ライオンズ南大沢エスト

[いつか買いたいさん]

駅から３分郵便局隣に建設中。　そろそろ語りましょうか？



所在地：東京都八王子市南大沢2-24他(地番)
交通：京王相模原線「南大沢」駅 徒歩3分
施工：南海辰村建設
設計：日建ハウジングシステム
売主：大京

[22: 購入経験者さん]

５０００後半なら即日完売だろう。
願望はわかるがな。

[23: 物件比較中さん]

5000万後半ならOKだね。
そうすると、南大沢ヒルズはちょっと割高かな。

駅前の公園で、花火とかやられるたり、
ごみがちらかったりをかんがえると・・・・

でも駅から近くてよいね！！

[24: 物件比較中さん]

モデルルームを見てきました。
高級感を出すつもりなのでしょうが、何から何までオプション仕様でちょっと興ざめでした。
オプションなしだったら、普通のマンションと何ら変わりないなという感じです。

価格は大雑把ですが、西向きで７０００万円弱から、南向きは７０００万円半ば〜８０００万円後半といったところだったと思います。
とにかく高いです。高すぎですよ。

でも、「高いなー」と漏らしたら、営業の方は、「この立地で、高いか安いかはお客様の判断にお任せします。私どもは無理にこの物件をお勧めしません。」とおっしゃいました。
ものすごく強気だなと思いました。
絶対売れる自信があるのでしょう。

[25: 周辺住民さん]

過去、南大沢で一番立地のよかった南大沢レジデンスが徒歩４分で、
３０００万後半〜５０００万後半でした。時期は２００７年４月でした。
エストは、静かな立地というメリットはありますが、７０００万出すメリットが
あるのでしょうか？
６０００万でも売れないと思うのですが。
多摩境の物件といい、ライオンズは戦略をミスしているとしか思えません。
他社のほりのうちのグランレグナスも売れていないし、状況は著しく厳しいでしょうね。

まあ、多摩境の物件同様、値下げを繰り返すことになると思います。
ただ、戸数が少ないので値下げすれば早いかもしれませんが。

[26: 周辺住民さん]

２５さんの言うとおり、エスト以上に駅近い物件はでてこないでしょう。
でも、６０００万の価値があるかどうか。


たませんたー、南大沢、多摩境と、
金額が割高感じですよね。

いまでこそ、駅前周辺は賑やかですが
数年前は、悪いニュースでいっぱいでしたから。
＞だ●えー、撤退
＞そ○う、撤退
＞住宅販売●○％値引き＞見附橋近辺のマンション
＞ゆうれい団地＞５丁目公団
＞けっ○んまんしょん＞５丁目

開拓したころは、２０００万や３０００万クラスだったのにな

[27: 匿名さん]

数年前の悪いニュースはもうあまり気にする人はいないのでは。
長年南大沢に住んでいたが、ほんとに環境のいい所だと思う。うちは駅から徒歩２０分と、駅に出るにはバスを使うなど少し不便だったが、それでも今まで住んでいた所では一番良かったです。
大きな公園もたくさんあり、子育てには特にいいですよ。
しかもエストは駅近でスーパーも近くにあるし、お金があれば７０００万でも買いたいです。
目の前の公園で花火とか・・・という書き込みがあったけど、交番が近くにあるのですぐ注意されます。なので若い子たちの溜まり場になったりもしてません。

[28: 匿名さん]

＞６０００万でも売れないと思うのですが。

については、取得土地価格＆㎡からして、６０００万円前後でないと適性利幅とれません
ので経済合理性から無理な注文です。

ですので、売れないと判断する場合は㎡を落として値段調整をします。
９０㎡前後にするだけで５４００万円前後
つまり４８００万円から５９００万円位のレンジで売り出しできるわけです。

都心に近づくと駅近物件は７０後半から８０㎡台で出してきたりします。
（㎡数も下限がありますので、都心部は㎡数落としても高額物件になりますが）

この物件の場合は、「発展性があり、街並みもきれいな上、公園等周辺環境もよい駅近物
件で、郊外型でないと手に入らない１００㎡の広さがある快適なマンションに住める」
というのが売りなんでしょう。
私は売れると思いますよ（小富裕層がターゲットゾーンとして）。

＞多摩境の物件といい、ライオンズは戦略をミスしているとしか思えません。
＞他社のほりのうちのグランレグナスも売れていないし、状況は著しく厳しいでしょうね。

他の物件はおっしゃるとおり戦略ミスだと思います。
提示されている多摩境が好例ですが、すでに３００万円値下げしたそうですし、南大沢や
多摩センターの駅近と多摩境を同一視して売れると判断している時点で、売主販売担当者の
致命的な認識不足だと言わざるをえないでしょう。

とりあえず価格が適正かどうかは㎡数を切り離して議論しても意味がないので、その点は
考慮された方が良いと思います。

[29: 匿名さん]

ど〜ん！！！
価格でましたね。

坪220万〜255万ぐらいですね
みみみ南大沢で！新百合ヶ丘より坪単価高いの
強気だな〜最近マンション価格下がってきているのに
南大沢にこの金額とは！
買う人いるのかね、かならず値引きになるね
値引きしたくてこの価格にしたのかな、値引きすると特した
ような気がする、人間心理をついた戦略かね

[30: 匿名さん]

多摩地区のマンションは環境重視。ただし、資産として期待しないこと。都心には現国立大学の跡地など、密かに大規模なマンション計画が進んでいる。住宅の供給は不足しない。

[31: いつか買いたいさん]

ちょっと高いですね。

新宿方面に通勤ならばいいですね。

通勤立地は良くないかな？
もう少し高さを増して値段分割できないかな？
内装はすごいですね。（写真では）

>>10さんが言っていたことを調べてみました。
大規模公共工事は大阪で、マンションは東京って感じですね。

せっかくなら外断熱？
http://www.nantatsu.co.jp/osirase2.pdf

[32: 不動産購入勉強中さん]

6760万円〜8700万円に笑いましたｗ

[33: ご近所さん]

この価格にはビックリ。南大沢だよね？？って感じです。大京、吹っかけるなー！！せいぜい5000万台が妥当。

[34: 購入検討中さん]

第一期の受付が始まりましたが、どなたか購入された方はいらっしゃいますか？

[35: 近所をよく知る人]

いや、この位の価格帯なら近隣の一戸建てと比較しても特筆して高いというわけ
でも無いので私は売れると思います。　地元に近い人なら環境は解っていますか
ら ...
でもこの価格帯でこの広さなら、10年ちょっと前の分譲と同様の条件とも同じの
ようなものなものではないでしょうか .. ノナ○●坂とか

[36: 匿名さん]

第一期販売戸数２０戸／５２戸
第一期は完売御礼広報をしないといけないので、確実な客が３０戸は
あると見ていいでしょう。

出足としては普通といった感じでしょうか。
殺到しているわけではないようですね。

立地はかなりよいですが、駅までは階段ありでないと多少遠回りが必要
ですね。

さて、実際の仕様ですが、価格からするとそれほど高スペックではあり
ませんので、上物に対する費用対効果はあまりないですね。
４０００万円台クラスと同等の仕様か少し落ちる位だと思います。

しかも、同時期の南大沢ヒルズと共通する仕様も多いため、あちら側の
１８１戸との共同購入による費用減もはかってますので、上物コストは
そんなにしないでしょう（グレードアップ資材分は、大量発注による低
減効果で相殺するくらいじゃないでしょうか）。
なので、立地にかなりのプレミアを乗せているのがわかります。

はっきりいってぜんぜん割には合いませんが、その点は気にする必要の
無い客層が対象なのでしょうから、いいのかもしれません。

ただ気になったのが、使っているコンクリートについてです。
内部仕上げはリフォーム等でどうとでもなりますが、コンクリート等躯体
に関わる部分は変えられませんので、要注意事項です。

この物件は住宅性能評価書を取得していて、耐震等級は一番良い３級です
が、問題はその中身です。
コンクリートの単位水量を、３級取得基準ぎりぎりの１８５ｋｇ／立方メ
ートル以下としてお、コンクリートに含まれる水量が多すぎます。
これえは、１年も経たずにひび割れるかもしれません（専門家によると１
８０を越えるとひび割れを起こしやすいそうです）。

あとはパンフレットによるとＣ、Ｄタイプの住戸（Ｃ，Ｇの誤記ではと思う
のですが、それはそれとして）は床スラブ厚が２５０ｍｍしかありません。
床スラブ厚は、通常のスラブで最低でも２００ｍｍはないと遮音性能が厳し
いと言われてます。
このマンションはボイドスラブなので、通常の７掛け、８掛け相当ですが、
その場合ぎりぎりです。
とくにＬＤは全戸２０畳以上と広い上に、アウトフレームで小梁が少ない構
造ですので、上階の足音が響きそうです。

とはいえ、とにもかくにも単位水量がネックです・・・

[37: 匿名さん]

高いよ・・・
バブル期じゃないんだから・・・
南大沢、イトーヨカドーしかスーパーないじゃん・・・

[38: 匿名さん]

購入しようと思ったけど、本当に高い。

[39: 購入検討中さん]

割り高だと思いますが、立地が良いので買う予定です。

[40: 入居済み住民さん]

ほぼ立地条件が同等の南大沢レジデンスは85平米で4000万前後だったよね
なんでこんなに高いのさ？売れないだろーなー

[41: 匿名さん]

ここの顧客対象は、この金額を見て高いから売れないという人は最初から対象
外だと思いますので、あまり言っても意味はないと思います。

通常のファミリーではなく、南大沢近辺の戸建て所有者の買い替えや小富裕層
がメイン対象なのでしょう（四季の丘居住者等）。
１国１城の主として戸建を購入したものの、年をとってくると家の中の階段の
上りはつらい、庭等の手入れも面倒だし、車もいつまで乗れるかわからないし、
買い物も不便だ。
このような顧客に対して、ワンフロアで手入れの心配もなく、買い物も徒歩で
いけ便利になり、簡単な病気なら歩いて数分の場所に病院が揃っている（フレ
スコやパオレ）。
物件の買い替え差額もそれほどないし、駅前のマンションに引っ越してみよう
か。

このような顧客がメインのターゲットゾーンだと思われます。
住みなれた街から離れるのはおっくうだが、便利な生活を手に入れたい。
このような需要がある以上、売れるのではないでしょうか。
（買い替え期間を考慮しての工期の長さなのかと推測してみたり・・・）

[42: 匿名さん]

確かにターゲットは４１さんの言うことも一理あるなと思いますが
買い替えだからと言って、この価格になっていいことにはなりませんよね

買い替えだろうが、富裕層だろうが何も無理して高い物件を買うことはないと
思いますよ。
確かに駅は近いが、坪240万ぐらいの設定はいががなものかと？

[43: 匿名さん]

＞確かにターゲットは４１さんの言うことも一理あるなと思いますが
＞買い替えだからと言って、この価格になっていいことにはなりませんよね

＞買い替えだろうが、富裕層だろうが何も無理して高い物件を買うことはないと
＞思いますよ。
＞確かに駅は近いが、坪240万ぐらいの設定はいががなものかと？

何か問題でも？
ここを買う人は、誰も強制されて買うわけではありません。
マンションは生活必需品ではありませんので、この値段で買ってもいいと思った
人が買うだけです。

高い、割に合わんと思う人は買わなければいいだけです。
仮に売れ残ったとしても困るのは売主で、我々は何の損害も受けません。
ですから良い、悪いという善悪の問題ではありません。
たとえ利益率１０〜２０％（額にして１０００万円以上）通常より上乗せしてい
るとしてもそれ自体を悪いといって非難する権利はないのでは？（それは、経済活
動自体を否定することになります、というかまさにこれが経済です。その本質は、
ここまでなら出せるという値段の探りあいですので）。
なので、権利があるとすればそれは買う人だけではないでしょうか（とはいえ買う
人はこの値段に納得して買うわけですが）。

値付けは売主の専権事項です。
買主の期待値（当然ひとそれぞれこのマンションに対する期待値により金額が変
動します）が売主の提示額を上回った場合に売買は成立しますので、値付け自体の
多寡に関しては何の問題もありません。

ですので、善悪を論じることはできません（騙していたり、必要な情報の開示を怠
っていれば別です）。
良心的かどうかという面については語れますけどね。

例えば、マンションくらい高額の物件を購入する場合、専門家（１級建築士等）の
方に設計図書（＝商品の仕様書）のチェックをしてもらうことをオススメしますが、
良心的な売主はモデルルームに誰でも見れる状態で置いてあります（置いてなかっ
たり、裏に隠してあるようなところは黄色信号です）。
エストは記載ないのでわかりませんが、ヒルズや翠彩の社の設計図書は千駄ヶ谷に
置いてあると記載されており、ひどい話です。
何千万円という金額のものを購入検討するのに、また多摩ニュータウンの物件の購
入検討をするにもかかわらず、わざわざ千駄ヶ谷まで見に来いと言うのですから、
その姿勢は推して知るべしです。

あとはこのサイトの南大沢ヒルズの掲示板を見るとわかりますが、ぼったくりの機
械式駐車場とかは私もいかがなものかと思います。

ついでですから書きますが、上物がそれほどでもないとした根拠は、単位水量が
１８５ｋｇ／立方メートル以下となっていることがまず筆頭です。
この基準は耐震等級よりも前に、ＪＡＳＳ５という鉄筋コンクリート工事の仕様を
定めた鉄筋コンクリート工事のバイブルがありますが、１８５というのはそこでい
う上限値です。
前田建設やダイア建設等、コンクリートに対して本当に頑丈さや長寿命化を考えて
いる会社は１７５以下で設計しています。

また、バルコニーでもコストダウンをはかっており、いまどきリビング等で全面ガ
ラス手摺ではなく、アルミ手摺との混合というのはいかがなものかと思います。
アルミ手摺は安いだけではなく、意匠上の問題や外部から見られやすいという問題
がありますので、プライバシー上の配慮も足りません。
また、戸境のスラブ厚も標準の厚さしかなく、石膏ボードも薄い方を使用するなど
して、コストダウンしてますので、割りにあわんとは感じています。

エスト（英語で言うところの”最上級”）という名前をつける以上、それにふさわ
しい仕様にすべきだったのでは、という感じです。

[44: 匿名さん]

わざわざ前の文書まで記載して、『問題でも？』と
私は、前にも記載したがこの場所でこの価格はいくらなんでも高すぎると思ったから書いたまで
非難してるのは、４３さんが私の意見に対して自分と考えが違うので非難されているだけで
たんなる私の見解と意見ですよ。

かなり建築知識は豊富なようなので、近隣のマンション価格も調べてみたらいかがですか？

[45: 買いたいけど買えない人]

昨日MRを見てきましたが、年配の男性が、一言「狭いな！」とつぶやいていました。

１００平米以上で８０００万円近くする物件で「狭い」のですから、この物件を購入できる層は本当に小金持ちなんだな〜と、びっくりしました。

[46: ご近所さん]

確かに、４３は何が言いたいのかわからんなぁ。
有益な建築知識を正しく発信してくれれば、みんなも助かるのにな。
たのしくやろうぜ。

[47: ご近所さん]

ヒルズのほうのスレッドで、エストの成約が１１件という情報がありましたが、
この数字って、出足としてはまずまずなのでしょうか？
それとも・・・・・・なのでしょうか？

皆さん、どう分析されますか？

[48: 不動産購入勉強中さん]

11件は少ないような・・・

このマンションのターゲットというか
コンセプトがいまだによく分かりません。

[49: デベにお勤めさん]

11戸も売れてないですよ

[50: 買い換え検討中]

予想通り、大失敗でしたね。

[51: 買いたいけど買えない人]

私がすべての部屋のリスト（価格＆広さ）を見せてもらった時には、１１戸分のお部屋に「分譲済み」の表示がしてありましたよ。

ウソなんですかね？

買えっこないんで、どうでもいいんですが。。。。
実際リストを見た者なので、一応、書いておきます。

[52: 購入検討中さん]

No.51さん、

分譲済の部屋は、西向きと南向き、どちらが多かったですか？
もし覚えておられるなら、教えてください。

個人的な興味で申し訳ありません。

[53: 買いたいけど買えない人]

＞５２さん

申し訳ありません。　もともと「買えない」と思っていたので、詳しく向きまで気にしてみていませんでした。　

階数でいったら、真ん中から下の方が若干多かったと思います。

どこかの向きに集中していたのではなく、横にバラけて分譲済みになっていました。

営業さんが、「８０００万円台のお部屋も（分譲済みの）中にはありました」とおっしゃっていました。

本当に記憶があいまいで、お役に立てなくてごめんなさい。

[54: 購入検討中さん]

５３さん、

さっそくのお返事、ありがとうございました。
たいへん参考になりました。

マンションは絶対南向きと思っていたのですが、
この物件は、西側が公園になっていて、眺望も良いかなと思ったもので、
どちらの向きが人気なのか気になっていましたが、半々のようですね。

ただ価格が価格なだけに、かなり割高な買い物をすることになりそうで、
正直、迷っているところです。

２期もこんな価格で売り出すんでしょうかねぇ・・・

[55: 買いたいけど買えない人]

＞５４さん

あまり有益な情報でなくて申し訳ありませんでした。

５４さんは、前向きに検討していらっしゃる様ですので、そういうお客様には、全戸の情報リスト（価格、分譲済みかどうか等）を見せてくれますよ（私も主人と一緒だったので、前向き検討組と思われたのか、細かいリストを見せてもらえましたし）。

価格は全戸分見たわけではありませんでしたが、いちばん安い価格帯では、６０００万円台後半（６８００万円位〜）からあったようでしたよ。　安いといっても、広さが最低でも、９０平米以上ですから、条件がクリアされれば、（他よりは）お買い得なのかもしれませんね（我が家はそれでも予算オーバーですが）

５４さんが、良い物件とめぐりあえますように。

[56: 購入検討中さん]

＞５５さん

ありがとうございます。

あの立地にあこがれて早々にマンションパビリオンを訪れましたが、
価格表を見て、当初私が予測していた価格よりも一千万円近く高かったのに、愕然としました。
しかしながらどうしても諦めきれず、前向きに検討し始めたにもかかわらず、
「この物件は、お安いのでぜひにとはお勧めしません。」とか、
「この場所に住む方は、それなりの方をと考えております。」などなど、
まるで、私たちがここに住むのは不相応だと言わんばかりの営業の方の言葉に気分を害しました。
そして、あなた方に買ってもらわなくても、他に買い手はいくらでもいるといわんばかりの強気の発言に驚きました。

こんなやり取りの後、割高だとわかっている物件をすんなりと購入するのは、
ちょっとしゃくにさわる感じがして、踏み切れないでいます。

こんなことにこだわる私は、ひねくれているのかもしれません。
でも、ちょっと愚痴ってみたくなりました。

どうもすみません。

[57: 匿名さん]

苦戦している証拠ですよ。
売れていない−−＞客を選んでいる−−＞無理に買ってもらう必要なし
という態度を取りたいのでしょうね。
まあ、あと半年過ぎれば態度か激変しますよ。きっと。
多摩境、エスト、ヒルズ、全て苦戦ですからね。
静観、静観。

[58: 買いたいけど買えない人]

＞５６さん

５５です。

５５さんの書き込みを読んで、びっくりしています。

そんな営業態度は許されるんでしょうか？？

私は（はなから相手にされていなかったのか）そういう言い方はされませんでしたが、「ずいぶん高いのね。　とても手が出ないな〜。」と言うと、「どうもすみません。　しかし、確実に買われる方もいらっしゃるんで。。。」なんて言われましたが。

私的には、「ヒルズ」と「エスト」を同じマンションパビリオン内にしている事が？？ちょっと疑問です。　もちろん同じ大京さんなので、同じ場所であたりまえなのですが、なんだか、「ヒルズ」が精一杯の私の様な客は、いやな感じがしてしまいます（単純なひがみですが）。

調子に乗って書き込んでしまいましたが、ここはエストの「検討版」でしたね。

ネガティブな書き込み、申し訳ありませんでした。

[59: 買いたいけど買えない人]

５５です。　上記、間違いを訂正します。

×５５さんの書き込みー＞○５６さんの書き込み

[60: 匿名さん]

マンションは南向きがいいですよ。
（周辺の建物にもよりますが、）とくに東南向きがＢＥＳＴです。

このマンションの場合、冬は西向きの棟（西棟）は南向きの棟（南棟）の自己日影に
より午前中はまったく日が当たりません。
午後でも３時間がいいトコでしょう。
また上記理由により冬は西棟の東側の部屋は日が当たりません。

夏は西日が入ってきますし、購入されるなら南向きの方が良いですよ。
南向きなら日商が得られる時間は太陽の高度が高いので、室内までは日が入ってきま
せんが、西向きは太陽の高度が下がってきた時に日照が得られるので、直接室内が温
められてしまいますから。

夏は余計に暑く、冬は余計に寒いということになります。

ただ、なんともはやなのが、パンフの２ページに書いてある案内図です。
パンフ上では、唯一周辺環境を確認出来る図なのですが、本来なら法務局の入ってい
るビル（フレスコ南大沢オフィス棟）が書かれているはずのところが空白になってい
ます。
西向きの真正面に位置し、日照をさえぎる高さ（１４階建て）がある重要な建物なの
ですが・・・
（しかも方位も適当ですし）

[61: 買い換え検討中]

書き込みがまったくない・・・

[62: ご近所さん]

だって、この値段で南大沢マンションを買う人がおかしい。。。

[63: 物件比較中さん]

私も言われましたよ。「ここはそれなりの（高所得者）が買われるマンションですから、住んでる人もしっかりしたところにお勤めの人が多く、環境がいいですよ。回りも分譲一戸建ては、１億円
前後で売り出されたとｋろですから、レベルが高い・・・」うんぬんかんぬん〜
　お金がない方は、買えないと言わんばかりに・・・まあ事実でしょうが

眺望と環境がいいのは納得ですが、向きが今一ですよね。同じ５０００〜６０００万出すので
したら、他をあたろうかと思っているとこです。

[64: 購入検討中さん]

↑営業さんは、良かれと思っていているのでしょうが、裏を返せばそういう風に人を見ているんだなぁとわかりますよね。会社名と頭金を記載したところ、目の色変えて勧めてきましたから・・・
余計に引いてしまいました。人の素行が見えてしまい・・・

[65: いつか買いたいさん]

６４さん

立派なところにおつとめで、高収入という自慢？

[66: 匿名さん]

はい！

[67: いつか買いたいさん]

以前にエストのモデルルームに行った者です。

つい先日、大京の営業の方から電話がありました。
なぜか多摩境の物件を勧められました。

マンションなら何処でもいいってもんじゃないでしょ！
ひどすぎるよ！

[68: 匿名さん]

67さん
大京ってそういう会社ですよ。

[69: 匿名さん]

日経新聞に大京が売れ残りの在庫物件を最大１割安にすると
でていたが、いかに。
ちなみに、同じ棟内にある販売済み物件は対象にしないとの
こと。

[70: 物件比較中さん]

別の日に日経新聞に大京が首都圏在庫物件一番多く抱えている記事も出ていましたね。これから必死に値引き構成が始まるのでは？ここも方角が悪く、丘の上なので結構苦戦しているみたいですね。
角部屋も隣の棟と重なっているため、逆にお互いよく見られてしまいますね。
環境はいいですが・・・

[71: 匿名はん]

70> 南大沢ヒルズの間違いでは？　エストは駅近の高級物件です。　丘の上でもなければ
近隣棟なしです。