ブリリアシティひばりケ丘

[買いたいけど買えない人]

飛鳥ドライビングスクール（カクタス）跡地

低地借地権付きマンション



意見交換お願いします。

所在地：東京都西東京市ひばりが丘2丁目1581-12他（地番）
交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩10分
設計：西武建設
施工：西武建設
売主：東京建物　ひばりが丘開発特定目的会社
販売代理：東京建物不動産販売

[103: 匿名さん]

定借が引っかかる方は値引き交渉を頑張るべし。
仮にこれ以上下がるようだったら定借を勘案してもかなりのお得感が出てきます。
その前に売れてしまうかもしれませんが。

[104: 匿名さん]

夜間に現地を歩きました。駅前からの道を入ってしまうとどこも暗いですね。
小さい子供がいるので心配です。
５０年後の建て替えの際、自分でどうにかできるくらいの貯金は絶対必要だと思うので、もっと安くしてもらって買って、その分貯金にまわさないとですね。
この物件しか買えないような収入、買ってからも十分な貯金ができないような世帯では将来怖いと思います。
長生きする他、何がおきるかわかりませんからね。転売も定借ってことで難しいでしょうし。

[105: 匿名さん]

営業の方に表を見せられ、この物件が賃貸に出す場合は、月々のローンより儲かるかもしれないと言われました。このあたりは大型マンションも多いですし、本当にそこまで高額で貸せるものなのでしょうか（部屋によりますが、一番小さい部屋でも家賃13万以上だった気がします）

また、転売のときは東京建物が責任を持って販売するとも言われましたが、その場合は今回の営業の方たちが対応するわけではないです（別会社の不動産部門の営業さんですよね）し、そこまで言いきっていいのものか…という印象を受けました。言われたことを鵜呑みにしたくないので、皆さんのご意見が聞きたいところです。

それでも、地代が思っていたよりかなり安く、ここに住めばほかのことにお金を回せるような気もして、とても迷っています

[106: 匿名さん]

駐車場は微妙ですが、駐輪場が足りなくなりそうですよね。
みんなポーチに置くのでしょうか？

[107: 匿名さん]

106さん
近くに住んでおりますが、この辺は確かに自転車利用者数が多い地区だと思います。
総戸数356戸、駐輪場は712台とありますから、1世帯につき2台は
確保されているようですね。
ひばりはファミリー向けだから足りなくなりますかね？
オトナ用は駐輪場、子供用の自転車だけポーチやベランダ、
という形になるのかな。

公式サイトの「定期借地権とは」を読んでも、安いという事
以外定借のよさが解からないや。

[108: 匿名さん]

営業トークはねー
湾岸では不確定なことを平気で言うイメージがあったから気を付けないとね
もしローンより儲かるなら、それによって購入を決定するなら、その発言をボイスレコーダーか書面にしてもらった方がいいよ
それが間違いないなら購入しますと言った瞬間否定することが往々にあるからね
転売も責任を持ってするとしても5年で半額とかで売られても責任を持ってですからね
将来の市場によるから値段までは責任持てませんよね

[109: 物件比較中さん]

定期借地で50年って、建て替えるにしても中途半端だから例えば35年、40年してボロボロなのにそのままの状態で住み続けるの？　どんどん居住者いなくなってゴーストマンションみたいになったりしないのかなぁ？

[110: 購入検討中さん]

まあ　そのころ生きてるかどうか・・・

[111: 匿名さん]

せめて死ぬまでは快適な家に住んでいたい

[112: 匿名さん]

>>111
同感ですね～。

ところで
>>105
「責任を持って販売する」って、「売る」だけなら責任持てますよね。
「価格」の約束がないのですから。
賃貸に出してじゅうぶんな利回りが確保できる価格なら買い手はいるでしょう。
もちろん土地の持ち分がありませんから、相当安い価格だと思いますが。

[114: 匿名さん]

>>109

確かにそういう未来図もありえそうなのがちょっと怖い。
価格が抑えられる以外の定期借地権付き物件のメリットは何なんだろう。
定期借地権説明会とか現地案内会とか参加して自分で確かめてみたいんだけど
スケジュールやりくりしてるうちに満席になっちゃうし・・・

ところで駐輪場について、「戸別平置40台」ってのはサイクルポートなのか、
1階住戸には専用庭に駐輪スペースがあるとか、そういうことかな？
ファミリー世帯だと子供の自転車も入れて２台以上になることも多そうだけど
駐輪場からあぶれた分をポーチに置いて問題になってる物件の話も良く聞くし
ここの場合はどうなるんだろうね。

[115: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレスト、パークハウス麻布台なんかも５０年の定期借地権マンション。
今流行ってるみたいね。

[116: 匿名さん]

そんな都心の一等地と比較しても。。。ここはひばりヶ丘だよ。しかも駅から二十分以上かかる場所の。さらに言うと、価格を下げるために想像以上にグレードの低い。

[117: 匿名さん]

ひばりヶ丘の価値を上げるためにももっと高くていいマンションを建てて欲しいね
安いなら周りの賃貸で全然いいんじゃない？

[118: 定期借地権]

確か毎月借地代を払う必要ありませんでしたか？
そうだとしたら最初のお得感に積まれていって最終的にはどうなんでしょう。
ローン返済終わったら修繕費と管理費のみになるのが一般的だと思いますが、借地料は続くわけですよね。
賃貸マンションみたいじゃないですか？？
この認識間違いかな。
このへん、営業さんから説明受けた方いらっしゃいますか？

[119: 匿名さん]

118さん
地代ですが、部屋の大きさにもよるみたいで、全部は把握していないですが、月々数千円みたいですよ。他の定期借地権のものは月々の負担が数万…っていうのが普通みたいなので、その点ではいいのかなと思いましたが…。集めたお金を資産運用するから地代をここまで抑えられたって話でしたが、将来的に値上げするかどうかはわかりません。

ゴーストマンション化っていうのは確かにだなー！と思いました…。定期借地権セミナーでは、問題のある所有権マンションが紹介されて、所有者の意見がまとまらず、取り壊せず、修繕できず朽ち果てたマンションが今日本にたくさんあって問題になっているという説明を聞き、「最初からつぶされることがわかっているなら、こういう不安もないんだろうな」と思いましたが、そういう側面もありますよね。

[120: 住まいに詳しい人]

>集めたお金を資産運用するから地代をここまで抑えられたって話

完全無欠なる販売員の営業トークですから、ここは聞かなくて良いところだと思います。
単に借地しても賃料を取れない場所なだけでしょう。定借物件で月々負担が
数万かかるところって、23区の駅近ですよ。ここじゃありえないし、もしそんな
借地料が設定されてたら、誰も買わないです。
（たとえば月3万だとしたら、35年ローン換算で1000万程度です。）

お金を資産運用するのも当たり前な話ですし、資産運用するから安くできます
というのは理由になっていないように思います。
資産運用して常に利益が出るわけじゃなし、利益を出すこと前提で地代を
安くするなんて、ないでしょう。

地主としては少しでも高く貸したいはず。だけどそれが叶わなかったから
今の金額に落ち着いた、ただそれだけの話なんだと思います。

月々の借地料数千円だったら、購入者側としたら妥当な金額だと思います。
いずれにせよ、買う側にとっては良いことだとは思いますが…

[121: 匿名さん]

うわ、安い！って思ってよーく見たら、あれ、定期借地権付きだったんですね。ちょっと残念。
なんてたって面倒です。色々調査、考えなきゃいけないことやセミナー参加とか、どうしても購入するまでの道のりが遠くなってしまうようで、買う気もうせてしまう。安くて都心にもすぐ出れて立地としてはいいんだけどな。

[122: 匿名さん]

ひばりヶ丘でいいマンションは当分出ないのかな？
北口開発を待つしかないのか？

[123: 匿名さん]

ひばりヶ丘団地の西南側半分の広大な土地が民間デベロッパーに売却されるそうですよ

[124: 匿名さん]

追加で現地見学のバスツアーが開催されるみたいですね。
11月1日(日)　
10時～
13時～
これって恐らく団体でワイワイと見学するんですよね？
営業さんが案内してくれるみたいだから、自分では
思いつかないような質問が飛び交って結構いいかもね。

それと、私は123さんの情報が気になります。
計画自体も未確定な上にまだまだ先の
雲をつかむような話ではありますが、
ひばりヶ丘狙いなので心に留めておきたいです。

[125: 匿名さん]

＞うわ、安い！って思ってよーく見たら、あれ、定期借地権付きだったんですね。

よくある話ですｗ
しかもそういうのに限って、地代がやたらと高かったり・・

このマンションはそれほど高くはならなさそうですが、
定期借地権が付いている時点で、私は見送り確定です。

[126: 匿名さん]

123さんの情報、気になります。それは確定事項なのですか？だとしたら、いつごろ？

[127: 匿名さん]

民間に売却されるのは確定事項です。
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p04316.html
http://www.city.nishitokyo.lg.jp/siseizyoho/matidukuri/hibarigaokadanc...

売却時期は2010年から2012年となっておりますので、来年には何か見えてくるかもしれませんね。

[128: 匿名さん]

すごいなー
住友重機跡地クラスの大規模分譲がまたあるのか
しばらくひばりヶ丘エリアの注目は続きそうだ
ただ駅からは断然ブリリアシティの方が近いですね

[129: 購入検討中さん]

１０月２５日の定期借地権セミナーに行ってきますが、やはり５０年後がどうなるかで躊躇しています。私の妻は５０年後は７８歳ですので十分生きています。高齢期に長年住んだマイホームを後にするのは忍に忍びきれません。性格は違いますが、住居を追われるという意味ではサブプライム問題と似たり寄ったりです。

[130: 匿名さん]

>>129さん

区分け所有だろうと定借だろうと賃貸だろうと、同じマンションに５０年住み続けるのはかなり稀だと思います。区分け所有でも建て替え費用が捻出できなければ追い出されます。

[131: 周辺住民さん]

定期借地50年って、都心の駅前物件とか一等地なら、ボロくなって建て替えできなくても、リフォームして賃貸に回すこともありだけど、ひばり10分じゃ厳しいですね。ゴーストマンションの懸念はありますね、でも所有しているいじょうは税金や管理費はかかりますからねぇ

[132: 購入検討中さん]

今日、定期借地権の説明会に行ってきました。込み合ってると聞きましたが、そんなに混んでいなかったですね。
促進協会の講師の方というだけあって「定期借地権マンションはおすすめです。ブリリアはいい物件です」という感じで締めくくってました。

要望書を提出するか、どうしようか、今悩んでいる最中です。ぶっちゃけ５０年後なんて、どうなってるか想像できないですよね。

[133: 匿名さん]

ほんと、５０年先のことって想像できない。
まぁ、自分はこの世にいないかな。　すっかり子どもの代に移っているだろうけど。
購入した自分たちは、もうこの世には居なくて、この５０年問題を気にすることはないけど、このマンションを残された子どもは迷惑するかなぁ。
なんで、定期借地権５０年！これから先どうするの？って。
「定期借地権マンションは、おすすめです。」って、どう、おすすめなのでしょうか？

[134: 匿名さん]

定借の何がお得かといえばイニシャルコストを極力低く抑える事ができるということに尽きます。
ローンを組まれるのであれば金利を含めた総支払額を出して、区分け所有マンションを購入する場合のそれと比較してみましょう。
最大のデメリットはやはり売るとなったときに区分け所有に比べて買い手が付きにくいことでしょう。

[135: 匿名さん]

新築マンションの修繕時期って、建ててから何年くらい？と思って
調べてみたのですが、耐久年数は鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリートで
47年だそうです(法定耐用年数)。
ただ気になる点は「構造上は100年持つマンションでも、配管等が劣化していくため、
現実には30年程度で建替え又は大規模修繕の必要性が発生する」とある事。

ここは定借で50年と言う事だから、大規模な修繕は無しで行くんでしょうかね？

[136: 購入検討中さん]

ブリリアはたしか長期修繕計画をパンフレットの中で案内していますが、３０年までしか記載されていませんでした。それ以降はどうなっちゃうんだろう？とても不安だ。

[137: 周辺住民さん]

定借を買うのなら、賃貸に住むのとあまり変わらない気が
しなくもないですが、住んでいる間は生活の質は高いんでしょうね。

トータルのお金はどうなんでしょう。
やっぱ定借でも買った方が安いんでしょうか。

[138: 匿名さん]

値段がまた下がりましたね。

[139: 購入検討中さん]

また下がったんですか。どのタイプの部屋でしょう？

[140: 匿名さん]

２４００万からとなりました。下げないと売れないんでしょうか？

[141: 匿名さん]

えー、また下がったんですか！すごいなぁ。
定借は注目度と話題性は抜群だけれど、実際に購入するには
相当な判断力と決断力が必要なので、皆二の足を踏んでいるのでは？
そんなあなたの背中を押すための値下げ(笑)。

今週末の11月7日(土)に来場者限定の正式な価格発表があるので、
再訪して確認してきたいと思います。
ただここは仕様が低いので、これくらいの価格でも結構
妥当な気もしますけどね。

[142: 匿名さん]

これ、６１平米で２４００万ってことですよね。
こんだけ下がればいくら定借といっても、ちょっと考えちゃうな。
下手したら近所の中古よりも安いんじゃない？

[143: 匿名さん]

単純に家賃10万円で20年間住めば2400万円ですからね。
実際は10万円ではブリリアには住めませんし、管理費修繕費などもありますが、どう考えも安い。
キャッシュがあれば収益物件として買いたいぐらいだ…。

[144: 匿名さん]

近所の大型マンションは仕様の高いものが多いので、
中古もそこそこしてますよ。ここの安さは驚異的！
あまりにも安いと周囲から浮きそうだと妻が心配しています…。

[145: 匿名さん]

安くないです。老後の事を考えると。

[146: 匿名さん]

駅徒歩１６分のひばりが丘パークヒルズ(UR賃貸)が６０平米で家賃１３万円だからどう見ても安いと思います。１５年住めば元が取れてしまう。仕様が豪華ではないといっても賃貸物件に比べれば格段に良いですし。

[147: 匿名さん]

現金で買えれば安いですけどね。

[148: 買い換え検討中]

管理費、固定資産税、修繕費、ローン利息も含めて考えないといけませんね。
単純に物の値段だけで比較するのは危ない危ない。
あと、住まなくなっても売れなければ上記のお金は経費として50年間かかり続けますからね。
諸々のリスクを含めると、単純に金額だけで賃貸と比較するのは安易だと思うけどなぁ。

[149: 匿名さん]

ローンの利息を考えるとイニシャルコストを低く抑えられる定借物件がお得なんだよね

[150: 匿名さん]

あまり安くなると住んだ後いろいろなことを決めるときに費用がかかることはほとんど否定されちゃうんだよねー

[151: 匿名さん]

定期借地の魅力って、土地代とそれに付随する税金を払わなくてもいいってことですよね。
それだけで、こんなに安くなるんですね。
目先のことを考えたらとてもよいマンションのように感じてしまいます。
５０年後どうなるのか不安ですが。。
５０年たったら解体するんだから、４０年位たったら修繕積立金とか安くなっていくんですかね？
４０年後、５０年後に生きてるか、どうか、わかりませんけどねぇ。

[152: 匿名さん]

>>127
2000戸規模の再開発ですか。
かなりのインパクトの再開発ですよね。
一段と街が栄えていきますね。