ブリリアシティひばりケ丘

[買いたいけど買えない人]

飛鳥ドライビングスクール（カクタス）跡地

低地借地権付きマンション



意見交換お願いします。

所在地：東京都西東京市ひばりが丘2丁目1581-12他（地番）
交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩10分
設計：西武建設
施工：西武建設
売主：東京建物　ひばりが丘開発特定目的会社
販売代理：東京建物不動産販売

[241: 匿名さん]

ちなみに転売や賃貸に出す場合の制約とは具体的にどのような事項が説明されたのでしょうか？
転売時の資産価値に関する考え方なんかも教えてもらえるのですか？

[242: 契約済みさん]

転売や賃貸に出す場合の制約　（全員に強制的に説明）

・定期借地権物件であることを契約文書に明示し、地主と新たな借地契約を締結する事
・転売の場合、土地は借地であり地上権の残期間に応じた価値しかない事
・賃貸の場合、定期借地期限満了期日は如何なる理由があっても更新できない事

転売の資産価値　（説明を求めた場合だけ個別に）

転売時の資産価値は、建物本体の定期借地期限満了で手放す残価値　＋　地上権の残価値　＋　前払地代の残額の合計に近づきます。
要するに限りなく「５０年賃貸物件」の残期間になります。

残期間２０年ならば、賃貸料２０年分を超える事は、考えにくい事です。


☆分譲マンションの転売価格の大半は土地の持分所有権ですから、比較する事自体が無意味です。
定期借地権マンションは、本来は転売すべき物件ではありません。

[243: 匿名さん]

万が一自分で住めない状況になったら賃貸に出すのがベターということですね
想定利回りもかなり良いですし

[244: 匿名さん]

235さん
50年後、私も確実に死んでますわ…。
住み替えもしないとなると一生の棲家となるマンションなので、
修繕計画はしっかり立てて欲しいですよね。
(月々の修繕積立金が安いのは定期借地権物件だから！？)

西東京市のごみ袋は、40リットル10枚入りが800円なので
スーパーなどで購入する際、驚くほど高く感じてしまいます。
参考までに生ゴミ処理機の比較サイトを貼り付けますです。
http://www.murauchi.com/store/kaden/gomi/index3.html

[245: 匿名さん]

定借云々もあるけど、やっぱり価格メリットが大きいんじゃない？
定借料金も安いからあまり気にならない
早くしないと希望の間取りがなくなっちゃうね
なんたって今のご時世安いが一番！
って思う人が数百人いれば完売

[246: 匿名さん]

今後少子化や経済縮小により不動産価格は下落していくという見方が強い中、
今は賃貸がベスト、いやいや先行きが見えないからこそ家は確保した方ががいいなど様々な意見・議論がありますが、この物件はどちらに転んでも大きな怪我はしないというのが受けたのだと思います。
もちろん肝は価格をギリギリまで下げた事ですね。

[247: 匿名はん]

定借　＝　実質的に賃貸物件

なぜに35年債務のリスクを負ってまで買おうとする？？

まぁ50年経つ前に、ある日自分がポックリいっちゃったときに
団信で保険金が下りて家族が助かるってのはあるかも分かんないけど。

[248: 賃貸住まいさん]

賃貸と比べた場合のメリットってあるんでしょうか･･･？

[249: 契約済みさん]

私が購入を決めた一番の理由は、
同程度面積の賃貸家賃１５年分で購入可能だからです。

更に分譲物件と賃貸専用物件では、構造や設備に相当な差があります。

[250: 匿名さん]

素朴な疑問です。

①買う前から売る話が多いようですが、そもそも築30年とかで所有権の物件を売るとなっても期待通りの価値になるのでしょうか？
戸建の理論でマンションを検討すること自体何か違うような気がしますが・・・


②あと、ディスボーザーが無いことにかなりの重点が置かれているようですがそんなに大事ですか？
あれば良いとは思いますが、優先1位になるほどの設備なのでしょうか？
「無いからやめました」的なコメントが結構見られます。

ご教授ください。

[251: 検討中]

ディスポーザ確かに便利だけど、故障したりするからね（笑）まぁ〜あればゴミ置場が臭くならないし、、

[252: 匿名さん]

大規模ならディスポーザーはまずあります。大規模世帯の生ゴミがゴミ置き場にあったら凄い臭いになりそう。

[253: 匿名さん]

>>250
売ろうと思っている人が多いのではなく定借物件というものを考える上で転売時が
想定される最大のデメリットなので必然的に話題になりやすいということでしょう。

[254: 匿名さん]

ここの南西東は、ゴミ捨て場がかなり遠くないですか？

ちなみにうちは、５０年後、死んでるか生きてるか微妙な年齢ですが、
夫の勤務先にかなり近くなるので、検討中です。賃貸高いですもんね。

管理費が最初は安いけど、何年かおきにドンと上がるか、
まとまったお金（何十万）を出したりするんでしょうね…。
金額が多いからといって管理組合でケチるようにしても劣化が進むだけだし、
長期の管理や修繕にかかるお金は、どのみちどんなマンションでも
かかるものはかかる！と決まってますもんね。
この辺は賃貸より煩わしいかも。

[255: 匿名さん]

ここはほとんどの皆さん、永住前提で購入しているんですよね？
転売が最大のデメリットであると言われても、
実際はほとんどないんじゃないかな？
離婚や転勤でやむなく転売されるケースはあるようですが。

ディスポーザーはあれば嬉しいですが、処理できないものもあるので
生ゴミの臭いを完全になくすことはできませんよね。
結局のところ、ゴミステーションを清潔に保つのは
マンション住人のモラルと管理次第ではないでしょうか。

[256: 匿名さん]

ディスポーザだけでなく、後付できない設備の要否はちゃんと考えとかないと、入居後にやっぱあったほうが良かったとなっても後の祭りになっちゃいますからね。

[257: 申込予定さん]

ペットを飼っている方、飼っていない方　皆様に伺います。

こちらの物件は、ペット可（※ただし、飼育できるペットの種類・大きさは規約により制限があります。）と
なっていますが、ペットに関するトラブルはよく起こるものなのでしょうか？

臭いや鳴き声・足音などはすごく気になりますか？

最近、飼い主のモラルの低下やマナー違反などが問題を増加させているともききます。
また、マンションの管理規約が曖昧で、人によって解釈が違うことで問題が発生するとも聞きます。

私は今までペットを一度も飼ったことがなく、また、ペット可のマンション・アパートにも住んだことがないため
ペットのいる暮らしがよくわかりません。

普通に犬や猫は好き（可愛いとは思う）な程度です。

ペットが気になるなら「ペット可マンション」はやめれば？と思われるかも知れませんが、
迷惑・不快に思うような問題が発生しないのであれば、購入する上での問題点になることでもありませんので
質問させていただきました。。。

[258: 契約済みさん]

>>257
私は以前、ペット不可の大型マンションに住んでおりましたが、だまって飼われていた方は多かったです。
特に大きな問題は生じておりませんでしたが、規約上は「不可」でしたので、少々問題とはなっておりました。
そのことから、どちらかというとペット不可マンションのほうがトラブルとなるように思われます。
ペットそのものは、近隣を含めて各人のモラル次第と思いますので、
「ペット可」によることで問題がおこることはないと思いますよ。
※私はペットと暮らしておりません。

[259: 匿名さん]

私も最初は250さんと同じく売ることを前提に家、マンションを購入する人がいることを不思議に思ってました。
私は永住が前提で自分で住むために探していますから(笑)でも最近は多いみたいですね・・他人に賃貸マンションとして貸して収入を得る為に購入。またはリフォームして新築以上の？価値をつけて(実際それ以上のものになってるかは不明)売る人。投資を目的としてマンションを購入するということですよね。
まあどちらにしても購入して、幸せに暮らせることが一番大事なわけですから。不動産購入は人それぞれでしょうし、売る話が出ていてもそれはそれでいいのではないかななんて思うようになりました。

[260: 物件比較中さん]

>257さん
うちでは小型犬を飼っています。
以前はペット不可の賃貸マンションに住んでいました。
そこで私自身ではないのですが、問題が発生してしまい、
やむをえずペット可の分譲賃貸に引越しをしました。
(問題が発生してもそのままそこで飼いつづけてる方は
たくさんいらっしゃいましたけど、なんとなくペットを飼っている人が居づらくなった部分があったので)
もちろんペット不可のマンションなので居づらくなって
当たり前なのですが…。
ペット可のマンションでは特に問題は起きていません。
でもたまにモラルに欠けている方がいて犬の糞の始末を
きちんとしないことで問題になっていることとかありますよ。