イニシア南町田

[ご近所さん]

境川の川のほとり、１６号との交差。そこからやや奥まったところ。
町田市に建つイニシア南町田の幕が目に留まりました。
建築確認ではイニシア鶴間だけど。
駅からは徒歩１０分内ですね。

激動と思われる２００９年中に竣工予定。皆様の意見をお願いします！



所在地：東京都町田市鶴間字九号775番1他（地番）
交通：東急田園都市線 「南町田」駅 徒歩9分 （北口より）
　　　東急田園都市線 「つきみ野」駅 徒歩13分
　　　小田急小田原線 「町田」駅 バス17分 「熊野神社前」バス停から 徒歩3分
管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
施工：木内建設

[51: 検討中…]

この掲示板色々な人が見てるんですね。

この価格で16号（暴走族パレード付き）至近・南町田徒歩9分のこの新築は、子育てファミリーには買いなのでしょうか？
無しなんでしょうか？

[52: 購入検討中さん]

NO.50のビギナーさんへ

No.46ですが、新築マンションの営業をしていますが、イニシアの営業ではありません。
某財閥系不動産会社の新築マンション営業をしています。

不動産屋は…とひとくくりにするのもどうかと思いますが、不動産という仕事は比較的敷居が低いので
そういう営業に遭遇することも多いでしょう。

現段階では重説の写ししか手元になく、管理規約をいただいていないので詳細は分かりませんが、
コスモスライフ程の管理実績があれば、いい加減な修繕計画を立てているとも思えませんが…。

只、物件価格から推測すると、駐車場の利用率は100％稼働しない可能性はあります。
それも、重説を見ると70％の稼働率で計算しているので、たぶん大丈夫かな…と思っています。


今までの経験から思いますが、少なくとも相場よりも安い物件を検討している訳ですから、
何かしらのデメリットを受け入れないといけないと思います。

それが、我が家には受け入れられる内容だっただけです。
ビギナーさんにとって良い物件が見つけられればいいですね。

[53: 匿名さん]

>52さん
某財閥系不動産会社の新築マンション営業とのことですが、
この不景気に他のところのマンションを買うことが出来るんですか？

[54: 比較検討中]

買えるでしょう…
不景気なんで自分のとこ買えって話なら、ここみたいな広さだと3000万円位じゃ買えないだろうし。
不景気だから給料下がって買えないんじゃないの？って話なら、いくら下がってもこれ位は買えるよって話だよ。

52さんがどんな意味で書いたは知らないが。
人の事はどうでも良いからここのマンションに関する話してね。

[55: 近所]

暴走族は毎日走ってる訳ではないですが…
走り屋みたいに改造した車もうるさいですね…
余程集団で来ないともぅ慣れたのか起きるまではいきませんが…
騒音が気になるようであれば、近くのサンクスやココスなどに車を停めて何度か夜に待機・夜を体験してみては？
昔と比べて随分と減りはしましたが、完全に居なくなる事はないと思うし、ちょっと郊外に出れば爆音車はどこにでもいるかと…？

[56: ビギナーさん]

某財閥系不動産会社の新築マンション営業なら自分の物件買ったほうが値切れる＋（元々割引がある）でしょう。
なんで他の物件かうのさ

相場より安いって何を基準に相場を語っているの？意味不明だよー

[57: 購入検討中さん]

グランベリーモールが撤退するという噂を聞いたことがあるのですが、
情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？

[58: 周辺住民さん]

＞５７さん
ソースは？
今年の正月はグランベリーモール開業以来最高の人出と売上げを記録したと聞いています。
撤退するとすれば売上不振以外の理由になるかと思われますが、、

[59: 検討中]

グランベリモールのない南町田って…
ゾッとします。
土日の急行停車も無くなるだろうし。
57さんの話が間違いである事を祈ります。

[60: 購入検討中さん]

下記のページの42に話題が載っていましたが、2Chなので情報の信憑性まではわかりません。

http://kanto.machi.to/bbs/read.cgi?BBS=tama&KEY=1227543720

[61: ビギナーさん]

グランベリーモールが撤退するという噂を聞いたことがあるのですが、
情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？
↑
噂を聞いたことがある・・・？
あなた様は、どれほどの情報を持った方からその噂を聞いたのですか？
それが知りたいですね・・。
もし情報源が確かであれば、ここで人に聞く必要ないと思いますが。

[62: 購入検討中さん]

＜56さんへ

大した社割はありませんし、自社物件の購入を強要されたこともありませんよ。
それに、購入したいタイミングに、希望の立地、そして希望に合う物件が販売されるとは限らないですし…。


ここ1週間ほど現地を見ていませんが、そろそろ完成している頃でしょうか？

先日現地を見ましたら、アクアゲートから境川遊歩道におりる階段周辺がでつつありました。
シンボルツリーの足元に照明が設置されていたので、夜のライトアップも楽しみです。

[63: マンコミュファンさん]

不動産会社に勤めてれば、中古の売り出し情報も成約価格の事例もすべてオンラインで引き出せるでしょ。
そういう意味では今現在の相場はわかるだろうけど、将来の資産価値まではわからないわなぁ。

[64: 購入検討中さん]

久々に現地見てきましたが、遊歩道へのアクアゲートは、ライトアップもされるみたいで
楽しみですね。

隣接する公園や緑地も出来てきて、いよいよ今週くらいに完成？のようです。

現地見られていない方は、一度見てみると雰囲気が分かると思いますよ。

[65: 検討中止]

今回は見送ります。
多少、南に振れているとは言え西向きで、まともに陽が入るのは、午後2時ころ？でしょうか？
やはり朝陽が欲しいので

[66: 不動産仲介業者]

資産価値っていう意味では…判断が難しいですね。
データだけ引っ張って見てると、南町田駅徒歩10分内・75㎡以上・築5年だと2800万円台で、築11年だと2400万円台で結構な期間売れ残ってる。
成約事例だと駅徒歩5分のガーデンセシアが何とか3000万円オーバーを維持しているが、他は結構崩れてる。

このマンションは管理費・修繕積み立て金も高いから、後で売却する際も物件価格を落とさないと厳しいだろうし…。買う人はだいたいローンだから、毎月支払い額＋維持費で購入検討するしね。

先の事は誰でも『こうなる』とは言えないけど、16号沿い・維持費高額という点を考慮すると、購入価格の90％以上のローンを組んだ人は短期間（1～5年位）で売却する際に残債割れする可能性大だと思う。

最大のメリットは環境を飲み込めば手を伸ばしやすい価格の『新築』という事なのかも。
一度住めばもう中古だけど、やっぱり新築は気持ち良いだろうな～

[67: ご近所さん]

西向きに関して
現在建てているマンションでは西向きのほうが部屋が明るい時間が長くお勧めです。
西日はガラスにフィルムを張れば暑くないですよ。
東向きは11時くらいから暗くなりますから意外と損な物件です。
南はコンスタントに日が当たりお勧めです。
洗濯物・生活を考えると、南＞西＞東の順です。
ちなみに北でも朝かなり明るくなります。一戸建ての寝室の北には天窓があります。かなり強烈な朝日です。

残債割れについてはどの物件でもローン大で短期間であれば残債が大きくなるのは普通。
バブル局面じゃないと仲介料もかかるし当たり前。

16号の騒音は正直気にするほどじゃない。家の中にいれば聞こえない。
珍走団も聞こえない。聞こえるのは在来工法の一戸建てか軽量鉄骨のアパートぐらい。

田都線なら音・排ガスは避けられないから南町田だから悪いわけじゃない。
東京都ならどこでもガスは高濃度だし　気にしない事です。　アレルギーは除く。

あと南町田は数年後に急行が停まるのでよろしく

[68: 購入検討中さん]

中古との比較といった面では、

①仲介手数料（成約価格×３％＋6万円に消費税）
②リフォーム・クリーニング代（現状有姿での引き渡しが多いので、クロスの張替代などが掛かる）
③固定資産税の減免がない
④給湯器などの設備機器の消耗取り換え費用（新築から約10年くらいでガタがくるもの）
⑤設備仕様・構造の進化（特に構造部やサッシュ・ガラスなどの共用部などの勝手には改修できない部分）
⑥中古でも安い物件は、安いなりの理由がある

この点を考慮して検討してみては…。

[69: ところで…]

南町田が平日も急行停車駅になるのってホント？
東急の友人も『聞いた事ない』との事。

根拠は何でしょうか？

[70: 検討してたけど…]

残念ながら見送る事にしました。
現地に何回も足を運んで家族で悩み抜いたけど、長く快適に生活するには16号とのこの距離は飲み込む事が出来ないという結論になりました。
晴れの日には窓を大きく開けて気持ちよく換気・洗濯物を干したい…。些細な事かもしれませんが、手頃な価格・駅徒歩10分以内・新築・広さ等のメリットを押さえて、家族の為にも住環境を第１にするべき…と言う結論です。

このマンションは素晴らしいマンションだと思います。
特に1階の庭付きは、1階でありながら擁壁で2階相当の高さにあり、プライバシーも保たれています。
予算内で新築に住める最後のチャンスかも…と思いましたが、見送りです。

色々な情報、ありがとうございました。

[71: 購入検討中さん]

こんばんは

今週末からいよいよ登録会ですね。私は、今週末登録する予定です。

駅から10分以内の場所、川辺で見晴らしが良い、遊歩道もきれに整備されている、
なんといっても遊歩道を歩いていくと緑豊かな鶴間公園があるという環境の良さが気に
入りました。
遊歩道を歩きながら境川を見ると鯉や蛙等も泳いでいますよ。そんな環境の中を家族で
散歩するのは楽しみの一つかなと思います。

16号が近いですが、私の場合、川崎南部の1５号線沿いなどにいましたので私そんなに
は気になりません。

車で移動する事が多いので、車の便や交通の便（駅10分以内）を考えると仕方ないのかなと。

検討されている方は現地に行って実感されてみるとよろしいかと。

営業の方は色々と質問しましたが誠実に対応してくださったのでそんなこんなでいよいよ
今週末登録する予定です。

[72: 匿名さん]

駅10分は遠いです。
マンション：駅5分
戸建：10分
これ基本でしょう。

[74: 匿名さん]

ここは耐震等級２ですよね。

これから地震が来るという時期ですからこの耐震等級２というのは、心強いと思います。他に免震構造とかいろいろありどのような違いなのか勉強不足で分からないですが、個人的には構造も検討のポイントであり、地震に強そうという点で良いのでは。

[75: 匿名さん]

この辺りは車が通ると陸橋の段差で発するガコって音がよく響いてて騒音環境は悪そうです。
あと事故がしばしばあるのか、たまに花束が置いてあるのを見かけます。

[76: 匿名さん]

東側に熊野神社があるのですが少し坂を登った高台にあります。結構ここからの見晴らしもおすすめです。
小さな神社ですが初詣は熊野神社になるかもですね。

[77: 匿名さん]

熊野神社の話が出てきたので…熊野神社に最近バス停が出来ました。
南町田〜町田を循環するバス路線が出来たんです。
町田駅に出る方はバス利用が便利ですね。
ただ人が乗ってるのをほとんど見たことないのであまり採算は取れてないのかと感じます。
16号の騒音の問題がかなりクローズアップされてますね…付け加えると近くに飛鳥病院があり、救急車が良く通ります。
総括すれば、どこでも言える話だとは思いますが、静かな日もあれば、騒がしい日もあり、ここだけが特にひどいという話ではないかと…

[78: 近辺]

サンクスとココスの交差点を通るトラックの運転マナーが悪くて怖いです。強引に巻き込んで曲がって来たり、信号赤になったのにそのまま猛スピードで通過したり…
朝に散歩してると結構見かけます。これなら渋滞してた方が安全なのかな？

悪いドライバーばかりじゃないし、交通マナーを守って良い環境作りに一役買ってもらいたいですね。

[79: マンコミュファンさん]

駅10分は遠いです。
マンション：駅5分
戸建：10分
これ基本でしょう。

[80: 購入検討中さん]

７９さんはガーデンセシアの住民かな？

駅からの分数表示って、敷地の一番駅に近い部分で計っているんですよね。
そうすると、駅からの表示分数＋敷地の端からエントランスまでの分数＋自室からエントランスまでの分数
を足した分数が実際掛かる時間なんですね。

以前、580世帯のマンションの高層階に住んでいましたが、
朝の通勤時間帯はエレベーターが各階で停まることもあり、実際には表示分数に＋5分は掛かっていました。

大規模物件も善し悪しですね。

[81: マンコミュファンさん]

いかにもガーデンセシア様ですが、
80はイニシアファンか？イニシアにもエレベーターがあるだろう？無いのか？
イニシアは徒歩10分プラスエレベーター5分乙

[82: マンコミュファンさん]

81ではないですが、近くの物件「ドレッセ南町田」では興味深い資料を見せてくれました。
南町田駅を中心に徒歩時間/転売時価格を示した資料です。
それによると資産価値を保てたのは5分圏だけで10分圏・15分圏で明らかな低下が見えました。
ただ要は転売せず永住すれば損は出ません。本人が気に入って買ったのであれば後悔はないでしょう。

[83: ビギナーさん]

このマンションから駅に行く16号沿い、丸八真綿の横あたりに
結構な大きさの空き地がありますよね～。
あそこは何が出来るんでしょうか？知ってる方いますか？

[84: マンコミュファンさん]

正解を望めば法務局にいけばわかります。
ガーデンセシア横の歩道は市道になりますのであの空き地はすこし減ります。
残りはマンションでも作るのではないでしょうか。

[85: 比較検討中]

ガーデンセシアでエレベーター＋5分だろうが、イニシアでエレベーター＋5分だろうがどーでもイーじゃん。
南町田だよ？
転売考えたら田舎な程駅近じゃないといけないのは当然だが、82さんの言うように気に入って買ったマンションなんだから、徒歩5分マンション居住者が『フッ…格下が…』みたいに断定するもんでもないよ。

同じ南町田なんだからね？

[86: 匿名さん]

その南町田でも徒歩5分と10分で売却時の価格・スピードが違うという事実。

[87: 購入検討中さん]

いよいよ現地モデルルームオープンですね。

登録もあさって締め切りですが、今までは中には入れませんでしたので、
ご検討の方は、行ってみて判断されてみては。
私も中に入ったことは無かったので、連休中に行ってみようと思います。

先週、このマンションの川の対岸の方で、こどもみこしが何台も通り、多く
の小学生位の子供さんがぞろぞろと。ご近所にお住まいの子供さんも参加
されたのでしょうか。わたしはたまたま先週物件を見に行き出くわしました。

南町田が盛り上がるといいですねー。

[88: ビギナーさん]

↑営業さまお疲れ様です。

[90: 購入検討中さん]

↑　のガーデンセシア様は本当にうっとうしいですね。
by81　82ってのも、別人と装っていながら自ら同一人物だとばらしているし。

自分が不動産会社の営業にだまされてガーデンセシアを買ってしまったと思っているのなら、
自分の中で解決したほうがいいと思います。わざわざ近隣の物件の書き込みを無駄に荒さないで欲しいです。

自宅を売ろうと思ったら、誰だって可能な限り高く売りたいと思うはずです。
企業だって個人だって同じじゃないんですか？もう大人なんだから、自己責任でお願いしますね。


うちみたいにこの物件を前向きにに検討している人もいるわけですから、
ポジティブな書き込みを全てデベロッパーの営業と勝手に決め込むのも本当に迷惑です。

もちろんネガティブな情報もためになることが多々ありますから、有り難いと思う事もありますけど…。



ところで、建物内のモデルルームをご覧になられた方、感想はいかがでしたでしょうか？
また、共用部分など建物の仕上がりの丁寧さはいかがでしたでしょうか？

私も近々見に行きたいと思っています。

[91: 購入検討中さん]

87です。私はここを登録済の者で先週対岸からマンションを見ていたら、子供みこしに出くわしこんなにも多くの小学生が参加していて南町田の地域は良い所だと思ったので書きました。はっぴに浅間神社ってありました。 まだ私もエントランスとか見ていないので90さんと同じく連休中に見て来たいと思います。

[92: 対岸は神奈川県]

境川の西側は、大和市ｍ浅間神社は、大和側の神社です。昨日は、東側、熊野神社の祭礼でしたね。

[93: ホントに…]

ガーデンセシア様うざいですね。
自分がした買い物には、自分で責任持って受け止めて欲しいですね。
だいたい自分が購入した物件に満足してたら、あんな内容の書き込みはしないですよ。
自分に自信がある人は、他人を貶めて優越感に浸る事はしないからね。

私は16号がネックでこの物件の検討を止めたけど、価格帯とのバランスが取れた良い物件だと思いますよ。