ブリリアシティひばりケ丘

[買いたいけど買えない人]

飛鳥ドライビングスクール（カクタス）跡地

低地借地権付きマンション



意見交換お願いします。

所在地：東京都西東京市ひばりが丘2丁目1581-12他（地番）
交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩10分
設計：西武建設
施工：西武建設
売主：東京建物　ひばりが丘開発特定目的会社
販売代理：東京建物不動産販売

[307: 契約済みさん]

他の物件より修繕積立金の総額が少ないとは感じていません。
毎月の管理費と同時に徴収されつ修繕積立金＋入居時および大修繕時期のまとまった修繕基金の徴収があるので、
分譲物件より安いという事はありません。

勿論、５０年を過ぎる部分は不要で安くなりますが、分譲物件で５０年といえば１９６０年竣工ですよ。
これを大修繕するなんて費用対効果で非現実的な気がします。建替えの方が自然でしょう。

[308: 契約済みさん]

とりあえず手元にあるパークホームズ東陽町キャナルアリーナと比較しました。

東陽町　4LDK　84.09平米　VS　ひばり　4LDK　95.94平米
　　
　　　　　管理費　　　修繕積立金　　　合計　　　修繕積立基金
東陽町　15,140円/月　7,060円/月　22,200円/月　423,600円
ひばり　12,600円/月　5,090円/月　17,690円/月　254,500円

一番占有面積の広い部屋同士での比較です。
立地の差もありますが、それでもかなり割安感があります。
少なくとも今の段階ではかなりお安いと思いますよ。

[309: 周辺住民さん]

3000万の30年ローン組んで支払総額は大体4500万位？
それから、管理費、修繕積立金、上にある基金、税金、保険等々、
30年のキャッシュフロー総額はいくらくらいですか？

[310: 匿名さん]

私も外観の印象は公団です。
吹きつけと白がそういう印象を与えるのでしょうか？
分譲を買うというより公団の最高グレードを買うイメージのがしっくりきそうです。

[311: 匿名さん]

民間へ売却予定のひばりが丘団地南側半分を見てきましたがかなり広大ですね。
道路や樹木などのインフラが素晴らしいですし、体力と実績のある財閥系が力を入れて開発すれば相当なものができると思う。

[312: 匿名さん]

財閥系は郊外にマンションをあまり建てようとはしないと思います。三井は戸建てばかりですし。

[313: 葵]

MR、現地を何度か見に行ってきました。

今のところピンクのバラです。
もし確定したら、入居予定の方
宜しくお願いいたします！！

ちなみに、兄妹で住む予定です
もちろん営業の方には夫婦と間違われ
ましたが・・・

[314: 契約済みさん]

＞313さん
宜しくお願いします♪
確定すると良いですね！

[315: 契約済みさん]

ひばりが丘団地が一部民間に売却されると聞きました。
そうすると、南西向きの方の眺望は損なわれる可能性があるのかと心配しています。
このあたりの情報お持ちの方いましたらよろしくお願いします。

[316: 契約済みさん]

》ひばりが丘団地が一部民間に売却されると聞きました

そのとおりです。ＵＲは旧団地全体の立替を断念しました。
現状の約３割以上を民間に手放します。

周囲をご覧になって判るとおり、民間マンションだらけになると考えておいた方が良いでしょう。
但し、南西面に隣接する団地のグラウンドについては、飛び地のままになるか不透明です。

[317: 不動産購入勉強中さん]

マンソンの供給だらけになってもともとの条件がアレなこの物件は・・・・
売却価値まで予想して純粋なキャッシュフローを算定すると、
正直この物件は賃貸に比べて得なのかどうか微妙じゃないの？
そばにあるひばりが丘団地の最近の物件なんてかなり設備もいいよ。
何より敷地がゆったりしていて公園の中に建っているようだしね。

まあ、自分のものという感覚が重要なのはよくわかるので、
その辺を金銭価値に換算すると有利になるのかもしれませんが。

[318: 匿名さん]

ひばりヶ丘団地の環境インフラは素晴らしいけど、売却される南西側は駅からやや遠いですね

[319: 契約済みさん]

>No.317 by 不動産購入勉強中さん

私は隣接するＵＲ賃貸ひばりが丘団地と、当物件売却価格＝０として、景気変動を３パターン以上用意して、
キャッシュフロー試算を行いました。

結論は２０年少々でＵＲ賃貸と逆転する結果が出たので購入を決めました。（即金です）



３５年等ローンの方は判りませんが、５０年の借地権満了より前には逆転するのは確実だと思います。
この物件は売却は前提にするべきではありません。５０年の超長期賃貸物件と割切って試算すべきです。


住めなくなった時は、ＵＲ賃貸ひばりが丘団地以上の賃料は見込めるはずです。

[320: 不動産購入勉強中さん]

即金とはすごいですね。35年ローンの場合は微妙じゃないでしょうか。
投資物件とするのはよいのかもしれません。
所有の満足感、設備面での満足感などの価値をどう換算するかによりますが、
後者は15年もたてば完全に陳腐化しますね。

[321: マンション投資家さん]

>320
35年ローンの場合は・・・
という発言からは、あまり投資についての勉強はされていないように見受けられます。
不正確な発言は誤解を与えますので、控えた方がよろしいかと思いますよ。

[322: 匿名さん]

ひばりヶ丘団地の一部が民間に売却されるんですね。
当時は庶民の憧れの団地だったことを思うと、感慨深い思いです。
(老朽化した団地の姿からは考えられないでしょうが、
当時の住人はワインを片手にホームパーティーなどしていたのですよ)
売却後もスターハウスと桜並木は保存されるようでホッとしております。
以上、通りすがりの者の発言でした。ブリリアシティにあまり関係ない話でごめんなさいね。

[323: 匿名さん]

>322
あらためて、数十年後のことってわからないと感じますよね。

[324: 契約済みさん]

自然が保護されるのは素晴らしいですね。
桜大好き。
緑の多い素敵な街に住めるかと思うと今から待ち遠しいです。

[325: 申込予定さん]

私は　西武池袋沿線には住んだことがないのですが、
都心にも出やすく、適度にのどかで、自然もあり　よさそうですね。

近辺に公園があり　桜の季節には　楽しめそうですね。

駅からも　ここでしたら歩くのも苦にならず　の距離なのではと
ひばりヶ丘を前向きに検討中です。

[326: 契約済みさん]

２期のあと中弛み状態で宣伝だけは継続していましたが、いよいよ本格的に第３期（最終期を目指して）の始動の様ですね。

契約済み者向けの現場見学会が、２１日等にあるので、それに照準を合わせて行うのでしょうか。
先日、現地を見たら営業がモデルルームからお客さんを連れて、実際の日照の確認をさせていました。
１階まで充分に陽が射して喜んでいましたので、駐車場付きの１階希望客みたいでした。