ライオンズ南大沢ヒルズ

[購入検討中さん]

語りましょう！

所在地：東京都八王子市別所1-46他(地番)
交通：京王相模原線「南大沢」駅 徒歩11分

[2: 周辺住民さん]

近所の公団住まいの者です。　やっと工事始まりましたね。　一戸建て
エリアの住民とはなんらかの和解をされたのでしょうか？
あの傾斜地にどのようなマンションが建つのか毎日眺めていこうかと
思います。　敷地内の生え放題のヨモギ？や雑草、夏になると人の身長
位に成長する道路側の雑草も何とかなりそうですね。　斜面の敷地も
有効利用してヨモギ生え放題の状況はカンベンして下さいね。　
あの立地だと南がわにバルコニーを持ってくるのは厳しい感じですね。
もろ東向きなので朝は明るく午後暗くなるのではと思います。

[3: 周辺住民さん]

敷地にでっかい看板建ちましたね。　計画Ｂの方のマンションは、駅に
行くのに別所夕ヶ丘緑地の遊歩道と階段を利用しないとかなり遠回り
になります。　徒歩１５分位かと。パークヒルズ、ローレル前から行くと２０分位かかりますね。

[4: 周辺住民さん]

ここの環境と街並みはすばらしいですよ。　高台に立地しているので
高層階から駅前の眺めがとてもよい感じになりそうです。　計画Ｂの
棟が駅に行く場合、セブンイレブン前に出る階段と遊歩道を毎日通る
ことになります。　徒歩だとちょっと不便です。

[5: 匿名さん]

ついに建つんですね。周辺住民かわいそう。
かなりの反対運動だったので、和解したのかが気になります。

[6: 周辺住民さん]

近隣の一戸建エリアが以前建設反対の幟を立てていたけど、
ある時点で一斉に降ろされた。　和解に至ったみたいだけど
やはり、金銭面での解決だったのでしょうか？　一戸建エリア
の住民にとって話せる内容ではないのでしょうが気になります。
確かにあそこに１０階だてのマンションが建ったらかなり圧迫
感がありますね。　四方マンションに囲まれることになるので
住民が反対する気持ちはわかります。　ライオンさんもこれ以上
この地域にマンション作って完売できるのでしょうか？
価格４千万から５千万ぐらいでしょうか？

[7: 周辺住民さん]

パークヒルズと都営、ローレル前にもマンション建つみたいですよ。
マンションブームも終わりかけているのにこんなに建って大丈夫かなー
このエリアでは新価格や新新価格など強気な値段は通用しないような
気もしますがいかがなものでしょうか？

[8: 周辺住民さん]

和解に要した費用は販売価格に転嫁されるのでしょう。
（ちなみに和解の結果、棟を4分割することになりました）
なのでここの場合はかなり強気価格になってしまうのでは？

№02さんがいうように私もあの傾斜地にどのようなものが建つのか？に興味はあります。モデルルームが出来たら冷やかしで行ってみようと思う。

[9: 周辺住民さん]

ここ検討される方で小学生のお子様がいらっしゃる方は小学校が
どこなのか確認しておいたほうが良いですよ。　道路はさんだ所に
長池小学校がありますがすでに定員いっぱいで隣の柏木小になる
可能性があります。　目の前に小学校があるのに入れないなどと
いうことがなければよいのですが。　学区的には長池小なので２年
後には何らかの対策がされるのではと思います。

[10: マンコミュファンさん]

駅前の鳥の巣ビルの中にモデルルームが近日オープンらしい。

[11: マンコミュファンさん]

徒歩駅１４分と微妙な距離。　かといってバス停までも距離がある。　
中手半端な徒歩圏ですね。　ただ価格はおそらくちょー強気な値段
が設定されるかと思います。　ほとんど斜面かと思ったら意外とスペース
があるみたいですね。　１００平米５千万位の値段つけてくれないと
近所の築１０年のマンションの資産価値が下がる事が心配です。

[12: ご近所さん]

第一期 85平方メートル〜123平方メートルで、3650万〜5450万くらいみたいですね。

[13: 匿名さん]

>>12
そうなんですか・・・。
昨日大京から電話かかってきて聞いてみたんですが
まだ時期尚早のためか、教えてはくれませんでしたが・・・。

[14: 匿名さん]

もうひとつ別スレがたってますね

[15: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
びっくりしたのは、駅近のEST南大沢！
なんと、100m2で7200万〜8500万 だとぉ！
六本木かと思っちゃった。
ばかげている。。。
こんな物件、売れると思えません。

春に分譲した同じ気く駅近の南大沢レジデンスは100m2で4000万円だったのに。
皆さん、やはり消去法で南大沢ヒルズの選択になりますかね。

[16: ご近所さん]

ここも１００平米５０００万ぐらいじゃないの？　１０年前の近所の公団で１００平米以上で
それぐらいしてました。　自分も来週モデルルーム行ってこようと思います。　
環境は長池小学校、長池公園、松木公園、お月見公園、別所坂公園など高台にあって満足
できるかと思います。　別所地区はニュータウンのの造成地区にあるので道路も広く歩道も
あり、電線も地下に設置されているので街並みはきれいです。　高台にあるので眺望はよいが
駅からは１０分位かかりそうです。

[17: ご近所さん]

南大沢ＥＳＴここ買える金持ちはやはりいるでしょう。　普通のリーマンでは絶対無理。　大京さんとしては医者とか弁護士とか自営の方を想定しているのでは？　自分は南大沢ヒルズも無理です。　涙・・・・　近隣の２千万後半の中古がやっとでした。　ヒルズのモデルルームには行けてもＥＳＴのモデルルームは恐れ多くて自分みたいなサラリーマンでは興味あっても行けないです。
営業マンに何か言われそうだしね。　お呼びじゃないみたいな。　ＥＳＴのモデルルームも鳥の巣ビルの中なのですか？

[18: 匿名さん]

>>15

六本木で、100平米7200万程度で買えますか？（新築ではなく、中古？）
7200万〜8500万だと、坪単価約240万〜280万くらいですよね？

いつの間に、六本木はそんな激安になったの？？

[19: 購入検討中さん]

つられてる。。。
ESTもヒルズもモデルルームは鳥の巣ビルの中です。
私もいってきました。
ESTのモデルルームはもう少し先になると聞いています。ヒルズとESTでは設備仕様はあまり変わりないそうです。土地代の差だそうですよ。

[20: ご近所さん]

子供さんが居る方は小学校の学区を確認して下さい。　今年、長池小に入学する娘の入学にあたっての資料によると南大沢ヒルズの土地は明確に学区外になってました。　まだ、建物が完成してないからかも知れないけど１００メートルも離れてない小学校に入学できない可能性があります。
小学校が近い事を理由に購入する場合は再度確認したほうがよいでしょう。

[21: ご近所さん]

ローレルやフェアヒルズみたいに丘の上から楽に降りられるようなエレベータはないのでしょうか？　一番南側の棟から駅に行くのに便利だと思いますよ。　あの階段はお年寄りは大変ですよ。　かといってローレル方面から駅に向かうとかなり遠回りです。　越してきた当初は息切れして
ましたが今は慣れなした。

[22: ご近所さん]

モデルルームに行って来ました。　小学校も長池小学校で確認済みだそうです。　
設備、仕様は標準以上でした。　２重床、２重天井、３メートル階高、２．５メートル
天井高、ティスポーザー、食洗器、その他細かい所でこだわりが感じられた。
さすがライオンズマンションと名乗るだけの内容でした。　Ｅ棟だけポツンと離れた
所にあり充実した共用施設を利用するのが不便そうと感じました。　ただＥ棟だけ他の
棟に比べて仕様が豪華でスケルトンの段階から購入者の好きな間取りを作りあげる事が
できるらしい。　逆ばり、アウトフレーム構造で梁が室内に出ないらしい。（Ｅ棟のみ）
立地的な不利な面を上記な理由で値段はあまり他棟と変わらないらしいです。　
ライオンズクオリティが炸裂してました。　専有部分よりも共用施設の豪華さ仕様が
他の南大沢にあるマンションよりも優れていると感じた。（設計段階ですが）
南大沢のマンション限定で一番高級感があることは間違いないですね。

[23: ご近所さん]

郵便局の隣のＥＳＴの土地は大京が奇跡的に手に入れおられた土地で７千万８千万でも安い
部類ですよと営業が言っていました。　南大沢で駅から３分以内の物件はもうありえない
らしい。　関係ない私は［フーン・・・」と聞いてました。　たぶん本当だと思いますよ。
モデルルームが完成したら是非見に来て下さいと言われたが、行ってよいものなのだろうか
？　帰り際、ライコレの袋を持って駐輪場の喫煙所でタバコを吸っていたら、他のマンション
のしつこい営業に付きまとわれてしまい大変だった。　その営業が言うには鳥の巣ビルから
マンションの袋を提げて出てくるのを見計らって声を掛けているらしい。　弱小ディベは
こうでもしないときっかけがつかめないらしい。　こんなコバンザメみたいな営業をされる
会社からは購入はまずないなと感じた。　今時こんな時代遅れな営業をする会社が存在する
とは驚かされた。　気の弱い自分はその後堀の内のマンションギャラリーにさらわれて２時間
時間を無駄にしました。　(T_T)　　

さらわれる前に断れよとつっこまないで下さい。　ライコレの袋下げて駅前うろちょろしないほうがよいですよ。

[24: 物件比較中さん]

ESTが高いことはよく分かりました。
我が家には想定範囲外です．．．

それに対し、ヒルズの価格帯はどれくらいなのでしょうか？

[25: 購入検討中さん]

4000万円台前半〜5000万円後半でしょう。
（6000万円台もあるかもしれません。まだ、未公開です）
E棟は戸建て感覚で設計変更できるから、もっと高いそうですよ。

[26: ご近所さん]

エトスの土地は東京都の入札だから、大京さんは奇跡的高値で購入したんですね。だから高いのは当然です。南大沢の賃料は下がっています。アウトレットの影響から人気がありますが、今が販売価格のピークでしょう。

[27: いつか買いたいさん]

このマンションの間取りをみたのですが、このマンション、西の方角を向いているようですよね・・？
日当たりがイマイチのなのかなと思うのですが、一戸建てではないし、仕方ないのでしょうかね。
できれば南、もしくは南東なら欲しかった！

[28: 物件比較中さん]

南北に細長い敷地で、思いっきり西向きですね。
しかもあんな綺麗な公園に背を向けてるし。

[29: 購入検討中さん]

地元（４丁目出身）なので検討しています。
南大沢ヒルズを検討中です。

あまり書き込みが無いようですが人気ないんですかね？

設備に関してはそれなりについているなと思っています。
広さと金額の感覚は、ひとそれぞれですが、
85平米で、４０００万前半なので比較的安いかと思っています。

私が思うデメリットは
　・西向き（南西となってますが、ほぼ西ですね）
　・機械式駐車場
　・駅までのルート
　・スーパーなど

駅までは、約１２分くらいですが、
起伏が多く、道が少し薄暗い感じでした。

あとは、スーパーです。
駅のヨーカドー以外だと、ぐりんうぉーく(徒歩１０分くらい）のスーパーが２３時まで。
共働きで、帰りが遅いので難しいかなと・・・思っています。

検討中の人がいらっしゃったらいろんな情報を共有できたらと思っています！！

[30: 購入検討中さん]

週末に受付開始のようですね！！

いっぱいいるんでしょか？？
それとも閑散なんでしょうか？？


とりあえず、良い方がいっぱいだとうれしいです。

[31: 匿名さん]

書き込みが少ないのはまだ基礎しか出来てないからでは？　購入希望者が書き込み

を始めたらどんどんスレが伸びてくると思います。　この地区のメリットは美しい

街並みと子育て環境です。　大通り以外は電柱の地中化と歩道１００％完備。　

公園の多さ。　デメリットとして駅まで行くのに坂の登り降りが必要な点でしょう。

高台に立地しているので低層階を購入しても眺望に裏切られることはないと思います。

[32: ・・・]

現場見学行った人いますか??

[33: ご近所さん]

毎日通勤で現場通りますよ。　まだ基礎しかできてないですね。

[34: 購入検討中さん]

NO.29のものです。

まだ見学に行っていないので
そろそろ見学に伺う予定です。

WEB以外の情報などあったら連絡します

[35: 物件比較中さん]

管理費って以外と高いですね。
２４時間有人対応、土日も対応してくれるんでしょうか？


それとも、やっぱりアステージがじっしするからか！？
物件で２０％の粗利をだして、管理でもいっぱい粗利だしちゃうのかな。

立地や設備はいいんですけどね。
管理費と修繕費で25000円は、ちとたかいかな。

駐車場をプラスすると３５０００円

悩み所です・・・・

[36: ご近所さん]

物件の広さから言ってそんなものだと思いますよ。　隣の公団のマンションですが、

管理費と修繕積み立て金、駐車場代で３万８千支払ってます。　これらの金額が

高いほど質がいい高級な物件に住んでいるということです。　ライオンズマンション

は管理に関しては結構評判はいいみたいですね。

[37: ご近所さん]

それにしても南北に長い敷地ですよね。　Ａ棟からＥ棟までの距離は徒歩３分以上かかる

位ですね。　Ｅ棟だけ単独のマンションみたいに離れてるらしい。

[38: 匿名さん]

３５氏のように、
一般庶民からすれば、月々３５０００円（管理費＋修繕費＋駐車代）は高いと思いますよ。

知り合いのマンションでは、総額２６０００円くらいっていってました（９０平米）。
管理人は通い、平置き駐車場。

２４時間有人管理、機械式駐車だとそのくらいになるのかなぁ。

３０年住むと１３００万弱も払うんですね。田舎だと、上物が建ちますね。

[39: 匿名さん]

管理は、通いみたいです。
土日祝祭日休み。
平日も５〜６時間程度。

ひょっとして近所でアルバイト募集とかするんですかねｗともかく、共働きの家族には、メリットなさそうですね。

[40: 物件比較中さん]

はじめまして。

神奈川東部に住んでおり、
そこそこな物件かなとおもっており、購入検討しようかと思っています。

知らない土地ですので、
地域の方から情報をいただければ幸いです。


地域環境とかどんな感じなんでしょうか？

渋谷（新宿）への通勤がどんな感じでしょうか？


GWころに車でモデルルームに行こうと思っています。

[41: 匿名さん]

モデルルームの見学者って多いんですか？

以前に行った際は、土日の昼間にも関わらず
商談室はガラガラ、MRにいる人もわずかだったですが。
（３月頭ころ）


具体的に検討しようと思っているけれども
あまり人気がないようだと・・・・。

[42: ご近所さん]

このマンション不況の中完売できるか心配です。　価格はまだ判らないけど
かなりの値段を設定せざるえない状況だと思います。　近隣のローレルや
パークヒルズの中古が３千万中ごろで出てるので新築なら４千万中頃位が
最多価格体かと思います。　この時代はよいマンションだから売れるという
時代ではない。　早期完売するにはそれなりの値ごろ感が必要です。　
そういった意味ではこの物件苦戦しそうな気もします。

[43: 購入検討中さん]

やっぱり高いんですかね？
周りの環境がとてもいいと思うんですよね。
南大沢で考えているんですが、この地域でこの条件のマンションはもう建たないのかなと思うのですが、どうでしょうか。

[44: 匿名さん]

同じく検討予定のものです。


>やっぱり高いんですかね？

高いと思いますよ。
管理費と修繕費が高いと思いますね。


>周りの環境がとてもいいと思うんですよね。
緑も多くて、公園もちかいですしね。
中ぐらいの高さだったら、見晴らしも良いとおもいますよ。
駅までは坂道だったりするので、高齢になってからは大変だと思います。

>南大沢で考えているんですが、この地域でこの条件のマンションはもう建たないのかなと思うので>すが、どうでしょうか。

駅近辺では最後に等しいんじゃないでしょうか。
ヒルズから駅に向かって歩く途中に、長谷工が物件予定しているようですね。


ちなみに私は、１期から検討していて、見送っています。
都心よりで、同程度の金額でもかなり売れあまっている状況ですし、
多摩センターの物件なんて何百万も値下げしている状況ですし、
多摩境のライオンズも値下げしていますからね。

入居時期に寂しいとあとあと大変なので、見送った次第です。

もう少し時期が経ったら、再度購入検討しようかと思っています。


ただ、早く決めたら決めただけ、オプションを申し込めると思うので
メリットもあるとおもいますよ。

[45: 匿名さん]

この地区は数年前に美しい街並み大賞を受賞するなど立地はとてもいいですよ。
このマンションが建つ事によって傾斜地の雑草などの問題も解決されると思います。
多摩ＮＴのマンションを検討中なら候補のひとつに入れてもいいと思います。
Ｅ棟以外は大人なら徒歩１０分位で駅に着きます。

[46: 匿名さん]

単に立地が良いといっても中身は複雑です。

立地といった場合、主に二種類に分かれます。
気分的要素（眺望　周辺建物　公園・緑地）
実利的要素（通勤通学　買い物　日照　資産価値（転売価格））

この物件の場合、気分的要素は非常に高いと思います。
眺望は西面住戸であれば、正面に高い建物が建つ可能性がなく、高台ですので、上階は富
士山が見えるでしょう。
また、周辺の建物・街並みもきれいです（近くのエクシオ南大沢見附橋レジデンスなども
外観良いですし）し、緑地も多く、周辺も静かです。
気をつけておくポイントとしては、Ｅ棟については、直近に小学校があるため、音、風砂
の問題があることは了解しておく必要があります。

しかし、傾斜地の雑草問題が解決するという見解には疑問です。
面積が面積ですので、芝生化等すると住民のメンテナンス費用が大変なのでこのまま売ると
いってるようですし、住民も管理費が高くなってまで対応するか疑問です（住環境に直接影
響しない離れの斜面ですから）。この点は周辺住民から雑草何とかして欲しいと要望された
りして問題になりそうですね。

さて、立地の実利的要素を見た場合、なかなか厳しいのではないかと思います。
現状バスがあまり活用できないので（Ｅ棟から約２５０ｍ、他棟からは約４００ｍ離れた位
置にしかないうえ、平日土日とも１時間に３本位しかない）、買い物はバスか自家用車（ぐ
りーんうぉーくへは自転車でいけそうです）、通勤通学は事実上徒歩になると思いますが、
公称徒歩１１分は、下り上りを考えると実質１６分以上とみたほうが言いと思います。
前に書いている人もいますが、年をとってからのことを考えると厳しいですね。かといって
将来は転売で一時居住とするにも駅から離れてますので、資産価値（転売価格）も難しそう
です。

あとは日照も西向きばかりですので、Ｃ棟南側、Ｄ棟、Ｅ棟南側以外は午後の２時くらいか
らしか日が入ってこないのではないでしょうか。

最後に誰も指摘してないので書きますが、この物件は斜面地が無駄に広いので固定資産税が
その分上がります。
どれくらいになるのかよく聞いておいた方がいいですよ（３年分くらい）。
Ａ〜Ｄ棟とＥ棟で敷地面積が分かれるようですが、Ｅ棟の戸数あたり敷地面積はＡ〜Ｄ棟の
約２．６倍です。つまり敷地に対する固定資産税も・・・

[47: 匿名さん]

前の方が書かれているとおり、ほとんどの建物が西を向いています。
夏は強烈な西日になるのではないかと思っています。
※C棟の高層は、ずっと日が入るのではと思っています。

固定資産税についてですが、
営業の方が言われていたのは、免除期間終了後大体15万〜20万位と話ていました。
この辺はあまり詳しくないので、言われた金額を鵜呑みにしていたのですが、
正しいのか不明ですので、参考までに。

あとは、駐車場が機械式なのを懸念しています。
修繕コストが大きいので、初期からそれなりの金額を出しているようです。
※９千円〜1万２千円/月だったと思います。
西側の傾斜を駐車場（自走式）にすればよいと思うんですけどね。

ローン以外に支払う金額が、５万位を考えないといけないかと思いますよ。
※駐車場あり、固定資産税（12分割）


そういえば、近隣の方との問題は本当に解決したんでしょうか。
ここで蒸し返すのは、いやですが生活環境が近くなるので
いろいろ問題になるのは嫌だと思います。
営業の方は、「すごくいい関係ですよ」って怖いくらいにおっしゃっていましたが・・・・。

[48: 匿名さん]

固定資産税は、Ｅ棟隣の公団で１００平米で１４万です。　優遇税なしでそのぐらいです。
ヒルズの場合は新築優遇が切れた時の固定資産税は１５万以上だと思います。

[49: 購入検討中さん]

固定資産税はちょっとネックですね。
ただコンセプトがリゾートなので、実利的要素については受け止め方によって我慢できる範囲かもしれません。

設備も充実しているし。
結構ほかの物件だと床暖房がなかったりディスポーザーがついてなかったりするんですよ。

ここはＩＨではないんですよね。
ガスとＩＨはどちらがいいんでしょうか。

[50: 匿名さん]

ディスポーザーはいろいろな意見があると思います。

とっても楽だったり、ゴミ捨て場がきれいだったり。

でも、修理費が相当かかったり、すべての生ごみを
処理できるわけでもない。（玉ねぎとか）
処理タンクから出る臭いはどうなのか？などです。


床暖房はたしかにあったかいですね。

初期設備も確かに大切だと思います。

ローン返済等で問題がなければ、購入検討したいですね。
ローンを変動で組めば楽そうですが、
今の金利が２０年近く同じなんて保障ないですからね

[51: 匿名さん]

＞そういえば、近隣の方との問題は本当に解決したんでしょうか。
検索すればすぐにヒットしますが、せっかくですので。
http://sky.ap.teacup.com/ncity_daikyo/53.html
↑地元町会と大京の交渉の記録です。

のぼりも撤去されてますので、大丈夫かと思いますが、追加費用は販価に上乗せで
しょうね。

＞あとは、駐車場が機械式なのを懸念しています。
＞修繕コストが大きいので、初期からそれなりの金額を出しているようです。
＞※９千円〜1万２千円/月だったと思います。
＞西側の傾斜を駐車場（自走式）にすればよいと思うんですけどね。

これは、管理会社がグループ会社の時に良くやる手ですね。
平置きに出来るところを機械式にして、竣工後もグループ会社として管理会社経由
でも利益確保をします。
平置きなら月２０００円位でもいいと思いますが、
仮に機械式との差額８０００円×１３５台×１２ヶ月×２５年＝３億２４００万円
の売り上げを２５年間で確保できます（さらに駐車場の管理費とは別に、機械式駐
車場の耐用年数切れによる更新が２５年後に来ますので、これが一時金として億単
位かかります）。

九分九厘駐車場の管理は、大京のグループ会社の扶桑レクセルに委託すると見てい
いと思います（連結決算というやつですね。扶桑レクセルの名称を変えないのは、
ブランド保持という意味だけでなく、グループ会社ということを感づかせない手か
とも勘繰りたくなりますが）。

もし私が住民になったら、こんなもったいないことはさっさとやめて、住民負担で
平置き化工事をして駐車場代を安くするところです（一時的に工事代かかりますが、
トータルコストの低減だけでなく、駐車場出し入れの時間待ちといった不便も解消
されるので、１石２鳥です）。

ただ、不便を強いた上、こんな無駄金を住民に使わせるなら、最初から総平置きに
してほしいものです。
敷地面積が足りなくて機械式にするなら筋が通りますが、この物件は敷地余ってま
すので、利益確保以外の何ものでもないですね。
少なくともこの１点を見る限り、良心的な売主とはいえないと思います。

＞ただコンセプトがリゾートなので、実利的要素については受け止め方によって我慢できる範囲かもしれません。

人それぞれではありますが、リゾートとは避暑地の意ですから、一時避難の場所で
す。日常の場に求めれるものとコンセプトの乖離を感じなければＯＫだと思います。