ブリリアシティひばりケ丘

[買いたいけど買えない人]

飛鳥ドライビングスクール（カクタス）跡地

低地借地権付きマンション



意見交換お願いします。

所在地：東京都西東京市ひばりが丘2丁目1581-12他（地番）
交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩10分
設計：西武建設
施工：西武建設
売主：東京建物　ひばりが丘開発特定目的会社
販売代理：東京建物不動産販売

[81: 匿名さん]

<<79　と、就活中のニートが申しております。

[82: 匿名さん]

通勤時間帯のひばりヶ丘～池袋間の混雑具合はどうですか？
もちろん座れるとは思っていませんが、内蔵破裂級の密度もつらいので･･･

[83: 匿名]

地下鉄直通は比較的空いてます。練馬で座れたりすることあります

[84: ご近所さん]

先頭車両付近は婚でいますが足を上げたら最後下ろせないというほどではありません。中央線ほどひどくありません。
帰りは急行準急にこだわらないのであれば池袋で10分後発の電車にすれば5分ぐらい待って座って乗れます。かなり楽です。

[85: 匿名さん]

似非セレブや小金持ちによる影響ってなんだろう？
マンションを清潔に使うとか上質な品物を買ってるぐらいしか浮かばないけどそれはそれでいんじゃない？
生協の箱を玄関においたりとかバルコニーにダンボール箱を積み上げてたりしている人よりは全然いいと思う
それに年収1億なら分かるけど1000万2000万ぐらいではそれ程の違いないでしょ？
私の知っている小金持ちさんはビックリするほど安いけどおいしいスイーツとか知ってる
そういう人が集まるならいいと思うな
ここもそうあって欲しいし歪んだ偏見のない人たちに検討して欲しいな

[87: 匿名さん]

年収1000万と300万じゃ全然違う方、多いんじゃないですかね？
頭金が多少あれば年収300万代でも買える価格ですよね。

[88: 匿名さん]

年収300万から1000万に増えても買う物がよくなっただけで裕福感は決してないよ
違いと言えば置いてる液晶テレビが32型か42型か50型かぐらいじゃない？
定借ってよく分からないけどやっと持てたマイホームが一部借り物っていうのは落ち着かないな
なんか負担感がある

[89: 匿名さん]

セミナーや現地見学会は、申し込み者が殺到している模様・・・。
何だかんだ言って、やはりマンションは低価格という事が最重要なのかな。
この大不況で、皆焦って飛びついているようにも見えますが。

自分なりに定借について調べてみましたが、いまひとつ解からない事も。
定借物件って、果たして転売は可能なんでしょうか？？
また、賃貸の方は？
その場合、売却価格・賃料は相場より低くなってしまうかしら。

[90: 匿名はん]

88さんと同じですねー　買うのになんでわざわざ定借物件なの？　それだったら賃貸と変わらないような気がします。
否定する気はないのですが、安くなったとしてもせいぜい2割程度ですよね？
長い目で見れば、借地料の支払いだけで、支払い総額が同程度になっちゃうんじゃないかと思えてなりません。

[91: 匿名さん]

88さん90さんと同じ感覚で悩んでます。
購入したとして、将来住み替えの必要が出てきたときに売却するにも難しそう。
賃貸に出すにしても、周りに物件多いし古くなった分譲貸しに需要があるのかどうか良く分からない。
住み続けたとして、50年後も健在だったとして、ここ取り壊すよなんてことになったら・・・？
とにかく定借に関して不安になることが多くて、なかなか検討が進まない。
焦らずもう少し考えてみるか。

>>77さん
駐車場率100%じゃないですよ。
総戸数356戸に対して 駐車場台数228台[（自走式駐車場206台（身障者1台＋カーシェアリング用2台含む）+専用駐車場20台+来客者用2台]（予定）だそうで。

[92: 匿名さん]

とりあえず広告もって温泉チケットだけもらいに行きますか？ｗ

[93: 匿名さん]

９１さん。ここは住み替え前提で買うマンションじゃないと思いますよ。
ずっと住んでもよいと思えるなら買おうというくらいじゃないと。
もし意外と長生きしちゃって生きてるうちに期限を迎えちゃったらちょっと寒いですが。
９２さん。さすがに温泉チケットだけじゃ～二の足を踏んじゃいませんか！？
個人情報と引き替えにチケットは安いな～。電話攻勢が来るかも分かんないわけですし。

[94: 匿名さん]

この物件、不安要素が多すぎてどうにも踏み切れません。
こちらの掲示板でだいぶ定借のメリット・デメリットが見えてきましたが、
いまだにはっきりと決断できない状態です。

現在色々と調べているところなのですが、
定借は1992年からはじまった制度ですよね。
ですから、まだ実際に50年を迎えた物件がないという事もあって
期限が近づいたらどうなるのかいまひとつ不透明な感じです。
できれば実際に定借物件を購入するに到った方のお話しを聞いてみたいです。

[95: 匿名]

ひばりヶ丘は住みやすい街

[96: 匿名さん]

修繕積立金と解体費用積立金の関係ってどんな感じでしょうか？
心配なのは40年後にかなり痛んでいる状態で、10年後解体だから改修は止めようとか、10年後解体だから修繕積立金の積立はやめようとか
最後はボロ屋で暮らしそうな気がする

[97: 匿名さん]

一昔前に、70年借地権のマンションが出ていましたよね。
なんとかタウンというキャッチコピーのマンションでした。

70年だったら、買いだと思います。
なぜ、50年〜〜！！！

[98: ご近所さん]

うちも７０年なら買うんですが５０年なので諦めかけてます…

[99: 匿名さん]

95さん
確かにひばりが丘は便利な街ですよね。
駅周辺に商業施設がいくつもありますし、いい具合に昔ながらの商店街も残っていて、
バランスがとれていると思います。
交通アクセスも良いしね。
ひばりが丘という街が好きだからこそ、できれば一生安心して暮せればと考えています。

97さん
98さん
そうそう。定借は70年のものもあるんですよ！！
50年だとギリギリやばいかも…ですよね。

[100: 物件比較中さん]

結局はそれが価格に反映されてるわけですから悩むわけですよね。
所有権の新築を買おうと思えば、この値段じゃ買えない。
周りの中古物件も探してみましたけど、下手すると築浅の中古マンションよりも安くくらいじゃないでしょうかね、ココ。

[101: 匿名さん]

定借というと、確かに抵抗があるのは否定できませんね。
でもちょっと物色検討エリア内で、価格や通勤とかを考えると、結構自分の条件としてはいいかなという気になっています。

広く考えれば、転売などを最初から考えている方にはちょっと違うかもしれません。もちろんだけど。
No100さんの言うと通り、所有権の新築を購入するとなると、こんな価格無いですよね。残念ながら、本当にそう思いますよ。

[102: 匿名さん]

もし転売が将来ありえるなら定借は確実に敬遠される。

検討してる人たちは、それだけはちゃんと覚えておくべし。

[103: 匿名さん]

定借が引っかかる方は値引き交渉を頑張るべし。
仮にこれ以上下がるようだったら定借を勘案してもかなりのお得感が出てきます。
その前に売れてしまうかもしれませんが。

[104: 匿名さん]

夜間に現地を歩きました。駅前からの道を入ってしまうとどこも暗いですね。
小さい子供がいるので心配です。
５０年後の建て替えの際、自分でどうにかできるくらいの貯金は絶対必要だと思うので、もっと安くしてもらって買って、その分貯金にまわさないとですね。
この物件しか買えないような収入、買ってからも十分な貯金ができないような世帯では将来怖いと思います。
長生きする他、何がおきるかわかりませんからね。転売も定借ってことで難しいでしょうし。

[105: 匿名さん]

営業の方に表を見せられ、この物件が賃貸に出す場合は、月々のローンより儲かるかもしれないと言われました。このあたりは大型マンションも多いですし、本当にそこまで高額で貸せるものなのでしょうか（部屋によりますが、一番小さい部屋でも家賃13万以上だった気がします）

また、転売のときは東京建物が責任を持って販売するとも言われましたが、その場合は今回の営業の方たちが対応するわけではないです（別会社の不動産部門の営業さんですよね）し、そこまで言いきっていいのものか…という印象を受けました。言われたことを鵜呑みにしたくないので、皆さんのご意見が聞きたいところです。

それでも、地代が思っていたよりかなり安く、ここに住めばほかのことにお金を回せるような気もして、とても迷っています

[106: 匿名さん]

駐車場は微妙ですが、駐輪場が足りなくなりそうですよね。
みんなポーチに置くのでしょうか？

[107: 匿名さん]

106さん
近くに住んでおりますが、この辺は確かに自転車利用者数が多い地区だと思います。
総戸数356戸、駐輪場は712台とありますから、1世帯につき2台は
確保されているようですね。
ひばりはファミリー向けだから足りなくなりますかね？
オトナ用は駐輪場、子供用の自転車だけポーチやベランダ、
という形になるのかな。

公式サイトの「定期借地権とは」を読んでも、安いという事
以外定借のよさが解からないや。

[108: 匿名さん]

営業トークはねー
湾岸では不確定なことを平気で言うイメージがあったから気を付けないとね
もしローンより儲かるなら、それによって購入を決定するなら、その発言をボイスレコーダーか書面にしてもらった方がいいよ
それが間違いないなら購入しますと言った瞬間否定することが往々にあるからね
転売も責任を持ってするとしても5年で半額とかで売られても責任を持ってですからね
将来の市場によるから値段までは責任持てませんよね

[109: 物件比較中さん]

定期借地で50年って、建て替えるにしても中途半端だから例えば35年、40年してボロボロなのにそのままの状態で住み続けるの？　どんどん居住者いなくなってゴーストマンションみたいになったりしないのかなぁ？

[110: 購入検討中さん]

まあ　そのころ生きてるかどうか・・・

[111: 匿名さん]

せめて死ぬまでは快適な家に住んでいたい

[112: 匿名さん]

>>111
同感ですね～。

ところで
>>105
「責任を持って販売する」って、「売る」だけなら責任持てますよね。
「価格」の約束がないのですから。
賃貸に出してじゅうぶんな利回りが確保できる価格なら買い手はいるでしょう。
もちろん土地の持ち分がありませんから、相当安い価格だと思いますが。

[114: 匿名さん]

>>109

確かにそういう未来図もありえそうなのがちょっと怖い。
価格が抑えられる以外の定期借地権付き物件のメリットは何なんだろう。
定期借地権説明会とか現地案内会とか参加して自分で確かめてみたいんだけど
スケジュールやりくりしてるうちに満席になっちゃうし・・・

ところで駐輪場について、「戸別平置40台」ってのはサイクルポートなのか、
1階住戸には専用庭に駐輪スペースがあるとか、そういうことかな？
ファミリー世帯だと子供の自転車も入れて２台以上になることも多そうだけど
駐輪場からあぶれた分をポーチに置いて問題になってる物件の話も良く聞くし
ここの場合はどうなるんだろうね。

[115: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレスト、パークハウス麻布台なんかも５０年の定期借地権マンション。
今流行ってるみたいね。

[116: 匿名さん]

そんな都心の一等地と比較しても。。。ここはひばりヶ丘だよ。しかも駅から二十分以上かかる場所の。さらに言うと、価格を下げるために想像以上にグレードの低い。

[117: 匿名さん]

ひばりヶ丘の価値を上げるためにももっと高くていいマンションを建てて欲しいね
安いなら周りの賃貸で全然いいんじゃない？

[118: 定期借地権]

確か毎月借地代を払う必要ありませんでしたか？
そうだとしたら最初のお得感に積まれていって最終的にはどうなんでしょう。
ローン返済終わったら修繕費と管理費のみになるのが一般的だと思いますが、借地料は続くわけですよね。
賃貸マンションみたいじゃないですか？？
この認識間違いかな。
このへん、営業さんから説明受けた方いらっしゃいますか？

[119: 匿名さん]

118さん
地代ですが、部屋の大きさにもよるみたいで、全部は把握していないですが、月々数千円みたいですよ。他の定期借地権のものは月々の負担が数万…っていうのが普通みたいなので、その点ではいいのかなと思いましたが…。集めたお金を資産運用するから地代をここまで抑えられたって話でしたが、将来的に値上げするかどうかはわかりません。

ゴーストマンション化っていうのは確かにだなー！と思いました…。定期借地権セミナーでは、問題のある所有権マンションが紹介されて、所有者の意見がまとまらず、取り壊せず、修繕できず朽ち果てたマンションが今日本にたくさんあって問題になっているという説明を聞き、「最初からつぶされることがわかっているなら、こういう不安もないんだろうな」と思いましたが、そういう側面もありますよね。

[120: 住まいに詳しい人]

>集めたお金を資産運用するから地代をここまで抑えられたって話

完全無欠なる販売員の営業トークですから、ここは聞かなくて良いところだと思います。
単に借地しても賃料を取れない場所なだけでしょう。定借物件で月々負担が
数万かかるところって、23区の駅近ですよ。ここじゃありえないし、もしそんな
借地料が設定されてたら、誰も買わないです。
（たとえば月3万だとしたら、35年ローン換算で1000万程度です。）

お金を資産運用するのも当たり前な話ですし、資産運用するから安くできます
というのは理由になっていないように思います。
資産運用して常に利益が出るわけじゃなし、利益を出すこと前提で地代を
安くするなんて、ないでしょう。

地主としては少しでも高く貸したいはず。だけどそれが叶わなかったから
今の金額に落ち着いた、ただそれだけの話なんだと思います。

月々の借地料数千円だったら、購入者側としたら妥当な金額だと思います。
いずれにせよ、買う側にとっては良いことだとは思いますが…

[121: 匿名さん]

うわ、安い！って思ってよーく見たら、あれ、定期借地権付きだったんですね。ちょっと残念。
なんてたって面倒です。色々調査、考えなきゃいけないことやセミナー参加とか、どうしても購入するまでの道のりが遠くなってしまうようで、買う気もうせてしまう。安くて都心にもすぐ出れて立地としてはいいんだけどな。

[122: 匿名さん]

ひばりヶ丘でいいマンションは当分出ないのかな？
北口開発を待つしかないのか？

[123: 匿名さん]

ひばりヶ丘団地の西南側半分の広大な土地が民間デベロッパーに売却されるそうですよ

[124: 匿名さん]

追加で現地見学のバスツアーが開催されるみたいですね。
11月1日(日)　
10時～
13時～
これって恐らく団体でワイワイと見学するんですよね？
営業さんが案内してくれるみたいだから、自分では
思いつかないような質問が飛び交って結構いいかもね。

それと、私は123さんの情報が気になります。
計画自体も未確定な上にまだまだ先の
雲をつかむような話ではありますが、
ひばりヶ丘狙いなので心に留めておきたいです。

[125: 匿名さん]

＞うわ、安い！って思ってよーく見たら、あれ、定期借地権付きだったんですね。

よくある話ですｗ
しかもそういうのに限って、地代がやたらと高かったり・・

このマンションはそれほど高くはならなさそうですが、
定期借地権が付いている時点で、私は見送り確定です。

[126: 匿名さん]

123さんの情報、気になります。それは確定事項なのですか？だとしたら、いつごろ？

[127: 匿名さん]

民間に売却されるのは確定事項です。
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p04316.html
http://www.city.nishitokyo.lg.jp/siseizyoho/matidukuri/hibarigaokadanc...

売却時期は2010年から2012年となっておりますので、来年には何か見えてくるかもしれませんね。

[128: 匿名さん]

すごいなー
住友重機跡地クラスの大規模分譲がまたあるのか
しばらくひばりヶ丘エリアの注目は続きそうだ
ただ駅からは断然ブリリアシティの方が近いですね

[129: 購入検討中さん]

１０月２５日の定期借地権セミナーに行ってきますが、やはり５０年後がどうなるかで躊躇しています。私の妻は５０年後は７８歳ですので十分生きています。高齢期に長年住んだマイホームを後にするのは忍に忍びきれません。性格は違いますが、住居を追われるという意味ではサブプライム問題と似たり寄ったりです。

[130: 匿名さん]

>>129さん

区分け所有だろうと定借だろうと賃貸だろうと、同じマンションに５０年住み続けるのはかなり稀だと思います。区分け所有でも建て替え費用が捻出できなければ追い出されます。