シェルゼ三鷹禅林寺通り

[匿名さん]

三鷹駅徒歩４分の借地権マンションはどうでしょう。
明豊エンタープライズ売主の外断熱マンションです。

所在地：東京都三鷹市下連雀3丁目298番地42（地番）、下連雀3丁目37-25（住居表示）
交通：中央線 「三鷹」駅 徒歩4分

[538: 匿名さん]

このところ，毎日，見学者が来訪している。
ネガレス氏がどんなにがんばっても，もう完売間近。

だいたいこのマンコミュの掲示板をざっと見ると，良い物件ほどネガレスが多い。
ネガレス氏がわめけばわめくほど，ここがいいことを証明しているだけ。

[539: 匿名さん]

崖っぷちって感じ？本筋の話になると。

[540: サラリーマンさん]

実際倒産していないし、いいマンションだと思います。
新井薬師もほぼ完売らしいですしね。

[541: 物件比較中さん]

> 大規模修繕なんて５０年後って、聞きましたけど。

５０年後ですか。それなら関係ないですね。
いま３０歳以上の住人のほとんどは、５０年後にはすでにマンションを
売り払って老人ホームです。その人達の子供や孫は、「築５０年」の
マンションなんかに住みたくないでしょうしね。

そんな遠い先のことでなくても、たとえば１カ月後に売主が倒産しても、
別の企業に修繕してもらえばいいわけで、現時点で建物に致命的な欠陥
があるのなら別ですが、そうでない限り売主の倒産危機は住人にとって
大きな問題ではないと思います。

[542: 定借不安人]

５０年後は売り払って老人ホーム・・・築５０年のマンションが売れるのでしょうか？

[543: 入居者]

人それぞれでしょうね。
私個人の場合は、田舎に帰ると先祖代々の、及び両親が土地をいっぱい持ってますので、今回のマンション選びに定期借地権は全く影響はありませんでしたけど。

５０年後でも売れるようなマンションであってほしいですね。外断熱で百年構想マンションを売りにしてますしね。

ヨーロッパでは、全ての住居やマンションは外断熱で、中古の年代物の方が高く売れる。1902年のマンションでも新築と変わらない値段で売られた。って、ガイアの夜明けDVDで言ってましたしね。

[544: 匿名さん]

日本の三鷹南口に住んでる者だが、借地の中古マンは売れない。築後５０年キレイな状態にするには、よほどの修繕費が必要だ。

[545: 匿名さん]

売主が倒産しても「住宅瑕疵担保責任保険」に加入されていれば大概は補償されますが、
ここは義務化前（１０月からは義務化されます）だから加入してませんね。
明宝さんが倒産した場合の購入者リスクは非常に大きいですよ。
借地どうこうより、こちらの補償の方が重要でしょう。購入者に対する企業としての姿勢がわかります。

参考スレ↓「住宅瑕疵担保履行法について」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15378/

[546: 入居済み住民さん]

またまたその話題ですか？売主さんに何とか個人的恨みを晴らしたいんですね。

先ずはここの売主さんだけではなく、
姉歯偽装問題以来、この今月まで引渡しされたマンションはここだけじゃなく世の中いっぱい多々あるし、
どこのマンションでも議論を読んでるでしょうに。
明豊さんだけが悪いような書かれ方はどうなんでしょうかね？

引渡し前にも散々ここの掲示板で議論されましたよね。
私個人としては、重大な瑕疵（柱がゆがんでるとか、雨漏りなど）は、
一戸建て住宅はあってもマンションにはそうそうないと思いますし、ここはしっかり建ってますし、
住宅瑕疵担保に関してはほとんど気にしてません。

もっと現実的な火災保険や盗難、破損、地震保険などホームライフ保険に力を入れましたけどね。

来月まで５戸残っているし、来月以降契約される方は履行法の対象になるから安心ではないですか？
それでもどうしても心配な方は、任意で個人的に瑕疵保険に入れば良いと思いますし（２０万円ぐらい？）、
その瑕疵保険がどうしてもどうしても気になって仕方ないなら、
ここじゃない来月以降引き渡しの物件にするだけの事ですよね。

[547: 匿名さん]

＞544さん
最近のリフォーム屋さんをご存知ですか？
築何十年建った物件でも、リフォームすることで新築と変わらない様な外観にできる技術ですが、
どんどん進歩して驚くぐらい綺麗になります。（テレビでも話題になってるぐらいです。）

これは、年をとってシミやシワが増えても、それを隠せる化粧品の進歩にも似てるものがあります。

このマンションは、外断熱によるコンクリートの劣化を格段に防止するため、
顔自体の大元が綺麗なままの時期は長持ちし、シミやシワができにくく、
化粧品を塗る回数が減りそうですよね。

外断熱が全ての要因とは申しませんが、
そこに何百年も同じ建物で同じ景観を保てるヨーロッパの良さがあるんだと思います。

[548: 匿名さん]

>日本の三鷹南口に住んでる者だが、借地の中古マンは売れない。

三鷹駅南口から禅林寺にかけてのマンションはすべて借地なのでは？
１０年前２０年前に建てられた藤○不動産等のマンションも売れませんか？

[549: 購入経験者さん]

>546

>重大な瑕疵（柱がゆがんでるとか、雨漏りなど）は、
一戸建て住宅はあってもマンションにはそうそうないと思いますし、ここはしっかり建ってますし、
住宅瑕疵担保に関してはほとんど気にしてません。

単純な雨漏りでなく、屋上の防水は耐久性が大体１０年～１５年位。防水が思ったより早く切れたり、工事のミスで水が廻ってしまったときに売主の費用で直してもらうのですが（売主の１０年瑕疵担保義務）
その時に売主が倒産していたら全額が購入者負担となります。規模が小さめでも防水工事には１０００万前後かかりますよ。
「住宅瑕疵担保責任保険」に売主が加入していれば、購入者は保護されます。

[550: 匿名さん]

No.548
売れるに決まってるだろうよ。バカ安でな。

[551: 設計事務所]

■民法に基づく社会通念上の住宅の瑕疵には、床鳴り、結露、カビ、色ムラをはじめ、外壁や外部建具の変形・破損、内壁や内部建具の変形・破損、給排水設備の漏水や排水不良、電気・ガス器具の取付不良や作動不良などの「不具合全般」が含まれるが、住宅瑕疵担保履行法によって義務付けられる瑕疵保険が対象とするのは「構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分」。
■原則として地盤は対象外だし、施工不良や不具合のすべてをカバーするわけではないこと。
■富士ハウスの破産で問題になったように、完成前に住宅会社が破綻したようなケースも「瑕疵保険」の対象にならない。
■予備知識なしに「瑕疵に対する保険が義務付けられましたので安心です」と聞けば、施工不良や不具合を幅広くカバーするものだと早合点してしまう。
■顧客に対して「瑕疵保険の性格と限界」をできる限り丁寧に説明しておいたほうがよさそう。

以上、最近の建築基準法改正について読めば読む程、くだらないと思ってしまう。
大事なことは、売主と買主の信頼関係が良好でありさえすればよいのだ。

[552: 匿名さん]

瑕疵保険の法律を作った方と保険屋の出来レース？が１０月から義務化されるらしいが、民主党政権で見直してほしいと思います。

[553: 匿名さん]

ここは保険付いて無いんだから、
それでもかまわない人は買えばよい。

[554: 匿名さん]

↑ この物件だけでなく、現在販売されてる全ての物件デス！　

[555: 匿名さん]

>554

「全ての」とはどこを指されているのか分かりませんが、グローリオについてはついてますよ。

[556: 匿名さん]

設計事務所の方より
”住宅瑕疵担保履行法によって義務付けられる瑕疵保険が対象とするのは「構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分のみ」”

瑕疵担保履行法掲示板の管理人さんより
”建築基準法も改正されており構造的な偽装はやるほうもリスクしか伴わなくなっており、その部分で瑕疵は起こりにくいと一業界人としても信じております。（あるとしたら雨漏り程度かもしれません）”

ここのマンションは、二重床二重天井に、ぶ厚い断熱材に二重窓。どこから雨水が入ってくるんですか？

ここの住人さんより
”残戸を来月以降契約される方は履行法の対象になるから安心ではないですか？
それでもどうしても心配な方は、任意で個人的に瑕疵保険に入れば良いと思いますし（２０万円ぐらい？）、
その瑕疵保険がどうしてもどうしても気になって仕方ないなら、
ここじゃない来月以降引き渡しの物件にするだけの事ですよね。”とのこと。

[557: 匿名さん]

●構造耐力上主要な部分とは柱・梁・構造スラブの引っ張り鉄筋量/ピッチ、コンクリート圧縮強度が基準を満たしていたにもかかわらず実際の地震で構造クラックが生じるなどの補修及び補強。

●雨水の浸入を防止する部分は屋上防水・笠木、外建廻りのシーリング、換気フード・外部配線ボックス廻りなど基準を満たしていたにもかかわらず漏水したことによる補修。

●二重床二重天井は室内の遮音・配線/配管仕様のことですが横引き配管ジョイント・結露より漏水したりする。

●ぶ厚い断熱材は屋上外断熱シートまたは塗布防水/パラペット・ダクトスペース立ち上がりより経年劣化（ヒビ割れ・穴空き）、水勾配不足、ドレーンのつまり、ダクトスペース立ち上がりにより漏水。

●二重窓は断熱・遮音と水密に関係するがこの場合外建廻りシーリングの劣化・結露により漏水する。

●窓廻りに突然構造クラックが発生していたり、雨が降ってないのに漏水したり（この場合配水管やドレーンの詰まりなど）することと付き合っていかなければなりません。

●個人で瑕疵担保払うのは戸建の場合有効ですが、マンションの場合は共有部（主要構造部・廊下など）がありますので満足できません。

●来月以降引き渡しの物件であれ、故意による手抜き工事などが判明した物件に保険はおりません。