ヴィーガーデン ザ・イニシアレジデンス

[keikei]

まだ更地ですが、西東京市では最大となるコスモスイニシアの８００戸大規模マンションについて意見・情報交換お願いします。

【管理担当です。タイトルを修正しました。2009.02.12】



所在地：東京都西東京市向台町3丁目1010番7（地番）
交通：中央線「武蔵境」駅 バス15分 「石川島播磨前」バス停から 徒歩4分 （北口より）
管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
施工：清水建設

[223: 匿名さん]

三井の戸建て。５００万円引きくらいは期待できるのではないでしょうか

[224: 物件比較中さん]

ついに通知がきました、、「清水建設撤退」、、、
かなり検討していただけに残念。何回も見に行ったが工事が進んでいる気配がないと思っていました。どうなるんでしょうかここは？

[225: 匿名さん]

うちはまだ何も来てないですがどのような形で通知が来たのですか？

[226: 購入検討中さん]

うちはまだ来てないが　本当ならあの鉄くず清水更地にして撤退しろ

[227: 購入検討中さん]

うちも清水撤退の通知まだ来ていません。ほんとうですか？

[228: 匿名さん]

要望書を受け付け始めているこの時期に清水が撤退を申し出るのは不思議な気がしますが。

[229: 匿名さん]

今、現地見て来たけど工場は、やってなく、今週の予定もホワイトボードに書いてなかった。工場関係者もいなかったし。
相当やばそうだな。
撤退ありえるかも知れない気がした。

[230: 検討中]

うちにもきた！正確には撤退ではなく事業再生手続きが終了するまで清水建設はマンション建設事業を中断するというものです。まぁでもこの先立て続けるきがあるかは分からないね…他のとこを見ます。

[231: 匿名さん]

事業再生手続きが終了するまでって、この場合、7月24日じゃなくて、もっと先の話なの？

[232: 匿名さん]

コスモスイニシアの私的整理が失敗ですかね。

[233: 匿名さん]

撤退の通知は今も来ていないです。清水建設が工事を休止するお知らせは前に来たけれど。

[234: 匿名さん]

私的整理っていうけどなあ。
自分たちは、美味しいとこどりで最初はしてやったりみたいな感じだったけど...
結局、金融機関のみならすゼネコンにも大迷惑かけてるわな
関係者のみならす世間一般のこの会社に対する目は、この会社の従業員が思っているレベルを遥かに超えて冷ややかだと思うよ、真面目な話。
経営者含め、自分たちのことばかり考えないで、きちんとしようよ。
存在そのものが、エゴだし不気味になってきてるよ

[235: 匿名さん]

ファーザー

[236: 匿名さん]

現場で販売している販売員の人たちは、会社のいう通りに販売活動しているだけで、私的整理等の詳細についてはわからないと思うよ。購入を検討している人たちは、直接イニシア本社の責任者に問い合わせたほうがいいよ。一生の買い物だから。そこでまともに回答してくれないなら購入はやめた方がいいと思う。そもそもリクルートが見捨てた会社だから未来はないんじゃないの。

[237: 匿名さん]

撤退の通知は来ないですね。郵送ならもう届いているはず。おどらされているのでは？

[238: 匿名さん]

清水建設の広報部に電話して聞いてみたよ。
ホシノさんという人が「将来ないとはいえませんが、現在は撤退していません。ご承知の通り工事は中断しており、イニシアの行方を静観しています」というのが公式コメントだそうな。

技術的には１９階を低くすることは十分可能だとのことでした。

[239: 匿名さん]

何だデマかい。いい加減にしてくれ。

[240: 匿名さん]

将来、高齢化で中古マンションは駅近しか物件しか売れないような気がする。
地方では若い人は首都圏集中によって土地価格は下落し、売却価格を下げても購入希望者はほとんどいない。

大規模物件は管理費、修繕積立金安いけど、入居者が少なくなってきたときなど、管理費、未収が増えて結局、しわ寄せは居住者に負担がくる。

イニシアが今回、再生してもダイア建設のように２度も倒産（更生法）したようなケースもあるので、
将来が不安なデベは買わないほうが良いと思います。

[241: 匿名さん]

財閥なら将来安心ってか(笑) 買えるなら買ってるだろうけどね。

[242: 匿名さん]

痛いとこ突かれたなぁ。

[243: 匿名さん]

>>240さん

駅近って何分までの範囲ですか？

[244: 購入検討中さん]

田無駅まで歩いて15分ならぜんぜんＯＫだ。駅近とはいえないけどフツウかな。オレの希望はイニシアが潰れて引き継いだ会社が仕様を落として２５００万円くらいで売ってくれること。女房はニトリのシステムキッチンで喜んでくれるよ。鉄くずにはならないぞ。債権者だってばかじゃないから損は最小限にとどめるのにつとめるはず。あそこまで造ればとりあえず上棟して内装は手を抜いて安く売り飛ばすのが一番損が小さくなるんじゃないかと想像する。半分くらいは賃貸にするかもな。

[245: 匿名さん]

いくらなんでも２５００万は無理だろ。あの辺はそんなに安くはならないよ。距離はあるが吉祥寺にアクセスできることを考えるとね。

[246: 匿名さん]

2500万は無理。それより高く購入する人が必ずいる。
その価格で狙っているなら、中古を指し値で狙ったほうがいい。

[247: 匿名さん]

老人にとって駅が近いことはそんなにメリット無いぜ。
なぜ駅近が人気かというと、駅の周辺にいろいろなお店があるからだ。

ここのコンセプトは、駅に行かなくてもこの地域だけで生活できるってやつじゃなかったっけ？
病院と老人ホームの建設を望む。

[248: 匿名さん]

前レスにもあるように、病院があると救急車がうるさい。客待ちのタクシーもあふれる。間近より少し離れたとこがいいな。
老人ホームがあると、道がせまいだけに徘徊老人も心配。子どもたちの公園が老人に占拠されるおそれがある。
都市型産業地区というが、もっと別な業態はないものかな。

[249: ご近所さん]

確かに老人ホームは嫌だな。もっと小規模にして、敷地内で散歩できるように
してほしい。
タクシーはいざというとき呼ばなくてすむから逆に便利だと思うけどね。

[250: 匿名さん]

病院はサミットよりも奥に建つそうです。Ｂサルーンの目の前はまだ未定のようです。

[251: 匿名さん]

>>249

あなたもいずれ老人だよ。

[252: 匿名さん]

サミットの駐車場から見ると10階くらいの所まで?ガラス入りのサッシ付いてるみたいだけど
あれって風化しないの

[253: 匿名さん]

そういえば定年する上司から、家を選ぶときには近くにコンビニと病院のある場所が良いって言われたなあ。言われるまでは想像もつかなかったけれど、高齢になるほど病院との往来は増えるらしい。
ただし、老人ホームは無くても良いかな。うちの親は入居を希望しないし、自分が高齢になってから入るホームは家とは別に選びたい。

[254: 匿名さん]

そんな事より、はたしてここは無事完成にこぎ着けるのでしょうか？

[255: 匿名さん]

三井の戸建てを買ったが、できるものは仕方がないとあきらめていた。ここにきてできない可能性も出てきたなら、できないでほしい。
サミットとコジマと公園で十分です。

[256: 購入検討中さん]

完成できるならまじアウトレット商品じゃん
絶好の買得物件だな

[257: 匿名さん]

契約時手付け金5万円での契約を要望してもいいんじゃないの。
こんなキワドイ物件。
購入検討者は皆さん不安なんだから、主張してもいいんじゃないの？
間違ってる？

[258: 匿名さん]

>>257
要望とか主張することについては、間違ってるとは思いませんが、デベも気軽に手付金放棄出来るお客さんでは困るので、せいぜい数十万とか100万とかお願いするんじゃないでしょうかね。それより、建設が続くかどうか。

まあ、土地を転売するにせよ自前で活用するにせよ、何かは建ちますよね。間違いなく。

[259: ご近所さん]

>>255
近所の人にとってはそれがベストかもしれませんが、
現実問題としてサミット・コジマは、大規模マンションを前提に作ったわけです。
マンションできなければペイできず撤退が濃厚でしょう。
あと、建設途中や撤退した建物が残ると治安が心配です。

[260: 匿名さん]

ご心配なく。サミットもコジマも近所で持ちます。
跡地には三井が建売をつくります。

[261: ご近所さん]

願望ですが、この階高でホント止めてほしいです。
いかなる形でも再開されても、予定通りの期日にはもう完成できないですかね？

[262: 匿名さん]

購入希望者の方にとっても、現状の１１階程度のほうがいいのでは。
あまり階数を建てると、売れ残って、修繕積立金が集まらなかったり、何かと不都合なことが考えられますよ。
そもそも、空き室が目立つようなマンションでは資産価値も望めないんじゃないですか。

[263: 匿名さん]

素人考えですが、階数を低くするとその分一戸あたりの土地代が増して、価格が高くなっちゃうんじゃないでしょうか？戸建てだと、取り壊し費用も上乗せされて更に。それはそれで、売れ残りが増える原因になる気がします。

[264: 匿名さん]

もちろん価格が高くなれば売れないと思います。
ただ、価格を下げるために階数を連ねるとしたら、それこそ今までのイニシアがやってきたことと変わりません。在庫が積みあがるだけではないでしょうか。
債権者を納得させるには、現実味のある再建計画でなければならないと思います。
階をさげ、価格は維持。利益率は当然下がりますが、それでも、不良在庫を抱えないことのほうが得策だし、債権者合意が得られやすいのでは。

[265: 匿名さん]

イニシア債権者会議のスケジュールが延びたようですね。
第2回（7月24日）で終了の予定を、第3回まで（8月下旬～9月下旬）開催に変更したようです。

ここは仮に工事再開となっても、9月ぐらいまではこのままということになりますね。

[266: 周辺住民さん]

９月下旬までは、静かな夏をこの環境で過ごせるのはありがたい！
仮に１０月から工事再開して予定より３ヶ月遅延！？　販売的にはいづれにしても
大打撃ですね。

[267: 匿名さん]

景気の底打ち感があって、一般的には販売価格はじわじわ上がっていくと思う。不動産屋はえげつないから、景気の顔色見てすぐ価格を上げ下げするからね。イニシアは工事が遅れて販売も遅れるとしたら、割安感が出て案外販売はうまくいくんじゃないかな。今の価格が据え置かれるのが前提だけど。イニシアくん、今の価格で絶対がんばってくれよ。

[268: 匿名さん]

原油が高騰してきていますよ。
資材高騰が目前にきています。
景気回復に水をさします。
おそらく消費がより冷え込み、秋以降また地価は下がるのでは？

[269: 匿名さん]

事態がどんどん展開していくから、この板は抜群に面白いですね。
さて今回のスケジュール変更をどう見るのか、景気底入れへの期待、うーんそんなに単純なものでしょうか。
以下、私なりの考察です。
イニシアは事業再生ＡＤＲ手続の申請第１号ですから、経済産業省としては再建を軌道に乗せたいと考えるでしょうね。ところが２回目の債権者会議で示されたスキームが関係者の思惑とは違っていた、と考えられないでしょうか。では、その見込み違いとは。①各金融機関にとって債権放棄額が大きすぎて到底飲めるスキームではなかった、②新たなアライアンス先のメドがついた、あるいはつかなくなった、③経済情勢についてさらに指標を検討する必要が出てきた、などなどに思いを巡らせてしまいます。いずれにせよ５２７億円も債務超過になった企業の再生ですから、各金融機関も相当の減免を迫られるわけですよね。
このプロジェクトについて言えば、ＩＨＩだけが土地を売り抜けて、ほくそ笑んでいるのかしら。
そうそう、誰かこの土地の登記簿とっていませんか。イニシアがどこからいくら借り入れを起こしているのか興味あるなあ。

[270: 匿名さん]

とにかく大変

[271: 匿名さん]

ここの物件は３月下旬引き渡しとなっていたと思うが、大丈夫なんですか？ＹＥＳ　ＯＲ　ＮＯで誰か答えてくれ.

[272: 匿名さん]

271だが俺はここの会社のマンションに対する取り組みを消費者観点から評価しておる。必ず、早く復活してくれよ。検討者を安心さしてくれ。社長さん頼んだぜ。ただ単独で再生というより、オリックス大京とか三菱地所藤和の傘下に入るのもいいんじゃないか？

[273: 匿名さん]

ここの販売は手付金保証機関と提携してるの？契約時の手付金はもしもの時はどうなってしまうのか？重説を読みたいが。

[274: 匿名さん]

このマンションはやはり狙いたいと思う。この辺に今後お手頃でいい新築の建つ気配がない。イニシアはともかく清水建設の施工だから。

[275: 匿名はん]

再建スケジュール延期で客は更に様子見を続け、施工会社も工事を休み続け、運転資金は減っていく・・・・
より首が絞まったのは間違いないところ。
そもそもおれだったら800世帯も入るようなマンションなんぞ絶対住まない。
トンでもな住民が先ず一人や二人じゃない一塊ぐらいでてきて、そんなのと毎日同じエントランスをとおり、
修繕積立金を共有するなんて真っ平ごめん。
管理組合の役員の役回りなんぞ回ってきてそんなのを何人も説得して全体修理とか冗談じゃない。
せめて今建ち上がった階数で売られるとましだが。

[276: 匿名さん]

石川島の工場跡地だから小規模マンションは作らないでしょうね。

[277: 匿名さん]

管理費滞納が出るのは管理費が高すぎるから。管理会社を代えればいいよ。コスモスライフは高過ぎる。なんなら自主管理でもいい。気の利くマンション管理士を一人顧問で雇えば管理費は大幅下げられる。管理費安いと売りやすくなるぞ。多少価格が高くても戸建に流れるのは管理費払いたくないから。管理費が月額３０００円になったら話題にもなってあっという間に完売かも。８００戸あればスケールメリットで１戸３０００円でもやる業者や個人はいるはず。激安管理費マンション。債権者にはこの際本気で考えてもらいたい。

[278: 匿名さん]

一戸3000円でやるところなんて、あるわけないでしょ。

[279: 匿名さん]

ここまでミソがつくともう無理かも

[280: 匿名さん]

>277
そんな管理費の安いマンションになんか住みたくないし、
管理費の安さにつられて入居してきた人たちと一緒に住みたくもない。
それに、どちらかというと管理費の高いマンションより、安いマンションの方が滞納が多いような印象がありますが。

[281: 匿名さん]

マジで工事止まってんじゃん・・・ADRは不成立なのかな

[282: マンコミュファンさん]

この雨で内部鉄筋確実にさびるぞ

[283: 匿名さん]

このままスラム化してしまうのでしょうか。

[284: 匿名さん]

>>277
7000円くらいだと思います。ただ、インターネット料金もこの価格に含まれるかな。

[285: 匿名さん]

含まれないと思います。JK

[286: 匿名さん]

>>285
大規模だと含まれることが多いですよ。ただプロバイダーが選べませんがね･･･。

[287: 匿名さん]

スラム化って･･･

[288: 匿名さん]

ここの管理費は８０平米で１８０００円くらいだよ。売れるわけないよ、こんな管理費高いんじゃ。３０００円とはいわん。せめて５０００円で考えてくれないかなあ。ネット込みで７０００円ならまあいいかも。スラムとまでいわれはじめたんだから、よっぽどの打開策を打ち出さないとほんとに滅びてしまうぞ。

[289: 購入検討中さん]

スラムですらない
ただの廃墟

[290: 匿名さん]

今日の清水は何を言って来るのでしょう？

[291: 匿名さん]

↑残念でした。清水は不参加でしたね～

[292: 匿名さん]

清水出身のイニシア社員でしたね。やはり引き渡しは遅れる模様。

[293: 匿名さん]

計画通り建つと思っている人はどれぐらいいるんだろ

[294: 購入検討中さん]

昨日は要望書の締め切り日でしたね。
うちは提出しました。
でも、やっぱりイニシアの今の状態が不安なので、
引き続き他の物件も探していこうと思ってます。

[295: 匿名さん]

うちも出しました。すんなり決まりました。工事が行われていたら当たらなかったかもしれません。まぁ前途多難ですけど。

[296: サラリーマンZENさん]

我家も優先申込権利第一希望で獲得致しました。
建築ストップ中で買えるか分かりませんがやっぱり嬉しいです。

もし建たなかったらと思い他物件見学に行ってきました。
価格、装備、間取り全然魅力なくやっぱりココが一番良いと再認識
して妻と帰ってきました・・。

後は無事に完成する事を切実に願います。

頑張れイニシア！

[297: 匿名さん]

私も優先権を取得しました。

うまく行ってくれることを願ってます。

[298: 匿名さん]

８００戸の大型物件。
建物の建築もストップしており、もし完成してもいつ８００戸が完売できるのでしょうか？
完成後、未販売住戸が多いと、入居後もたくさんの来場者があり、セキュリティ面で不安。
最終的に未販売住戸が多いと
①売主は竣工後、１年ぐらいでモデルルームと言って価格を下げて販売する。
②賃貸物件としてなった場合、分譲購入者と賃貸入居者の意識の違いが発生する。

マンション評論家の榊さんのサイトを見たら、「マンションは１００戸未満が適正だって」

http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/blog-date-20090703.html

やっぱり、大規模は避けた方がいいのか？

例えば、５００戸のマンションにはほぼ５００人の区分所有者がいます。
この母数が多くなればなるほど「変なヤツ」が混入する確率が高くなります。

「性善説」のルールだけでは対処しえない、「性悪」なケースが生じる可能性が数多くある。

[299: 購入検討中さん]

『変なやつ』の存在確率は一定でしょう
大規模になればなるほど『変なやつ』の絶対数は増える
人数は増えてもゴミ置き場やエントランスの数が増えるわけではないから結果として『変なやつ』に遭遇する確率が相対的に増える、でしょう。
確率の意味わかってますか。

[300: 匿名さん]

戸数を減らせばいいと思うのだが、値段が上がってしまうだろうし。ただ小規模とかのマンションは駐輪場が大体二段式になってしまうのでやはりこの物件を検討していくことになりそうです。

[301: 匿名さん]

このまま800戸の規模で作って、1戸あたりの値段をグゥ～ンと下げてくれればいいのだけど。75平米で2800万位。それでも利益でるんじゃない？

[302: 匿名さん]

↑なんていったってここは５３０億円超の債務超過で私的整理の会社だよ。
自分だけが儲かって生き延びていく為にはお客さんの利益の事なんて考えていないよ。
あいも変わらず、何等変哲も無い普通のマンションを相場より高く売るだけさ。
このマンションの北棟の下層なんて朝から晩まで陽が当たらないよ。それでも３０００万以上は高くない？

[303: 匿名さん]

日の当たらないマンションって意外とありますよ。住宅が密集しているところとか。だからといって値段が安いわけではない…。西東京市で２０００万台で買える新築はまずないですよ。

[304: 匿名さん]

じゃあ日の当たる所を買えばいいじゃない。
私は子供のころマンモス団地に住んでたけど、友達が沢山いて楽しかったよ～

[305: 購入検討中さん]

Dサルーンの低層階結構人気でしたね。
一応南向きなので上で書かれてる様な事は無いと思います。

日当たりや騒音等は個々の価値観で変わると思います。
100％満足の物件は無いのでどこかで妥協するでしょ。

[306: 匿名さん]

一生の高い買い物をするのだから、日の当たりは非常に大切だと思います。
建築基準法で日影規制というのがあります。
ここは準工地区だから冬至の日で８時～４時までの４時間以上４ｍの地点で日を翳らせてはいけない事になっていますが、５棟からなる１団地申請をしているので相互の建物の日影規制が掛けられません。
説明を受けるときには日影図を見せてもらう事ですね。
Dサルーンなんて午前にEサルーン昼には６０ｍのAサルーン午後はBサルーン夕方にはCサルーンの影響を受けて太陽を拝む事ができませんよ。
結構な人気だとの事、まあくれぐれも身体を壊さないように。

[307: 匿名さん]

日影図は見せてもらいました。Ｂサルーンに近いとＤの日照は短くなりますね。ただＤサルーンは日照以前にエレベーターが無いので見送りました。

[308: 匿名さん]

エレベーターがない？
Dサルーンって１０階はあるでしょ。

[309: 匿名さん]

図面集は持ってますか？ これを見るとＣとＤの連絡通路のところにエレベーターがあります。Ｄサルーンの中には無いので混みあうと思います。

[310: 匿名さん]

出たぞ！田無駅徒歩２分　駅近マンション２LDK　２８４０万円！
やっぱりなー！なるほどなー！
自分の儲けばっかりの会社はメチャ高いな～！

[311: 匿名さん]

駅近くで新築ですか？ そんな値段だと却って怪しい気がしますが…。

[312: 匿名さん]

あそこはないわwww

[313: 匿名さん]

ダブルインカムノーキッズ向けだしな
ファミリーには狭すぎる

[314: 匿名さん]

120平米あっても、スロップシンクもなし。
ベランダ広いのに、掃除とかできなそう。

[315: 購入検討中さん]

何かと便利なスロップシンクないんだ…

[316: 匿名さん]

ジョロ使えよジョロ

[317: 周辺住民さん]

あまり目新しい情報はありませんが、先日、コジマを覗いてみましたが、ガラガラでした。
サミットは客足はそれなりに、いつもいると思いますが、コジマは・・・・
このマンションできないと、ほんとに撤退危機あるかも？って思ってしまいます。

清水建設もかわいそうですね。西東京市で、既に１物件倒産してしまった物件に当たっているし、
ここも、このままどうなることやら・・・

[318: 周辺住民さん]

重工業は鉄の溶接検査にX線探傷検査を用いて不良箇所を調べます。放射能の滞留レベルは大丈夫だと思いますが。
すなわち自身も原爆２世として東京都で認定され年２回の健康診断をしてます。私が疑われている健康障害では甲状腺ガンなどです。被爆した母親はすでに胃がんを摘出し、現在も転移がないか継続検査中です。
その土地が工業生産地域から生まれたばかりの赤ちやんやお年寄りの方々が住まう住居地域に変更されようとしてます。
健康被害は将来どのように発生するかは分かりません。過去の公害訴訟や今の築地の移転問題もまさにそれです。
そこで生活を決めた方々・進出される企業様は、短期的なことより将来的なことを、許可（売買・建築確認）を出した行政・議会（西東京市）・東京都にも責任と将来の健康保証を持たせる話し合いこそが大事なのです。
また主な最寄駅となる西武新宿線田無駅までの道路状況を整備してもらうために、バリアフリーの歩道の確保、夜道の防犯灯/街路灯、防犯カメラ、パトカー巡回、敷地内に交番の設置、駅周辺の駐輪場の確保などを積極的に許可権者である行政に要望されることもお勧め申し上げます。

[319: 匿名さん]

イニシア物件で工事を中止する所が出て来ているようですね。
ここの動向も気になります。

[320: 匿名さん]

>>318さんの放射線の話は正確ではないですね。放射能と放射線は別物です。鉄骨が浴びるのは放射線(X線)であって、放射能ではない。したがって鉄骨が放射線を出し始める訳ではないので、入居する人への健康被害はあり得ない。

土壌や地下水の話は、確かによく確認した方がよさそうですね。(当然デベが調べているでしょうし、数値に問題があれば必ず重要事項説明書に記載されると思いますが。)

[321: 周辺住民さん]

No。320さん
市の都市計画審議会をはじめ、東京都が開発/建設許可を出しており箱物としては合法的なのです。
しかし東京都西東京市向台町の石川島播磨重工業（IHI）田無工場跡の土壌から、基準値の520倍に当たる六価クロムが検出されたことを知っていたので、このことについて行政側の対応はどうだったのかをキチンとしておかないと、将来健康被害が認定されません。そこで自分の例えとして被爆の例を挙げました。
健康被害につきましては、ほとんどの事件が永い年月をかけて紛争しておりますよね。結局、勝訴したとしても自分の健康は戻りません。

[322: 匿名さん]

この土地の６価クロムについては三井もこちらが聞くまで黙っていましたよ。重要事項説明で説明するつもりだったということですが、いざ判子をつくかどうかの時に言われても困りますよね