イニシア南町田

[ご近所さん]

境川の川のほとり、１６号との交差。そこからやや奥まったところ。
町田市に建つイニシア南町田の幕が目に留まりました。
建築確認ではイニシア鶴間だけど。
駅からは徒歩１０分内ですね。

激動と思われる２００９年中に竣工予定。皆様の意見をお願いします！



所在地：東京都町田市鶴間字九号775番1他（地番）
交通：東急田園都市線 「南町田」駅 徒歩9分 （北口より）
　　　東急田園都市線 「つきみ野」駅 徒歩13分
　　　小田急小田原線 「町田」駅 バス17分 「熊野神社前」バス停から 徒歩3分
管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
施工：木内建設

[251: 購入検討中さん]

ここで賛否が渦巻くこの物件、先日、自分の目で見て行きました。
いろいろとデメリットをあげ連ねていますが、この価格帯に対してなら、
些細なものだと認識しました。結論的には買いですね。

但し、少々気になる点はありました。

まず、リバーサイドを前面に出している割には、境川、しょぼかったです。
護岸工事で高いコンクリート壁に囲まれた河って大きな用水路という体でした。
自然な風情のある河を求められている方にはがっかりな河だと思います。
あんまりリバーサイドには関心ないので、この点はマイナスにはなりませんでしたが。。。

あと、部屋の中ですが、
ハイサッシではないことと、耐震用の梁が酷く、入った瞬間。圧迫感というか
部屋の広さに対して、狭い感じがする。

イニシアの担当、買わせようという感じが滲み出て、鬱陶しい。

パンフレットには複層ガラスとあったが、主要なベランダ側の窓には
対応していなかった。


対して、現地でわかった良い点は、
上階は眺めが良いです。西側は低層地域なので、眺望が開けていて気分が良いです。
この価格でこの眺めはなかなかないですね。

ほんと、空が広いです。夜景が綺麗そう。天体観測なんてできそう。
それに西側といっても、一日中光が入ってきます。（夏は厳しそうだが）
但し、下では気にならなかった騒音が多少気になります。まあ、慣れるとは思いますが。


１６号真横なのですが、それほど空気の汚れは感じません。マンションの周りに
何もないので、空気の流れがよく、汚い空気が滞留するようなことがないのでしょう。
お墓も拍子抜けです。あっても気になりません。

境川の浸水に関しても、1Fが実際には2F位の高さになっているので、
例え、河が氾濫したとしても、1Fが浸水するくらいならば、対岸の一戸建ては水没状態ですね。
まあ、そこまでの規模の氾濫はないと思いますが。。。

今、キャンペーン企画で、諸経費１００万円分のバックがあるみたいなので、
実質、１００万円引き。

本気で考えています。まだ、1/4位は残っていました。

[252: 匿名さん]

遮音性能LL40で耐震等級2だし、性能面ではよいね。
お墓は結構周りにマッチしてた。石碑みたいな感じで、オドロオドロした雰囲気はまったくなし。
駅までのアクセスもいいんじゃない。遅くなると買い物できるとこがないのが×。コンビニも
サンクスだっけ？セブンくらいのメジャーどころがほしいところ。

[253: 匿名さん]

マンションの値段はほぼ3割は利益なので（購入後に2割下がる話は有名）
お買い得かどうかは個々の契約者がその分の値引きが出来たかどうかできまるのでは？
2割引きなら及第点。損失なし。
3割引なら良い買い物です。
それだけの話。　値下げに持ち込めるネタは多いのだから有効にね

[254: 匿名さん]

3割利益はマンション売主の利益ね。
施工主の利益、地主の利益は除く。

[255: 匿名さん]

それは値引きが少しでも多く引き出せればラッキーだけど、
慈善事業じゃないんだから価格に利益は乗ってて当然でしょう。
253氏と254氏は、どうやって給料を稼いでいるのですか？

企業に利益を取らせるのがいやならば、自分で家を建てるしかないですよ。
それでも材料費に利益が乗ってくるし、土地の購入時にも仲介手数料がかかる。
そもそも素人が自分で設計・施工するのは無理でしょう？

それに、値引きを要求している間に希望する住戸が決まってしまったらどうするの？

253氏と254氏が本当に3割引きしてもらったのなら有益な情報ですが、
単なる妄想なら、かえって検討している人を混乱させるだけでしょう。

私はイニシアの営業ではないが、あまりに子供っぽい見解なので
つい書き込んでしまいました。

[256: 契約済みさん]

ここまで、『下がったよ！』という話がでてきませんね～～
売主は事業再生中ですから、値下げは、コスモスイニシア単体では決断できないのかも？
年内は、完成後3ヶ月くらいは　ってことで頑張るかも。

予想する値下げタイミングとしては、
①年明けの1月以降。
②多くの企業の決算期である2～3月。

どのタイプでも、どの階でもイイなら、待ってみる価値はある？？
でも、その間の支払家賃とか考えたらメリットは案外少ないかも　と考えます。

あくまでもシロウトの予想ですが。

[257: 匿名さん]

>>256さん

多分でしょう。
2〜3月の年度末・決算期はイニシア物件にかかわらず、不動産にかかわらず例月より値引きの期待が持てる時期なのは周知の事実です。
特にイニシアはＡＤＲ後で建物を宙ぶらりんにさせずに現金にしなくてはならないので、販売が厳しいと感じた時点で、次の手を打ってくるでしょう。
ただ最近のイニシアの物件は往々にして販売価格の設定が周辺のマンションと比較して低価格で打ち出しているので、逆に値引きが期待できないという事も考えられます。
どの物件もそうだと思いますが熟慮に熟慮を重ねてライフプランがきちんと出来た段階で欲しいと感じた物件と出会えたら、その時が買い時なんじゃないでしょうか？
何かきれいごとみたいな話になっちゃいましたが。。。
私もあくまで素人の個人的見解です。

[258: 匿名さん]

↑多分２でしょう


２が抜け落ちてました
すいません

[259: 匿名さん]

商売とは売れなければ値下げするか在庫にするしかなく、
時には損切りする場合もある。
俺の収入がどこから生まれるかは人が買いたくなるものを売っているからだ。
買いたくない物しか売ってなかったら倒産だよ。
それこそ子供でもわかりそうな理論だろ？
人が買わないマンションは損切りか寝かすしかないのは子供でもわかるはずだ。
それがわからないとはな　痛い頭してるな。
商売とは常にリスクを背負う。良い段階で損切り出来ない連中は倒産しかない。

[260: 匿名さん]

↑　魅力を感じていないであろうマンションの書き込みに、ここまで情熱を掛けるこの人は何者ですかね？

[261: 不動産関係者]

買いたくないマンションかどうかは、人それぞれで判断する訳で…。
↑な人達って、これで来年2月当たりに完売したら、『こんな物件を買うなんてバカばっか』位に考えて『自分の相場感がズレてた』とは認めないタイプだよ。
そーゆー人の考えは『願望』であって、現実にならない場合が99％。
ちなみに都心の財閥系新築で、3割引の物件あるよ。設定価格が市場より4割高いけどね。
値引きってのは、そーゆー事なの。

最近生半可な知識をふりかざして、結局『買えない人』、多いんですよ…

[262: 匿名さん]

261氏に同感です。

不動産の中古相場は、その時の周辺相場と建物の管理状況で決まるのであって
新築購入時の価格がベースになっているわけではないです。
ですから、新築時に割安な価格のマンションは資産性において有利ですよ。

問題は品質ですが、
内装は多少仕様を落としていると感じますが、実用レベルでは全く問題ないと思います。
むしろ、耐震性や遮音性など、資産性に影響する部位はしっかり作っている様ですし。

私も不動産関連の仕事をしていますが、この物件は割安に感じています。

余談ですが、259氏のようなお客様も極たまにお目に掛かりますが、
このような人には「値引き枠があっても意地でも応じてあげたくない」と思ってしまいます。
独りよがりな人って、いつでも損しますよね。

[263: 契約済み]

257さん
やっぱり2 でしょうかね？

早めに契約しちゃったイタいワタシ(笑)は、
誠に勝手な意見ではございますが、早く完売して欲しいです。

反面、残って値下げするなら半年位先になったら、いいな〜とか。
ちなみにさっき、ホムペ見たら、百万円ポイントサービスは今月末まで。となってました(ﾄﾞｷﾄﾞｷ…)

262さんの意見のように、室内設備にお金がかかってない部分もありますが、相対的にはイイ物件だと思うけど！
なにより田園都市線駅の徒歩圏では、希少な価格帯…

祝日を前に激しい攻防戦。この攻防が、購入検討さんの役にたつといいです。

[264: 匿名さん]

>>263さん

いやいや、１か２なら２と答えた訳で、後半に記載しましたが、熟慮して欲しいと思った物件に出会えたらその時が“買い時”なんですよ。
見ず知らずの悪意ある他人が何を言おうとご自分で判断し購入を決めたんだし、胸を張って自信持って『俺は良い物件を買えたぞぉ〜！』と叫ぶぐらいのスタンスで良いと思います。
人それぞれ価値観が違うし予算も違えば住居にかんしての思いも違います。。。どのマンションも良い部分悪い部分があります。
ただ大半の方が限られた予算の中で一番自分・家族・環境に合ったマンション探しをする訳で、そこに見合ったマンションを購入できた>>263さんは幸せ者だと私は思います。
これもここの物件に限ったことではなく、全ての物件に共通して言える話だと思います。
あくまで素人の個人的見解です。

[265: サラリーマンさん]

この板、普段から見ていますが、
不思議と、週末とか休日はネガティブな投稿が少ない。

平日の定時以降から22時くらいまでによくネガな投稿がされている。
どこかの競合の担当が仕事終わりにせっせと書き込んでいるのでしょうか？

[266: 匿名さん]

管理費が高めのように思えます。
８０戸なので、小規模でもないですし、余計な共用施設もないですし。。。
他の同等のマンションと比べて少し高い。
そこを聞くのを忘れていました、どなたかわかる方教えてください。

[267: 匿名さん]

御祓いかな

[268: 契約済みさん]

管理費、私も高いと思います。

たぶん、他社にやらせたら、もっと安くできると思います。

他の新築もそうでは？分譲会社の関連会社が、管理に入ってまるもうけです。そして、管理費が高いのを誤魔化すために、修繕費は休めにしておくと。
数年後、修繕費は、あっという間に値上げです。
知り合いが住んでる大規模なマンションはそれに気づいて、管理会社を叩き出して、自主管理にしたとの事。


このマンションは最初から修繕費高いから、大丈夫…と期待しています。

[269: 匿名さん]

>>268

管理費を修繕費に回すということですか？
最初からそのような計画で考えられているのでしょうか？
それって破綻をきたす原因では？
やはり、管理費と修繕費で分かれている以上、
管理費は管理費でペイできるように、修繕費は修繕費で賄えるようにすべきと思います。
修繕費が足りないから管理費でというのは短絡過ぎですね。

[270: 匿名さん]

私が考えるには、①年明けの1月以降。
と思います。２月上旬位ならまだいけるかもしれませんが、
基本的には審査等クリアするまでに時間もかかりますから
１月下旬あたりが勝負ではないでしょうか。
デベによって違うかもしれませんが。

[271: 匿名さん]

ちなみに期間限定のポイントサービスはご近所の田園ヒルズでは最初から最後までずっと続いていましたよ

[272: 契約済みさん]

No.269さん

管理費を修繕費にまわすことも、その逆も、普通はできません＾＾。　通常この二つは全くお財布が別です。

・管理費＝掃除や植木の手入れ、通常メンテナンスなど。いわゆるマンション君の生活費。消費金銭です。管理会社が儲ける美味しい要素がタップリ。
・修繕費＝将来の補修費用の積み立て費用。いわゆるマンション君の貯金ですね。エレベーター取替えとか、外壁の塗り替えとか・・　少ない設定の方がありがたいが、少なすぎると修繕がなんにもできません。

で、新築は修繕費が総じて安い設定。3000円とか5000円とか。
ですが戸数が幾らあったって、これじゃ足りないので、数年後に値上げします。
（イニシアさんは30年値上げしないでやってゆける予算組みと言ってました。ま～頑張っていただきましょう）

管理費は、私が見てきたところは、新築は10000円～15000円前後が多かったです。
タップリ儲けがのってるでしょうね。総会とか、何かのタイミングで他社さんに見積もり取らせれば、値下げの可能性大です。
中古マンションの管理費なんかの方が安く感じるのは、そのせいかなと思っとります。

残り戸数はいくつでしょう？？売れましたかね～？

[273: 匿名さん]

永遠の期間限定ｗｗ

[274: 匿名さん]

値上げしないわけないじゃん
よう壁も無駄にあるし　物価上昇率も加味されていない

[275: 匿名さん]

最初から修繕費高いから安心というのは根拠がないですね。

修繕計画って必要な修繕を計画して、予算を作っていくのですから、
当然、竣工後は特に大きな修繕はないから安い、その後、５年、１０年と
痛んでくるとこが多くなり、高くなる。というのが普通です。

最初から、先のことを見越して、多めにとるということは普通はありえません。
最初から高いのであれば、今後はさらに高くなるのではないでしょうか？

そもそも、修繕計画を見れば一目瞭然では？

[276: 匿名さん]

結局は管理費が高いということの説明は、管理会社がピンハネしているということですね。

[277: 匿名さん]

ピンハネマンション認定

[278: 匿名さん]

>>275さんと全面的に同意見ですね。
モデルルームに行って話をする際に、修繕計画を必ず見る必要があります。
普通だとあまり積極的には見せないから、言わないと出してきません。
上昇率と先々一括修繕費がとられるかどうか確認する必要があります。

[279: 匿名さん]

立体駐車場とか実はリース契約になってて入居後20年後に返済だったりして
初めから高い修繕費も怖いね
マンションは買うまでが夢のマンション
買ったら負債団地

[280: 匿名さん]

>>279

このマンションに限らず一理ありますね。

[281: 加世子]

リース契約ってどういう意味ですか？

[282: 匿名さん]

・・ずいぶん築年数がいってそうなHNですね
冗談だけどマンションの販売価格を下げる為に機械式駐車場を自前で設置せず、
ローンの様にリース会社負担で建設。費用は毎月の管理・修繕費で賄う。
機械式駐車場は1台あたり100万らしいので、1戸あたり100万の値引きになる。
15年リースで金利5％なら月額8000円。最安修繕費が9400円だから引くと1400円。
まあ・・・・こんなことはありえないよね　多分

[283: 加世子]

え～、そんなことやっているんだ。おどろきだ～。
うちは、どうなっているんだろう？調べなきゃっ。

[284: 匿名さん]

いやいやそんな訳ないじゃん

[285: 通りすがりさん]

今日、前を通ったら3室くらい灯りがともっていました。
入居が始まったようです。

[286: 匿名さん]

いよいよ引き渡し開始ですかー。悪くないマンションだとおもうけどなー。

[287: 匿名さん]

引渡しは来年1月では？

[288: 匿名さん]

売れれば良いですね。他の物件にしましたが、ここはここで魅力を感じていました。

[289: 匿名さん]

イニシアのヴィーガーデン　ザ・イニシアレジデンス も金が無くて工事ストップらしいし
ここも半数は引渡し、残りは資金繰り出来ずイニシア倒産。他の不動産屋に一括払い下げ→再販　となる可能性大
お近くのグランノエルも東京テアトルとかいうようわからん業者に払い下げしてたな
どうせなら倒産してから買ったほうが割安だよ

[290: ご近所さん]

昨夜マンションを見たら６戸の明かりを確認しました。
あの辺りでは一番大きなマンションだから沢山明かりが灯れば川面に写って綺麗なんだろうなぁ。
いずれにせよご近所としてもゴースト化にならないで欲しいなぁ。

[291: 匿名さん]

十分なスケジュールで売れてるようだし、何の問題もないんじゃない？
もう引き渡し受けた人もいるんですね～。

[292: 匿名さん]

まだ６戸しか電気ついてないんですか・・
本当に売れているのでしょうか？？

[293: 匿名さん]

引き渡しは確か来年だったけど売れ行き好調で前倒し入居が始まったようですな？
いや、ただの棟内モデルルームの明かりだったりして？(汗)

[294: 購入検討中さん]

活気のないマンションだな

[295: ]

もうすぐ入居じゃ
たのしみ

[296: 検討中]

管理費高いですよね。

何とかならないのかなー。

内訳見せてもらったけど、毎月、駐車場やらエレベーターに大量の点検料が…。

エレベーターはともかく、機械式駐車場の毎月の点検いるのでしょうかねぇー。

住んだら、何とかならないかな。

[297: 住まいに詳しい人]

管理費はデベ子会社が儲ける肥しなのでね
入居後に追い出したらいいじゃん

[298: 匿名さん]

今夜16号を通ったら10戸ほどの明かりが灯っていました。
やはり横が川だし遮るものがないので眺望も良さそうですし、いいマンションそうな感じがしますね。

[299: 入居者]

営業マンの話がほんとなら普通に鍵の引き渡しも終わってるはずだし現段階で明かり10戸は不自然だな｡土日も絡んでるし｡

いいマンションかどうかはまだわからんが,見た目はかっこいいし駅距離も実質歩いて8分くらいでつくし,眺望もいい｡
ただ,共用施設が無いのに修繕積立金高いし あの立地であの駐車料金は高い｡
住人と意見交換したいです

[300: 契約済み]

ローン組む人は、契約から入居まで2カ月位かかるようです。

だから11月契約済みでも入居は最悪年明け位じゃないですか？

実際残りは12戸前後になってるし、2月辺りになれば、年内契約した人達が入居して埋まりますよ！

しかし、維持費は高いので詳しい人が教えてくれたように、管理組合発足後みんなで検討しましょう。