ヴィーガーデン ザ・イニシアレジデンス

[keikei]

まだ更地ですが、西東京市では最大となるコスモスイニシアの８００戸大規模マンションについて意見・情報交換お願いします。

【管理担当です。タイトルを修正しました。2009.02.12】



所在地：東京都西東京市向台町3丁目1010番7（地番）
交通：中央線「武蔵境」駅 バス15分 「石川島播磨前」バス停から 徒歩4分 （北口より）
管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
施工：清水建設

[263: 匿名さん]

素人考えですが、階数を低くするとその分一戸あたりの土地代が増して、価格が高くなっちゃうんじゃないでしょうか？戸建てだと、取り壊し費用も上乗せされて更に。それはそれで、売れ残りが増える原因になる気がします。

[264: 匿名さん]

もちろん価格が高くなれば売れないと思います。
ただ、価格を下げるために階数を連ねるとしたら、それこそ今までのイニシアがやってきたことと変わりません。在庫が積みあがるだけではないでしょうか。
債権者を納得させるには、現実味のある再建計画でなければならないと思います。
階をさげ、価格は維持。利益率は当然下がりますが、それでも、不良在庫を抱えないことのほうが得策だし、債権者合意が得られやすいのでは。

[265: 匿名さん]

イニシア債権者会議のスケジュールが延びたようですね。
第2回（7月24日）で終了の予定を、第3回まで（8月下旬～9月下旬）開催に変更したようです。

ここは仮に工事再開となっても、9月ぐらいまではこのままということになりますね。

[266: 周辺住民さん]

９月下旬までは、静かな夏をこの環境で過ごせるのはありがたい！
仮に１０月から工事再開して予定より３ヶ月遅延！？　販売的にはいづれにしても
大打撃ですね。

[267: 匿名さん]

景気の底打ち感があって、一般的には販売価格はじわじわ上がっていくと思う。不動産屋はえげつないから、景気の顔色見てすぐ価格を上げ下げするからね。イニシアは工事が遅れて販売も遅れるとしたら、割安感が出て案外販売はうまくいくんじゃないかな。今の価格が据え置かれるのが前提だけど。イニシアくん、今の価格で絶対がんばってくれよ。

[268: 匿名さん]

原油が高騰してきていますよ。
資材高騰が目前にきています。
景気回復に水をさします。
おそらく消費がより冷え込み、秋以降また地価は下がるのでは？

[269: 匿名さん]

事態がどんどん展開していくから、この板は抜群に面白いですね。
さて今回のスケジュール変更をどう見るのか、景気底入れへの期待、うーんそんなに単純なものでしょうか。
以下、私なりの考察です。
イニシアは事業再生ＡＤＲ手続の申請第１号ですから、経済産業省としては再建を軌道に乗せたいと考えるでしょうね。ところが２回目の債権者会議で示されたスキームが関係者の思惑とは違っていた、と考えられないでしょうか。では、その見込み違いとは。①各金融機関にとって債権放棄額が大きすぎて到底飲めるスキームではなかった、②新たなアライアンス先のメドがついた、あるいはつかなくなった、③経済情勢についてさらに指標を検討する必要が出てきた、などなどに思いを巡らせてしまいます。いずれにせよ５２７億円も債務超過になった企業の再生ですから、各金融機関も相当の減免を迫られるわけですよね。
このプロジェクトについて言えば、ＩＨＩだけが土地を売り抜けて、ほくそ笑んでいるのかしら。
そうそう、誰かこの土地の登記簿とっていませんか。イニシアがどこからいくら借り入れを起こしているのか興味あるなあ。

[270: 匿名さん]

とにかく大変

[271: 匿名さん]

ここの物件は３月下旬引き渡しとなっていたと思うが、大丈夫なんですか？ＹＥＳ　ＯＲ　ＮＯで誰か答えてくれ.

[272: 匿名さん]

271だが俺はここの会社のマンションに対する取り組みを消費者観点から評価しておる。必ず、早く復活してくれよ。検討者を安心さしてくれ。社長さん頼んだぜ。ただ単独で再生というより、オリックス大京とか三菱地所藤和の傘下に入るのもいいんじゃないか？

[273: 匿名さん]

ここの販売は手付金保証機関と提携してるの？契約時の手付金はもしもの時はどうなってしまうのか？重説を読みたいが。

[274: 匿名さん]

このマンションはやはり狙いたいと思う。この辺に今後お手頃でいい新築の建つ気配がない。イニシアはともかく清水建設の施工だから。

[275: 匿名はん]

再建スケジュール延期で客は更に様子見を続け、施工会社も工事を休み続け、運転資金は減っていく・・・・
より首が絞まったのは間違いないところ。
そもそもおれだったら800世帯も入るようなマンションなんぞ絶対住まない。
トンでもな住民が先ず一人や二人じゃない一塊ぐらいでてきて、そんなのと毎日同じエントランスをとおり、
修繕積立金を共有するなんて真っ平ごめん。
管理組合の役員の役回りなんぞ回ってきてそんなのを何人も説得して全体修理とか冗談じゃない。
せめて今建ち上がった階数で売られるとましだが。

[276: 匿名さん]

石川島の工場跡地だから小規模マンションは作らないでしょうね。

[277: 匿名さん]

管理費滞納が出るのは管理費が高すぎるから。管理会社を代えればいいよ。コスモスライフは高過ぎる。なんなら自主管理でもいい。気の利くマンション管理士を一人顧問で雇えば管理費は大幅下げられる。管理費安いと売りやすくなるぞ。多少価格が高くても戸建に流れるのは管理費払いたくないから。管理費が月額３０００円になったら話題にもなってあっという間に完売かも。８００戸あればスケールメリットで１戸３０００円でもやる業者や個人はいるはず。激安管理費マンション。債権者にはこの際本気で考えてもらいたい。

[278: 匿名さん]

一戸3000円でやるところなんて、あるわけないでしょ。

[279: 匿名さん]

ここまでミソがつくともう無理かも

[280: 匿名さん]

>277
そんな管理費の安いマンションになんか住みたくないし、
管理費の安さにつられて入居してきた人たちと一緒に住みたくもない。
それに、どちらかというと管理費の高いマンションより、安いマンションの方が滞納が多いような印象がありますが。

[281: 匿名さん]

マジで工事止まってんじゃん・・・ADRは不成立なのかな

[282: マンコミュファンさん]

この雨で内部鉄筋確実にさびるぞ

[283: 匿名さん]

このままスラム化してしまうのでしょうか。

[284: 匿名さん]

>>277
7000円くらいだと思います。ただ、インターネット料金もこの価格に含まれるかな。

[285: 匿名さん]

含まれないと思います。JK

[286: 匿名さん]

>>285
大規模だと含まれることが多いですよ。ただプロバイダーが選べませんがね･･･。

[287: 匿名さん]

スラム化って･･･

[288: 匿名さん]

ここの管理費は８０平米で１８０００円くらいだよ。売れるわけないよ、こんな管理費高いんじゃ。３０００円とはいわん。せめて５０００円で考えてくれないかなあ。ネット込みで７０００円ならまあいいかも。スラムとまでいわれはじめたんだから、よっぽどの打開策を打ち出さないとほんとに滅びてしまうぞ。

[289: 購入検討中さん]

スラムですらない
ただの廃墟

[290: 匿名さん]

今日の清水は何を言って来るのでしょう？

[291: 匿名さん]

↑残念でした。清水は不参加でしたね～

[292: 匿名さん]

清水出身のイニシア社員でしたね。やはり引き渡しは遅れる模様。

[293: 匿名さん]

計画通り建つと思っている人はどれぐらいいるんだろ

[294: 購入検討中さん]

昨日は要望書の締め切り日でしたね。
うちは提出しました。
でも、やっぱりイニシアの今の状態が不安なので、
引き続き他の物件も探していこうと思ってます。

[295: 匿名さん]

うちも出しました。すんなり決まりました。工事が行われていたら当たらなかったかもしれません。まぁ前途多難ですけど。

[296: サラリーマンZENさん]

我家も優先申込権利第一希望で獲得致しました。
建築ストップ中で買えるか分かりませんがやっぱり嬉しいです。

もし建たなかったらと思い他物件見学に行ってきました。
価格、装備、間取り全然魅力なくやっぱりココが一番良いと再認識
して妻と帰ってきました・・。

後は無事に完成する事を切実に願います。

頑張れイニシア！

[297: 匿名さん]

私も優先権を取得しました。

うまく行ってくれることを願ってます。

[298: 匿名さん]

８００戸の大型物件。
建物の建築もストップしており、もし完成してもいつ８００戸が完売できるのでしょうか？
完成後、未販売住戸が多いと、入居後もたくさんの来場者があり、セキュリティ面で不安。
最終的に未販売住戸が多いと
①売主は竣工後、１年ぐらいでモデルルームと言って価格を下げて販売する。
②賃貸物件としてなった場合、分譲購入者と賃貸入居者の意識の違いが発生する。

マンション評論家の榊さんのサイトを見たら、「マンションは１００戸未満が適正だって」

http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/blog-date-20090703.html

やっぱり、大規模は避けた方がいいのか？

例えば、５００戸のマンションにはほぼ５００人の区分所有者がいます。
この母数が多くなればなるほど「変なヤツ」が混入する確率が高くなります。

「性善説」のルールだけでは対処しえない、「性悪」なケースが生じる可能性が数多くある。

[299: 購入検討中さん]

『変なやつ』の存在確率は一定でしょう
大規模になればなるほど『変なやつ』の絶対数は増える
人数は増えてもゴミ置き場やエントランスの数が増えるわけではないから結果として『変なやつ』に遭遇する確率が相対的に増える、でしょう。
確率の意味わかってますか。

[300: 匿名さん]

戸数を減らせばいいと思うのだが、値段が上がってしまうだろうし。ただ小規模とかのマンションは駐輪場が大体二段式になってしまうのでやはりこの物件を検討していくことになりそうです。

[301: 匿名さん]

このまま800戸の規模で作って、1戸あたりの値段をグゥ～ンと下げてくれればいいのだけど。75平米で2800万位。それでも利益でるんじゃない？

[302: 匿名さん]

↑なんていったってここは５３０億円超の債務超過で私的整理の会社だよ。
自分だけが儲かって生き延びていく為にはお客さんの利益の事なんて考えていないよ。
あいも変わらず、何等変哲も無い普通のマンションを相場より高く売るだけさ。
このマンションの北棟の下層なんて朝から晩まで陽が当たらないよ。それでも３０００万以上は高くない？

[303: 匿名さん]

日の当たらないマンションって意外とありますよ。住宅が密集しているところとか。だからといって値段が安いわけではない…。西東京市で２０００万台で買える新築はまずないですよ。

[304: 匿名さん]

じゃあ日の当たる所を買えばいいじゃない。
私は子供のころマンモス団地に住んでたけど、友達が沢山いて楽しかったよ～

[305: 購入検討中さん]

Dサルーンの低層階結構人気でしたね。
一応南向きなので上で書かれてる様な事は無いと思います。

日当たりや騒音等は個々の価値観で変わると思います。
100％満足の物件は無いのでどこかで妥協するでしょ。

[306: 匿名さん]

一生の高い買い物をするのだから、日の当たりは非常に大切だと思います。
建築基準法で日影規制というのがあります。
ここは準工地区だから冬至の日で８時～４時までの４時間以上４ｍの地点で日を翳らせてはいけない事になっていますが、５棟からなる１団地申請をしているので相互の建物の日影規制が掛けられません。
説明を受けるときには日影図を見せてもらう事ですね。
Dサルーンなんて午前にEサルーン昼には６０ｍのAサルーン午後はBサルーン夕方にはCサルーンの影響を受けて太陽を拝む事ができませんよ。
結構な人気だとの事、まあくれぐれも身体を壊さないように。

[307: 匿名さん]

日影図は見せてもらいました。Ｂサルーンに近いとＤの日照は短くなりますね。ただＤサルーンは日照以前にエレベーターが無いので見送りました。

[308: 匿名さん]

エレベーターがない？
Dサルーンって１０階はあるでしょ。

[309: 匿名さん]

図面集は持ってますか？ これを見るとＣとＤの連絡通路のところにエレベーターがあります。Ｄサルーンの中には無いので混みあうと思います。

[310: 匿名さん]

出たぞ！田無駅徒歩２分　駅近マンション２LDK　２８４０万円！
やっぱりなー！なるほどなー！
自分の儲けばっかりの会社はメチャ高いな～！

[311: 匿名さん]

駅近くで新築ですか？ そんな値段だと却って怪しい気がしますが…。

[312: 匿名さん]

あそこはないわwww