ライオンズ南大沢エスト

[いつか買いたいさん]

駅から３分郵便局隣に建設中。　そろそろ語りましょうか？



所在地：東京都八王子市南大沢2-24他(地番)
交通：京王相模原線「南大沢」駅 徒歩3分
施工：南海辰村建設
設計：日建ハウジングシステム
売主：大京

[22: 購入経験者さん]

５０００後半なら即日完売だろう。
願望はわかるがな。

[23: 物件比較中さん]

5000万後半ならOKだね。
そうすると、南大沢ヒルズはちょっと割高かな。

駅前の公園で、花火とかやられるたり、
ごみがちらかったりをかんがえると・・・・

でも駅から近くてよいね！！

[24: 物件比較中さん]

モデルルームを見てきました。
高級感を出すつもりなのでしょうが、何から何までオプション仕様でちょっと興ざめでした。
オプションなしだったら、普通のマンションと何ら変わりないなという感じです。

価格は大雑把ですが、西向きで７０００万円弱から、南向きは７０００万円半ば〜８０００万円後半といったところだったと思います。
とにかく高いです。高すぎですよ。

でも、「高いなー」と漏らしたら、営業の方は、「この立地で、高いか安いかはお客様の判断にお任せします。私どもは無理にこの物件をお勧めしません。」とおっしゃいました。
ものすごく強気だなと思いました。
絶対売れる自信があるのでしょう。

[25: 周辺住民さん]

過去、南大沢で一番立地のよかった南大沢レジデンスが徒歩４分で、
３０００万後半〜５０００万後半でした。時期は２００７年４月でした。
エストは、静かな立地というメリットはありますが、７０００万出すメリットが
あるのでしょうか？
６０００万でも売れないと思うのですが。
多摩境の物件といい、ライオンズは戦略をミスしているとしか思えません。
他社のほりのうちのグランレグナスも売れていないし、状況は著しく厳しいでしょうね。

まあ、多摩境の物件同様、値下げを繰り返すことになると思います。
ただ、戸数が少ないので値下げすれば早いかもしれませんが。

[26: 周辺住民さん]

２５さんの言うとおり、エスト以上に駅近い物件はでてこないでしょう。
でも、６０００万の価値があるかどうか。


たませんたー、南大沢、多摩境と、
金額が割高感じですよね。

いまでこそ、駅前周辺は賑やかですが
数年前は、悪いニュースでいっぱいでしたから。
＞だ●えー、撤退
＞そ○う、撤退
＞住宅販売●○％値引き＞見附橋近辺のマンション
＞ゆうれい団地＞５丁目公団
＞けっ○んまんしょん＞５丁目

開拓したころは、２０００万や３０００万クラスだったのにな

[27: 匿名さん]

数年前の悪いニュースはもうあまり気にする人はいないのでは。
長年南大沢に住んでいたが、ほんとに環境のいい所だと思う。うちは駅から徒歩２０分と、駅に出るにはバスを使うなど少し不便だったが、それでも今まで住んでいた所では一番良かったです。
大きな公園もたくさんあり、子育てには特にいいですよ。
しかもエストは駅近でスーパーも近くにあるし、お金があれば７０００万でも買いたいです。
目の前の公園で花火とか・・・という書き込みがあったけど、交番が近くにあるのですぐ注意されます。なので若い子たちの溜まり場になったりもしてません。

[28: 匿名さん]

＞６０００万でも売れないと思うのですが。

については、取得土地価格＆㎡からして、６０００万円前後でないと適性利幅とれません
ので経済合理性から無理な注文です。

ですので、売れないと判断する場合は㎡を落として値段調整をします。
９０㎡前後にするだけで５４００万円前後
つまり４８００万円から５９００万円位のレンジで売り出しできるわけです。

都心に近づくと駅近物件は７０後半から８０㎡台で出してきたりします。
（㎡数も下限がありますので、都心部は㎡数落としても高額物件になりますが）

この物件の場合は、「発展性があり、街並みもきれいな上、公園等周辺環境もよい駅近物
件で、郊外型でないと手に入らない１００㎡の広さがある快適なマンションに住める」
というのが売りなんでしょう。
私は売れると思いますよ（小富裕層がターゲットゾーンとして）。

＞多摩境の物件といい、ライオンズは戦略をミスしているとしか思えません。
＞他社のほりのうちのグランレグナスも売れていないし、状況は著しく厳しいでしょうね。

他の物件はおっしゃるとおり戦略ミスだと思います。
提示されている多摩境が好例ですが、すでに３００万円値下げしたそうですし、南大沢や
多摩センターの駅近と多摩境を同一視して売れると判断している時点で、売主販売担当者の
致命的な認識不足だと言わざるをえないでしょう。

とりあえず価格が適正かどうかは㎡数を切り離して議論しても意味がないので、その点は
考慮された方が良いと思います。

[29: 匿名さん]

ど〜ん！！！
価格でましたね。

坪220万〜255万ぐらいですね
みみみ南大沢で！新百合ヶ丘より坪単価高いの
強気だな〜最近マンション価格下がってきているのに
南大沢にこの金額とは！
買う人いるのかね、かならず値引きになるね
値引きしたくてこの価格にしたのかな、値引きすると特した
ような気がする、人間心理をついた戦略かね

[30: 匿名さん]

多摩地区のマンションは環境重視。ただし、資産として期待しないこと。都心には現国立大学の跡地など、密かに大規模なマンション計画が進んでいる。住宅の供給は不足しない。

[31: いつか買いたいさん]

ちょっと高いですね。

新宿方面に通勤ならばいいですね。

通勤立地は良くないかな？
もう少し高さを増して値段分割できないかな？
内装はすごいですね。（写真では）

>>10さんが言っていたことを調べてみました。
大規模公共工事は大阪で、マンションは東京って感じですね。

せっかくなら外断熱？
http://www.nantatsu.co.jp/osirase2.pdf

[32: 不動産購入勉強中さん]

6760万円〜8700万円に笑いましたｗ

[33: ご近所さん]

この価格にはビックリ。南大沢だよね？？って感じです。大京、吹っかけるなー！！せいぜい5000万台が妥当。

[34: 購入検討中さん]

第一期の受付が始まりましたが、どなたか購入された方はいらっしゃいますか？

[35: 近所をよく知る人]

いや、この位の価格帯なら近隣の一戸建てと比較しても特筆して高いというわけ
でも無いので私は売れると思います。　地元に近い人なら環境は解っていますか
ら ...
でもこの価格帯でこの広さなら、10年ちょっと前の分譲と同様の条件とも同じの
ようなものなものではないでしょうか .. ノナ○●坂とか

[36: 匿名さん]

第一期販売戸数２０戸／５２戸
第一期は完売御礼広報をしないといけないので、確実な客が３０戸は
あると見ていいでしょう。

出足としては普通といった感じでしょうか。
殺到しているわけではないようですね。

立地はかなりよいですが、駅までは階段ありでないと多少遠回りが必要
ですね。

さて、実際の仕様ですが、価格からするとそれほど高スペックではあり
ませんので、上物に対する費用対効果はあまりないですね。
４０００万円台クラスと同等の仕様か少し落ちる位だと思います。

しかも、同時期の南大沢ヒルズと共通する仕様も多いため、あちら側の
１８１戸との共同購入による費用減もはかってますので、上物コストは
そんなにしないでしょう（グレードアップ資材分は、大量発注による低
減効果で相殺するくらいじゃないでしょうか）。
なので、立地にかなりのプレミアを乗せているのがわかります。

はっきりいってぜんぜん割には合いませんが、その点は気にする必要の
無い客層が対象なのでしょうから、いいのかもしれません。

ただ気になったのが、使っているコンクリートについてです。
内部仕上げはリフォーム等でどうとでもなりますが、コンクリート等躯体
に関わる部分は変えられませんので、要注意事項です。

この物件は住宅性能評価書を取得していて、耐震等級は一番良い３級です
が、問題はその中身です。
コンクリートの単位水量を、３級取得基準ぎりぎりの１８５ｋｇ／立方メ
ートル以下としてお、コンクリートに含まれる水量が多すぎます。
これえは、１年も経たずにひび割れるかもしれません（専門家によると１
８０を越えるとひび割れを起こしやすいそうです）。

あとはパンフレットによるとＣ、Ｄタイプの住戸（Ｃ，Ｇの誤記ではと思う
のですが、それはそれとして）は床スラブ厚が２５０ｍｍしかありません。
床スラブ厚は、通常のスラブで最低でも２００ｍｍはないと遮音性能が厳し
いと言われてます。
このマンションはボイドスラブなので、通常の７掛け、８掛け相当ですが、
その場合ぎりぎりです。
とくにＬＤは全戸２０畳以上と広い上に、アウトフレームで小梁が少ない構
造ですので、上階の足音が響きそうです。

とはいえ、とにもかくにも単位水量がネックです・・・

[37: 匿名さん]

高いよ・・・
バブル期じゃないんだから・・・
南大沢、イトーヨカドーしかスーパーないじゃん・・・

[38: 匿名さん]

購入しようと思ったけど、本当に高い。

[39: 購入検討中さん]

割り高だと思いますが、立地が良いので買う予定です。

[40: 入居済み住民さん]

ほぼ立地条件が同等の南大沢レジデンスは85平米で4000万前後だったよね
なんでこんなに高いのさ？売れないだろーなー

[41: 匿名さん]

ここの顧客対象は、この金額を見て高いから売れないという人は最初から対象
外だと思いますので、あまり言っても意味はないと思います。

通常のファミリーではなく、南大沢近辺の戸建て所有者の買い替えや小富裕層
がメイン対象なのでしょう（四季の丘居住者等）。
１国１城の主として戸建を購入したものの、年をとってくると家の中の階段の
上りはつらい、庭等の手入れも面倒だし、車もいつまで乗れるかわからないし、
買い物も不便だ。
このような顧客に対して、ワンフロアで手入れの心配もなく、買い物も徒歩で
いけ便利になり、簡単な病気なら歩いて数分の場所に病院が揃っている（フレ
スコやパオレ）。
物件の買い替え差額もそれほどないし、駅前のマンションに引っ越してみよう
か。

このような顧客がメインのターゲットゾーンだと思われます。
住みなれた街から離れるのはおっくうだが、便利な生活を手に入れたい。
このような需要がある以上、売れるのではないでしょうか。
（買い替え期間を考慮しての工期の長さなのかと推測してみたり・・・）