イニシア南町田

[ご近所さん]

境川の川のほとり、１６号との交差。そこからやや奥まったところ。
町田市に建つイニシア南町田の幕が目に留まりました。
建築確認ではイニシア鶴間だけど。
駅からは徒歩１０分内ですね。

激動と思われる２００９年中に竣工予定。皆様の意見をお願いします！



所在地：東京都町田市鶴間字九号775番1他（地番）
交通：東急田園都市線 「南町田」駅 徒歩9分 （北口より）
　　　東急田園都市線 「つきみ野」駅 徒歩13分
　　　小田急小田原線 「町田」駅 バス17分 「熊野神社前」バス停から 徒歩3分
管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
施工：木内建設

[26: 土地の持ち分]

マンションの購入ですので、土地は共有持ち分を購入するわけですから、そこで起こった重大な事は、説明の要ありですね。経過年数で意見の分かれるところでしょうが。一般的には、専用部分の部屋の場合10年から15年位？敷地内では、7年から10年くらいでしょうか？

[27: 地元不動産業者さん]

地球上どこ掘っても骨くらいは出てくるものです

マンションだと地下ピット作る為に土掘るから直接接した部分は無いと思いマウス
資産価値にも影響ないです

[28: 様子見]

さて、売主はどうするでしょうか？説明するか否か？

[29: 匿名さん]

営業マンもみてるだろうし
イニシアも違うって言えば良いのに

[30: または]

実は事実だが商談時にサラッと話して、重要事項では説明しないって手段かな？
敷地内での過去の殺人って、新築マンションは重要事項説明しなくていいのかな？
教えて、偉い人！

[31: 匿名さん]

聞かなきゃ答えない姿勢で法的にはOKじゃない

[32: 匿名さん]

殺人方程式 - 綾辻行人による推理小説。

殺人事件の起こった場所は、町田市と相模原市の境界線に流れる境川。

[36: 周辺住民さん]

モデルルームは南町田駅前にありませんでしたっけ？

[37: 匿名さん]

ありますよ。
結構面白い間取りです。

[38: 購入検討中さん]

先月にモデルルームも見てきました。つい先日に正式価格が決定したそうです。それまでは予定価格で登録のみ行っていたとの事。正式価格が決定したので、登録済みの部屋は今月中に順次契約に入るとの事。思ったより登録済みが多かった感覚。
16号が近い＋南町田の日常のお買いもの事情…どうなのかな～。迷う…。
ちなみに登録時の確認事項ってので、この土地の履歴も書いてあった。「宅地建物取引業法による告知義務はないですが…」って前置きで、山林だった頃から書いてあって、平成17年に駐車場・車整備工場だった時に間借りしてた会社役員が物置内で亡くなって、物置は解体→コスモイニシアに売却…との事。これが殺人事件かね。
個人的には「ま、良いか…」って感じです。墓地みたいに地下に埋まってる訳じゃないしね。

価格と新築と徒歩10分以内という点に惹かれて、16号と南町田の子育て施設・日常買い物スーパー等の少なさと勤務地までの距離に引いています。

[39: 匿名様]

どちらにせよ　俺様のおかげで真相が伝えられたな
感謝せよ

まあいいかと思う人もいれば高い買い物にケチつけたくない人も居る。
冷静に考えれば死体なんて縄文時代から考えれば坪一人以上いるだろうし気にすることはない。
まあまあ感謝せよ

[40: ビギナーさん]

↑さん
１～２年の間に利便性が上がりますよ。多くは語れませんが。
だけどここは他の問題があるような・・・

[41: ビギナーさん]

安すぎますよね。

[42: 匿名様]

利便性があがる要素は
16号工事が終わる
ＯＫが町谷原に出来る
以外にあるのか？

南町田の良さは境川周辺の自然だろ？

[43: ビギナーさん]

利便性は少しずつ良くなります。
あまり多くは語れませんので、もう書き込みません。
失礼しました。

[44: 購入検討中さん]

ちなみに、厚木基地への戦闘機の爆音はどうですか？近隣の方、教えて下さい。

[45: ご近所さん]

４４さん

平日はわかりませんが、週末はほとんどありませんよ。

むしろ暴走族のほうがうるさいかも！？

[46: 購入検討中さん]

同業ですが、購入を前向きに検討しています。

確かに16号沿いはネックですが、十数回現地を確認したうえで
奥側の棟なら騒音・排ガスともにほとんど影響がないと判断しました。

同業の目から見た、素直な感想を述べます。
（前向きに検討している段階なので、多少のひいき目はご勘弁ください）

◎耐震等級２　…　財閥系不動産会社などの大手でも、ほとんど手掛けていない。
◎ワイドスパン　…　使いやすい間取りを設計しやすいし、採光も取りやすい。
◎LL40等級の遮音性　…　2重床・2重天井でもLL40等級のマンションは稀。
〇ランドスケープデザイン　…　この価格設定にしては、頑張っています。（その分、管理費に負担が…）
〇西向きで、対岸は一種低層　…　東・西からの明るさと、遮るもののない開放感。
〇ベーシックなデザイン　…　好みの問題ですが、某財閥系不動産会社のような奇抜なデザインは好みが分かれますので…。
〇南町田駅周辺の将来性　…　16号沿いも含めて、今よりも商業施設が充実そうな環境。
△内装の質感　…　イニシアの営業さんも初めに言っていましたが、内装の質感はいま一つです。しかし、設備としての実用面では不足はないと思います。
△管理費・修繕費が割高　…　修繕積立金の段階的な上昇と定期的な修繕積立基金の予定がないことを考えれば、むしろ〇かも。
△布置率が100％なのに高い駐車場料金　…　やっぱり、管理・修繕計画の詳細を確認せねば…と思います。
△地歴　…　あまり好ましくない事があったようですが、地歴を長く遡ればどこの土地でもあり得ると思います。
△アフターサービス　…　主要構造部以外は自費になることも覚悟しています。しかし、中古物件では売主の保証期間は一般的に引き渡し後3か月間ですから、それと比べれば…。

と簡単にまとめてみましたが、周辺の新築・中古マンション相場から見て、とてもお買い得だと思います。
皆さんは、いかがお考えでしょうか？

[47: 購入検討中さん]

４５さん
回答ありがとうございます！

私は仕事でいないですが、家族は家にいるので爆音が心配で…

[48: 近所]

16号の騒音問題ですが、夜の暴走族は本当にうるさいですよ。
毎日走る訳ではないですが物凄い集団で走る時も多々あり、目が覚めることも少なくないです!!
日中は車の走行音ぐらいですので、それほど神経質にならなくて良いと思いますが、東名の出入口の延長で立体式の道路を作っているので完成したら交通量が更にひどくなると思います。
ちなみに16号は常に渋滞してますよ。

[49: ウム～]

16号がそんなに暴走族の定番ルートとは…
ますます子育てファミリーな我が家にはキツイかな。防音サッシでも目が覚めるのかな…
南町田16号沿い残念…

[50: ビギナーさん]

No.46 by 購入検討中さんはイニシアの営業だと思います。
良い点悪い点を平等を装って書く所も悪徳マンション営業の臭いがします。イニシア南町田が悪徳だとは思いませんが、不動産屋は基本的に、、、、、
みなさん罠がある事にお気付きですか

△管理費・修繕費が割高　…　修繕積立金の段階的な上昇と定期的な修繕積立基金の予定がないことを考えれば、むしろ〇かも。

一見誠実そうにみえて修繕費はあくまで目安であって引渡し後は管理組合で本当に足りるか（基本的に足りない）協議します。結局段階的に上がっていきます。




最後の締めがお買い得とは何かｗｗ
営業マン丸出し 　マンコミュはマンション営業の2ちゃんとはいえ頑張るね

[51: 検討中…]

この掲示板色々な人が見てるんですね。

この価格で16号（暴走族パレード付き）至近・南町田徒歩9分のこの新築は、子育てファミリーには買いなのでしょうか？
無しなんでしょうか？

[52: 購入検討中さん]

NO.50のビギナーさんへ

No.46ですが、新築マンションの営業をしていますが、イニシアの営業ではありません。
某財閥系不動産会社の新築マンション営業をしています。

不動産屋は…とひとくくりにするのもどうかと思いますが、不動産という仕事は比較的敷居が低いので
そういう営業に遭遇することも多いでしょう。

現段階では重説の写ししか手元になく、管理規約をいただいていないので詳細は分かりませんが、
コスモスライフ程の管理実績があれば、いい加減な修繕計画を立てているとも思えませんが…。

只、物件価格から推測すると、駐車場の利用率は100％稼働しない可能性はあります。
それも、重説を見ると70％の稼働率で計算しているので、たぶん大丈夫かな…と思っています。


今までの経験から思いますが、少なくとも相場よりも安い物件を検討している訳ですから、
何かしらのデメリットを受け入れないといけないと思います。

それが、我が家には受け入れられる内容だっただけです。
ビギナーさんにとって良い物件が見つけられればいいですね。

[53: 匿名さん]

>52さん
某財閥系不動産会社の新築マンション営業とのことですが、
この不景気に他のところのマンションを買うことが出来るんですか？

[54: 比較検討中]

買えるでしょう…
不景気なんで自分のとこ買えって話なら、ここみたいな広さだと3000万円位じゃ買えないだろうし。
不景気だから給料下がって買えないんじゃないの？って話なら、いくら下がってもこれ位は買えるよって話だよ。

52さんがどんな意味で書いたは知らないが。
人の事はどうでも良いからここのマンションに関する話してね。

[55: 近所]

暴走族は毎日走ってる訳ではないですが…
走り屋みたいに改造した車もうるさいですね…
余程集団で来ないともぅ慣れたのか起きるまではいきませんが…
騒音が気になるようであれば、近くのサンクスやココスなどに車を停めて何度か夜に待機・夜を体験してみては？
昔と比べて随分と減りはしましたが、完全に居なくなる事はないと思うし、ちょっと郊外に出れば爆音車はどこにでもいるかと…？

[56: ビギナーさん]

某財閥系不動産会社の新築マンション営業なら自分の物件買ったほうが値切れる＋（元々割引がある）でしょう。
なんで他の物件かうのさ

相場より安いって何を基準に相場を語っているの？意味不明だよー

[57: 購入検討中さん]

グランベリーモールが撤退するという噂を聞いたことがあるのですが、
情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？

[58: 周辺住民さん]

＞５７さん
ソースは？
今年の正月はグランベリーモール開業以来最高の人出と売上げを記録したと聞いています。
撤退するとすれば売上不振以外の理由になるかと思われますが、、

[59: 検討中]

グランベリモールのない南町田って…
ゾッとします。
土日の急行停車も無くなるだろうし。
57さんの話が間違いである事を祈ります。

[60: 購入検討中さん]

下記のページの42に話題が載っていましたが、2Chなので情報の信憑性まではわかりません。

http://kanto.machi.to/bbs/read.cgi?BBS=tama&KEY=1227543720

[61: ビギナーさん]

グランベリーモールが撤退するという噂を聞いたことがあるのですが、
情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？
↑
噂を聞いたことがある・・・？
あなた様は、どれほどの情報を持った方からその噂を聞いたのですか？
それが知りたいですね・・。
もし情報源が確かであれば、ここで人に聞く必要ないと思いますが。

[62: 購入検討中さん]

＜56さんへ

大した社割はありませんし、自社物件の購入を強要されたこともありませんよ。
それに、購入したいタイミングに、希望の立地、そして希望に合う物件が販売されるとは限らないですし…。


ここ1週間ほど現地を見ていませんが、そろそろ完成している頃でしょうか？

先日現地を見ましたら、アクアゲートから境川遊歩道におりる階段周辺がでつつありました。
シンボルツリーの足元に照明が設置されていたので、夜のライトアップも楽しみです。

[63: マンコミュファンさん]

不動産会社に勤めてれば、中古の売り出し情報も成約価格の事例もすべてオンラインで引き出せるでしょ。
そういう意味では今現在の相場はわかるだろうけど、将来の資産価値まではわからないわなぁ。

[64: 購入検討中さん]

久々に現地見てきましたが、遊歩道へのアクアゲートは、ライトアップもされるみたいで
楽しみですね。

隣接する公園や緑地も出来てきて、いよいよ今週くらいに完成？のようです。

現地見られていない方は、一度見てみると雰囲気が分かると思いますよ。

[65: 検討中止]

今回は見送ります。
多少、南に振れているとは言え西向きで、まともに陽が入るのは、午後2時ころ？でしょうか？
やはり朝陽が欲しいので

[66: 不動産仲介業者]

資産価値っていう意味では…判断が難しいですね。
データだけ引っ張って見てると、南町田駅徒歩10分内・75㎡以上・築5年だと2800万円台で、築11年だと2400万円台で結構な期間売れ残ってる。
成約事例だと駅徒歩5分のガーデンセシアが何とか3000万円オーバーを維持しているが、他は結構崩れてる。

このマンションは管理費・修繕積み立て金も高いから、後で売却する際も物件価格を落とさないと厳しいだろうし…。買う人はだいたいローンだから、毎月支払い額＋維持費で購入検討するしね。

先の事は誰でも『こうなる』とは言えないけど、16号沿い・維持費高額という点を考慮すると、購入価格の90％以上のローンを組んだ人は短期間（1～5年位）で売却する際に残債割れする可能性大だと思う。

最大のメリットは環境を飲み込めば手を伸ばしやすい価格の『新築』という事なのかも。
一度住めばもう中古だけど、やっぱり新築は気持ち良いだろうな～

[67: ご近所さん]

西向きに関して
現在建てているマンションでは西向きのほうが部屋が明るい時間が長くお勧めです。
西日はガラスにフィルムを張れば暑くないですよ。
東向きは11時くらいから暗くなりますから意外と損な物件です。
南はコンスタントに日が当たりお勧めです。
洗濯物・生活を考えると、南＞西＞東の順です。
ちなみに北でも朝かなり明るくなります。一戸建ての寝室の北には天窓があります。かなり強烈な朝日です。

残債割れについてはどの物件でもローン大で短期間であれば残債が大きくなるのは普通。
バブル局面じゃないと仲介料もかかるし当たり前。

16号の騒音は正直気にするほどじゃない。家の中にいれば聞こえない。
珍走団も聞こえない。聞こえるのは在来工法の一戸建てか軽量鉄骨のアパートぐらい。

田都線なら音・排ガスは避けられないから南町田だから悪いわけじゃない。
東京都ならどこでもガスは高濃度だし　気にしない事です。　アレルギーは除く。

あと南町田は数年後に急行が停まるのでよろしく

[68: 購入検討中さん]

中古との比較といった面では、

①仲介手数料（成約価格×３％＋6万円に消費税）
②リフォーム・クリーニング代（現状有姿での引き渡しが多いので、クロスの張替代などが掛かる）
③固定資産税の減免がない
④給湯器などの設備機器の消耗取り換え費用（新築から約10年くらいでガタがくるもの）
⑤設備仕様・構造の進化（特に構造部やサッシュ・ガラスなどの共用部などの勝手には改修できない部分）
⑥中古でも安い物件は、安いなりの理由がある

この点を考慮して検討してみては…。

[69: ところで…]

南町田が平日も急行停車駅になるのってホント？
東急の友人も『聞いた事ない』との事。

根拠は何でしょうか？

[70: 検討してたけど…]

残念ながら見送る事にしました。
現地に何回も足を運んで家族で悩み抜いたけど、長く快適に生活するには16号とのこの距離は飲み込む事が出来ないという結論になりました。
晴れの日には窓を大きく開けて気持ちよく換気・洗濯物を干したい…。些細な事かもしれませんが、手頃な価格・駅徒歩10分以内・新築・広さ等のメリットを押さえて、家族の為にも住環境を第１にするべき…と言う結論です。

このマンションは素晴らしいマンションだと思います。
特に1階の庭付きは、1階でありながら擁壁で2階相当の高さにあり、プライバシーも保たれています。
予算内で新築に住める最後のチャンスかも…と思いましたが、見送りです。

色々な情報、ありがとうございました。

[71: 購入検討中さん]

こんばんは

今週末からいよいよ登録会ですね。私は、今週末登録する予定です。

駅から10分以内の場所、川辺で見晴らしが良い、遊歩道もきれに整備されている、
なんといっても遊歩道を歩いていくと緑豊かな鶴間公園があるという環境の良さが気に
入りました。
遊歩道を歩きながら境川を見ると鯉や蛙等も泳いでいますよ。そんな環境の中を家族で
散歩するのは楽しみの一つかなと思います。

16号が近いですが、私の場合、川崎南部の1５号線沿いなどにいましたので私そんなに
は気になりません。

車で移動する事が多いので、車の便や交通の便（駅10分以内）を考えると仕方ないのかなと。

検討されている方は現地に行って実感されてみるとよろしいかと。

営業の方は色々と質問しましたが誠実に対応してくださったのでそんなこんなでいよいよ
今週末登録する予定です。

[72: 匿名さん]

駅10分は遠いです。
マンション：駅5分
戸建：10分
これ基本でしょう。

[74: 匿名さん]

ここは耐震等級２ですよね。

これから地震が来るという時期ですからこの耐震等級２というのは、心強いと思います。他に免震構造とかいろいろありどのような違いなのか勉強不足で分からないですが、個人的には構造も検討のポイントであり、地震に強そうという点で良いのでは。

[75: 匿名さん]

この辺りは車が通ると陸橋の段差で発するガコって音がよく響いてて騒音環境は悪そうです。
あと事故がしばしばあるのか、たまに花束が置いてあるのを見かけます。