ヴィーガーデン ザ・イニシアレジデンス

[keikei]

まだ更地ですが、西東京市では最大となるコスモスイニシアの８００戸大規模マンションについて意見・情報交換お願いします。

【管理担当です。タイトルを修正しました。2009.02.12】



所在地：東京都西東京市向台町3丁目1010番7（地番）
交通：中央線「武蔵境」駅 バス15分 「石川島播磨前」バス停から 徒歩4分 （北口より）
管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
施工：清水建設

[689: 匿名さん]

しかしなんだな。ここを見直さなけりゃ、どこを見直すつもりなんだろうな。時代遅れもはなはだしい大規模物件なのにねえ。

[690: 匿名さん]

ここは需要が有るってことじゃないの？
それにもうだいぶ建てちゃってるし。

[691: 匿名さん]

イニシアのお客さま相談窓口に聞いたら、「お蔭様でＡＤＲは無事成立しましたが、個別の案件についてはまだどうなるか決まっていません。向台町の物件についても、事業を継続するかどうか未定です」とのことでした。

[692: 匿名さん]

どうなるのか分からなくて、いつまでも気をもませるね。わたくしのように一日千秋の思いで結果をまっている人がいることをイニシアさんわかっているのかな。まあ、イニシアさんも命がけなんだろうけど。

[693: 匿名さん]

>>692
イニシアはマンションの客のことなんてどうでもいいだろう。
それより、今日急落した株価のことの方が気になるだろうね。

[694: 匿名さん]

「いってみれば、今回の措置は、最低限ここ１年くらいは逝かない「止血」して問題を先送りした・・・と考えていいのではないでしょうか。」

「まあ、とにかく「即」というのはなくなりました。少なくとも１年くらいは大丈夫でしょう。でも、この銘柄柄・・・決して「推奨」はできませんね。」

以上榊ブログより

http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/

[695: 匿名さん]

>>694
この人、誰？
霞を食べてるの？
教えてえらい人

[696: 匿名さん]

継続かあ。完成したらますますジェット公園が子供でごった返すな。

[697: 財務経験サラリーマン]

No.694 さんへ

はっきりいって、１００８億の借金を返していくのは余りにも困難な世の中だと思います。
単純に考えて（いつものことですが）、１００８億の純利を得るには「弊社の強みである」らしい
エリア限定のマンション、戸建ての分譲や、流通仲介などの事業でおおよそ１兆５０００億くらいの売上げを上げなきゃいかんでしょうな。
それも、キチンキチンと利益を出しながら・・・
イニシアの売上げって、去年で１５００億円くらい。
つまりは、至極順調に行っても１０年かかるということ。
でも、至極順調になんか行く訳ないから、
以上榊ブログより

掲示された文章の前に上記の記載がありますが、S氏は何か誤認されて結論を導いていられるように思います。
この論理展開は１００８億円が長期運転資金とか赤字運転資金ならこの結論が導き出て来てもおかしく無いと思います。
一般的に法的整理や今回のようなADRにおいても、無担保（担保は評価性の見直し後）の借入れが多額に残ることはありません。そのために債権放棄やDESで支援を受けるからです。
よく若い銀行員が間違えることですが、利益とキャッシュフローの関係、売上と借入返済の関係とかです。
コスモスイニシアのような不動産業は土地購入資金と建物建築資金を借りてるケースが考えられます。コスモスイニシアの有価証券報告書を見る限り土地購入資金しか借りてないように見えます。
そこに開発期間が長期に亘る総合設計型タワーマンションを手掛けたことから、不動産下落があって、仕入れたマンション開発用地に大穴があいたということのように思います。
更にリーマンショックによりマンション販売価格が下落したことにより人件費や販売管理費等を利益で賄えなかったから大きな赤字や特別損失を計上したと見えます。
借入金の１００８億円は担保に差し入れてるマンション又は土地が売れれば減少します。
金融機関に残高維持を要請してるようですので、次の土地仕入れ資金として継続して借りるような計画になってれば残高は表面的に減らないかも知れませんが、相当額は短期間で実質返済させられるのではないでしょうか？
以上から１兆５０００億円の売上とか１０年かかるということにはならないと思います。

だからと言って再生が簡単だと言っている訳ではありません。
自己努力として、リストラを行ってコスト削減と企業規模を思い切って小さくすること。今後、多額な銀行借入が厳しいことから、資金が回転可能な売上高にすることを表明したのだと思います。

S氏は昨年後半に問題があるといち早く宣告されていましたから、論理構成に無理があっても結論の厳しいという考えは正しいのでしょう。

ただADRが成立し事業再生に基づいた再建案であれば再生の妥当性は相当高いと言っても良いのではないでしょうか。
実質的に放棄とDESを含む第１号案件です。ここで短期間で失敗させることは債権者を含め無いと考えるが一般的だと思います。コスモスイニシアの自己努力には厳しいチェックが入ります。

一番心配なのは現新政権の要人発言で株価下落や円高によって、更なる景気後退が起こることです。これが起きると、計画の前提条件が大きく変わってしまうからです。

コスモスイニシアは残った社員が「皆でやろうぜ」（自民党のあまり好きな言葉ではありませんが）で物件を計画以上に一刻も早く完売することです。

景気は政策ミスで年末にかけて腰折れするリスクがあります。

今度の自民総裁も宏池（池田の池）会出身だけど・・・昔、池田首相が「貧乏人は麦飯を食え」とか失言していましたが世相の真をついていました。最近の政治家の発言はレベルが低すぎる。
故池田首相は、国民の誰もが出来ないと思っていた「所得倍増計画」を、下村治氏にきちんとした数字の裏づけ作らせてから、政策を打ち出し達成しました。

二大政党に期待するのは止めて、日本が沈没しないように民間が頑張るしかない。
経済成長は自然成長が期待出来ないのだから技術進歩と・・・・

もし間違っていたら御容赦下さい。

[698: 住民さんＢ]

長い・・・

[699: 匿名さん]

確かに民主党政権では景気回復は当分先な感じがします。

[700: 購入検討中さん]

計画どうり建設されるみたいだし
購入を考えてる人にとっては嬉しいニュース。

[701: 匿名さん]

引き渡しは来年の９月ぐらいの予定だそうです。

[703: 匿名さん]

建築の仕事しているので現場見れば判りますが、この物件は完成させるでしょう。
誰が売るかは判りませんが・・・

[704: 匿名さん]

ひとまず生き残ったとはいえ、榊ブログを読めば、普通の人はひくよね。

[705: 匿名さん]

榊ブログは読んではいるけど全てを鵜呑みにするのはどうかと思うけど…。

[706: 匿名さん]

人間様の住まいになる建物を約半年間頓挫させ、平然と再販する姿勢というか、他の施設も含め誘致に無理があるんじゃないの。今の時流は箱物を中止してるよね。

[707: 匿名さん]

未完の事業主（ＡＤＲイニシア・病院・老人ホーム）と完成の事業主（サミット・コジマ・ミツイタテウリ）が、総合的に完成する時期を知ってる人いますか。
長引くと現場で陣取ってるシミズが滑稽に見えてしまう。

[708: 匿名さん]

　「来年9月位の引き渡し予定」とはどこからの情報かな。どこの誰が言ってるの。僕はこのマンションには好意的で完成を待ち望んでいたんだけど。人の心をもてあそばれているような気がする。もう怒ったよ。いつまでもいつまでも、グズグズグズグズ、やるのかやらないのか。・・・・・・イニシアは今まで十分マンション供給を通して社会に貢献してきた。もういいよ。ご苦労さん。市場からの撤退を許します。
　清水さんマンション解体するのに何日かかるの。僕も手伝いに行くよ。清水の社旗も、白い囲いも全部持って帰って。釘一本残さないでね。広い空と白い雲が見たいな。
　今度は人間的感性を持った、もっと優しい不動産会社さんが、立派な経営をして、困難なときにも顧客に誠意を持って対応し、それでダメならさわやかに去っていく、そんな会社が、この地に住宅を供給してくれたら、僕はすぐ買いに行きます。この地が大変気に入っているので。

[709: 匿名さん]

７０８さんに同感！　9月引渡しはどこからの情報？？　イニシアの営業から連絡あったの？？　先日の決議後、うちの担当営業は連絡の電話すらかけてこないよ。工事再開はいつになるの？　工事再開が未定でも、その事についての説明すらない。イライラします。

[710: 匿名さん]

登録をしていれば担当さんから再開や引き渡しの連絡が来ているはず。登録しているのに連絡がないなら問い合わせしてはどうですか。文書も届いてますよ。

[711: 匿名さん]

７１０さん、登録していない者です。すみませんが届いている文書の内容を教えていただけませんか。

[712: 匿名さん]

えー
ウチも連絡ないです。

[713: 710]

ＡＤＲ成立の翌日に連絡来ましたよ。その際引き渡し予定を担当さんが教えてくれました。工事再開は清水と調整段階とのことですが年内には再開の見通しとのこと。文書はＡＤＲ成立のお知らせと詳細が決まったらまた担当より連絡しますとあります。

[714: 匿名はん]

年内に再開の見通しだと、馬鹿にするな。またまたの引き伸ばし作戦。臭いが漂ってくるような消費期限切れのマンションを懲りずに引き延ばし。この悪意ある偽善的イニシアの企業姿勢が我慢ならない。何故今すぐ再開しない。のんびりと、偉そうにお前らのペースで仕事するな。結局は完全撤退だよ。顧客完全無視のお前らが生き延びたところで時間の問題だよ。結局経営姿勢がなってないんだ。100年に1度の不況のせいじゃない。頭が高い。喝。

[715: 匿名さん]

今の時点ではイニシアの社として方針は何も決まっていないだろう。特にここの物件は、８００戸という規模を維持するかどうか、果たしてそこまでの需要があるかどうか。場合によっては規模の縮小もありえるわけで、さまざまな観点からの再検討を要する。
営業から連絡があったという話が仮に本当だとしても、年内再開の見通しにどこまで裏づけがあるのか実に疑わしい。営業の人が個人的に、あるいは営業チームだけが単独で、自分たちの顧客を逃すまいと連絡を入れているというのが本当じゃないかな。

[716: 匿名さん]

800戸というとてつもない規模を維持したら、再建計画方針と平仄があわない。
すでに大規模だが、やはり戸数は今の出来ている上物から増えないようにするのでは？
企画自体に無理があったな。

[717: 匿名さん]

８００戸など絶対売れるわけがない。９９％断言出来る。造ったらあほだ。

[718: ご近所さん]

500戸くらいにして、ゆとりの邸宅として、完売を目指したほうがいいよね。

[719: 匿名さん]

７１７さん、９９％といわず１００％断言してくださいよ。

[720: 名無し]

来月中に工事再開らしい

[721: 匿名さん]

どこからの情報ですか？

[722: 匿名さん]

もしかして清水の方？

[723: 匿名さん]

718さんに同感です。現状の規模以下で設計を見直し、外観・構内緑化も所期のコンセプトを生かして上手いこと取り繕って、かえってバランスの良い高品質マンションになって、価格面でも適正な、購買力を配慮した設定で今更儲けることは考えないで、早く仕上げて奉仕価格で完売する。しかし管理にはコストをかけて資産価値をより高めていく強い意欲を共有出来る住人関係が築けるようなマンションが出来ないものでしょうか。地域にとって、このピンチがチャンスになればと願います。

[724: 匿名さん]

新町や向日台の環境は抜群にいいからね。将来性は本来はかなりあるんじゃない？駅から近い訳じゃないけどそれを補うくらいの環境の良さはあると思う。
短期的な利益はもはや追いようがないから長期的に町を育てる視点が欲しいね

[725: 匿名さん]

これが７９５戸から５００戸になった場合、
管理費や修繕積立は増額になるのでしょうか？

[726: 匿名さん]

800戸にしないと儲からないんじゃね？
すぐには売れなくても、長い目でみれば、多い方がいいんじゃね？

[727: 購入検討中さん]

素人考えで申し訳ないのですが･･、規模縮小って逆に赤字になりませんか？資材は発注済だと思いますし、パンフレットは全て作り直しになりますし。諸々の書類関係、すべて作り直しになりますよね。当初の計画通りに作り上げて、早期に売り切るようにするのが一番赤字にならなくて良いのではないでしょうか？購入検討者としては、いまより価格が下がって発売開始してくれることを祈ります！

[728: 匿名さん]

計画通りでＯＫ。こんなにも大きな敷地は二度と無いかもしれません。
即買いが必要かもしれませんが、まだあるのですか。

[729: 周辺住民さん]

今朝から騒がしい物音が。工事の人が何やらやっています。
なんだよ、もう再開したのかよ。台風対策ならいいけど・・・

[730: 購入検討中さん]

>>725

たぶん増額になるだろうね。
でも、結局空室だらけで、500戸しか埋まらなかったらそのほうが、高くなる。
激安にすれば売れるだろうけど、そうすると貧乏人ばかりが入居してきて、
結局管理費・修繕費を払わない奴がたくさん出てくる。

[731: 匿名さん]

管理費・修繕費って踏み倒せるの？？？

[732: 匿名さん]

人を差別してはいけないが、激安買ったホームレスぎりぎりレベルの人達でマンションが満室になって信じられないような異様な光景が日常化したりして、なんかそんな悪夢が現実化したりして。ああ怖わー。こんなこと考えるぐらい今までの状況が異様だね。でもこれが今日の日本の現実だ。インフルエンザ、環境問題、もっともっと恐ろしいことも。ああ止めようね、こんな後ろ向きな考え。我々は明るく楽しい毎日を築くための楽しい夢を見るためのマイホームを求めているのだ。イニシアさん顧客第一で頑張って。最初の販売パンフレットにある理想のマンションを計画通り完遂あるのみだ。

[733: 匿名さん]

顧客第一かあ。そうなったらいいよね。現実には難しいとは思うけど。もし、そうなれば売り手が買い手のフリして書き込むのもなくなるかな。無論、同業他社でも困るけど。ねえ７２８さん。

[734: 名無しさん]

朝起きて外を見たら、台風で建物が吹き飛んで綺麗さっぱり更地に戻ってた。

と言う夢を見た。

[737: 匿名さん]

更地のところは周りと比べて低いから水が溜まるのは当たり前なんだけどな