イニシア南町田

[ご近所さん]

境川の川のほとり、１６号との交差。そこからやや奥まったところ。
町田市に建つイニシア南町田の幕が目に留まりました。
建築確認ではイニシア鶴間だけど。
駅からは徒歩１０分内ですね。

激動と思われる２００９年中に竣工予定。皆様の意見をお願いします！



所在地：東京都町田市鶴間字九号775番1他（地番）
交通：東急田園都市線 「南町田」駅 徒歩9分 （北口より）
　　　東急田園都市線 「つきみ野」駅 徒歩13分
　　　小田急小田原線 「町田」駅 バス17分 「熊野神社前」バス停から 徒歩3分
管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
施工：木内建設

[140: 匿名さん]

結局数年前の高騰ブームにとりあえずなんとなく確保した土地にマンション建てたからコンセプトがないんだよ
あの時期はデベ仕入担当が走り回ってたもんな。

ここなんて老人ホームでも建てりゃよかった。企画間違い。

[141: 匿名さん]

私も部屋を見せてもらい東側が暗いかなと思いましたが
低層階でも明るくなるように、工夫されていて、とてもいい感じでした。

エレベーター前には大きな植物が置いてあり、吹き抜けになっているの
で、2階からでも覗けて、開放的な感じがありました。

[142: 匿名さん]

>140

だからここはコンセプトなんかを求めるような物件ではそもそもないのですよ。
確かに老人ホームなんかは立地的にもピッタリと私もつい思ってしまいましたが、何でこの物件を以前からそんなにコテンパンにしようとしているのか…趣旨が不明確です。
何でそんなに自分には関係ない他人にこの物件を買わせまいと躍起になってるんですか？

[143: 匿名さん]

このようなことを書き込むとまた荒れそうですが、周辺に住んでいる人の中には「こんな価格で新築マンションを販
売されては、自分のマンションの資産性が落ちる…」と考える人がいるのではないでしょうか？

ガーデンセシアを引き合いに出すのも失礼かと思いますが、分かりやすいので例に出しますと、
最近の売買成約事例9件の平均坪単価を計算すると、146.8万円になります。（それも、全て南向き）
これを、72㎡に換算すると3,197万円になります。

もちろん売り出し価格はもう少し高く出ていますが、中古の場合は一般的に値引き交渉が入りますので、
成約価格は表に出ている価格よりも下がりますのでこうなります。

ですから、イニシアが希望に合わないのなら、ガーデンセシアの中古も検討できるのではないかと思います。
でも、仲介手数料やらリフォーム代などが余分にかかりますので要注意です。

不動産会社に友達がいれば、この情報が正しいことを調べていただけると思いますよ。

しかし、85戸程度のマンションで、しかもこの価格なら、イニシアはすぐに売れてしまうはずですから、
周辺の住民の方も足を引っ張らずに黙って見てればいいのに…と思います。

[144: 匿名さん]

しかしガーデンセシアはすぐ売れる事実。

[145: 匿名さん]

中古でもいいから駅から少しでも近い物件がいいと思えば、ガーデンセシアを購入すればよいし、
多少駅から離れても新築がいいと思えば、イニシアを購入すればよい話です。

大規模物件のボリューム感が好きな人もいれば、
中規模物件の落ち着いた雰囲気が好きな人もいます。

価格に大差がない訳ですから、あとは購入する人の価値観だけではないでしょうか？

同じエリアに建つわけですから、お互いの足を引っ張り合うより
地域の地位が上がるような話で盛り上がりたいと思います。

[146: 匿名さん]

>145


同感です。
駅に近いか遠いか、価格が安いか高いか、新築か中古かなどもありますが、同じ最寄り駅なんだから、既に住んでいる人もこれから住むことを考えている人も一緒になって南町田界隈を良くも悪くも大いに語れば良いのだと思います。
最終的に決めるのは自分だし。
悪意があったり誹謗中傷的な話が出るのは悲しいですね。

[147: 匿名さん]

ガーデンセシアってあのセンスを感じさせないマンション人気なんですか？

[148: 匿名さん]

お題を良く読め
「激動と思われる２００９年中に竣工予定。皆様の意見をお願いします！」
プラス目の意見もあればマイナス目の意見もある。
そして意見でなく事実として駅徒歩5分以内はすぐ売れる。対して徒歩10分はなかなか売れない。目玉がないと売れない。その目玉がコンセプトと言うやつだ。どこぞの田舎物件でバイク乗りをターゲットにした物件があったがすぐ完売。地の不利をターゲットを絞る事で補っている。

このイニシア南町田のコンセプトは「安い」だけ
ここの購入者は手放す時「このマンションは安いです」「安い事がウリです」って言うのかな

悪いマンションは悪い。良いマンションは良い。馴れ合いは不要。
それと私はガーデンセシアは例として挙げただけ。セシアの住人ではない。

[149: アラカン]

セシアの敷地、小松製作所の前は、アメリカ進駐軍キャンプでした。

[150: 匿名さん]

アメリカ進駐軍キャンプでは慰安婦が提供されて・・・・か？

[151: 匿名さん]

割安な理由は、イニシアの懐具合から早期に資金回収する必要があるからだと思いますよ。

ソコソコのものをネームバリューに胡坐をかいて高く売られる方が消費者にとっては痛いのではないですか？
最近の財閥系不動産会社の新築マンションでは、明らかに企画的に手を抜いている物件を散見しますし…。

それに、転売するとき、わざわざ「この物件は新築時にいくらでした！」とは申告しないでしょ普通。
売却する時は、新築時の価格とは関係なく、その時の相場で価格が決まる訳ですから、新築時に安く買えることは資産性としては有利なことですよ。

確かに駅徒歩5分表示の方が資産性としては安定していると思いますが、9分表示なら問題ないですね。
中古を探す人がネット検索を掛けるとき、5分以内に希望の物件が見つからなければ次に10分以内を探すでしょ。

[152: 住民さんＢ]

古い頭の人は昔に何がなんてことに拘るですね。
以前のこと気にしていたら、相模大野のロビーシティなんてすめないですよ？
伊勢丹からロビーシティの敷地は以前病院でしたよ？
でも、昭和に立てられた物件なのに今の新築マンションと同じぐらいの中古価格ですからね。（笑）

以前はなんだったなんていうのは今時は関係ないですよ～～。土地汚染させれているのは問題ですけどね。
アラカンさんみたいな過去の遺物さんには静かにしていていただきましょう＾＾

[153: 匿名さん]

上げ足を取るようで恐縮ですが、「？」の使い方が適切でないと思います。

[154: 匿名さん]

「上げ足」→　「揚げ足」の間違いでした。
人の揚げ足を取る前に、気をつけます。

[155: 匿名さん]

151さん
>最近の財閥系不動産会社の新築マンションでは、明らかに企画的に手を抜いている物件を散見しますし…。

具体的にどういうマンションでどういう風に手を抜いているのですか？参考までに教えてください。

[156: 神]

擁護派は営業か不運な購入者だろうな 食い付きが違うね
土地の歴史は重要です。
何故地鎮祭をするのか 考えた事ありますか？
このマンションは安くないですよ 資産性低いのに買う人いるのか？
奇特な人ですね ドMかな？

[157: 匿名さん]

１５１じゃないが、
近郊のマンソンでは相模大野タワー？の植木が枯れまくっている。
土地整備が悪いらしい。

[158: 匿名さん]

今日見に行きました。
我が家はスルーです。
16号沿いで通勤時に気になっていましたが、駐車場にあるお墓とか正直ドン引きです。
営業の方はフォローされていましたが、あれはナシです。ちょっと怖い。
見えないように柵を工夫出来なかったのかな
横浜方面からの進入も難ありです。通勤時に色々と知っているだけに難しいなと思いました。
境川の自然と駅から近く、デザインも気に入っていたので残念です。

[159: 契約済みさん]

どうも批判が多いようですが私は買いました。満足しています。
決めたポイントは南町田駅前には保育園がある事。川沿いのリゾートチックな安らぎです。
確かにこのマンションは安いかもしれませんが、他にも魅力はあると思います。

[160: 匿名]

墓地を敬遠する気持ちは理解します。
しかし、考え方を変えられるなら・・・
墓地は悪さをしません、生きている人間や犬の散歩の人の方が、ごみは捨てるし、フンは始末しないし、よっぽど悪いとおもいませんか？（全ての人がそうだと言う事ではありません）

[161: アポロン]

もろもろ含めてあの金額だから妥当じゃね？
難癖付けてたら2000万円になるなら付け続けてもいいなぁ

[162: 匿名]

近隣住民は、誰も境川を水辺　とは思っていない

[163: 匿名さん]

この辺の近隣住民は、境川の遊歩道でウオーキングしたり、散歩したり、生活の一部ですがね。。
対岸には一戸建て住居が境川沿いに閑静に建っているし。

[164: 匿名さん]

確かに自転車に乗ってまで出向く程のものではないと思いますが、目前にあれば十分癒されますね。
カモや鯉やシロサギがいるし、流れている水は結構きれいですよ。

[165: 匿名さん]

2000万は無理。足が出ちゃうよ。
2500万で買えたら偏差値60以上の交渉力を持っています。
偏差値50で3000万かな

[166: ビギナーさん]

私はここ別に安いと思わないです。
町田のようなド郊外で南向きじゃなく、駐車場も難アリ。
また南町田へ10分ですよね・・・
都心への通勤でなければ、まあ許せますが・・・
苦戦するでしょうね。

[167: 偏差値６０さん]

細かな事は、別にして、最上階、角部屋、以外の中層階なら、売れ残りを待てば、2000切も可能か？

[168: 匿名さん]

いやいや2000万は無理だよ
掛け率考えてよ。土地建物で６０％でしょう。
3200万で1920万になったら足出ちゃうよ　今の時期だと8掛けくらいが妥当。
築一年で8掛けですから

[169: 匿名さん]

ここでグズグズ言ってないで、イニシアに交渉してみたら？
そして、あなたの偏差値を公表してもらいたいね。

[170: 匿名さん]

No.169
それが人にものを聞く態度か　

[171: abn]

町田立体交差とか、あれいつ完成するの？2020年くらいにも完成しないんじゃないか？
あそこら辺は車で通ると、公園とかも凄い怖いところにあるし車にひかれる子供が出るんじゃないか心配してる。
立体交差できたら落ち着くだろうけど、それまであの辺は怖いね。バイパスから全力で来る車多いからなぁ

[172: 匿名さん]

NO.155さん

レスが遅くなってすみません。
ひところ問題になっていた手抜き工事ということではありませんよ。

具体例を幾つか挙げれば、
○住戸ごとのワイドを絞って、一戸でも多く横並びにする。　→　特に南向き住戸を多く作る時に使います。
（今のマンションは6.3m位が多いが、一昔は6.8mから７m取っているマンションが多かった。）

○単一な間取りばかりで工夫がない。　→　違う物件でも「使い回しか？」と思えるほど似たような間取りばかり。
（コストの問題が大きいと思うが、設計会社に丸投げしデベロッパーが積極的に参加していないのでは？と思いたくなる。）

○中住戸の居住性に目を瞑っている　→　ただの羊羹切りマンションが多い。
（一昔前は、中住戸にも吹き抜けを作り水周りに窓を設置したり、共用廊下との間に吹き抜け空間を設けてプライバシー性を高める設計が多かった。これも建設コストが高いので最近は見かけない。）

○玄関を出たらすぐに共用廊下。　→　今の物件はベビーカーすら置けないものが多い
（一昔前は、ポーチ部分を広く取り、門扉を設置する物件が多かった。これもコストの問題か？）

○順梁工法の設計　→　個人的には順梁の方がバルコニーが広くとれるので好きだが、風格は逆梁に劣る。
（逆梁工法だとサッシュ高が2.3m位取れるので、室内から見た時に高級感があるし、外観もどっしりとした風格になる。一頃の財閥系は逆梁工法しか見掛けなかったように思う。）

○タイルの質が安っぽい　→　物件の地域性にもよるかも知れないが、めっきり二丁掛けタイルを見ない。
（安っぽいモザイクタイルを使っている物件が多いです。素焼き調の二丁掛けタイルは高いけど風格が違います。）


細かいことを言えばまだ出てきそうですが、財閥系大手とそれ以外のデベロッパーと企画自体は大して変わらないと思いますよ。ただ、大手が手掛ける大規模物件のエントランス周りだけは頑張ってますよね。

具体的なマンション名は挙げませんが、いろいろと見て回って勉強してみてはいかがでしょうか？
イニシアとは直接関係ない情報ですみませんでした。

[173: 匿名さん]

じゃあこのマンションは順梁工法で羊羹切り間取りでベビーカーすら置けないマンションって事で宜しいか？
じゃあこれにて終了。

[174: 匿名さん]

↑　前後の話の流れも読めんのか？

[175: 匿名さん]

174氏はMRに行った事あるのかな？
無いよね　知見なさそうだし
このマンションの梁はすごいですよ。
普通のマンションは梁がすごいかもしれませんが、逆梁は快適だったな。
羊羹もポーチ小も最近のローコストマンションの代名詞です。
だからガーデンセシアを見てから買えと言っているのです。
近郊マンションとして非常に参考にそそられるマンションです。

[176: オッ！]

またガーデンセシアを蒸し返すのかなぁ～。
価格違う＝質や立地が違う
だから価格で納得いく人は買う。
質や立地に納得いかない人は買わない。

誰があれこれ言おうがそれが事実。

俺は買わない！

残34戸。
半分は成約済み。

[177: 忘れてた↑]

あと、これ位の金額じゃなきゃ新築は買えないって人も買う。

色々言っても「新築」を第１にしたら選択肢超少ないからね。

価格は全てのデメリットを乗り越えて、メリットを最大限に評価して、自分の選択を「正しいもの」と評価する。

結局は価格です。

[178: 匿名さん]

逆梁には、逆梁なりの弱点がありますよ。
バルコニー先の両側にうっとうしい柱がくるから左右の視界が狭くなるし、
バルコニーの手すりが分厚いコンクリートになるから意外と光と風が入らないし
奥行き２mと謳っても、壁芯で計っているから実際は1.6m位しか取れないし…。

それに、イニシアの梁が大きいのは耐震等級２にしてあるからでしょ。
検討している人は、それぐらい分かっているよ。

どうやっても、ネガティブな方向に話を持っていきたいみたいですね。

[179: 中古市場さん]

そうそう、ここは、新築が第一の売り、だから、中古市場に出たらどうなるかです。
永住で買ううなら悪くはない。

[180: 匿名さん]

ちなみにマンションは買った瞬間に2割価値が下がるけどね
3500万なら700万マイナス。
結局マンションなんて2割引きで買わないと大損。
庶民に700万はでかいぞー　ローンなら総額1000万の返済差が出るぞ
だから買うなら最低2割。老後を考えれば3割

[181: 匿名さん]

新築新築って騒ぐな
あんたの奥さんは新築だったのか？
そっちのほうはしっかり選んだのか？
中古上等。新古知って古を選ぶ。

[182: 匿名さん]

↑　もういいから、ガーデンセシアの販促は正規のルートで頑張ってくれ。
度々登場する困ったキャラは、ほぼ同一人物でしょ。

ガーデンセシアに住む方々のイメージも悪くなって、かえって迷惑なのでは？

[183: 匿名さん]

中古で売却するとき・・

1階庭付きは希少性高いですね。庭付きで3階位？の高さって、まず無い。
バーベキューできなかったり制約多いけど。
上層階は、かなり見晴らしが良い（前面に大きい建物が建つ可能性は少ないし、川がある）から、
眺望重視の人には魅力的ですね。
駅距離も10分ならギリギリですかねぇ･･？

シロウトだけど、10年後の予想
1階庭付き3LDK：2400万
中層階中部屋3LDK：2100万

どうかな？駅前と全面道路の発展次第かな？

[184: 匿名さん]

一階庭付きは防犯性が悪いからどうだろう

[185: 匿名さん]

奥さんの新築かどうかはここで問う問題ではないと思います。
各々満足出来れば良いのではないでしょうか。

[187: 匿名さん]

私もそう思います。
相手にしても不毛なやりとりが増えるだけですからね～。

ところで、近所にお住まいの方にお聞きしたいのですが、
つきみ野の生鮮市場に出店している「角上魚類」という魚屋の評判はいかがでしょうか？
私事で恐縮ですが、新鮮な魚屋が近くにあることは立地的に大きなポイントなものですから…。

また、町田街道のミニストップの脇辺りに「OKストア」の建築お知らせ看板が立ってましたね。
お買いものも、そこそこ便利になりそうで楽しみです。

[188: OKストアさん]

ＯＫストアは、期待ですね。
でも、ここから車ですと、行きは、16号へ出てすぐ左折で生活道路ですが、帰りは不便です。同じ道を帰ってくる事ができません。
中和田経由の16号横浜方向か、同じ道を帰って来て、最後は、前を通過して大和の切り通しでＵターン、そしてここは、年中渋滞。(・_・;)

[189: 近所をよく知る人]

>172さん

御礼が遅れましたが。回答ありがとうございました。

率直なところ、手を抜いているというより、
コストダウンによる影響が大きいということですね。