ヴィーガーデン ザ・イニシアレジデンス

[keikei]

まだ更地ですが、西東京市では最大となるコスモスイニシアの８００戸大規模マンションについて意見・情報交換お願いします。

【管理担当です。タイトルを修正しました。2009.02.12】



所在地：東京都西東京市向台町3丁目1010番7（地番）
交通：中央線「武蔵境」駅 バス15分 「石川島播磨前」バス停から 徒歩4分 （北口より）
管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
施工：清水建設

[463: 匿名さん]

No.462 さんのおっしゃる通り。
西武新宿線田無駅までの路線バスがない（定期券で通勤・通学できない）。戸建は仕様がチープ。マンションは雨ざらし物件。土地は土壌汚染があった工場跡地。
騙されていいカモにならないようにしよう。

[464: 匿名さん]

サミットが袋小路のようなあの立地で今後採算がとれるか大変興味がありますね。
赤字営業で大変だろうけど鮮度だけは厳守してください。
コジマの空中店舗は期待できないな。品揃えも少ないし。

[465: 匿名さん]

確かにマンションは雨ざらし。土地は土壌汚染があった場所。でも地下水を汲み上げて飲料水にするわけじゃないしなぁ。バスは四月にマンションのエントランス付近から運行予定だったはず。マンションの出来上がりが遅れるからバスの運行予定も遅れるのかな？

[466: 匿名さん]

田無行きはコミュニティーバス（はなバス）で路線バスと違い定期券で乗れないし停留所まで徒歩５分近くかかる。よって近隣の人はアップダウンの暗くて歩道も無い夜道を歩いてる。
エントランス付近から運行予定だったはずは三鷹・吉祥寺行きの路線バス。こちらは渋滞っていうか、中央線を利用する人は武蔵境行きに乗ってるよ。
マンションは雨ざらしでカビ臭いし不潔、躯体の瑕疵に対する不安、土地は土壌汚染があった場所。
企業の損得勘定だけの開発に何千万円もの買い物をする顧客をばかにしてないか。

[467: ご近所さん]

>>466

はなバスは安いから普通の路線バスよりお徳でしょ。マンションが建てば、恐らく停留所も近くに
できるでしょう。
三鷹行きのバスも来年度末の中央線高架が完成すれば、三鷹の渋滞も緩和すると思うよ。

[468: 匿名さん]

なんで同じ人が続けて何回も書いてるの？
まとめて書けば良いのに

[469: 匿名さん]

毎日三鷹行き乗っている訳だが、全然渋滞していない訳だが。
新宿行く場合、武蔵境から行くより、吉祥寺から行った方が50円安い訳だが。

[470: ご近所さん]

そっか、俺車通勤してるから混んでるように感じていたが、
バスはバス専用レーンがあるから、混まないんだな。

[471: プロドライバー]

中央車線がない西東京市役所通りの通勤通学の時間帯は、田無高校生徒の通学路、幼稚園バス、損害保険ジャパン・フランスベッドの通勤専用バス、近隣の徒歩の方・自家用車・自転車・バイク、車イス送迎バスでいっぱいの上にはなバスが運行している状態です。
このような状況なのに、はなバスは普通の路線バスよりお徳だから利用してみたいないい加減な書き込みしないで。
ＪＲ中央線で通勤される方は向台町五丁目から武蔵境駅を利用してます。武蔵野大学前から五日市街道に入る渋滞道路を利用してたら遅刻しちゃいますね。このマンションのネックは、損保ジャパンの通りから五日市街道へ出るまでの渋滞です。
なんだかこのマンションって中途半端な立地を無理やり正当化してるように思えるんだけど。

[472: ご近所さん]

武蔵境に行くなら、断然自転車が便利です。１０分ちょうど位でホームまでいけるよ。

ところで４６３さん。
「戸建は仕様がチープ。マンションは雨ざらし物件。土地は土壌汚染があった工場跡地」とのご指摘ですが、
戸建てがチープとはどういう点でそう思うのですか？参考までに教えてください。

[473: 匿名さん]

仕様的には外部：屋根コロニアル葺き、外壁吹きつけ弾性塗装、既製品外部建具　内部：床合板フローリング、壁・天井ＰＢ下地ビニールクロス　住設用品ＪＩＳ規格の国内メーカー規格品は一般建売業者と同じ。下請け発注価格はどの建売業者もとことん抑えちゃう。工法のツーバイは外材を安価で仕入れられる。
自然素材、無垢材、特注品などの材料：本瓦・ヒノキ・無機質珪藻土・ＳＵＳ/銅製水切りとは違ったチープな新建材（合板、有機塩化ビニール製品、屋根水切り鉄板）などのこと。またチープな新建材は仕上げの肌割れ現象が起きたり、キズになると無垢材はカンナをかければ再使用できるところが下地共張替えとなってしまう。
業法上、最寄り駅まで自転車１０分！！で表示しません。利用するのは勝手だけど、駐輪場確保が大変よ。交通手段は徒歩・路線バス・鉄道利用で距離・時間を実測して広告に明示します。
広告を見るとコミュニティバスがさも路線バスと同じように表記されていたので是正すべきです。
戸建は仕様がチープ。
マンションは雨ざらし物件。土地は土壌汚染があった工場跡地。これは隠蔽できない事実でしょ。何十年もローンを払って購入したいと思っている方にとっては残念なことですよ。

[474: ご近所さん]

>>473
周辺の戸建て（三井）を買いました。ご指摘の内容が適切かどうかわかりませんが、肝心なことが抜け落ちていませんか。同じ仕様であったとしても、建物のデザインや、隣の視線が気にならない配置、広々とした６メートルの区画内道路、電線地中化による開放感。エンドユーザーはそういうものにもお金を出すのです。つまり住環境を買うわけですね。多少、割高の名は承知のうえ。大手と中小の違いはその点にあるのでは。中間マージンだけだとは思いませんよ。（建物自体は三井より、東急のほうがいいですが）「プロ」に属する方が、ただ単純に仕様だけを見て、「だまされている」というのは的外れ。むしろ、同じ仕様なのに自分たちの物件がなぜ売れないのか、顧客意識を研究すべきです。ちなみにドンキホーテのそばの飯田産業の物件は、ここより武蔵境の駅まで近いのに、５０００万円前後です。しかし、私は買う気になりませんでした。

[475: 匿名さん]

話が三井の戸建にうつちゃった。
戻しませんか。

[476: 近隣住民２]

ここらへんはあちこちにファインコートがありますな。
中央線に比べれば格安だと思うけど

[477: 匿名さん]

でも、三井の戸建情報もすごく参考になります。

一緒でもよいです。
どっちも知りたい。

[478: 匿名さん]

>>474
いくらで買ったの？

[479: ご近所さん]

>>473

モデルルーム見学しましたが、三井はやっぱりセンスはいいと思いますよ。
パワービルダー系やそれよりちょっと上のランクの建売を見ましたが、
全くお話にならないです。庭木やら外構の作りもいいし。

[480: ご近所さん]

>>478
ハハ、そんな直に聞かれてもねえ。まあ、こんなご時世ですから、１０００万円まではいかなくても、そこそこ値引きしてもらいましたよ。三井でも、残りわずかな場合やキャンセル住戸の場合は、１０００万円引くと思いますね。
自分の条件と合うなら、それでもいいのではないかと思います。

購入にあたり、僕なりに適正価格は以下のとおりだと考えました。
　ガーデンスタイル　６５００万円前後（緑道沿いは＋α）
　モダンスタイル　　６０００万円強
　プライムスタイル　５５００万円（日が当たる物件）
　　　〃　　　　　　５０００万円（マンションの影で日が当たらない物件）
以上は、マンションが順調に建った場合です。マンションが絶望的になってきた今、プライムは相当お得です。
ちなみに武蔵境駅を中心に見た場合、駅から１０分以内が７５００万円、１５分以内が７０００万円強といったところがいい線ではないでしょうか。

[481: 匿名さん]

所詮、建売だけの比較。その収入レベルの人達が購入されてるようです。
しかし戸建の評価のほとんどが土地で決まる。東南角地などの接道（4ｍ以上）条件、都市計画区域、駅から徒歩１５分以内（戸建）/１０分以内（マンション）などの立地、４０坪前後の平坦地/成型地、過去の利用状況、高圧線の有無。
古家は、注文住宅でセキスイハウスなどのビルダーは一般客に受けやすい。ツーバイフォーの場合は壁構造で間取りの変更や間口を広く取れないなどの制約があって更地渡しが売りやすい。旧三井分譲地となる。
見た目だけでの感覚やデベの名前で購入する人、通勤を考えて五日市街道に渋滞無しにアクセスできる立地で購入する人、それぞれでしょうね。

[482: 匿名さん]

IHI工場跡地の建売って、今は周辺に広大な空き地があって広々感があるんだけど建物が建ってくると、そこだけ同じ建物が並んだ３０坪の建売って感じかなあ。というか開発地全体の街並みが分からない青田売りのような気がする。
昔からの住人に評判を聞いてみましたが、サミット/本屋さん/コジマ以外はいらないと言ってました。いつ撤退されるか心配だと。また鈴木街道はぬけ道になっていて制限スピードを守ってくれないらしい。

[483: 匿名さん]

マンションは今後、三井不動産レジデンシャルのパークコート武蔵野となって、室内仕様がグレードアップされて
再開されることを聞きました。同じブランドの戸建と共に高級感が溢れた街並みになることでございましょう。

[484: ご近所さん]

>>481
一生懸命、建売と注文住宅を比較しているようですが、そんなの初めから勝負はついています。上を見ればきりがないわけで、三井を購入している人たちは、承知済みだと思います。駅から徒歩１５分で土地４０坪の注文住宅なんて、いくらかかりますか。僕は年収１０００万円前後のサラリーマンの場合、上限で７０００万円くらいの家が身の丈にあっていると思います。バリバリの共稼ぎで２人で２０００万円以上の収入があっても、１億近い家はなかなか買わないんじゃないかな。

[485: 匿名さん]

↑

年収１０００万円前後のサラリーマンの場合、子供さんの教育費がかからない事例。頭金プラス住宅ローンはせいぜい年収の３倍程度の物件ね。
２０００万円以上の合算収入でも頭金持ってない人は買わないじゃなくて買えないの。
建売と注文住宅を勝負の世界で例える低次元の書き込みはおやめなさい。
購入を承知してるひ人もあれば検討する人もあるわけで、いろいろな意見を参考にすることも大変よいことではないかしら。

[486: 匿名さん]

483)さんへどこからの情報ですか

[487: ご近所さん]

>>485
過去レスをよく読んでから書き込んだほうがいいよ。あなたが矛先を向けるべきは４８１じゃないかしら。頭冷やしたほうがいいよ。

[488: 匿名さん]

No.486さん
競合する大手デベロッパー管理職の方に聞きました。
コスモス/清水建設のようなトップ企業が取り扱う大型開発物件は手を上げる大企業がすぐ見つかるらしい。

[489: 匿名さん]

本当なら歓迎です。あとは完成時期、何階建てになるかが気になりますね。いくら強気の三井でも、イニシアの計画通りとはならないと思う。

[490: 匿名さん]

No.487
新築建売のホット情報教えてあげるよ。
JR武蔵境駅徒歩１７分、敷地面積１３１㎡/述べ床面積９８㎡/４．６８０万円
だってさ。持ち家に住んでたら必要ないことだけども。
最近土地の価格は大分下落しちゃいました。この物件は一次取得者の方でも手が届きそう。

[491: 匿名さん]

>>487
でもそこは飯田産業だよ。マンコミにも出ているから、この会社の評判を見ると参考になりますよ

[492: 匿名さん]

事実かどうかわからないけど
この建物の周りにはファインコートがたくさんあるから
三井が手を挙げるのは納得。
ファインコートの中心にずっと建設途中のマンションがあったら嫌だもの。

[493: 匿名さん]

No.489さん
建築確認許可済マンションなので設計を変更（階数等）は困難。
変更が可能なのは、三井仕様（財閥）の高級内装・住設機器（システムキッチン・他）で価格見直しでしょう。
完成時期は清水建設（日本一のスーパーゼネコン）が本気になれば逆転ホームランですよ。

[494: 匿名さん]

西東京市によれば、建築確認済みであっても、設計変更は届出をすれば可能ではないかとのことです。建築確認自体は都の事務なので、さらに確認が必要ですが。
それに日本一のスーパーゼネコンは鹿島。清水はアップアップじゃないの。

[495: 匿名さん]

No.494 さん
確認変更は確認申請再提出となります。構造計算偽造事件で建築基準法が厳格化されました。
さらに工事の検査がダブルチェック（瑕疵担保保険会社）になります。
工事の延長につながるようなことは、リスクが伴いますので設計変更は軽微なものにいたしましょう。

[496: 匿名さん]

鹿島＝自〇党。清水＝大企業の設備投資が上昇機運。

[497: 匿名さん]

清水を救済するため、三井住友銀が三井に頼み込んだと考えれば合点がいく

[498: 匿名さん]

清水は三井住友グループなの？
そういえばサミットは住友だね。

[499: 匿名さん]

清水はIHIと同じ勧銀グループ。
同じ資本系列で売買したようなもんでしょ。
コジマは足利銀行系で、足利銀行は興銀グループ。なのでどっちも今はみずほ系列だね。
住友があそこに参入した理由は分からないけど、サミットコジマでの展開が最近多いからコジマの持ち込み案件なのかもしれないね。

[500: 匿名さん]

三井レジデンシャルが中断マンンションを立派に仕上げる？　本当なら素晴らしい。三井が周辺の戸建を販売する際の周辺環境のありようを、なかば約束を、責任を持って果たすのだから、見上げたものです。もしガサネタなら、よそ様の経営破たんは当社には関係ありませんなら、フアインコートの名に永遠の汚点を残すでしょう。緑あふれる素敵な植栽庭園も造ってもらいたい。せっかくの三井の決断(本当？）を大いなる期待をもって見守りたい。当初計画を上回るほどの良いマンションを作ってくれたら、素敵な街づくりの実績が挙げられたら、三井戸建の価格が高いという評判も、三井の実力の現れだと誰もが想うでしょう。ふれーふれー三井。声援します。

[501: 購入検討中さん]

上記何処からの情報なのか？分かりませんが債権者会議後で無いと詳しい事は分からないのではないでしょうか？

[502: ご近所さん]

ここ数日、現場で作業用エレベータを動かして何やらやっています。工事再開、あるいは再開の準備かと思いました。いったい何をやっているのか、渋る現場の清水建設に無理やり聞き出したところ、「雨水の浸入などを防ぐといった対策が必要になってきたので、サッシの入っていないところにサッシを入れるなどの補修を行っている」とのこと。これを聞き出すのに、ずいぶん手間がかかりました。この程度のこともあまり言いたくないようでした。工事中断もしばらく隠していたし、作業を始めたら始めたで隠す。地元への情報公開には非常に消極的な印象を受けました。

[503: 周辺住民さん]

近く債権者会議がありますしあんまりいいたくないんでしょう。
しかしマンションの上空に大量のカラスが飛び交っているのはなんか嫌ですね。
巣でもあるのでしょうか。

[504: 周辺住民さん]

５０４です。私が見る限りカラスなんていないですけどね。

[505: 匿名さん]

仕様もそれなりにして価格をリーズナブルにしてしまったことが逆に利幅が少なめで、短期に売り抜けなければならない責任は一つの企業の収益をさらにマイナスにしてしまうくらいの８００戸大規模マンションでしょうか。また遅延した工期を取り戻すために突貫工事でもやられたら見えない欠陥に対して一生の財産を購入する側も不安感が拭いえません。
周辺地域のマンション売れ行き状況が活況だとしたらよいのですが。今朝の朝日新聞を見ると、住宅ローン返済が破綻して競売にかけられる物件数が上昇してると掲載されてます。
そもそもＩＨＩ跡地の利用計画が工業生産地域から１８０度転換して、住まいと生活・医療・介護に転換することに周りの既存個人商店・スーパーや病院・介護施設の立地状況からして不足しているとした判断した上だったのでしょうけど。
頓挫してることにたいして、利害関係がある方々で会議をして道筋をつけられることも大切でしょう。しかし周辺住民・商店・病院・業界関係者の方々に不安と憶測も広がりつつあります。

[506: 匿名さん]

少なくともこの地域で病院は不足していないようです。西東京市は病院の誘致なんかしていません。むしろ立地の悪いマンションを売るための演出のひとつと考えたほうがいいのでは。関東バスの始発路線にしても、サミット・コジマにしても、いずれも同じ理由でしょう。バス、病院、サミット・コジマがあるなら、駅まで遠いマンションでもいいか、という感じでしょうね。そこが戸建てとマンションの違いでしょう。

[507: 周辺住民さん]

夕方、カラスはなぜ泣くの。カラスは山に。
里山の高さくらいのマンション現場周辺を旋回したりしてます。そのグループの縄張りになってるようだ。
カラスが捕獲した小鳥を食べたりしてるようで、羽毛が舞ってるのが見えた。
他にもいろんな先住者の縄張りになってるよ。
この地域は実や花をつける緑畑も多いこともあってか、タヌキ・野良ネコ・ネズミ・ゴキブリ・蜘蛛・イモリ・カエル・カラス・小鳥（ウグイス・スズメなど）・蜂・カブト虫などが生息してる。

[508: 匿名さん]

私が知っている三井の物件だけでも
名前だけで2年で壁のひび割れ亀裂水漏れ漏電
棚やキッチンの取り付けがいい加減で修理依頼するも
三井など名ばかり
下請けに丸投げで半年一年と全然修理にきてくれないなどザラです
（まぁそんなのは三井だけにとどまらないけど）

清水建設に勤めてる知り合いにも聞いたら
工事のとまっている物件なんて今は全国山ほどあるらしい
皆いいように考えているが、23区内の高級物件から考えてこちらは全然後回しでしょう

[509: 匿名さん]

まー財閥系ならリセールバリューも、高級感も～なんて思ってる人間カモにしてる商売だもんね。
わかります。

[510: 匿名さん]

戸建については、向台町の三井の現場で働いてる職人に聞いたら、日当が低いこと、工期が短いこと、職人が『大工（九）』でなく『大五郎』程度の実力らしい。
また屋根・防水工事、設備（電気/給排水設備）はあなたまかせ状態。
それでも三井の名前で買ってくれるし、所詮建売はクレーム産業なのでしょうがないよとのことでした。
中断マンションについては、引渡し後の１０年間瑕疵担保責任保証の内容を精査しないと将来の予測できない不具合がとっても心配。さらに情報公開には非常に消極的な清水建設を常に疑いたくなってきますね。

[512: 匿名さん]

平日のサミット＝さみしい。コジマ＝苦ジマ。本屋＝本当にいるのは店員さんだけ。同じデザインの建売群＝酔っ払って帰ったらよそ様の御家へ入りそう。