桜堤庭園フェイシア２

[購入検討中さん]

もうすぐ春ですね！
桜の素敵な桜堤庭園フェイシアについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都武蔵野市桜堤2丁目1714-6他（地番）
交通：中央線 「東小金井」駅 徒歩14分
　　　中央線 「武蔵境」駅 バス10分 「団地上水端」バス停から 徒歩1分
価格：4670万円-9000万円
間取：3LDK・4LDK
面積：78.87平米-113.37平米

管理会社：大成サービス
事業主・売主：有楽土地　平和不動産
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：ピーエス三菱

[127: 匿名さん]

短期的な資産価値とか訳わかんない事言ってるけど要は、将来いくらで売れるか貸せるかだろ。その場合に短期も長期も関係ないでしょう。市場動向には左右されるけど免震だから極端に高い中古物件にお目にかかったことはない。ＳＩもしかり。そういえばＳＩで専有面積がでかくてグロス価格が張るからか、妙に坪単価が安い物件は良くある話です。

[128: 匿名住民さん]

100年コンクリートは構造的に必要なので、これから建築されるマンションは
殆ど100年コンクリートです。
大規模修繕の時にここのフレキシブルシャフトの有用性がわかるとおもいます。
免震はいつか大地震が東京で起こったときに有用性がわかるでしょう。
将来有用な仕様である安心感は何ものにもかえられません。

長期優良住宅の制度もスタートしましたが、一般の反応も今ひとつのようです。
長期資産価値など興味ない人が多いんですね。

[129: 匿名さん]

↑言葉遣いに品がないですね(＾＾)。
フレキシブルシャフトは占有面積にカウントされませんから、逆に坪単価は上がるんじゃないでしょうか？
ちなみに普通の住宅は複数のパイプスペースがあって、その分が占有面積に含まれます。

資産価値というのは将来的に変動するわけですから、短期的将来価値と長期的将来価値は異なるでしょうね。
免震で資産価値が上昇するとは書いてないですよね。”地震が来たら”、普通のマンションは相当の修繕費用が発生し
、資産価値も低下しますが、その心配が少ないと言っているのです。

”訳わからない”原因を人のせいにするのは、品格以外にも何かが足りないと思われてしまいますよ。

[130: No.129]

129のコメントは、127さん宛です。

[131: 匿名さん]

100年コンクリって結構前から話題はありますが、採用しているのは大手デベだけで、ちょっと安めのマンションでは今でも少ない気がします。ずっと先の心配より今の価格という考え方もありますから、どっちも正解で良いんじゃないでしょうか。

[132: 匿名さん]

>127
ここは将来「売る」とか「貸す」とかではなく、自分で住み続ける所だと思う。
そういう意味でも、免震やSIは重要。
でもコストアップになるから、今後の物件に免震構造はなかなか出て来ないんじゃないかな。
免震構造の重要性がわかるときが、もうすぐ来てしまうような気がする。

[133: 購入検討中さん]

来年になるのかな・・・目の前に出来るマンションは、センスある素敵な仕上がりに
なることを期待しています。

[134: 購入検討中さん]

長く住み続けることを前提に買うとしても、人生の転機などで引っ越せざるを得ないときが
来る可能性は誰にもあるものです。それこそ地震よりもよっぽど高い確率ではないでしょうか。
転売して儲けるつもりがないにしても、数年で大きな損を抱えてしまうようでは困ってしまいます。

いくらプチバブルと呼ばれた時期の物件とはいえ、南棟が100m^2ばかりという企画は感覚がずれすぎ。
SIでもなんでもいいから、横の壁を全部ぶち抜いて70～90m^2くらいを適度に割り振った形で
仕切り直ししてほしいと思った人は多いのではないでしょうか。売ってる人が一番そう思ってそう。

でかすぎる部屋ばかりで売れないのですから、結局は価格をうんと下げるしか手がないでしょうし、
坪単価は相当下がりそう。この近辺を検討している側としては割安になってきているとは感じますが、さらに下がりそうな現状だと手が出しにくいです。残り数戸ならともかく、30戸以上ですし、
前にもっと割安な物件ができると言われてしまうとねぇ。

[135: 匿名さん]

公団の土地売却条件に、総戸数の上限があったみたいですね。元をとるためには、ある程度広い部屋を高い単価で売るしか無かったのでしょう。
17%offを機に200戸の在庫をさばいたので、残り37戸ならどれだけ値引きをするでしょうか？

[136: 匿名さん]

ここは良好な住環境を維持するために建ぺい率も３０％程度に抑えられているんですよ。

[137: 入居済み住民さん]

ここを購入する前に「亡国マンション」（平松朝彦著　光文社刊）を参考にしました。一級建築士で、かつてマンション業界で仕事をしていたという平松氏は、マンションの選び方のポイントを次の４点にまとめていました。（等級はいずれも日本住宅性能表示、数字が高いほど良い。３～４が最高点）
１）耐震等級３
２）劣化対策等級３
３）維持管理対策等級３
４）省エネルギー対策等級４
このマンションは耐震等級１、劣化対策等級３、維持管理対策等級３、省エネルギー対策等級３です。耐震等級は１ですが免震であり、素人考えですが等級以上の安全性があると判断しました。また、スケルトン・インフィルであることが、さらに購買意欲をかきたてました。外断熱であればもっと良かったのですが、意外に断熱性が良く、冬はあまり暖房せずに過ごせました。但し、かなり乾燥します。加湿器が必要と感じました。
業者はこのような比較的真面目なマンションをこれからはあまり造りたがらないのではないでしょうか。価額からすれば、買い得と判断して購入に踏み切りました。異論はあると思いますが、ご参考までに。

[138: 購入検討中さん]

『免振』に魅力を感じていますが、このシステムの維持には機械式駐車場のように定期的に大掛かりな（経済的に負担の大きい）修繕が必要なのでしょうか？

[139: 購入検討中さん]

異論というよりも、単なる個人の境遇や考え方の差だけだと思います。購入済みの方の
意見は非常に参考になります＞137さん

SI、免震、等々いろいろ書かれている方が居ますが、ちゃんとここを検討した人ならば、
免震構造、低い建蔽率、樹木の保護など、モデルルームを訪問した際に聞いていますよ。
私も説明を聞きました。それらの美点を聞いた上で、それなりの価格提示をしてもらえても、
やはり手が出しにくいと感じました。価格下落の要因が多すぎるし、それらの不安を
吹き飛ばしてくれるようなワクワク感を現地から感じなかったからです。見て回った中では
もっとも坪単価の安い物件の1つで割安だと思いましたが、それでも躊躇してしまいました。

もったいないなぁと思ったことが1つ。それは現地の印象です。私が行った際、ロビー
などの共用部で電気が消えていました。正直、ワクワク感よりも地味さというか、寂しさすら
感じました。また、随分時間が経っているはずなのに、つい最近ですらタイルを剥がすような
工事をしているのを見かけました。住人の方にとっては電気代の節約や必要な補修工事
なのでしょうけど、正直、不安を感じました。また、未入居部だからだったかも知れませんが、
通路の清掃が行き届いていないなぁとも感じました。管理で資産価値が大きく左右されますし、
今はまだ売っている段階でもあるので、見た目も大事だと思いました。

[140: 匿名さん]

免震設備の寿命は、メーカー(ブリヂストン)の熱劣化促進試験結果等による判断で、60年以上だそうです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42952/res/380-380

↑のリンク先アドレスが↓に変わっていました。
http://www2.bridgestone-dp.jp/construction/antiseismic_rubber/question...

[141: 匿名さん]

ここ造りはしっかりしていると思うけど、確かにあの外観は地味。
あのレンガ色、何とかならなかったのかなぁ。
外観もそうだけど、室内はもっと地味だった・・・。
営業は9月で完売を目指す、って言っていたけどかなり厳しい。
売れ残りは6000万円超の高額物件ばかり。
あと1年くらいはかかるのでは？

[143: 匿名さん]

価格改定で2,000万円値下げしたのはここですか？

[144: 匿名さん]

昨年の7月に一律17％値下げしたそうな。
ただ、元の値付けがありえないほど強気だったので、値下げ後の価格も安くはない。
だから売れない･･･、というところでないのかな。

[145: 匿名さん]

値下げ前に購入した人は差額分を返金してもらえたのでしょうか？
2,000万って凄い価格差ですね。

[146: マンション住民さん]

価格改正前に購入した人は差額分を返金してもらいました。
ここは2000万円も値下げしてませんよ、別のところでしょうね。

[147: 匿名さん]

ここは庭にいると自然を感じてとてもいいマンションだと思います。
忘れていた日本を思い出します。
地味という意見もありますが、私は、この庭の雰囲気には、この色が合っていると思います。
駅距離がもう少し短かったらここを購入していたと思います。
環境と駅距離の両立は無理なんでしょうかね。

[148: 匿名さん]

ここの近くのファインコートを検討していましたが、見送りました。
だって規模の大きな市営団地も近くで建設中。低所得者向けですよ。
いくら自分ちがよくても、まわりが低所得者だと何かと心配で。
特に小学校はママ仲間の折り合いが・・・。

[149: 匿名さん]

>>148

港区に行った方がよくない？

[150: 匿名さん]

また桜堤に市営住宅ができるんですか？
URとかJKKでなくてですか？

[151: 匿名さん]

>だって規模の大きな市営団地も近くで建設中。

板違いじゃありませんか？この近くで市営住宅なんか建設してませんが・・・

武蔵野市ではないのでは？

[153: 匿名さん]

低所得者だとか貧民街だとか・・心のまずしい方たちですね
他人の事なんてどうでもいいと思うのですが・・・。

[154: 匿名さん]

市営住宅建設は本当ですよ。役所の人が言ってましたから。市営住宅が老朽化しているから桜堤に新しく建てるそうです。

[155: 匿名さん]

三階建て２４戸西久保から移転ほぼ完成　桜野小の近く

[156: 匿名さん]

24戸じゃたいして影響ないんじゃないですか＞市営住宅
それ以外に近隣だと、特別養護老人ホームが建設中ですね。
残りの敷地も早く埋まって、賑やかな街になって欲しいです。

[157: 匿名さん]

ここだって団地みたいなもんですよ。
玄関の外に子供の遊具とか置いてるし。

[158: 匿名さん]

>>157
もともと近隣住民ですが、この辺の大手企業の社宅や、
家賃15万以上のファミリー向け賃貸もそんなもんですよ＞遊具
それを団地並だと毛嫌いするなら、倍位の価格帯のマンションを検討されては？

[159: 匿名さん]

市営団地と低所得者が気になっているのは、>>148さん＝ファインコートを検討したけど見送った方、ですよね。

そういう考えの人には、桜堤というより武蔵野市は向いていない気がします。そういう方は、低所得者が住めない市区町村を探せば良いし、桜堤に住んでいないのでは？

[160: 検討者]

資産価値、資産価値て営業さんにさんざん言われたけどこの物件ていくらで貸せれるのでしょう。

[161: 匿名さん]

>>160
賃貸に出すには、やっぱり駅から遠いのが最大のネックですよね。
環境･建物自体はいいですし、10万円台後半なら借り手はつくのでは？

ただ新築･武蔵小金井1分･買物至便のプラウドタワーでさえ、
70平米台25万円の家賃でもなかなか借り手がつかなかった位ですから
6000万円台の部屋でも月20万以上で貸すのは難しいかと。

[162: 購入検討中さん]

もし6000万円台の部屋が月20万で借りれるのでしたら、住宅手当（８万円）を引いて月１２万円ですので、購入を躊躇してしまいます。

[163: 匿名さん]

まぁ建って間もない分譲ですし、そうそう賃貸では出てこないと思いますけど…。
でも管理費･駐車場込みで20万円でも、貸主は全然割りにあわないですよね。

[164: 匿名さん]

>>162さん
退職後は家賃補助が無くなるでしょうから、その後も賃貸にするか、家を持つかの計画次第でしょうか。最終的に家を持つなら、家賃を払いながら頭金を増やすより、その分をローン返済にあてようって考えもあります。私みたいに。
でも、一生賃貸の方が経済的って話も聞いたことがありますので、そこはご判断ですね。

[165: 匿名さん]

地価、物件価値などを調査する立場の者ですが、結論から言うとモノ自体は間違いない。静かな環境で豊かな暮らしを望む家族にはとても良い物件。購入者はある程度アッパークラスの人でしょうが、ライフスタイルに合えば間違いないと思います。

[166: 入居済み住民さん]

朝は小鳥がさえずり、気分いいですよ。
春の桜も間違えなく素敵ですが、初夏の中庭の緑もすばらしいですね。
住んでみてよかったです。
疑われても構いませんが、わたしは不動産業者ではありませんから。

[167: 匿名さん]

この辺だったら、ここ買う値段で戸建が買えちゃうんじゃない？

[168: 買い換え検討中]

ここに限らずマンションより安い戸建てならいくらでもあるのでは？設備やその他条件がマンションのほうがいいからマンションを選ぶのであって、同じロケーションで戸建て買う層とマンション買うは層違う？土地神話を信じてる人はあくまで戸建てかな？もう少し駅から近ければここがいいですね。

[169: 匿名さん]

敷地内の住居環境はなかなかいいけど高い部屋しかないね
6000万円以上でこんな遠くを買う人はあまりいないのでは？
病院が乱立していたらシニアを呼べるんだろうけどね～
若者はこの価格無理ある

[170: 匿名さん]

値下げ交渉すればいいのに。

[171: 匿名さん]

東と西がやっと完売したみたいやねー。
でも問題は南とガーデンの売れ残り。
あと1年はかかるんちゃう？

[172: 購入検討中さん]

上でもかいている人がいましたが、「掃除が行き届いていないな～」というのが感想です。

[173: 匿名さん]

住民の方は良さそうなのに、管理体制がイマイチなのは残念ですよね。
入居済み物件なので、なおさらその辺がネックに感じます…。

[174: 検討中]

木が多くて気持ちのいい環境に思いますが
そのぶん低層階の日当たりはどうなんでしょう？
南棟やガーデン棟の１階２階は木陰でリビングが暗くなりませんかね？

[175: 匿名さん]

営業の方も低層階は木でどうしても暗くなるとは言ってましたよ。
それに南棟で売れ残っている部屋は前から見ると後ろに引っ込んでいる部屋ばかりですよね。
前にモデルルームを案内して戴いた時に１４：００にはベランダに日が入っていなくて（隣の出っ張っている部屋が邪魔して）何のための南棟なのかな？って思いました。あの造りはデザインなんでしょうか。

[176: 入居予定さん]

ガーデン棟の部屋の暗さもさる事ながら、エントランスにも問題があるように思います。
メインエントランスからガーデン棟のエントランスまで歩くのは遠いけど仕方ないとして（景色も良いので）、
ガーデン棟のエントランスが暗く、殺風景で潤いというか、癒しがありません。
さらに北側の廊下がきたなく寂しい感じです。
エントランスになにかグリーンの鉢植えでもおいてほしいくらいです。そして昼間も薄暗いので
電気をもっとつけてもう少し明るくしていただきたいです。
きれいなサウス棟のエントランスがうらやましい。