ヴィーガーデン ザ・イニシアレジデンス

[keikei]

まだ更地ですが、西東京市では最大となるコスモスイニシアの８００戸大規模マンションについて意見・情報交換お願いします。

【管理担当です。タイトルを修正しました。2009.02.12】



所在地：東京都西東京市向台町3丁目1010番7（地番）
交通：中央線「武蔵境」駅 バス15分 「石川島播磨前」バス停から 徒歩4分 （北口より）
管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
施工：清水建設

[351: 匿名さん]

とりあえず第三回目の会議の日程は決まったそうですね。

[352: ご近所さん]

341さん
保育園は全然足りてない状況です。是非建てて欲しいな。
文化施設いいですね～。私は美術館なんて素敵だと思います。
いずれにせよ、インフラが悪いので、大収容の施設は無理ですね。

もしマンションが頓挫しても、時間はかかるかもしれませんが、
この辺はやっぱり魅力のある地域です。

[353: 匿名さん]

コスモスイニシアって、元はリクルートコスモスなんだね。最近知った。

[354: 匿名さん]

とりあえず9月末まで工事はストップするそうです。

[355: 購入検討中さん]

優先交渉権、獲得しているものです。
１０月から工事が再開した場合、物件の引渡し時期はいつ頃になるのでしょう？？
我が家には来春から小学校へ入学する子供がいるので、イニシアの動向を見守りつつ、引き続き他物件を見て行こうと思います。

[356: 匿名さん]

355さん
2～3ヶ月遅れるような話がありましたがそれも難しそうですね。

[357: 匿名さん]

他物件がなかなか出て来なさそうなんだよね。この辺は。出て来たとしても多分高いでしょう。

[358: 購入検討中さん]

コスモスイニシア担当より電話がありました。
9月まで工事ストップして、体制を整えて年内に工事再開すれば良い方だと思いました。

とりあえず見守るしかないですね。

うちの場合も、他物件には手が出ないので建ってくれればいいのですがね。

[359: 匿名さん]

現状では難しいでしょうね。
選挙の結果次第という債権者もいるだろうし…
早くて10月では？

[360: 匿名さん]

ここは工事再開する可能性の方が少ない、と思いますよ。
今のイニシアの状況では、採算が確実に取れるような物件の開発しか
債権者から許可されないと思いますし。

[361: 匿名さん]

イニシアから転売されて、きっとアウトレットマンションになるんでしょうね。そうなると価格は安くなるし、階高は現状のままだし、購入希望者にとっても、近隣にとってもメリットがあるんじゃないでしょうか。管理会社がどこになるかはわかりませんが・・・。

[362: 匿名さん]

マンションパビリオンも8月9日で一度閉鎖とのことです。
コスモスからどこかに移るのか、はたまたジョイントベンチャーみたいになるのかと。

[363: 匿名さん]

３６２さん。それはお盆休みじゃないですか？

[364: 匿名さん]

363さん
工事の再開や引き渡し時期を明確にしてから、また販売をされるのだと思います。

[365: 匿名さん]

そっか。なら、マンションパビリオンに電話して聞いてみよう。
と思ったら笑ってしまった。電話番号が０１２０－１４－１２４８。イーヨ、イニシアだって。
いいよぉ、いにしあン。うふ。

[366: ご近所さん]

マンションパビリオン電話番号が０１２０－１４－１２４８。
イヨいよ　イニ穴があくほどシックハック！！

ペンペン草さん、お願いだから建物より高く成長しないでね、ヨロシク！！

[367: 匿名さん]

この物件は、いったいどうなるんでしょうか
検討していただけに、工事中止がショックです。
今後は別のデべが買い取って工事再開する予定ないのですかね
もうあきらめたほうがいいのか迷うところです。

[368: 匿名さん]

まだ別が買い取るかは決まってないと思います。この物件をどうするかは会議の後にならないと動かないでしょうね。

[369: 匿名さん]

もしイニシアが手ばなすとすれば、それが決まった時点で新たな購入先が決まっているんでしょうか。それとも決まってから探すんでしょうか。後者なら相当時間がかかるような気がしますが。

[370: 匿名さん]

もしかするとイニシアの風向きが変わる可能性も。晴海物件が好調らしく、大宮の物件も完売したそうで。景気の状態もどうなってくるかによってまた変わるかもしれません。

[371: 匿名さん]

イニシアの社員ってどうしてこうも手前勝手なんでしょうか。同じことを繰り返すつもりなんでしょうか。仕方ないよね、自分の職場がかかっているんですから。

[372: 匿名さん]

マンションパビリオンに人の気配がありません。遅刻したのかなあ。

[373: 匿名はん]

今日付でＨＰに販売活動の一時中止が告知されました。

更地にして戸建てにすればいいのでは。

[374: 匿名さん]

やはり予想通り中止になりましたね。ここの土地は他のデベに売るのかな？

[375: 匿名さん]

屋上が防水されないまま放置されると、室内に雨水が浸み込みカビだらけになってしまいますネ。この先、売り物になりません。

[376: 匿名さん]

エンド価格を考慮すると、他デベは準大手/中小の建設会社などに発注して建設費を抑ます。この物件はスーパーゼネコンに発注してしまって、請負代金支払い額が大盤振る舞い（ドンブリ勘定）だったのでしょう。

[377: 匿名さん]

ハデに広告出しといて都合悪くなったから一時的に販売中止します。都合がよくなったらまた販売しますって、自分は犠牲者だということかしら。
土壌を入れ替えて建設場所は改善しましたが、元の土をどこに捨てたのでしょうか。人の財産になるであろう大規模マンションの建設を中断して再販することの瑕疵責任と周辺住民に対してご迷惑をおかけする気持ちが全く感じられないのですが。
これからきちんと情報公開しないと心配や憶測が湧き出てきますヨ。

[378: 匿名さん]

井の頭線吉祥寺駅の一番目立つところに貼られた大型ポスター、きょうではがされるのかと思っていましたが、まだ貼ったままでした。何とかしなさいな。

[379: 匿名さん]

土の捨て場については調べれば分かりますよ。

[380: 匿名さん]

審査受けようと思ってたけど資産価値が無くて、通らないって事もありますか？

[381: 匿名さん]

ここは9月末に最終の債権者集会が開かれる模様だけど
かなり厳しいという噂。今月ここ以外にも販売中止しているところあるし。

[382: 匿名さん]

No.380

マンションの資産価値を判断する要因。
①立地（主要駅からの距離/街の人気度/市区町村のインフラ整備）
②ベランダ方向（日影時間）・眺望・天井高さ・２重構造・躯体の厚さ・角部屋（東南/南西）・最上階
③建設地の前用途
④建物の瑕疵担保責任
⑤適正な工事期間

銀行ローンの審査は、上記要因をふまえ適正あるとされた物件につき、買主が固い職業で、他のローン有無、年収/年齢等を満たしてれば通る。ただし契約は青田売り物件につき自己責任が伴う。

[383: 匿名さん]

３８１さん

『かなり厳しいという噂』ということは、決議が取れなかった場合、ヴィーガーデンの建設は中断のまま･･･ということですよね？

ヴィーガーデン、気に入っているだけにショックです(>_<)

[384: 匿名さん]

>>383
イニシアがADRした時点で、ここのプロジェクトが予定通り遂行されることは
ほぼ望み薄ということだったと思うけど。賢明な人はとっくに近隣の他のマンションに
検討対象を移している。

[385: 匿名さん]

近隣の他のマンションは値段が違い過ぎて検討できないですよ。あの場所なら売り主代わってもいつかはマンションが建つでしょう。

[386: 購入検討中さん]

383さん

私もヴィーガーデン気に入ってたんです。
坪単価でみてもとかなり割安感があったですよね。
確かに駅からも遠く陸の孤島感がありましたが、良い物件だと思いました。

800戸という大規模なのでコスイニでいくかは分かりませんが、おそらく物件
自体はジョイントか他のデベから販売されると思います。
市も絡んでる大きな事業ですから。

[387: 匿名さん]

ヴィーガーデンの価格設定からするとＪＲ沿線の戸建て/マンションに手がとどくし、西武新宿線沿線の戸建ても購入できる。それは他社の物件価格が下がっているためです。
分譲戸数を増やすため付近から眺めると擁壁で囲われているような異様な雰囲気になってしまった。ファミリー層に合わせるのであれば全住戸が十分に採光ではなくて日照時間を得られるよう隣棟間隔を空ける配置計画を工夫すべきでした。
また近隣に迷惑がかからないよう天空率を生かしメインの棟は鈴木街道がある南側にタワー型マンションをつくり、周囲は地下１階地上３階建ての低層コーポラティブハウスと緑と小路/ミニ公園を配置する。買主に設計段階から仕様の意見が主張でき参加型にして付加価値を高めれば、他社のマンションに十分に対抗できたと思う。
ここは第三者の立場でデザイン/設計監理ができる設計事務所がなく、不動産会社とゼネコン主導のスケールメリットを第一にした計画で身動きできなくしてしまった。

[388: 匿名さん]

383です。
仰るとおり、場所と価格が気に入りました。あと、マンション内に保育施設が入る予定なのも気に入っていました。近隣のマンションも検討しましたが、やっぱりヴィーガーデンが良くて。コスモスイニシアさん、厳しい状況かもしれませんが、なんとか頑張ってください！

[389: 匿名さん]

コスイニが頑張ったら800戸のプロジェクトが出来ると思ってるのかね・・
こんな金融機関に首根っこ押さえられてる金無しの状態で

これだから主婦はダメだな

[390: 匿名さん]

↑よそ様の苦境の風説をほくそ笑んでいるようでは先が見えてますよ

[391: 匿名さん]

>>390
800戸×5000万＝400億のプロジェクトでしょ
本当に出来ると思ってるの？売れる可能性の高いタワー物件ならともかくバス便物件で
他のもっと条件のマシなプロジェクトですら続々延期や中止になってるのに

[392: 匿名さん]

あのまま「ほったらかし」は、有り得ないでしょう。
コスモスイニシアの営業も、他のデベとのジョイントも
考えてると話してたし。
それと、あの建て方は合理的ではないですか？
タワー型だと別の問題も発生するし。

厳しいのは分かるけど、個人的には、このまま建設して売って欲しいですがね。

[393: 匿名さん]

□の字型配置で東西ベランダ方向の住戸のお日様があたる時間ってどれくらいなんだろう（冬・梅雨時）。西側の棟はスーパーサミットの夜間照明があたり過ぎか。北側の棟は南北を自走式駐車場に囲まれてる感じかなあ。
バス便の立地と周辺の相場から各住戸の値段が１千万～１千五百万円高いような気がする。西武新宿線田無駅は『はなバス』で？それはないだろう。朝の通勤帯は市役所通りやロイヤルホストの五日市街道に出る通りはキャパを超えてしまう。
それにしても戸数を詰め込む土建屋の設計手法は今も昔も変わってないなあ。

[394: 匿名さん]

http://www.vi795.com/

販売中止になってしまいましたな。

[395: 匿名さん]

これは販売一時中止のお知らせですよ。再開するとも撤退するとも今のところまだ書いてはいないですけどね。

[396: 匿名さん]

出来れば買いたいけど、南向きは優先交渉権でほとんど決まってるんでしょうか？まだ空いてる部屋あるのかな。

[397: 購入検討中さん]

396さん
営業さんの話では、優先交渉権で決まっているお部屋の数は１２０部屋くらいとのこと。
ご希望はAサルーンでしょうか？場所によってはまだ空きがあると思いますよ。
Dサルーンも一応南向きですが、こちらの低層階は殆ど空きがない様子でした。

[398: 匿名さん]

空いてるも空いてないも販売中止だからへたすりゃ白紙だよ。
いま空いてるかどうかなんて聞いてどうするの

[399: 匿名さん]

販売中止かもしれませんがやはり登録をしました。もし白紙になったら他の物件も見学しながらまたここが再開するのを待ちます。

[400: 匿名さん]

9割方プロジェクト完全中止の物件が、優勢交渉権120部屋ですか。
やはりマンション熱は相当に高まってきているようですね。

[401: 匿名さん]

私が聞いたところによると、例え販売が他社に移ったとしても優先交渉権等はそのまま大丈夫とのお話しでした。
ただアウトレットマンションになり金額が下がってとの販売です・・・との事でした。
金額だけの件で考えるといいですが、他にも問題があったりするので今のままで販売再開してもらたいです。

後、マンションパビリオンが閉鎖になり連絡先等を郵便でご連絡しますと営業の方がいってましたが、皆様のお宅は届きましたか？
家はまだです・・・。

[402: 匿名さん]

パビリオン閉鎖のお知らせの紙に

[403: 402]

パビリオン一旦閉鎖のお知らせのところに別の連絡先が書いてあります。会社の方になるみたいです。

[404: 匿名さん]

４０１さん。うちは案内が届きました。多分、営業の方が個々に案内を発送してるような感じがします。案内が届かないようならば、営業の方へ連絡をしてみると良いと思います。

[405: 匿名さん]

>>401
値段が下がると聞いて驚いたのですが、
他の問題って具体的にはどんなことですか？

[406: 匿名さん]

401ではありませんが今後値段が下がることは予想されます。引き渡しが遅れたりしているのだから値段が上がるのはおかしいでしょうし。売り主がかわると管理会社もかわる可能性があります。

[407: 匿名さん]

というか、建物自体が出来ていないわけだしもっと駅近な土地で利益が見込まれるような所
ならともかく、ここを引き継ぐような業者が現れるかな？

中止が可能性としては最も高いと思うけど。ゼネ（清水建設）がこのままだと工事が
ムダになってしまうので、アウトレット業者にブン投げというのも無くは無いが。

どちらにしてもこのままコスモスイニシアが販売を再開して、続けるのは無理だと思う。

[408: 匿名さん]

でもこんなデッカい所、中小じゃ扱いきれないよな。

[409: 匿名さん]

リーマンショックがなかったら青田で売り切ってウハウハだったのに残念。

[410: 周辺住民さん]

周辺住民の興味としてマンションの行方が気になります。
梅雨時期の雨ざらしから、夏の天候不良でそのまま放置という状態を見ていると
このまま出来たとしても、入居する人いるのかな？なんて思ってしまいます。
コンクリなどの強度の心配ありますよね。

となりの戸立ては入居もはじまりにぎやかになってきました。
廃墟マンション化しないと良いのですが。
市民としても後の状況がとても気になるところです。

[411: 匿名さん]

「榊淳司の買ってはいけない大規模マンション首都圏編18物件」に何か記載があるのかな。買った人いますか。

[412: 匿名さん]

コンクリの強度について。雨の中、コンクリートの流し込みをすると、コンクリートが薄くなってしまう可能性が高いので問題ですが、作業後であれば雨ざらしにしても強度には問題ないと思います。でも雨ざらし状態は心象が悪いので、できるだけ養生してもらった方が良いような気がしますが。

[413: 購入検討中さん]

仮にあと1年、このまま風雨にさらされて工事がＳＴＯＰしても、建物自体には鉄筋、
コンクリート他、構造上何も支障がないということでしょうか。

[414: 匿名さん]

一年くらい大丈夫なんじゃないか？

[415: 購入検討中さん]

建物の雨ざらしについてですが、コンクリートについては特に問題なし、鉄筋自体は多少錆びていても大丈夫なので建物自体は2～3年は大丈夫だと思いますよ。

それよりも建具の方が心配です。　ガラスサッシが入っている所も有る位なので、部屋の間仕切りや断熱材等の内部の工事が行われていたら交換部分が発生すると思われます。

[416: 購入検討中さん]

１階の部屋を購入検討中なので、今度、建具が入っている部分がどの部分なのかを確認してきます！！
確か玄関扉、バルコニーや廊下に面している部屋のガラスサッシは入っていたような･･･。
貴重な情報をありあがとうございました。

[417: 物件比較中さん]

>>411
記載ありました。
現状だと仕方ないですね・・・。

[418: 匿名さん]

榊氏がここを挙げてくるだろうとは予想していました。駅近くでないことや大規模であること、イニシアが微妙だということで。でも結局この辺は駅近くを買うことは高くなりますし。

[419: 匿名さん]

>>418
中央線駅近のマンションが無駄に高くなってる、というのも指摘の中には
含まれてるんじゃないかな。

新宿通勤で今までは中央線が優位だったけど、これからは湘南新宿ラインや
東急線経由副都心線というのも考慮に含まれてくるだろうから
この地域にこだわる、というのが無ければただ割高というのだけが目立つ。

[420: 匿名さん]

近くの戸建てを買った人も、ヴィーガーデンから始発のバス便ができるって事をあてにして
買った人もいるだろうし、マンションが建たないとサミットやコジマが撤退するって事も
考えられますよね。
ここが建つか建たないかで、戸建ての資産価値も変わってくるのではないでしょうか。

[421: 匿名さん]

とくにマンション南側の戸建ての住民にとっては、マンションが建たないほうが日が当たっていいですよ。

[422: 匿名さん]

日本語でＯＫ

[423: 匿名さん]

420さん
戸建の建物ははあくまでも建売標準仕様で外壁なども吹き付けで間に合わせたり、土地はバス便にもかかわらず価格がお高いのは会社経費が違うから。
戸建の資産価値は、付近の新築戸建取引実態で接道状況により４千万円前後となっているようです。

[424: 住まいに詳しい人]

コンクリートそのものは水が浸みるため屋上は防水/外壁は撥水塗装・磁器タイル貼/ジョイントシール/水切板金を施します。
中断していることにより未防水/鉄筋の露出/設備配管の露出/室内階段・EVシャフト・PS/DSからの雨水侵入で建物本体にダメージを与えていることは事実です。
重要事項説明/契約の際に、中断したことによる鉄筋腐食による爆裂躯体保証の延長やカビの臭いがした場合の保証など瑕疵責任を明記することが大事でございましょう。
またこのマンションは設計監理の設計事務所が入っていないようなので、中立な専門家の意見を聞くことも必要なことかもしれません。

[425: 匿名さん]

＞＞４２３さん
４０００万円前後って、土地建物込みですか？

[426: 匿名さん]

は？

[427: 匿名さん]

＞＞４２５さん

土地面積：１００㎡　建物延べ床面積：９４㎡　新築分譲住宅３，９８０万円　田無駅徒歩２２分　土地建物込みです。最寄駅からの距離/都市計画区域/接道状況で売値は前後いたします。
実際に購入するなら１割は値引き可能みたいですね。原価は土地１２００万円/建設費８００万円で、建売の場合２倍くらいの値段で売っていかないと会社が成り立たない。
財閥系でも下請けは同じ職人に発注してるので手間受け代金は同じ。売値が違うのは会社/営業/モデルルームなどの経費分です。

[428: 匿名さん]

>>427さん
丁寧に説明してもらい、ありがとうございます。
ただ、おっしゃるのは販売価格であって、資産価値とはちょっと違うような気がします。それに、４０００万円の戸建てというのは、おそらくこの地域の最低価格。ペンシルハウスのような物件ではないですか。この地域、つまり向台町５丁目の土地の坪単価は、およそ１００万円。土地だけでも１００㎡なら３０００万円ではないかと思います。ただし、実勢価格はもっと高いと思いますよ。このスレで戸建ての話をあまりしても仕方がないから、この辺でやめときます。

[429: 匿名さん]

>>４２８さん

向台町五丁目の土地取引は業者間では路線価の７割の程度で取引してます。今の市況からすると土地の仕入れを１区画３０坪で１２００万円で押さえます。（競売物件は公示価格の１割程度＝短期現金/権利関係処理のリスク有り＝約３５０万円）
エンド価格の４０００万円は最低ではなくて実勢で、下請け/住設発注価格同じでも、例えば大会社になれば社員の給与体系から違ってくるので、販売価格は１．５倍（＝６０００万円）になります。
３９８０万円は実勢価格です。４２８０万円が値下がりした価格で下落傾向です。
ペンシルハウスの土地面積は２０坪前後で３階建てが可能な用途地域で駅周辺か主要道路沿いですが、一次取得者の方々が購入できる４０００万円を目標に価格設定が出来るよう区割りをします。
さらに安く購入するコツは販売戸数が少なくなってくると販売する側も完売したいため値引きに応じてきます。
このスレ、マンション購入の方は無視してください。

[430: 匿名さん]

スレ ×
レス ◯

[431: 匿名さん]

つ http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27529/

[432: 物件比較中さん]

コスイニさんの販売中止物件が増えてますね。。。

ヴィーガーデンのHP、TOPページすら見れなくなってます･･･。

[433: 匿名さん]

サミットストア向台町店（ブックスゴロー併設）とコジマＮＥＷ西東京店は一時閉店ということになるでしょうか。
鮮魚・精肉コーナーの品揃えに活気が無くなってしまいました。また本屋は立ち読みの人だけです。２階のコジマは店員さんばかりで店内に入るのに勇気が要ります。

[434: 匿名さん]

>>433
お盆だし、昼間は暑いからでしょ。マンションは撤退しても、サミット、コジマは地域で死守しなければなりませんよ。

[435: 匿名さん]

もしマンションが建たなければ、周りの商業施設云々はどうなるのでしょう？

[436: 匿名さん]

お盆でないときにサミットに行きましたがやはり活気がなかったですよ。マンションが建つか建たないかでかなり違うと思います。

[437: 匿名さん]

３ヶ月程中断したマンション南側沿いの鈴木街道を午後７時半頃、自家用車を運転中にデッカイ！！クマネズミが横切っていきました。捨てられたゴミのせいか早朝からカラスも多くなった気がします。
空き地の水たまりに湧くぼうふらから蚊が大量に発生して病気が発生しないか心配です。

[438: 周辺住民さん]

中断したマンションの中はサウナ状態でしょう。衛生上よくないだろうな。

[439: ご近所さん]

１０月から販売開始になるといいね。債権者会議がうまくいけばと願っています。

[440: 匿名さん]

サミットのお肉、美味しいですよね。
大ファンです。
コジマでもクーラーをかなり値引きしてもらいました。

この２つはかなり便利ですよね。

[441: 匿名さん]

高層マンションは好ましくないけどサミットとコジマは撤退しないで欲しいというのが、周辺戸建て住民さんの多数意見なのでしょうか。
どちらの店も、高層化で実現する超大規模マンションに期待して出店したのだから、マンション計画いかんによっては将来は撤退もありうるでしょうね。要は、商売として利益が出るかどうかの判断かと思います。
私は、どこでもいいからそれなりに大規模なマンションを建てて売ってもらって、お店が撤退しなければいいなと思います。

[442: 匿名さん]

禿しく同意

[443: 匿名さん]

今、サミットに行ってきました。そこそこ賑わっていましたよ。心配しなくてもいいのでは。マンションがなくなったとしても、商売さえ成り立てば、サミットが撤退する必要はないはず。もともとスーパーがない地域だからね。それにマンションじゃなくても何らかの新たな人口流入はあるでしょう。我々にできるのは、なるべく利用してあげることかな。わざわざ遠くのいなげやに行くのではなく。

コジマは・・・微妙だね。ｉｐｏｄも全色ないし、品揃えが物足らない。フレッツ光を勧めるバイトばかりで、まともな店員も少ないかな。ついつい車で別の店に足を伸ばしてしまうよ。

[444: 匿名さん]

イニシアはいなくなるかもしれないけど将来的にマンションが建つ可能性は十分ありますよ。あれだけの土地があるのだから。

[445: 匿名さん]

サミット・コジマの店内が閑散としてるのが気がかりという前に中小企業なら倒産。
共同住宅中止というより立地そのものに問題があるんじゃないかなあ。特集会とか老人ホームが完成したら、ますます目立たなくなって商業施設としては致命傷です。早急に全体配置計画の見直しを図るべきでしょう。

[446: 匿名さん]

秋桜は所詮雇われマダム。シミルは赤字転落。病院/老人ホームはしらんぷり。スーパー/デンキ店はハシゴを外されちゃいました。

[447: 匿名さん]

本当に責められるべきはＩＨＩか、それとも西東京市長か。

[448: 匿名さん]

なんでIHIとか西東京市が責められないといけないの？

不況でコスモスの経営が上手くいかなかっただけじゃないの？

[449: 匿名さん]

世界を相手に仕事をしている石川島播磨はアメリカの経済情勢が悪くなることを読んでいた。田無はだれか徳をしたセンセイでもいらしたのでしょうか。

[450: ご近所さん]

>>441
サミット・コジマ・書店とも重宝しているのですが、やはり徐々に閑散としてきていますね。
サミットはまだしも、コジマがあの有様では撤退濃厚でしょうねぇ。
サミットとコジマはセットで出店、駐車場等の維持費も合わせて計算しているでしょうから、
コジマだけ撤収というのも望み薄なのではと思います。