費、修繕費滞納の世帯もあったりなど頭悩ませることばかりみたいです。
中には賃貸の世帯もあったりして、ルールを守ってくれません。

やっぱりこの辺だったら一戸建てのほうがいいのではと思います。

[48: 物件比較中さん]

この物件いい所は自走式駐車場１００％だけかな。悪い点は前のレスでも述べられているので
参考になりました。ここは恋は盲目、痘痕も笑窪の人＋裕福な人対象のマンションだね。ここに契約済みの人のレスもあるが値段交渉したのか聞いてみたい。オザムができる予定となっているが
空家ばかりでは出店してこないと思う。そうすると車2台（夫用、妻用）は必須の場所です。
シャトルバスも需要無ければ（採算が合わなければ）廃止でしょう。このマンションは条件的に普通のサラリーマンでは手が出ないのが販売不振の要因ではないですか。不安材料が多すぎると思う。デベロッパは売ってしまえば責任はない、あと購入者は重いローンを背負い必死で働かなければならない。　アメリカでサブプライムローン問題が発生しましたが日本でも景気減速し賞与無しなどになったら同様のことが起きる可能性がある。そういったリスクを十分考える必要があると思います。そもそも家を持つ意義とは何でしょう。ほとんどの方が賃貸より得になるからと答えると
思います。しかし、何年間そこに住めるか保証がありますか。売却・賃貸も当然視野に入れて購入検討する必要があります。私は、交通・買い物など利便性の高い中古マンションも検討しています。

[49: 匿名さん]

外観は個性ありすぎでしょう。無論好き嫌いは各人各様ですが、これだけあっちこっちに大量供給してるんだもん、一般に受け入れられるか否か再考の機会はたくさんあったと思う。また４メートルオープンエアーバルコニーもやりすぎの感あり。容積率との絡みはさておき、あの空間をむしろ専有部分にしつ欲しいと思う方が多いのでは？これだけたくさん作りはじめる前に市場ニーズのあたりをキチンと把握しきれなかったのだろうか。

[50: 匿名さん]

ここのマンション外観が気にいって買う人もいるんかなぁ？まあ、おられるやろうなぁ〜。

[51: 物件比較中さん]

駅までも遠くて、面積も広くないですが。最大１００平米ですよね、残りはあ値段の魅力しかないでしょ。

[52: 匿名さん]

外観は主観なので・・・
でもここのデベの外観って
よく言えば個性的
悪く言えば異形のオブジェといったところ・・・

[53: 賃貸住まいさん]

マンションは一戸建て以上に維持費が掛かりそうなので考えてます。３５年ローンが終わった頃
建て替えなどになったら資金の貯えない老人はアパート捜して出て行くしかない。
それに、修繕費＋管理費は３０年もすると月額４万円程度にもなるという。定年後年金以外収入がない状態でこれは厳しいことです。買いたい時が買い時などと気楽に言う人もいるがその考えは危険です。これからはどう考えてもバブルの時代みたいにはならない。時には我慢も必要と思います。今不動産会社は大変な不況です、その証拠にマンション在庫は増加する一方です。　株と同じで高値で買ったら売るに売れません。

[54: 匿名さん]

＞35

果たしてそうでしょうか？
我慢しすぎて今買えない状況になっている人は大勢います。

結果論ですが、4,5年前が一番地価も安く、ゼロ金利政策のおかげで住宅ローンの金利も安かった。
では何故そのとき買わなかったのですか？もっと下がると思っていたから？

これからの懸念材料はいくらでもありますよ。
・消費税の増税
・ローン金利の上昇（日銀が名言してます、下げることはないと）
・建築資材の高騰（東京でオリンピックが開催されたらなおさらです）

不動産業界が不況でも将来大幅に安くなっていくとは思えません。まぁ給料が上がらないのが不動産不況の1番の原因かなｗ

[55: 匿名さん]

不動産不況の一番の元凶は、後先考えないアホデベのイケイケ高値過剰供給であります。サブプラ問題やら原油高やらいろいろ外因もあるけど、状況変動への耐性欠落であります。自業自得であります。

[56: 匿名さん]

日銀が明言しているのは政策金利でしょ。
少なくとも長期固定は政策金利と連動してないのでは？そりゃいまの政策金利より下げる
ということはゼロ金利時代に逆戻り。ありえないでしょ。

資材高騰は北京オリンピック、上海万博がやまといわれてます。東京オリンピック
が開催されても新たに建設するものはあんまりないので今回ほど関係ないのでは？

[57: 匿名さん]

って事は売れ残りマンションは「買い」なのか？

もし私がデベの立場だったら、これからの新築マンションは設備、仕様を落として価格を抑えて供給すると思います。安かろう悪かろうでね。


ん〜難しい。

[58: 匿名さん]

５６ですが・・・
今の売れ残りは私は買いだと思います。
但し、数ヶ月先は誰もわからない。昨年の今頃、秋にサブプライムローンなるものが
おきるなんて少なくとも日本では情報がなかった。

今後の物件はスペックを落とすとやはりわかってしまうので、物件の面積を
減らすことがメインになるのでは？

[59: 匿名さん]

>No.54さん
地価動向です
基準地価変動率の推移 （全国平均）
用途：年 　2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
住 宅 地　 ▲4.8％ ▲4.6％ ▲3.8％ ▲2.3％ ▲0.7％
商 業 地 　▲7.4％ ▲6.5％ ▲5.0％ ▲2.1％ 　1.0％
全用途平均 ▲5.6％ ▲5.2％ ▲4.2％ ▲2.4％ ▲0.5％

マンションの価格は需要（買い手）と供給（売り手）の関係で決まるもの。
消費税、ローン金利、建築コストが変わると需給の関係がどうなるかはだれも分かりません。
一つ言えることはマンションが今でも売れてない、在庫が多いと言う事実です。
株と同じで売れなければ値段は下がるでしょう。簡単な市場原理です。
なお、ローン金利が上がればサブプライム問題も日本で起きてくるでしょうね。

[60: 匿名さん]

Ｎｏ．４０さんの参考記事の通り日本総合地所は素人目には見えないところで建築コストを削減しているようですね。それが表面化したのが戸塚の不良コンクリート問題ですかね。
値切って買ってもその資産価値はないかも。

[61: 匿名さん]

うんうん、基本的には今の売れ残りの中から値切り買いがいいと思う。けれど、間取り、階数、デベの信用など売れ残りだけに難しい判断迫れる。
いずれにしても最終的に買わなくとも、今動いてみるのは勉強になりそうだ。

[62: 近所をよく知る人]

サブプライムとUSの住宅バブルについては昨年末にはもうダメといわれていて秋には危険といわれていた。Internetで世界中の情報が手に入るこの世の中で日本では知られてなかったなんていうのは……

チラッと覗いてきたけど、>>60のいうとおり、細かいところでコストダウンしまくり。
・カーテンボックスがない
・浄水器はオプション
・引き出しにこれまで標準的だったブルモーションとかついてない
・床暖なし（そもそもエコジョーズですらない？）
・風呂も普通の風呂（洗面器台もない一番低グレードなユニットバス）
などなど
細かところはかなり設備がグレードダウンしてる。
ヴェレーナとはいいつつも見た目だけで中身はココロコス以下かも…環境が決め手になりますかね。

[63: 匿名さん]

昨年の今頃はといっているでしょ。
よく読んでよ。

[64: 近所をよく知る人]

昨年末にダメだといわれていたのは日本での話。
昨年の8月には海外メディアで報じられるくらいにすでに発覚していましたが。
行間くらいよく読んでよ。

2007年8月　サブプライムでぐぐってみたら？

[65: 匿名さん]

ＮＳの内覧会情報です：http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200806/article_13.html

[66: 匿名さん]

>59さん
全国平均の地価変動では参考になりませんよｗ

　都心は地価上昇傾向（資金力のある大手デベの独占状態）
→資金のない中堅デベは郊外での分譲（建てすぎ）
→残戸数を他の中堅デベに買取させる
→在庫処分できずに四苦八苦

この繰り返しです。
地価変動、都心は上昇傾向、郊外は下落傾向です。

[67: 匿名さん]

参考記事：不動産不況と金融機関の融資厳格化を背景に、新興デベロッパーを中心とした中堅以下の不動産会社に対する経営不安は根深い。準大手証券不動産担当アナリストは、「問題解決のためには金融機関の融資正常化が必要」とする一方で、「中堅以下の不動産会社は、資金繰りのために収益不動産やマンションを安く売らざるを得ない状況が続いている。結果として利益率が低下するため、金融機関は一段と貸し出しに慎重になる」として、体力のない不動産会社の経営不安は当面ぬぐえないと見ている。
　同時に、「中堅以下の不動産会社の厳しさはすでに言われ続けてきたこと。むしろ、体力のないゼネコンが回収不能により、経営に大きな打撃を受ける事例が増えてくるのではないか」として、中小ゼネコンへの波及が今後顕在化する可能性を指摘している。

[68: 匿名さん]

今日からモデルルーム新規オープンしたみたいですね。
行った人いますか？

[69: 匿名さん]

売買契約を交わしましたが、○○しました。株価（財務）お父さんになる確率大かな？長○○さんと組んだデベがコトゴトク、お父さん。連鎖で長○○もお父さんしそだし。構造及び設備でも３、１流？（2重床じゃないし、ドアストッパーは衣文かけだし、基本性能がまるでなし・・・）見た目の豪華さ、モデルルームに目が眩んだ。最近やっと目が覚めた。
　○○した最大の理由は、入居後、デベがお父さんになって１００戸も２００戸も売れ残った場合、管理費は入居した戸分母で案分？維持する為には仕方ないといっても3倍、4倍の管理費は払えないよ〜・・・・維持できなければ、その後、ス○○化して資産価値がなくなって売るに売れなくなる。売却をだしても、噂が広まり売○○念。そんなのヤダ。私は傷口が浅い段階で去らさせて頂きます。
　これでこの掲示板と株価不安から開放される〜。
でも、大きい㎡は魅力。じゃ。

[70: 匿名さん]

長○工はお父さんしないよ。
ゾンビ会社としてこのまま生き続ける…
＃ググれば分かると思うがこの会社は２度お取りつぶしになるところを銀行を犠牲にして救われている

ただ、長谷工案件が増えてきた会社が傾いているのは事実ですね〜
近藤産業に始まり…


大量売れ残り＆デベお父さん時の管理費、修繕費負担は気になるところですね。
通常は民事再生だと思うので民事再生法適用された後、どうなることか…

竣工していればそういう契約ふくめて丸ごとどこかが買ってくれるかもしれませんけどね。

[71: ビギナーさん]

青梅在住の者で、最近マンションに引っ越そうと検討中です。私は、不動産業界に対して素人ですが日本綜合地所は危ないのですか？一応、ヴェレーナ青梅新町も視野にいれてます。詳しい方いましたら教えてください。

[72: 匿名はん]

日本綜合地所が危ないとしたら、このエリアで出してるほかの会社のほうが危ないと思いますよ。

この情勢なので、危なくない不動産屋はほとんどない(財閥系とか）けど、ここはまだましなほうかと・・・。

[73: 匿名さん]

No,71さんへ
気にいれば購入もOKではないでしょうか。
購入価格のアドバイスですが、今HPにある１００㎡の部屋ですが、当初の売り出し価格：\4,000万だった気が？今HPで,3,900万。1,000万下がってますから、他の部屋含めて3月末若しくは完成後であれば、どの部屋もかなりの値引きがあるので？
１期に購入した方が可哀想ですよね。
　5月に購入した方が、これほどの値引きがあったのでしょうかね。
ただ、竣工前にこれだけの値引きができるという事は、相当の利益20〜30％乗せている？ゴネタモン勝ち？
　検討祈ります。いい話があったら教えてください。

[74: 匿名さん]

またまた、ネガレスチームが集まりますね。オモシロいなこの会社は。

[75: 契約済みさん]

5月の一期一次に契約した者です。
スレを見ると最近値引きされているようですね。私は気に入った部屋がありましてそこでないと契約するつもりもなかったので値引き交渉などはしませんでした。最近の不動産業界は低迷しており不安材料もかなりのものですが、住まいの購入はある程度の覚悟やリスクは当然と考えております。リスクといっても投資目的で購入したわけではありませんので、私の場合は住宅ローンを払っていく覚悟の方がかなり大きかったです。タイミングに関しては自分が住みたいと思った時が買い時ではないかと思っております。社会の一員として生活している以上は自分で稼いだお金を回さなければよい方向に向っていかないと考えておりますし、景気が悪いからと言って何もしないでいることは良くないかなとも考えたりします。
マンションの値段や物件の内容に関しては、営業マンを困らせるぐらい根掘り葉掘り色々と聞いたり、今はネットという便利なものもありますからご自分で物件をよく検討し納得のいく価格で契約されたらいいと思います。
竣工間近や竣工後になればかなり安い部屋も出てくると思いますので、交渉する価値はあると思います。

[76: 購入検討中さん]

今、338世帯中どれぐらいの契約数か教えてください？

[77: 匿名さん]

新卒の内定取り消しだそうで。

[78: 匿名さん]

誰もわからんよ。デベは本当の数字は教えません。

[79: 匿名さん]

日本綜合地所は内定取り消しの責任をとってください！
http://blog.goo.ne.jp/19681226_001/e/b30c21159c14656ea4a28231ab44747e

[82: 物件比較中さん]

No.69 by 匿名さん　の言うとおり半値で買いたたいても、お父さんでは、
将来が問題だ。　売れないマンションは何か問題があるとみるのが妥当かな。

[83: 匿名さん]

確かに青梅・羽村・福生近辺に供給されている新築マンションを見ていると、経営状態に不安のない分譲会社の物件など皆無ですよね…。

でも、ここはそういうこと以前にあまりにも駅から遠すぎるので除外しようと思っています。売るにも貸すにも圧倒的に不利になってしまいますので。その上、分譲会社の経営破綻が囁かれてるとなると、とても手を出せません。

現状新築で出ているものとしては、ライオンズ河辺が立地や分譲会社を考えた場合、比較的無難なように思いますが、売れ残った部屋しかないのが悩みどころです。

ここも広い面積の部屋があるのはいいのですが、その他の条件を考えてしまうと購入には至れないですね。

[84: 匿名さん]

河辺駅から徒歩５分のサンクレイドル河辺が１５００万円台に値段を下げていたので、ベェレーナも、まだまだ値下げするのではないでしょうか。ライオンズ河辺は、目の前の東急から中がまる見えですし、施工会社が地元のゼネコンなのが気になります。私は昭島、立川辺りの物件とも比較しています。

[85: 購入経験者さん]

私はこの近辺エリアでマンションを買ったモノですが、
この事業主さんはSマンション市場研究所のS氏が主宰する
「マンション値引き情報」blogで「注意情報」が出されています。
私は去年ここで相談して、価格交渉でそれなりの結果を得ました。
実は、ここも検討対象にしたのですが、
いろいろ考え、またあちらこちらで調べた結果やめました。
たとえ半額でも「お父さん」には近づきたくありません。
みなさんも、どうぞお気をつけください。

[86: 購入検討中さん]

半値って、本当ですか??だとしたら、買ってもいいかなぁ・・。

[87: 匿名さん]

>>85
日本綜合地所の販売中の分譲マンション一覧
http://www.data-max.co.jp/2009/02/post_4499.html

ヴェレーナ戸塚、ヴェレーナ湘南海岸は？

[88: Ｂｅｌｉｓｔａ]

半値は聞いたことがないけど、4割引ってのは出たらしい？ですよ。
＞http://keizaikeizai.seesaa.net/article/113755313.html

[89: 周辺住民さん]

民事再生法の提要中、手付金は返還無理、完成前に現在工事もストップ、
入居したらさらに悲劇が待っている。　誰かが前に言ってたように
ゴーストタウンとなる。

[90: 匿名さん]

今月完成予定なのに、工事ストップですか…。マンション前の大型スーパーできるのかな？戸数が多いだけに、周辺への影響が心配。元々長○工所有の土地に、日綜が売主になってマンション計画したようなので、長○工に引き継いで欲しいです。

[91: 匿名さん]

>>89
民事再生じゃないってば。

>>90
日綜によると着手済みの物件はがんばって完成させるとある。
プロバイスのエクシオシリーズ（栄泉に売られ栄泉がつぶれた）は長谷工がかぶったようだけど、
今回は負債が大きすぎてできれば資金回収したくて長谷工も引き受けできないんじゃない？
青梅新町だけじゃなく多摩センとか千葉とか他にもたくさんあるし。