イニシア南町田

[ご近所さん]

境川の川のほとり、１６号との交差。そこからやや奥まったところ。
町田市に建つイニシア南町田の幕が目に留まりました。
建築確認ではイニシア鶴間だけど。
駅からは徒歩１０分内ですね。

激動と思われる２００９年中に竣工予定。皆様の意見をお願いします！



所在地：東京都町田市鶴間字九号775番1他（地番）
交通：東急田園都市線 「南町田」駅 徒歩9分 （北口より）
　　　東急田園都市線 「つきみ野」駅 徒歩13分
　　　小田急小田原線 「町田」駅 バス17分 「熊野神社前」バス停から 徒歩3分
管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
施工：木内建設

[263: 契約済み]

257さん
やっぱり2 でしょうかね？

早めに契約しちゃったイタいワタシ(笑)は、
誠に勝手な意見ではございますが、早く完売して欲しいです。

反面、残って値下げするなら半年位先になったら、いいな〜とか。
ちなみにさっき、ホムペ見たら、百万円ポイントサービスは今月末まで。となってました(ﾄﾞｷﾄﾞｷ…)

262さんの意見のように、室内設備にお金がかかってない部分もありますが、相対的にはイイ物件だと思うけど！
なにより田園都市線駅の徒歩圏では、希少な価格帯…

祝日を前に激しい攻防戦。この攻防が、購入検討さんの役にたつといいです。

[264: 匿名さん]

>>263さん

いやいや、１か２なら２と答えた訳で、後半に記載しましたが、熟慮して欲しいと思った物件に出会えたらその時が“買い時”なんですよ。
見ず知らずの悪意ある他人が何を言おうとご自分で判断し購入を決めたんだし、胸を張って自信持って『俺は良い物件を買えたぞぉ〜！』と叫ぶぐらいのスタンスで良いと思います。
人それぞれ価値観が違うし予算も違えば住居にかんしての思いも違います。。。どのマンションも良い部分悪い部分があります。
ただ大半の方が限られた予算の中で一番自分・家族・環境に合ったマンション探しをする訳で、そこに見合ったマンションを購入できた>>263さんは幸せ者だと私は思います。
これもここの物件に限ったことではなく、全ての物件に共通して言える話だと思います。
あくまで素人の個人的見解です。

[265: サラリーマンさん]

この板、普段から見ていますが、
不思議と、週末とか休日はネガティブな投稿が少ない。

平日の定時以降から22時くらいまでによくネガな投稿がされている。
どこかの競合の担当が仕事終わりにせっせと書き込んでいるのでしょうか？

[266: 匿名さん]

管理費が高めのように思えます。
８０戸なので、小規模でもないですし、余計な共用施設もないですし。。。
他の同等のマンションと比べて少し高い。
そこを聞くのを忘れていました、どなたかわかる方教えてください。

[267: 匿名さん]

御祓いかな

[268: 契約済みさん]

管理費、私も高いと思います。

たぶん、他社にやらせたら、もっと安くできると思います。

他の新築もそうでは？分譲会社の関連会社が、管理に入ってまるもうけです。そして、管理費が高いのを誤魔化すために、修繕費は休めにしておくと。
数年後、修繕費は、あっという間に値上げです。
知り合いが住んでる大規模なマンションはそれに気づいて、管理会社を叩き出して、自主管理にしたとの事。


このマンションは最初から修繕費高いから、大丈夫…と期待しています。

[269: 匿名さん]

>>268

管理費を修繕費に回すということですか？
最初からそのような計画で考えられているのでしょうか？
それって破綻をきたす原因では？
やはり、管理費と修繕費で分かれている以上、
管理費は管理費でペイできるように、修繕費は修繕費で賄えるようにすべきと思います。
修繕費が足りないから管理費でというのは短絡過ぎですね。

[270: 匿名さん]

私が考えるには、①年明けの1月以降。
と思います。２月上旬位ならまだいけるかもしれませんが、
基本的には審査等クリアするまでに時間もかかりますから
１月下旬あたりが勝負ではないでしょうか。
デベによって違うかもしれませんが。

[271: 匿名さん]

ちなみに期間限定のポイントサービスはご近所の田園ヒルズでは最初から最後までずっと続いていましたよ

[272: 契約済みさん]

No.269さん

管理費を修繕費にまわすことも、その逆も、普通はできません＾＾。　通常この二つは全くお財布が別です。

・管理費＝掃除や植木の手入れ、通常メンテナンスなど。いわゆるマンション君の生活費。消費金銭です。管理会社が儲ける美味しい要素がタップリ。
・修繕費＝将来の補修費用の積み立て費用。いわゆるマンション君の貯金ですね。エレベーター取替えとか、外壁の塗り替えとか・・　少ない設定の方がありがたいが、少なすぎると修繕がなんにもできません。

で、新築は修繕費が総じて安い設定。3000円とか5000円とか。
ですが戸数が幾らあったって、これじゃ足りないので、数年後に値上げします。
（イニシアさんは30年値上げしないでやってゆける予算組みと言ってました。ま～頑張っていただきましょう）

管理費は、私が見てきたところは、新築は10000円～15000円前後が多かったです。
タップリ儲けがのってるでしょうね。総会とか、何かのタイミングで他社さんに見積もり取らせれば、値下げの可能性大です。
中古マンションの管理費なんかの方が安く感じるのは、そのせいかなと思っとります。

残り戸数はいくつでしょう？？売れましたかね～？

[273: 匿名さん]

永遠の期間限定ｗｗ

[274: 匿名さん]

値上げしないわけないじゃん
よう壁も無駄にあるし　物価上昇率も加味されていない

[275: 匿名さん]

最初から修繕費高いから安心というのは根拠がないですね。

修繕計画って必要な修繕を計画して、予算を作っていくのですから、
当然、竣工後は特に大きな修繕はないから安い、その後、５年、１０年と
痛んでくるとこが多くなり、高くなる。というのが普通です。

最初から、先のことを見越して、多めにとるということは普通はありえません。
最初から高いのであれば、今後はさらに高くなるのではないでしょうか？

そもそも、修繕計画を見れば一目瞭然では？

[276: 匿名さん]

結局は管理費が高いということの説明は、管理会社がピンハネしているということですね。

[277: 匿名さん]

ピンハネマンション認定

[278: 匿名さん]

>>275さんと全面的に同意見ですね。
モデルルームに行って話をする際に、修繕計画を必ず見る必要があります。
普通だとあまり積極的には見せないから、言わないと出してきません。
上昇率と先々一括修繕費がとられるかどうか確認する必要があります。

[279: 匿名さん]

立体駐車場とか実はリース契約になってて入居後20年後に返済だったりして
初めから高い修繕費も怖いね
マンションは買うまでが夢のマンション
買ったら負債団地

[280: 匿名さん]

>>279

このマンションに限らず一理ありますね。

[281: 加世子]

リース契約ってどういう意味ですか？

[282: 匿名さん]

・・ずいぶん築年数がいってそうなHNですね
冗談だけどマンションの販売価格を下げる為に機械式駐車場を自前で設置せず、
ローンの様にリース会社負担で建設。費用は毎月の管理・修繕費で賄う。
機械式駐車場は1台あたり100万らしいので、1戸あたり100万の値引きになる。
15年リースで金利5％なら月額8000円。最安修繕費が9400円だから引くと1400円。
まあ・・・・こんなことはありえないよね　多分

[283: 加世子]

え～、そんなことやっているんだ。おどろきだ～。
うちは、どうなっているんだろう？調べなきゃっ。

[284: 匿名さん]

いやいやそんな訳ないじゃん

[285: 通りすがりさん]

今日、前を通ったら3室くらい灯りがともっていました。
入居が始まったようです。

[286: 匿名さん]

いよいよ引き渡し開始ですかー。悪くないマンションだとおもうけどなー。

[287: 匿名さん]

引渡しは来年1月では？

[288: 匿名さん]

売れれば良いですね。他の物件にしましたが、ここはここで魅力を感じていました。

[289: 匿名さん]

イニシアのヴィーガーデン　ザ・イニシアレジデンス も金が無くて工事ストップらしいし
ここも半数は引渡し、残りは資金繰り出来ずイニシア倒産。他の不動産屋に一括払い下げ→再販　となる可能性大
お近くのグランノエルも東京テアトルとかいうようわからん業者に払い下げしてたな
どうせなら倒産してから買ったほうが割安だよ

[290: ご近所さん]

昨夜マンションを見たら６戸の明かりを確認しました。
あの辺りでは一番大きなマンションだから沢山明かりが灯れば川面に写って綺麗なんだろうなぁ。
いずれにせよご近所としてもゴースト化にならないで欲しいなぁ。

[291: 匿名さん]

十分なスケジュールで売れてるようだし、何の問題もないんじゃない？
もう引き渡し受けた人もいるんですね～。

[292: 匿名さん]

まだ６戸しか電気ついてないんですか・・
本当に売れているのでしょうか？？

[293: 匿名さん]

引き渡しは確か来年だったけど売れ行き好調で前倒し入居が始まったようですな？
いや、ただの棟内モデルルームの明かりだったりして？(汗)

[294: 購入検討中さん]

活気のないマンションだな

[295: ]

もうすぐ入居じゃ
たのしみ

[296: 検討中]

管理費高いですよね。

何とかならないのかなー。

内訳見せてもらったけど、毎月、駐車場やらエレベーターに大量の点検料が…。

エレベーターはともかく、機械式駐車場の毎月の点検いるのでしょうかねぇー。

住んだら、何とかならないかな。

[297: 住まいに詳しい人]

管理費はデベ子会社が儲ける肥しなのでね
入居後に追い出したらいいじゃん

[298: 匿名さん]

今夜16号を通ったら10戸ほどの明かりが灯っていました。
やはり横が川だし遮るものがないので眺望も良さそうですし、いいマンションそうな感じがしますね。

[299: 入居者]

営業マンの話がほんとなら普通に鍵の引き渡しも終わってるはずだし現段階で明かり10戸は不自然だな｡土日も絡んでるし｡

いいマンションかどうかはまだわからんが,見た目はかっこいいし駅距離も実質歩いて8分くらいでつくし,眺望もいい｡
ただ,共用施設が無いのに修繕積立金高いし あの立地であの駐車料金は高い｡
住人と意見交換したいです

[300: 契約済み]

ローン組む人は、契約から入居まで2カ月位かかるようです。

だから11月契約済みでも入居は最悪年明け位じゃないですか？

実際残りは12戸前後になってるし、2月辺りになれば、年内契約した人達が入居して埋まりますよ！

しかし、維持費は高いので詳しい人が教えてくれたように、管理組合発足後みんなで検討しましょう。

[301: 契約済み]

売れていないから明かりが無いのかもしれない。
普通のマンションは竣工前に売り切れている。
こんなご時世だからと思っていたがやっぱりおかしいよ
売れなくなった分、売り物件も減ったはすがそれでも売れない。
竣工時期を伸ばしに伸ばしたがそれでも売れない。
原因はリーマンショック・駅徒歩１０分・川沿い・幹線沿い・不整地の為擁壁ありという所かな。
南町田の良さは他の人には分からないかもね

[302: 入居者]

まあ他人に良さをわかってもらう必要はないじゃないですか
自分が満足すればそれでいい
修繕積立金はちゃんと話していきましょう
イニシア南町田ってスーモに載り始めたのここ最近だし 売り出した日が遅いんじゃなかったでしたっけ？

[303: 入居済み住民さん]

つい先日、管理会社の人に聞いてみたところ、既に44件の引っ越しが終わっているとのことでしたよ。
このペースでいけば、来年の３月頃には全戸引っ越しが完了するのではないでしょうか？

しかし、予想していたよりも高級車をお持ちの方が多いのに驚いています。


管理費が高いのは下記の理由によるのかと思っていますが、いかがでしょうか？

①機械式駐車場のランニングコスト
　⇒　駐車場の利用台数によっては機械式駐車場の一部を閉鎖すればよいのではないでしょうか？知人のマンションではそうしていました。


②エレベーターが総戸数に対し多い
　⇒８５世帯に対し２台は多いかも。１フロア当りの戸数が多いマンションであること、そして３階位までのひとは階段を利用することも多いことを考えれば多少オーバースペック気味。でも、これは一台閉鎖するわけにもいかないので、如何ともしがたい）

③植栽維持のランニングコスト（ランドスケープデザインが気に入り購入したので個人的にはこのまま維持してもらいたいが、これは結構お金がかかると思います。時期を見て植栽の内容を見直していくことも話し合わなければならないかも知れません）

しかし、管理費・修繕費が割高なことを納得して購入しましたので、適宜チェックはする必要があるとは思いますが、私はこのままでよいと思っています。

[304: 周辺住民さん]

しかし、予想していたよりも高級車をお持ちの方が多いのに驚いています。

・・・ぷ

[305: 入居しました]

二木ゴルフの裏の２階建てアパートが取り壊されましたので、
この辺りも都市計画道路の工事がスタートするのでしょうか？
また、１６号沿いの賃貸マンションの取り壊しも始まったみたいです。
道路の整備が進むと、周辺の雑然とした雰囲気も綺麗に様変わりすると思いますので将来が楽しみです。

[306: 匿名さん]

どう様変わりするのでしょうか？

[307: 匿名さん]

SUUMOに載りはじめたのがここ最近だってぇ？？
それはあなたが最近読み始めたからでしょう。

[308: 匿名]

入居ずみさんに聞きたいんですが

音漏れ…してますか？
うちは、上の方がWiiフィットでもされているのか？
真夜中にドスドスと… 音がします。

[309: 匿名さん]

東名の出口から16号が立体になる工事をしています…多分降り口がココス交差点辺りです。

[311: 契約済みさん]

＞300
その通りだと思いますよ。
私は先月末に契約しましたが、引渡しは1月末以降になりそうです。
宜しくお願いしますね。

＞303
私も外車多いな！と思いました笑

管理費については、これから考えていかないといけないところですね。
私も外観をとても気に入ってるので、
それ以外の部分で削減できるところが見つけられたらいいな、と思っています。