桜堤庭園フェイシア２

[購入検討中さん]

もうすぐ春ですね！
桜の素敵な桜堤庭園フェイシアについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都武蔵野市桜堤2丁目1714-6他（地番）
交通：中央線 「東小金井」駅 徒歩14分
　　　中央線 「武蔵境」駅 バス10分 「団地上水端」バス停から 徒歩1分
価格：4670万円-9000万円
間取：3LDK・4LDK
面積：78.87平米-113.37平米

管理会社：大成サービス
事業主・売主：有楽土地　平和不動産
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：ピーエス三菱

[87: 匿名さん]

866さん
始発だし、１便待ったりすれば座れると思いますよ。

[88: マンション住民さん]

もちろん雨の日でも始発ですから楽勝で乗れますよ(^_^)

[89: マンション住民さん]

７６です。

歩く速度は人それぞれなので、、。私の場合は、朝、駅まで１２~１３分で着いています
（ちなみに４０代後半です）。
帰りが遅いときは武蔵境からバスを利用します。
確かに北大通りのセブンイレブンからマンションまでの道は、夜暗くなるとちょっと怖い気もします。７時頃までなら人通りもあるので、平気ですけれど。

東小金井駅手前には駐輪場（１日１００円）もあるので、時にはこれも利用しています。
昨秋、新駐輪場（かなり広い）が出来てからは、満杯で置けなかったことは有りません。

[90: 匿名さん]

雨の日はほとんどこのバスを使います。始発バス停ですし、まだ乗る人が少ないですから、私はどんな日の出発間際でも座れなかったことすらありません。
ただし雨の日に込むのは本当で、いくつか先のバス停で満員になることがありますね。そんな時は、徒歩や自転車で雨に濡れることを考えれば、始発で良かったと実感しますね。

もし再開発が進んで始発バス停から込むようになったら、昔のようにバスが増便されると思うので、多分座れなくなることは無いでしょうね。しばらく再開発が進まない可能性もありますが、それならバスも込まない。

ちなみに、駅からのバスはちょっと状況が違います。雨の日に駅から乗る人は結構多いので、私は乗れなかったことはありませんが、時間帯によっては満員近いことがよくあります。

[91: 購入検討中さん]

少しずつ、売れてるみたいですね。
買い時とも思うし、値下がりの予感もある。
何より、本当に欲しい部屋は売れてしまっていて、どうするか悩んでます。
背中を押されたいような、引き止めて欲しいような。

[92: 匿名さん]

>>91さん
私も同じです。この「間取りならいいかも」って思っても床も色が気に入らなかったり。
高い買い物なので妥協はしたくないですよね。

[93: 匿名さん]

ほんとだ、残り37戸になってますね。5月1日の書き込みから8戸減。>>44
GWというのは、商売時なんですかねぇ。

[94: 購入検討中さん]

Ｗ棟の前の道は都市計画道路だと聞きました。いつ頃開通するのかどなたか知りませんか？開通すると小金井方面へ行く距離が短縮されて通勤が楽になるのですが。

[95: 徒歩推薦]

はじめて参加します。
私は毎朝、東小金井まで歩いてます。
けっこう歩くの早いので、駅の改札まで１１分で到着します。
上り電車は改札入ってすぐなんで、かなり便利です。
さらにもうひとつ、武蔵境よりいいところがあります。
乗り込んだ側の扉（新宿に向かって左側、武蔵境と反対側）が新宿着くまでほとんど開かないんです。
電車にもよりますが、途中開く場合でもおそらく三鷹、中野ぐらいです。
一度乗ってしまえば、おちついていられますよ。
まあ、駅の工事が進むと状況変わるかもしれませんが。

夜は確かに暗いです。
まあ、私の場合は誰も襲ってこないですけど。

[96: 暑いか雨ならバスの人]

毎日30分〜1時間くらい歩いた方が健康的と聞いたこともあり、私も出来れば毎日歩きたいのですが、暑い日、雨の日、荷物の重い日などここ一年の3〜4割はバスを使った気がします。

東小金井までの道は夜は暗いですけど、幸いオヤジ狩に遭ったこともありませんし、不審者(車)を見たことは無いです。
道路計画はいつになることやら。武蔵野市部分は建造物も少なく実施が決議(？)されればすぐに出来そうですが、小金井市部分は建造物(住居)も複数ある上、小金井市民にとってメリットの少ない道路に思えます。

今の静かな道路も好きなので、自分の娘が駅に通い始めるまでは今のままでも良いんですけどね。こちらも暫く先の話です。

[97: マンション住民さん]

No.94さま

私が購入した時の話では、
もう相当前から計画されているので
その年月が長過ぎて、障害が多過ぎ
近いうちにどうかなる、ってことは無いと云うことでした。

その後、少し調べましたが
確かに、計画道路というのは本当に多いです。
実行されないままの計画も多いですね。

上水前の道路に出る道は、民家が建っていて幅も狭く
上水に橋も必要なんですね。
民家の立ちのきも容易ではないでしょう。

私としては、このまま、ずっとこのままで
車の音を聞かずに過ごしたいと
心底願っていますが・・
ごめんなさい。。

[98: 匿名さん]

>>94さま、>>97さま
97さまの期待には申し訳ないのですが、相当前に計画された道路が実施されることは珍しくないようです。

計画道路上に建造物を作る場合、建築確認申請をした時点で計画道路の説明を受け「計画実施の際には用地提供する」との書面了解と引替えに申請が受理だか認可だかされので、家があっても用地取得は難しくない、と建築士の父が言ってました。役所はたいてい、「道路計画は十年先まで実施されないかも知れないし、来年実施するかも知れない」などと説明するそうです。

だから10年、20年も計画のままにして、建築を避ける人で自然と空き地やセットバックが多くなり、残るは了解済みの建造物だけとなったらようやく実施する、というのが一般的みたいですよ。逆に、この了解を得られていない建造物が多いうち、つまり道路が計画されてすぐに実施されることは少ないそうです。

そういう意味では、目の前の道路はいつ実施されてもおかしくない状態かと。でも、空き地や了解済みの家ばかりになってもなかなか実施されない道路もたくさんありますから、あとは運次第かも。

[99: マンション住民さん]

97です

そーなんですか・・
実施されないよう、祈るしかないってワケですね。
でも道路になって欲しい方が
またそれを祈ったら
天も困りますね〜

桜の木も、車が一杯走り出すと可哀相だし
何とか・・う〜ん何とか数十年はこのままで・・。

[100: 入居済み住民さん]

私も、計画道路の実施には、やだなぁと思っていました。
今の、状況は迷い込んでくる車はあっても基本的には周辺住民しか道路を使わないし、当然交通量も無いしで、小さい子を持つ親としては安心ですし。ほのぼのとした雰囲気は交通量がないからこそで、通り抜けできるようになったら、ちょっと残念です。
でも、娘さんが駅に通うとなれば、確かに東小金井までのあの夜道を一人歩きさせるのは、親として不安でしょうね。
計画道路内の桜の位置も気になっています。あの位置だと道路施工するには伐採しなければならないのでは？もしそうなってしまうと、本当に残念です。

[101: 匿名さん]

都市計画道路について情報提供を。

東京都では、今後10年間で優先的に整備する道路を
「多摩地域における都市計画道路の整備方針〔第三次事業計画〕」として公表しています。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi004.htm

これによると、皆様ご心配の道路は、該当していませんので、
今後10年（厳密には計画策定の平成18年次から10年）は優先的に整備する道路ではない、
という位置づけです。
（ちなみに、セブンイレブンから南側は、
　東小金井駅北口の土地区画整理事業や中央線の立体高架化事業とあわせて整備する路線となっています）

計画なので絶対ではありませんが、よほどの情勢変化（大規模地震が来て、あの当たりの住宅が壊滅するとか）
がない限り、わざわざ優先度を上げて整備する、ということはないと思います。
ましてや、昨今の経済情勢をみれば、ここに位置づけられていない道路があえて整備を進められる、
ということも可能性としては低いのではないでしょうか？

ちなみに、どなたかもかかれていましたが、都市計画道路というのは山のようにあります。
そして、戦後間もない頃に決められたものも多かったりしますので、相当塩漬けになっているものも多いです。
上述の計画書では、整備率は約半分とされているようです。

さらに、ちなみに、ですが、都市計画道路ができても、通行量が増えるかどうか、は
「道路の断面構成（車道の広さや車線数）」と
「他の道路との接続状況」
によります。
たとえば、道路が広がっても五日市街道に出られなければ、とても通行量が増えるとは思えませんし、
五日市街道に出られるようになっても、三丁目の北側の東西方向の道路が改善されないと
結局は新小金井街道を利用する車が劇的に流入する、ということもないような気がします
（これは私見です）

ご参考までに。

[102: 匿名さん]

イニシアの大規模マンションができると、こちらにも影響ありますか？

[103: マンション住民さん]

101さん

情報提供ありがとうございます。
道路は一日でも先延ばしして欲しいので
10年なんて聞くと、ホっとしてしまいます。

ま、計画を解って買ったワケですから
自然を大切にしながら
何とかずるずると年月が経つよう
ひたすら祈ることにします・・

[104: 匿名さん]

102さん

確かに距離は近いと思いますが
・〇〇モスイニシ〇がデベでは現状ちょっとだし
・駅も田無で、中央線とは違うし
・道路事情もちょっと狭狭感あるし
・建物の作りもそれほどではなさそうだし

比較対照としては、ここに失礼なような気もしますが。

[105: 匿名さん]

ただ一言。武蔵野・多摩地区について明るい人間なら、この立地でマンションは・・・。

[106: 匿名さん]

昔の人ですね。

[107: ご近所さん]

↑賛成
この位の距離のはたくさんあるし、まだまだ遠いのもいっぱいある。
武蔵境や東小金井の駅近にも畑や空き地もいくつかあるが、
マンション化されるのはいつのことやら。
粘り強く待てる人は待てばいいが・・・あまり年取ってから
かってもなー。
買いたいときが「買い時」ではないでしょうか。

[108: 匿名さん]

ここへ着くまで夜は暗くないですか？

[109: 購入検討だったさん]

室内をいくつか見ました・・・。とにかくすべてが古くさく見えて、価格に釣り合ってないなぁと。特にキッチンの設備、仕様は価格からして・・・。間取りもイマイチ。

部屋をぶち抜いて広いリビングにしてたけど、床暖が元のリビング部にしかないし、サッシと窓の部分ができてしまい、見た目もチグハグ。リフォームならともかく、買ったばかりでいきなりチグハグというのもねぇ。

購入済みの方はともかく、今、この近辺を検討している人はヴィーガーデンと同列に見ている人が多いと思いますよ。実際、出てくる価格は、、、、、だし。

[110: 購入検討中さん]

109さんの言いたいことわかります。
何だか内装が古臭いんですよね。壁紙の色とかキッチンの色とか.....。どうも垢抜けなくて...。

[111: 匿名さん]

>>109

通勤の便と今後の価値を考えて駅近物件にするか、
周辺環境と建物の構造で当該物件にするかで悩むけど、
実際に悩むし。

しかしヴィーガーデンと同列に見るってことはないでしょ。
価格でみるなら、ここは素通りでヴィーガーデンでってことに
なるから、同列にもならない。

[112: 購入検討中さん]

さっきホームズみてたら見つけたんですが、もう中古で出てますね。
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/35000190...

[113: 匿名さん]

最近ここの新聞広告見ないと思ったらそういうことだったのか。

[114: 匿名さん]

↑中古売り、一軒だけだから、個人じゃないですか？

[115: 匿名さん]

個人の方ですよね。居住中だし。
間取り的には好みです。

[116: 匿名さん]

この中古物件の両隣はまだ売れていませんね。
当時の販売価格は5800万円くらいかな？
新築住戸の値引き状況からすれば、この値付けではかなり厳しい。
築後たった１年での売却はトラブル警戒されるし・・・。

[117: 入居済み住民さん]

すくなくとも4000万台にしないと。

[118: ご近所さん]

ここはあまり値引きしないのかなー。
営業さんもそれほどガツガツしていないし。
たぶん、有楽さんの土地の敷地内にＭＧあるし
他の狭っこいマンションと違って、
早く事務所を引き払おうって気が無いのかも。

[119: 匿名さん]

そうですね。両隣が未入居だから、もうちょっと割安間がないと難しそう。
5000万円以下、フローリングコート済み＆カーテン付きで即入居可なら
この辺に転居を急いでいる人が買うかもしれませんけど。

[120: 購入検討中さん]

>>118

そうですか？うちは営業さんがガツガツしすぎだと思ったのですが。あまりの態度にびっくりしました。

[121: 購入検討だったさん]

未入居物件でそれより下の価格提示がすぐに出てくる状況ですからねぇ。
ここに興味がある人ならモデルルームに行ってるでしょうし、興味のある
人ほど、ありえない価格に見えるでしょう。まぁ、買った価格からしたら
仕方ない価格付けなのでしょうね。。。。

モデルルームのあるところにも有楽土地がマンションを建てるそうですが、
建てるとしたらここよりも坪単価を思い切って下げるでしょう、と言って
ました。坪単価が更に下がる要因がすぐ目の前にありますからねぇ。厳しい
ですね。

[122: 匿名さん]

＞ここよりも坪単価を思い切って下げるでしょう

免震を計画できる環境ではなくなってきていますね。

免震に魅力を感じる人はここしかない？

[123: 匿名さん]

単価下げるためには、免震以外にSIとか、もしかしたら100年コンクリートも不採用かもしれませんね。そういう仕様に興味が無い方にはいいですね。

[124: 匿名さん]

同じ立地に同じデベが格安物件を建てたら、ここの資産価値はどうなるのだろう？

[125: 匿名さん]

でも、今の御時世で免震構造やSIの付加価値を付けることはできないだろうな。

[126: 匿名さん]

↑短期的な転売価値を重視する人はSIとか100年コンクリには興味ないでしょうね。短期的にはコスト高な割に付加価値が小さい。そういう仕様を好むのは長期資産価値を重視する人でしょうから、今の御時世での付加価値なんてさほど気にならないのでは？
例えば30年、40年後の付加価値はあるだろうし、大きな地震があっても資産価値が低下しない安心感もある。高い買い物ですからね。

[127: 匿名さん]

短期的な資産価値とか訳わかんない事言ってるけど要は、将来いくらで売れるか貸せるかだろ。その場合に短期も長期も関係ないでしょう。市場動向には左右されるけど免震だから極端に高い中古物件にお目にかかったことはない。ＳＩもしかり。そういえばＳＩで専有面積がでかくてグロス価格が張るからか、妙に坪単価が安い物件は良くある話です。

[128: 匿名住民さん]

100年コンクリートは構造的に必要なので、これから建築されるマンションは
殆ど100年コンクリートです。
大規模修繕の時にここのフレキシブルシャフトの有用性がわかるとおもいます。
免震はいつか大地震が東京で起こったときに有用性がわかるでしょう。
将来有用な仕様である安心感は何ものにもかえられません。

長期優良住宅の制度もスタートしましたが、一般の反応も今ひとつのようです。
長期資産価値など興味ない人が多いんですね。

[129: 匿名さん]

↑言葉遣いに品がないですね(＾＾)。
フレキシブルシャフトは占有面積にカウントされませんから、逆に坪単価は上がるんじゃないでしょうか？
ちなみに普通の住宅は複数のパイプスペースがあって、その分が占有面積に含まれます。

資産価値というのは将来的に変動するわけですから、短期的将来価値と長期的将来価値は異なるでしょうね。
免震で資産価値が上昇するとは書いてないですよね。”地震が来たら”、普通のマンションは相当の修繕費用が発生し
、資産価値も低下しますが、その心配が少ないと言っているのです。

”訳わからない”原因を人のせいにするのは、品格以外にも何かが足りないと思われてしまいますよ。

[130: No.129]

129のコメントは、127さん宛です。

[131: 匿名さん]

100年コンクリって結構前から話題はありますが、採用しているのは大手デベだけで、ちょっと安めのマンションでは今でも少ない気がします。ずっと先の心配より今の価格という考え方もありますから、どっちも正解で良いんじゃないでしょうか。

[132: 匿名さん]

>127
ここは将来「売る」とか「貸す」とかではなく、自分で住み続ける所だと思う。
そういう意味でも、免震やSIは重要。
でもコストアップになるから、今後の物件に免震構造はなかなか出て来ないんじゃないかな。
免震構造の重要性がわかるときが、もうすぐ来てしまうような気がする。

[133: 購入検討中さん]

来年になるのかな・・・目の前に出来るマンションは、センスある素敵な仕上がりに
なることを期待しています。

[134: 購入検討中さん]

長く住み続けることを前提に買うとしても、人生の転機などで引っ越せざるを得ないときが
来る可能性は誰にもあるものです。それこそ地震よりもよっぽど高い確率ではないでしょうか。
転売して儲けるつもりがないにしても、数年で大きな損を抱えてしまうようでは困ってしまいます。

いくらプチバブルと呼ばれた時期の物件とはいえ、南棟が100m^2ばかりという企画は感覚がずれすぎ。
SIでもなんでもいいから、横の壁を全部ぶち抜いて70～90m^2くらいを適度に割り振った形で
仕切り直ししてほしいと思った人は多いのではないでしょうか。売ってる人が一番そう思ってそう。

でかすぎる部屋ばかりで売れないのですから、結局は価格をうんと下げるしか手がないでしょうし、
坪単価は相当下がりそう。この近辺を検討している側としては割安になってきているとは感じますが、さらに下がりそうな現状だと手が出しにくいです。残り数戸ならともかく、30戸以上ですし、
前にもっと割安な物件ができると言われてしまうとねぇ。

[135: 匿名さん]

公団の土地売却条件に、総戸数の上限があったみたいですね。元をとるためには、ある程度広い部屋を高い単価で売るしか無かったのでしょう。
17%offを機に200戸の在庫をさばいたので、残り37戸ならどれだけ値引きをするでしょうか？

[136: 匿名さん]

ここは良好な住環境を維持するために建ぺい率も３０％程度に抑えられているんですよ。