ブリリアシティひばりケ丘

[買いたいけど買えない人]

飛鳥ドライビングスクール（カクタス）跡地

低地借地権付きマンション



意見交換お願いします。

所在地：東京都西東京市ひばりが丘2丁目1581-12他（地番）
交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩10分
設計：西武建設
施工：西武建設
売主：東京建物　ひばりが丘開発特定目的会社
販売代理：東京建物不動産販売

[251: 検討中]

ディスポーザ確かに便利だけど、故障したりするからね（笑）まぁ〜あればゴミ置場が臭くならないし、、

[252: 匿名さん]

大規模ならディスポーザーはまずあります。大規模世帯の生ゴミがゴミ置き場にあったら凄い臭いになりそう。

[253: 匿名さん]

>>250
売ろうと思っている人が多いのではなく定借物件というものを考える上で転売時が
想定される最大のデメリットなので必然的に話題になりやすいということでしょう。

[254: 匿名さん]

ここの南西東は、ゴミ捨て場がかなり遠くないですか？

ちなみにうちは、５０年後、死んでるか生きてるか微妙な年齢ですが、
夫の勤務先にかなり近くなるので、検討中です。賃貸高いですもんね。

管理費が最初は安いけど、何年かおきにドンと上がるか、
まとまったお金（何十万）を出したりするんでしょうね…。
金額が多いからといって管理組合でケチるようにしても劣化が進むだけだし、
長期の管理や修繕にかかるお金は、どのみちどんなマンションでも
かかるものはかかる！と決まってますもんね。
この辺は賃貸より煩わしいかも。

[255: 匿名さん]

ここはほとんどの皆さん、永住前提で購入しているんですよね？
転売が最大のデメリットであると言われても、
実際はほとんどないんじゃないかな？
離婚や転勤でやむなく転売されるケースはあるようですが。

ディスポーザーはあれば嬉しいですが、処理できないものもあるので
生ゴミの臭いを完全になくすことはできませんよね。
結局のところ、ゴミステーションを清潔に保つのは
マンション住人のモラルと管理次第ではないでしょうか。

[256: 匿名さん]

ディスポーザだけでなく、後付できない設備の要否はちゃんと考えとかないと、入居後にやっぱあったほうが良かったとなっても後の祭りになっちゃいますからね。

[257: 申込予定さん]

ペットを飼っている方、飼っていない方　皆様に伺います。

こちらの物件は、ペット可（※ただし、飼育できるペットの種類・大きさは規約により制限があります。）と
なっていますが、ペットに関するトラブルはよく起こるものなのでしょうか？

臭いや鳴き声・足音などはすごく気になりますか？

最近、飼い主のモラルの低下やマナー違反などが問題を増加させているともききます。
また、マンションの管理規約が曖昧で、人によって解釈が違うことで問題が発生するとも聞きます。

私は今までペットを一度も飼ったことがなく、また、ペット可のマンション・アパートにも住んだことがないため
ペットのいる暮らしがよくわかりません。

普通に犬や猫は好き（可愛いとは思う）な程度です。

ペットが気になるなら「ペット可マンション」はやめれば？と思われるかも知れませんが、
迷惑・不快に思うような問題が発生しないのであれば、購入する上での問題点になることでもありませんので
質問させていただきました。。。

[258: 契約済みさん]

>>257
私は以前、ペット不可の大型マンションに住んでおりましたが、だまって飼われていた方は多かったです。
特に大きな問題は生じておりませんでしたが、規約上は「不可」でしたので、少々問題とはなっておりました。
そのことから、どちらかというとペット不可マンションのほうがトラブルとなるように思われます。
ペットそのものは、近隣を含めて各人のモラル次第と思いますので、
「ペット可」によることで問題がおこることはないと思いますよ。
※私はペットと暮らしておりません。

[259: 匿名さん]

私も最初は250さんと同じく売ることを前提に家、マンションを購入する人がいることを不思議に思ってました。
私は永住が前提で自分で住むために探していますから(笑)でも最近は多いみたいですね・・他人に賃貸マンションとして貸して収入を得る為に購入。またはリフォームして新築以上の？価値をつけて(実際それ以上のものになってるかは不明)売る人。投資を目的としてマンションを購入するということですよね。
まあどちらにしても購入して、幸せに暮らせることが一番大事なわけですから。不動産購入は人それぞれでしょうし、売る話が出ていてもそれはそれでいいのではないかななんて思うようになりました。

[260: 物件比較中さん]

>257さん
うちでは小型犬を飼っています。
以前はペット不可の賃貸マンションに住んでいました。
そこで私自身ではないのですが、問題が発生してしまい、
やむをえずペット可の分譲賃貸に引越しをしました。
(問題が発生してもそのままそこで飼いつづけてる方は
たくさんいらっしゃいましたけど、なんとなくペットを飼っている人が居づらくなった部分があったので)
もちろんペット不可のマンションなので居づらくなって
当たり前なのですが…。
ペット可のマンションでは特に問題は起きていません。
でもたまにモラルに欠けている方がいて犬の糞の始末を
きちんとしないことで問題になっていることとかありますよ。

[261: 匿名さん]

転勤の可能性があれば売る時のことや賃貸に出す可能性も当然考えますよね。

[262: 匿名さん]

売るのは勿体無い。この物件は賃貸に出せばがっぽり儲かりますよ。

[263: 匿名さん]

既出ですが、自分居住用はローン、賃貸用はキャッシュで、２戸購入すると非常に有利です。

[264: 匿名さん]

ネットでみるとひばりヶ丘の賃貸高いけど、現地でみると割と安いんだよね…
あんまり期待しない方がいいんじゃない？

[265: 匿名さん]

うちもペット可ですが、やはり共用スペースでペットん抱き抱えていないとダメらしく、注意喚起がされてました。ご自分がルールを守られてて、ごく一部のルール違反者を気になさらないのであれば、それほど気にされなくても大丈夫ではないでしょうか。もちろん、ルール違反の程度にもよるかと思いますが。

[266: 匿名さん]

2009/11月の都内供給戸数と申し込み率

1 東京都台東区 207 74%
2 東京都文京区 206 75%
3 東京都八王子市 174 83%
4 東京都西東京市 166 81%
5 東京都世田谷区 133 75%
6 東京都江東区 130 70%
7 東京都新宿区 118 83%
8 東京都練馬区 115 79%

ブリリアシティのがんばりですね

[267: 申込予定さん]

>258、260、265

ペットに関するコメントありがとうございました。

ペットに限らず、共用施設の使い方とかもやはりそれぞれのモラルによるところが多そうですね。。。

[268: 匿名さん]

ちょっとお伺いしたいのですが、
友人宅のマンションに、
この物件みたいにエントランスがありました。

夕方たくさんの小学生がたむろしてゲームに興じる姿が見られました。
靴のままソファーでくつろいだりお菓子食べたり…。
私はあまり好ましい風景に思えなかったのですが、
皆さんはどう思われますか？
友人宅には特に規約がないそうです。

住人の子どものお友達なら、
遊ばせてあげたいけど
オートロックの内側なので
外部の人が出入り自由みたいな雰囲気にも違和感があって…。なんかすごい汚れそう…。
本来しつけやモラルの話ですが、規約で線引きはするのかしないのかご存知のかた、教えていただけますと幸いです。

[270: 匿名さん]

現在池袋沿線で色々見てますが、
70㎡～の3LDKで月々の支払いが頭金、ボーナス払い0円で7万円代はやはり
安いですよね。管理費など、諸費用合わせても今の賃貸より安いです。
263さんがおっしゃるように自宅用と資産用の2戸を購入できたら
将来的にも安心ですよね。そのキャッシュがないのが悲しいですが…。

公式サイトから工事現場のライブ映像が観られるようになっていたので
のぞいてみたら、雪が降ってる！！うわー、寒い！！
しかし、ライブカメラって深夜もはっきり見えるんですね。

[271: 購入検討中さん]

> No.269さん

グランドラウンジは外から見える構造になので、オートロックの内側とはいえ、気になるところですね。

規約では共用部の管理業務を委託することになっており、その詳細は管理組合と委託業務先との交渉で多少は調整できるのかな、と考えています。

グランドラウンジ入口のすぐ傍がフロントですので、業務の委託時間内であれば、来客者はフロントが一次対応し、その際、住人との待ち合わせでなければお引取り頂くなど、管理業務の一環としてお願いすることになるのではないでしょうか。

[272: 268]

>>No.271さん

ご意見いただき、ありがとうございました。
うちも小さな子どもがいる身なので、
他所様へ迷惑にならないようにしつけはしていきたいのですが
ルールがあれば、子どもたちや大人も助かるなとは思っていました。
（人それぞれというより明確なルール。基準があると環境を守りやすい）
こちらのマンションも、良い方向に決まりごとができていけばいいですね。
ありがとうございました。

[273: 購入検討中さん]

賃貸と思って買えば安い・・・というような書き込みが多いけど、
税金やら修繕費やら団信、利払い、売却価値等々すべてのキャッシュフローを考慮に入れて
言ってるのかね。結局ＵＲあたりの新築物件渡り歩くより高くつきそうな気がするけど。

[274: 契約済みさん]

>273さん

当然、諸税、諸経費を含めて長期比較しています。
私は地元、ひばりヶ丘近隣なのでＵＲ賃貸の家賃は熟知していますが、
この物件相当だと１３万～１８万もします。

最多の７０㎡台で１５万円とかなり人気もあり高価で満室です。
設備および賃貸と分譲の、目に見えない品質と構造の差も考慮すべきです。

[275: 入居予定さん]

私はＵＲが得だと思い、渡り歩いてきましたが、
２０年、３５年、５０年とシュミレーションをして、
この物件は買った方が得だと判定しました。

即金なら２０年、
ローンのフラット３５でも完済前に逆転します。

[276: 購入検討中さん]

今日から第３期募集が始まりました。
チラシ、ティッシュ配布部隊が出ていますね。
１期完売と違って１００戸位の売残りが出た様です。

[277: 物件比較中さん]

第2期は51戸　完売だったようですね。
残りは100戸を切りましたね。

竣工してもなお、販売している物件が多い中、
販売開始から　3ヶ月少しで　70パーセントを超える契約率
健闘しているのではないでしょうか（^^）

[278: 匿名さん]

新百合の50年定借はデベが解体費用を見込んで一時金（1億数千万）を払い込んでいるようですが、ここも同じですか？

[279: 契約済みさん]

ここは違います。
解体費用積立金として、管理費、修繕積立金と同時に毎月徴収されます。
せいぜい千円台と安い額です。

[280: 購入検討中さん]

定期借地の場合、地主が土地を第3者に譲渡した場合は、借地料の値上げをされるという
リスクがあるような気がするのですが、そのあたりは大丈夫なのでしょうか。
契約でどのようになっているか知っている方いらっしゃいましたらご教示ください。

地主が譲渡することはないとは思うのですが、地主会社の経営が行き詰った利した場合
もしくは質権設定した場合でその質権が実行されるケースがあるのではと心配してみました。

[281: 契約済みさん]

>280
地主が譲渡した場合、現在の契約は担保されるとのことです。
仮に破綻等した場合で買い手がつかない場合は、国か都か忘れましたが、
引き取ることとなるため、同様にリスクはありません、と聞きました。

もともと、ここは前払地代としてほとんど支払い済みとなるので、
月々は固定資産税に該当する程度の金額としての１５００円程度？なので、
あまり考えなくても大丈夫かと思いますよ。

[282: 契約済みさん]

281さんと同回答です

当物件は５０年間の地代を分譲販売価格に含んでいます。
仮に地主が変わっても契約内容の変更は出来ません。

公租公課だけ月払いの地代として加算されますが、
その額は国および地方公共団体が決めるものです。

[283: 匿名]

地主って誰なの？
教習所？

[284: 契約済みさん]

そう地主は教習所

[285: 匿名]

素朴な疑問だけど、50年間もの地代を前払いするくらいなら、普通の所有権物件のほうが全然良くない？だって、仮に20年後くらいに売却するとして、残りの30年分の地代がかえってるわけでもなく、しかも定借物件ってことで買値も叩かれる。少々イニシャルが安いくらいじゃ全くメリットがない

[286: 契約済みさん]

残り期間の地代は売却価格に含まれる訳ですから、事実上戻ってきます。
ただし、おっしゃる通り「定期借地権」であるが故に買い叩かれる可能性は高いですが、
土地代が叩かれる訳ではなく、建物代が叩かれる訳ですから大きな問題ではありません。

イニシャルコストは少々どころか、猛烈に安くなります。
この土地の分譲価格をお調べ下されば、その安さが実感でき私の様に多くの方が買う気になります。

土地神話に執着する方、土地を絶対的資産と考える方は不向きでしょう。

[287: 匿名]

中古の相対取引なんだから、売却価格に含められるかどうかは分からないよね。含めた価格で売れるかもしれないし、売れないかも知れない。間違いないのは、他の定借物件とちがい50年分先払いしてる以上、含めた価格で売れないリスクだけは確実に付いて回る。よく知らないけど、こういう先払い物件って数が凄くすくないから市場の評価も確立してないでしょ。そういう状況の下で「先払いしたんだから、そのぶんの地代は売却価格に上乗せできるなずだ」なんてプロダクトアウト的な希望は安易に持たない方がよいと思うんだが。

[288: 契約済みさん]

中古の相対取引なんですが、それは建物に関してだけとなります。

借地権に関しては、地主と新借主が残期間契約を、改めて交わす事になります。
契約書の現物が手元にあるので、お見せできないのが歯がゆいです。

土地を買わずして、借地代も払わないなんて論理は成り立ちません。

ただ言える事は、地価が経済情勢で上下変動するように、借地代が上下した時に、
当初定めた５０年間価格と乖離した差額を、売主・買主のどちらがどれだけ損得するかはリスクになります。

[289: 匿名]

先払いと考えるより、課税額払うのみで50年間使用する権利を買ってるんじゃない。中古の買主は残りの期間の権利を買うことになって、これが無価値ということはないでしょう。債権じゃなく地上権という物権だから絶対的なものと理解しています。
政府は無責任なこといってるけど、50年もすれば設備も何もかも進化してるんだから解体計画があるのは安心だしエコだと思う。

[290: 匿名さん]

単純に３０年たった後、
残り２０年間を家賃５万円で貸したとしても
１２００万円になるわけだから、
そんなにひどいことにはならないような？

５０年後のことなんか考えてもわからないけどね。

[291: 匿名さん]

今のデフレ時代にはいい物件と思うけどね
景気良くなって給料が上がったら売って所有権物件に変えたらいいじゃん

[292: 匿名さん]

景気は益々悪くなる可能性の方が高いけどね。
ここは区分け所有マンションの半額だからリスクも半減させられる。

[293: 匿名さん]

投資目的でも十分ペイできますね。

残り約90戸は　１階や最上階と聞いていますが
問題なく早々と完売できるでしょうね。

50年後に　立替え問題でトラブルになるより
50年後に　取り壊すと決まっていた方が
気が楽だし、問題も起こりませんよね。　

[294: 匿名さん]

投資目的なら、もっといい駅近物件とかのほうがいいような気がしますが、
家を買うリスクと、ずっと賃貸で暮らすリスクを分散することができるように見えるので、
先が読めない情勢だからこそ、リスクヘッジの意味でも魅力的にみえますけどね。

[295: 匿名さん]

50年で壊すと決まっているのはメリットだと私も思います。
50年というと、今の例で言えば1960年に建てられたマンションです。
テレビも電話もコンセントも風呂もトイレもキッチンも全然今と違いますよね。
必要に応じて部分的に修繕・リフォームしてもそれぞれ膨大な金額がかかってきてますよね。
その負担でももめるし、それくらいなら立て替えたいという人もいるし。
いつか来る取り壊しという期限か切られていることはよいことだと思います。

[296: 匿名さん]

他のスレッドでも聞いてみたのですが、ここの駐車場ってちょっと高すぎて悩んでます。
賃貸？とか考えてしまうのですけど。
東京の相場ってこんなもんなんでしょうか？
管理組合の判断で値下げとかもあるんでしょうか？

納得できちゃえば、明日寄るかもです。

[297: 匿名さん]

駐車場代って外部への支払いではなく、管理費に当てられるものなので、
駐車場費用を見込んだ上で、各住居の毎月の管理費が成り立っています。
駐車場代を無料にして、全住居の管理費に割り当ててもいいのですが、
駅徒歩圏内のマンションにおいては車を所有しない人も多いため、
不公平感をなくしているわけです。
管理組合の運営次第では、駐車場代の調整はありえるでしょう。
通常、駐車場の稼働率は８割くらいで計算されているので、
９割の稼働率ならば、値下げする、といった意見は通るかもしれないですね。
マンションの駐車場代、２３区内ならば、２万円以上が多いのではないでしょうか。

[298: 匿名さん]

＞296　同じような立地で駐車場代が安いマンションの場合、管理費が高くなっているはずですよ。

[299: 物件比較中さん]

ちなみに駐車場は管理組合での決議により、
外部の方々に貸出し可能でもあるようです。
住民だけで需要が足りない場合は、価格を少し抑えて、
稼働率を上げれる可能性もありますね。

[300: 契約済みさん]

当物件の駐車場は現時点では、外部者の使用を禁止しています。
区分所有者や居住親族でも１戸に１台以内が原則です。
もしも余剰が生じた場合だけ、期間を定めて２台目を認める内容です。

勿論、管理規約を変更すれば、外部者や複数台の可能性はあります。