ヴィーガーデン ザ・イニシアレジデンス

[keikei]

まだ更地ですが、西東京市では最大となるコスモスイニシアの８００戸大規模マンションについて意見・情報交換お願いします。

【管理担当です。タイトルを修正しました。2009.02.12】



所在地：東京都西東京市向台町3丁目1010番7（地番）
交通：中央線「武蔵境」駅 バス15分 「石川島播磨前」バス停から 徒歩4分 （北口より）
管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
施工：清水建設

[524: 匿名さん]

>>521
何が言いたいのか、意味不明。

>>523
飯田産業と三井、野村の違いぐらい、わかっていて書いているんでしょ。確信犯だよね。

[525: 匿名さん]

この辺なら、37坪3980万円が相場。
6000万以上出してるヤツってwww

[526: 匿名さん]

>>524

素材の仕入れコストはちょっと違う
部材のグレードは若干違う
大工への発注費はやや違う
会社の人件費はべらぼうに違う
広告宣伝費もべらぼうに違う
安心料（ブランド料）もべらぼうに違う
買った後の虚栄心への響き方もべらぼうに違う（満足度高い）


こんなとこっすか？

スレタイずれも甚だしくなってきた。

[527: 匿名さん]

カラス何故鳴くの～、カラスは工事中止で喜んでいるのさ！
しかし、朝開けきらぬ内から「かあ～・かあ～」うるさいのなんの！
錆びた鉄筋はカラスとおんなじ色になっちゃった。
防水加工もせずに放置していて、柱・梁からじわじわ染みいる水分。雨漏りに大雨の最中に生コンでの繕い。
後何年かすると、鉄筋が爆裂するぞ！
こわいね～。中止した階の上に住む人は。

[528: 匿名さん]

>>525,524
売りたくても売れない人、工夫がないから売れない人、知恵がないから売れない人、うらむしかない。
買いたくても変えない人、金がないから買えない人、仕事がないから買えない人、ひがむしかない。
こんなことなら、受験勉強一生懸命やっときゃよかった。日本は平等と思ってたのに、機会均等の間違いだった。日本が階級社会だったなんて、格差社会だったなんて。学校では教えてくれなかったよお。会社がつぶれそうだよお。

[529: 匿名さん]

誤字脱字・書き間違いはありませんか？

[530: ご近所さん]

37坪3980万円ってダンボールハウス建てたらこの金額だな。

[531: 匿名さん]

高い家をお買いになったあなたには悪いが、西東京市では妥当な値段。

[532: 匿名さん]

>>531
興味深いですね。
実際に向台町に新築戸建てで37坪3980万円ってあったら是非教えてほしい。

[533: 匿名さん]

いつのまにか、周辺戸建て掲示板になってますね。
戸建て情報はこっちです → http://www.e-kodate.com/

ちなみにファインコート(スタイル)は、↓
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27529/

マンション計画の停滞で、話題が尽きるのも無理ないですが。

[534: 匿名さん]

↑脱字しちゃいました。武蔵野スタイル。

[535: 地元不動産業者さん]

「石川島　田無　譲渡」で検索してみなー。2006年1月にIHI（当時の石川島播磨重工業）が田無工場の跡地の売却金額を発表しとる。6.7haで202億円。坪単価なら約100万円だ。プチバブル本格化前だけど、仕入れ価格でこれではちょっと高いかなという印象はあるな。よほどヘボな仕入れ担当者じゃなければ今ならもっと安く仕入可能だろ。
ちなみに当時の購入者は三井不動産とコスモスイニシアと他2社になっとる。
これは公開情報だから風説の流布とかのわけのわからん突っ込みは勘弁ね。

単純計算だが、、、
土地の仕入価格：＠100万円×３７坪＝3,700万円
家の減価：＠45×30＝1,350万円

（土地＋家）×（1＋粗利率）＝5,050万円　×　（1＋30％）＝6,565万円

ファインコートのオファー価格と大体あってるはず
。
粗利15％にあきらめてくれれば5800万円になるな。いずれにしても今のご時世ではこの仕入れ価格じゃ事業採算が厳しいのはわかるはず。債権者からしてみりゃ事業計画の抜本見直しをしてくれなきゃ事業継続には賛同しかねるはずだよ。まあ、いったんストップさせて事業計画の見直しや事業主体の変更によって事業は継続するはずだよ。
駅から遠いけど、一次取得者が無理なく買える価格帯設定でね。そうしないと高価格狙ってもこの大規模開発じゃあ地元の金持ちの需要は武蔵野タワーズで食い尽くされるはずだろうからな。

[536: 匿名さん]

業者のくせに情報弱者

[537: 匿名さん]

どのあたりが？
情弱いうてみたかっただけちゃうんかと(ry

[538: 匿名さん]

３７坪新築４０８０万円・・「向台町１丁目」で検索してみれば。

[539: 匿名さん]

>>535
業者さんの見方はこんなところなんですか。参考になりました。
でもＩＨＩはただ土地を売っぱらっただけでなく、電線地中化もやり、開発道路も作り、提供公園も整備しました。サミット・コジマも誘致したし、病院、老人ホームもこさえようとしました。いろいろ付加価値をつけることで、立地の悪さをカバーしたのでしょう。その分だけ、単価が高くなるのは仕方ないのでは。単純に農地を整地して終わりという周りの相場と単純に比較できないのでは。もちろん「３７坪新築４０８０万円」なんて論外です。

[540: 購入検討中さん]

債権者会議の結果報告、営業の方から連絡ありましたか？
うちは今のところありません。

[541: 購入検討中さん]

＞540さん
28日に開催の予定となっているのでまだないですね。
最終結果は9月の終わりなので、そこまでは何も結論が導けないかもですね。

一時中止の物件が多くなり、ADRが成立したとしてもその後の事業をどう展開
されるのか気になるところです。

[542: 匿名さん]

高くても付加価値があるから良いやと思って買ってみたものの、すべて頓挫。
残念！
先読みの甘さ斬り～

[543: 匿名さん]

>>538
なんで近隣の相場と比べてるんだよｗ
>>535はこの土地の売却価格から算出しているだけだろうが

お前の言うことからわかるのはIHI跡地の戸建ては割高いということだけ

[544: 購入検討中さん]

＞５４１さん
勘違いしていました。２８日でしたね。失礼しました。
購入を検討している者としては、９月末の結果がでるまで落ち着かないですね。

[545: 購入検討中さん]

このマンションってどうなっちゃったんですか？

[546: 匿名さん]

このスレはもはやマンション検討スレではありまよ。ご注意を

[547: 匿名さん]

>>545
販売一時中止中です。

[548: 匿名さん]

>>543
ファインコートは割高ですよ。それはここだけに限ったことではありません。首都圏なら周囲の建売と比べて５００万円くらい高いと思います。ただし、仲介手数料がかかりません。植栽も外構もすべてそろっています。安い建売を買っても、同じような状態に仕上げようとするとどんどん経費がかさみ、さらに割高になると思います。
このスレでよく話題になっている４０００万円以下の一戸建て物件はもしかするとクローゼットのバーさえないかもしれません。このへんの電柱にも宣伝のビラが張ってありました。連絡先は携帯の電話番号でした。安いからといって変な物件をつかまされないでください。

[549: 匿名さん]

500万じゃないよ。2000万高いんだよ。
フェラーリ買えちゃうね。

[550: 匿名さん]

>>549
はいはい。もう聞き飽きたよ。フェラーリ買ってどこかへお行き。

さあ、いよいよ明日は運命の債権者会議。たぶん銀行は結論持ち帰りで、すぐには結果がわからないだろうけど、内部情報知りうる方はぜひよろしく。

[551: 匿名さん]

建設が継続される事を切に願います。

[552: 匿名さん]

こんな会議で議論するわけないじゃん。サラリーマンやったことある？
もうどういう結果であれ調整付いてるよ。
銀行さんの四半期決算の状況見るとイニシアにとっていい方向に調整できてるとは思えないけどね。

[553: 匿名さん]

ここのマンション、世間知らずのフェラ男くんならいくらというかな。２０００万円かな。

[554: 購入検討中さん]

救世主が現れました!!
大和ハウスが優先株を引き受けることに。
大手が来ました、これは心強い!!!

[555: 購入検討中さん]

>544さん

541です。
14時の日経の特報で大和ハウスが優先株を引き受ける旨の報道がありましたよ。
この物件自体がどうなるか分からないけれど、良い方向に向かうことをわたしも
祈っています。

[556: 匿名さん]

建物解体して大和ハウチュの戸建てになるんでしょうか？

[557: 匿名さん]

↑わけないと思います。戸建てじゃせっかくの容積率が活かせないし、更地にするより雨ざらしになった骨組みを手入れする方が安い。
周辺戸建て住人の妄想は止まらない。

[558: 匿名さん]

イニシア側のIRを見る限り、もう大規模物件はやらないようですね。
社員も相当減るらしいしここが出来るデベでは物理的にも無くなってしまいそう。
もしここのプロジェクトを続行するとしたら、他社に譲渡するしかないのかな？

[559: サラリーマンさん]

＞＞５５２
やっぱり、今回はイニシア側からの再建計画案の提示だけで、銀行の結論は次回ですね。６７５億円の資金支援要請に対し、即座に首をたてには振れないよなあ。調整はむしろこれからでしょう。
まあ、銀行としてもホワイトナイトの大和ハウスの顔に泥を塗るわけにはいかんしなあ。仮に会社が生き延びたとしても（それを生き延びたというのかどうかは別として）個別案件のリストラが決着するにはさらに時間がかかりそうに思います。

[560: 匿名さん]

ここまで来てたら普通に銀行のOKは取れてるだろう。
大和の資金はどこから出てくるのさ。
債権者のOKっていうのは他のこまごました債権者のことでしょ？
大きいところは調整済みで筋がついてからじゃないとIRなんか出せないって。
特に今回大和ハウス側も出してるわけだからそう考えるのが普通。

でも正直再建計画とあるけど、実質イニシア解体バラ売りでしょ。
金づるのコスモスライフも手放しちゃったし、大規模で儲かりそうなところは大和が共同で参入、イニシアは小規模のみ、社員の半数をリストラってもうほとんど何も残んないじゃん…

残ったのはリクルート出身の社長だけか。

[561: 匿名さん]

「そう考えるのが普通」過去の経験に縛られ、新たな発想ができないと仕事もできないぞ

[562: 鷲津]

普通こうしたリストラは前倒しでとにかく出せる損は手前でだしまくり、税効果も狙って収益の
Ｖ字回復狙うのが常套手段。出資者がそうしたいのよ。ファンドに限らず。

このマンションが他社に売却されるのかオンバランスのまま減損するのかわからんが、
いずれにしても事業が継続されたとしてもかなりアウトレット状態になると思うよ。

金を貸した銀行関係者の気持にもなって考えてみ。クレジットコストを
とりあえず引き当てたなら、その範囲でてっとり早く資金回収できればいいやって思うでしょ。
ましてや、エクスポージャーの大きいプロジェクトなら、なおさら貸した金は何かの形で
回収しないとまずい。
だからとりあえずはＩＨＩ工場跡地のこの事業は継続されるはずだよ。

このご時世でこの値段で売れるかな？って価格じゃ銀行は事業計画に対して首は縦に振れないよ。
引き当てるつもりがあるならそれなりの引当コストは覚悟してるし。

戸数が多すぎるから坪単価は＠200万円を切るとみた。大体20坪でアベレージ4000万円未満かな？

[563: 匿名さん]

↑↑　フェラ男さん、この価格どう思う？

[564: 匿名さん]

高いんだよ

[565: 匿名さん]

未完成時に雨ざらしにしてしまったマンションに金出すバカいねぇヨ。１０年先の躯体ボロボロ・カビだらけじゃね。

[566: 匿名さん]

私も知らなかったんですが、錆びた鉄筋はコンクリートのアルカリによって還元されて結合するため、錆が全く無いより表面が錆びていた方が強度が上がるみたいですね。とはいえ程度の問題もあるでしょうから、現状の評価は建築専門家の見解を聞きたいところです。

まあ、プロが工事するわけだからちゃんと対策するでしょうけど。それも心配なら、工事中断していないマンションだって安心できない。

[567: 匿名さん]

ジョイント（構造柱、耐力壁など）部位を途中階で中断せずに、上棟（屋上防水まで）させるべきでしたネ。
隠したがる設計・施工者からの評価・対策って信用できるのかしら。
所詮、購入する側の立場より自分たちの損得勘定ばかりでしょ。

[568: 匿名さん]

建物の寿命っていうか財産価値が５０年だとしたら、１０年の瑕疵担保責任以降は不明確そう。
４０００万円の売価だったら１／５の８００万円の評価が数字上成り立つが、予測できない不具合が発生して建替えにでもなったらそれ以上の負担を背負いかねないのかなあ。
そもそも評価/見解を聞かなきゃ売れないマンションを安心して買えるの。

[569: 匿名さん]

残念ですが、取り壊すしかないね。スーパーゼネコン清水だったらクレーンを倒すこともなく、無事解体できるかも。

[570: 匿名さん]

昨日の報道で大規模物件を中止にするということがありましたがこの物件は中止しないとの連絡がイニシアの方から来ました。工事再開や販売がいつになるとかはまだ決まっていないとのことでしたが。販売再開の方向でいくようです。

[571: ご近所さん]

イニシアが出してたチラシの通勤通学で田無駅へコミュニティバス、吉祥寺駅へ路線バス（予定）は想定外の表現。
この辺に住んでる通勤通学者は田無と境に歩きかチャリンコが常識。なので暗い夜道の改善や歩道の確保が望まれるところ。特に雨が降ってる朝は陸続きの場所なのに交通アクセスが悪く、陸の孤島（コジマ？）だと感じる。元々は工場なんて人里はずれたところにあったのでしょうから。

[572: 匿名さん]

超突貫工事で完成させ再販マンションとして１９８０万円/住戸で築後３ヶ月内に完売させれば十二分に元がとれます。どうぞ安心して再開してください。

[573: 匿名さん]

値段のことは、フェラ男さんに聞くのが一番ね