レジデンシア浅草追分ってどうですか？

[ビギナーさん]

レジデンシア浅草追分についての情報を希望しています。
全戸南向き、場所としてはどうでしょうか？
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都台東区西浅草3-28-25、26、27、28（地番）
交通：つくばエクスプレス 「浅草」駅 徒歩4分
東京メトロ日比谷線 「入谷」駅 徒歩9分
東京メトロ銀座線 「田原町」駅 徒歩12分
間取：1LDK・1LDK＋S・2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：47.37平米～75.32平米
売主：ダイア建設

物件URL：http://www.diapalace-2065.jp/
施工会社：新三平建設株式会社
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社（旧：日綜コミュニティ株式会社）

【物件情報の一部を追加しました 2014.8.25　管理担当】

[83: 物件比較中さん]

>77
どんな印象もなにも…。
あなた大丈夫？
あなたこそどんな印象なの？
同じ階の値段も間取りも全然違いますよ？

[84: 購入検討中さん]

>77
先ほどの補足です。

あちらの物件の４階の2LDK＋Sの価格で、おそらくこちらの物件は10階の3LDKでしょう。

また、こちらの物件の徒歩4分とあちらの物件の徒歩6分は大きな違いがありますよ。

どちらも浅草（TX）までですが、
こちらの物件は浅草ビューボテルに直結の出入口まで「信号なし」で4分です。
あちらは一番遠い出入口まで6分でも、そこまでに大きな交差点が２つあります。

私は実際にこちらの物件の現地から駅のホームまで歩いてみたのですが、
およそ7分といったところでした。慣れれば6分位かなと思います。
（部屋からホームまでだと余裕をもって10分見ておけば良いのではないでしょうか？）

あちらの物件が実際に歩いてどの程度時間がかかるのかは分かりませんが、
条件的には圧倒的にあちらが不利と思われますよ（＾＾；

また、あちらの物件は正直、間取りに魅力がありませんし…。
リビングは広いですが、洋室が狭く、室外機をどこに置けばいいのか分からない部屋もありますし。

私はあちらの物件は候補にすら上がらないですね…。

[85: 物件比較中さん]

>76
>その結果から、地代を60年払い続けた（30年毎の更新料含めても）としても、
>せいぜい600万～700万（その当時の地価に左右される為）だったので、
>こちらのモデルルームで提示された金額にプラスしても、
>同レベルのマンションより1000万～2000万円程安かったんです。

>さらに言えば、最も近い駅から６分離れています。
>こちらは同じ駅でも４分ですよ。５分切るか切らないかで価値の差が出るの知らないのかな…。

>ていうか、突然別の物件（しかも３LDK以外を持ち出して）と比較させてどうしたいのでしょうか？（笑

なんか都合いい話だなぁとおもったのでつい。
突然というか、あなたが他の物件の価格と比較し始めたからじゃないでしょうか。（笑
金額以外の比較要素が記載された無かったしね。
地代をプラスしても2000万円ほど安かったとは、どのマンションと比較したのですか？
駅徒歩４分と６分がぜんぜん違うって言いますが、あなたもしかして徒歩１分の物件と比較してるんじゃないですか？

リストレジデンス国際通りと比較した場合、地代を考慮すればどうなりますか？

[86: 匿名さん]

この物件の場合、固定資産税は誰が払うのですか？

[87: 購入検討中さん]

>>85
落ち着いたほうがよろしいかと。
そもそも間取りが全然違いますし、駅からの距離も、駅までの信号の有無でも価値は違いますよ。

仮にリストさんと同じ階を比較した場合、60年地代を払い続けても最悪トントンか、こちらのほうがお得だと思います。

何にせよ同じ階の似たような間取りで、値段を比較してみないと…。

[88: 購入検討中さん]

>>86
土地は地主、建物は持ち主が払うそうです。

[89: 匿名さん]

そうなんですね　固定資産税の分担も変わってくるからこの分は減額になりますね。
参考になりました

[90: 購入検討中さん]

固定資産税・都市計画税は、土地と建物に課税されます。

従って、土地は借地権なので、地主が払うことになり

建物は所有者が払います。

[91: 匿名さん]

地代を払うが土地の固定資産税は払わなくても良いと言うことですね。

あとは60年後の建物の価値がどうなってるか。やはり価値は６０年後にゼロになると考えるのが妥当ですか？これが一般的な所有権物件とどんな差になるかですね。

[92: 購入検討中さん]

>>91
価値は一般と変わりませんよ30年ごとに更新し続けられますので、
建物がある限り住み続けられます。
私は生きてるかどうか怪しいですが…。

[93: 匿名さん]

土地だけ賃貸てことですね。近隣の所有権マンションの土地分っていくら位なんでしょか？平米あたり何万円って数字あればわかりやすいですよね。

[94: 物件比較中さん]

ここの物件ってスカイツリーや花火は見えますか？
言問通りからきれいにスカイツリーが見えるので、見えると資産価値上がりそうですね！

[95: 匿名さん]

>76
が比較した同じレベルのマンションってどこなんだろ？地代プラスしてもここより1000から2000万円も高いって、比較対象間違ってるんじゃない？

結局この人も違う条件で比較してるんなら参考にならない。

[96: 契約済みさん]

>85
>95

なるほど。
確かに1000万～2000万という表記は誤解を与えてしまいますね。
本来、土地の固定資産税が1年でいくらくらいかかるのか分からないのと、
あまり他のマンションの名前を出したり特定して比較したくなかったのでぼやかしました。
申し訳ございません。

二つ例を挙げると、
墨田区のJR駅から徒歩13分の物件です。
10階東向きの似たような間取りで3LDKで6000万超の価格を提示されました。

また、都営新宿線（森下より千葉側）の駅から徒歩3分の物件で、
8階南向きの似たような間取りの3LDKは5800万の価格を提示されました。

こちらの10階は4200万でしたので、
仮に60年住んだ場合、土地代8000円×12×60＋更新料15万円×2で約600万
単純に足すと4800万ですが。
こちらは土地の固定資産税がかからないので、
60年分の土地の固定資産税分をマイナスできます。
土地の固定資産税がいくらか分かりませんが、
仮に60年分で100万として、1100万～1300万の差があります。

リストレジデンスさんの10階のお部屋はおそらく5000万程ではないでしょうか？
上記の計算を当てはめても300万円ほどの差があります。
また、バルコニーが二つあったり窓の大きさや各部屋の広さなど間取りの違いと、
駅までの距離・信号の有無などが違いますので、金額差は大きくないですが、
お得感はこちらのほうが大分上だと思います。

まったく同じ条件の物件はありません。
そういう意味ですと、平等に比較できるものなんてありませんね。

他の物件との比較を持ち出してすみませんでした。



ここをご覧の皆さんへ。

借地権のマンションと土地付きのマンションを比較すること自体がナンセンスなのです。
なぜなら、借地権のマンションの方が金額的には安くなくてはいけないのです。
そうでないなら売れるわけありませんから…。

私は結局安さで選んだ。
それだけなのかもしれません。

[97: 購入検討中さん]

間違いとか比較とかどうでも良い、
結局、全部ひっくるめて判断するのは自分と家族。
他人の意見を全部真に受けたら駄目。

実際に見て決めること。

[98: 購入検討中さん]

>>94
あまり期待しないほうが吉。
スカイツリーも花火も見えないと思う。

[99: 匿名さん]

>97
比較しないでどうやって決めるんですか？

最初から一つの物件に決め打ち？それでもそのマンションの中で部屋を比較しなきゃいけないけど、部屋番号も決め打ちなんだろうね。珍しい人がいるものですね。

[100: 購入検討中さん]

>>99
気持ち悪い人がいるな。
他人の比較なんかきにせず、
自分達で実際に見てまわって決めろと言ってるんだが。

何にイラついてるのか知らないが、本気に気持ち悪いな。

[101: 匿名さん]

>>91
それは大きな間違い。60年分の固定資産税を前払いする術はないから毎年地権者が支払うことになります。
インフレ基調だから増加分はどこかに転嫁されるはずです。

[102: 匿名さん]

>>101さん
地権者は土地の固定資産税分を払う代わりに、借主から地代を請求するわけです。
91さんの言ってることは間違いではないかと…。

何が大きな間違いなのか、もう少し分かりやすく書いていただけないでしょうか？

[103: 匿名さん]

仮に建物代が2500万円だとすると、借地権が1000～2000万円の間でしょうか。これは土地を借りる権利で、更に月々の土地賃料を支払い、契約満了時には土地は地主に返還。建物取り壊す費用は修繕積立金を充てるってのであってますかね？

>101 は、その土地賃料がインフレによって将来値上がりするってことを言ってます？借地権のマンションはインフレヘッジには不向きという意味？

[104: 購入検討中さん]

>>103さん

まず、借地権には土地を借りる権利であって、買うものではありません。
こちらのマンションは『建物だけ』の値段です。
現在公開中の値段4190万円が建物の値段で、購入者は毎月「管理費・修繕費」の他に「地代」を支払います。

この「地代」というのは、固定資産税・都市計画税の変動により変更される場合があります。
現行ですと、Aタイプは毎月約7000円、Cタイプは約7800円という説明でした。
※専有面積によって地代が変わります。

確かにインフレの場合、固定資産税や都市計画税が上がりますので、それによって地代も上がりますが、
逆にデフレによって下がる場合もあります。
この価格変動についてはそれほど心配するほどの額ではないそうです。
スカイツリーの影響で少し価値が上がったそうですが、今後上がり続けることはそうそうないでしょう。

突然土地の価格が急上昇なんて、スカイツリーが近所に出来るとか、
オリンピックが目の前で開催なんてこと以外ではそうそう無いことです。

詳しい説明はここではなく、担当の方に聞いてみることをおすすめします。
丁寧に説明して下さいましたよ。

[105: 購入検討中さん]

>>103さん

定期借地権と勘違いされているようですが、
こちらは普通借地権です。
修繕費の考え方は通常の土地付きマンションと同じ考え方です。

契約満了時には更新を行います。
契約期間は30年で、こちらの物件の場合は毎回30年更新となっています。
更新料は現在の想定はおよそ15万円だそうです。

ここが普通借地権というのは過去ログにも出ていますので、
一度最初から読み直すことをおススメします。

[106: 匿名さん]

なんだかゴルフ場の会員権と似てますね。会員権持ってるメンバーでも毎回プレー代払ってプレーするし。

あちらは無期限という違いはあれど、同じく譲渡はめんどくさくておかねがかかる。

[107: 匿名さん]

30年ごとの更新ということは、基本的には所有権者さんが更新OKという可能性が高いという事なんでしょうか。
それにしても建物だけでやはりこの価格と思うともう少し安くても…なんて思われたりしないのかなぁ。
ただ普通に所有権のマンションを買うよりは安いとは思います。
地代も情勢に伴って上がる可能性もあれば下がる可能性もあることを思うと
まあ悪くはないのかとも感じられます。

[108: 契約済みさん]

>>107さん

>30年ごとの更新ということは、基本的には所有権者さんが更新OKという可能性が高いという事なんでしょうか。

普通賃借権について検索すれば沢山出てきますよ（＾＾；

普通借地権は借りる側に有利で、地主にとって特に不利とされたのは「一度土地を貸すと、返ってこない」という点です。
借りる側の権利が強く、地主が「返して」といっても、借りている側が承諾しなければ返さなくてもよいのです。
つまり、借りている側が主導権を握る権利なのです。※特にこちらの借地権は旧法なので、かなり借り手が優遇されます。

また、こちらの土地はすぐ傍のお寺さんの昔からの土地です。
売る場合も通常であれば地主の許諾にはお金が必要ですが、こちらの地主さんは地代の支払いが滞らなければ、
『無料』で許諾していただけるそうです。


>それにしても建物だけでやはりこの価格と思うともう少し安くても…なんて思われたりしないのかなぁ。

どの金額を見てそう思ったのでしょうか？
実際にモデルルームに出向かないと実際のお部屋の金額は分かりませんよ？
他のマンションは低い階（2～4階）の値段を最低金額として提示していますが、
こちらが現在提示している3LDK4190万円～は10or11階の価格だと思います。
私が契約したのはもう少し低い階で、3LDKで3000万円台でしたから。

私はもう40代なのであまり長いローンも厳しいなぁ・・・と思い、
現金で払える範囲でマンションを探していたところ、こちらを見つけました。
個人的にも家族もとても満足しております。

少しでも興味をお持ちでしたらモデルルームでお話だけでも聞いてみたほうがいいですよ（＾＾

[109: 購入検討中さん]

>>108
契約なさった3LDKの3千万台からって3階ですでに4千万台ですよね？
初期にもらった価格表と随分違います。価格改定でもしたのでしょうか。

[110: 匿名さん]

地代を値上げするときは貸す側が一方的に決められるのですか？それとも借りてる側の承認が必要？

延々借りられるといっても、地代がもっともっと値上げされたら払えないので手放すしかなくなるのではと心配しています。

[111: 匿名さん]

>>109
狭い方の3LDKなのでは？

[112: 購入検討中さん]

Aタイプ68平米3階で4千万台です。1LDKSならわかるんですけどね。

[113: 契約済みさん]

>>109さん
Aタイプの３LDKですよ。
嘘偽りなく3千万円台ですけど…。

3階で4千万円台？しかも初期に？そんな馬鹿な…。

私が契約したのは今年の6月ですけど…。

そんなに値下げしたのかな？
その時に見せてもらった価格表だと、9階か10階以上じゃないと4千万いかなかったですねぇ・・・。

本当にここの物件ですか？

[114: 購入検討中さん]

間違いなくこちらです。
こちらも第一期販売の時にもらった価格表です。5階で4150万と記載ありますし。
それが本当だとしたらなぜ？！

[115: 契約済みさん]

>>110さん
基本的に土地の固定資産税・都市計画税に12000円毎の増減があった場合は自動的に地代の増減があるそうです。
それ以外の増減は相談によって増減とのことで、勝手に貸主が不当な値段を請求なんてことはしませんよ。
地主さんはお寺さんですし、安心していいと思います。

というか、心配するほど検討されているなら、
ここで質問するより直接マンションギャラリーに問い合わせたほうがいいのでは？

[116: 契約済みさん]

>>114さん
なるほど～、もしかするとブリリアさんの価格等と比較して値下げしたのかもしれませんね…。

改めてMRに足を運んでみてはいかがですか？

[117: 購入検討中さん]

しかも第一期でAタイプ9階10階は販売してないのでその時点で価格って決まってなかったはずですが？！
本当に2階以上で3千万台だったのですか？
それなら即決できたのに。。

[118: 契約済みさん]

>>117さん
本当ですよ（＾＾；
私も自分が購入した階以外の値段はうろ覚えです。すみません。
販売対象以外の階の値段も参考までに担当の方にお聞きしたんですよ。
私に聞くより直接電話して聞いてみてください。

[119: 購入検討中さん]

私も第一期販売のころにモデルルームに見学に行ったし、さっき電話でも確認しましたけど3LDKは基本4000万台でしたよ？狭い方の3LDKの2階だけは特別安くて4000万円以下みたいだけど、この部屋はまだ販売してないらしいですし3LDKで3000万円台は無いと思います。

[120: 契約済みさん]

なんか荒らそうとしてるやつがいるな！
あたかも値引き販売してるかのように仕向けてるね！ライバル業者？？
ブリリアと比較して値引き？？？
ブリリアより安いこっちがなんで値引きすんの！
Aタイプは３階～4000万円台ですよ！！

[121: 匿名さん]

>>116
あなたこそ契約してるのなら担当営業マンさんにちゃんと確認して正確な情報を発信したらいかがですか。
あなたの情報は、確実に間違ってます。

[122: 購入検討中さん]

>>119
私だけ上乗せされて価格表を提示されてたのかと焦りました。3LDKの価格は3階以上やっぱり4千万台でしたよね？！安心しましたー。
ってことは3千万台で契約済みって方はどうしてそうなったんでしょうか。不思議すぎます。

[123: 物件比較中さん]

借地権で4000万円ですか。借地権のマンションは所有権のマンションより3割安が相場と聞きましたので、ここが所有権のマンションだとすると5700万円ほど。ちょっと高い気がしますがこのぐらいが適正価格なのでしょうか？

[124: 契約者]

私は６月終わりごろに始めてモデルルームを訪れ、すぐ購入したかったのですが、ちょっと事情あって８月の契約になってしまいました。
当初、２期分譲以降は、万が一ですが、販売が好調なので価格が上がる可能性もありますので・・・。と営業の方が言われてたのですが、結局は当初の予定金額のままで販売しますよとのことで安心しました。はじめの予定価格からAタイプの金額は変わってませんし、購入時の８月にはほとんどの住戸が販売済になっており、かなり販売が好調なのだと思いました。
くどいようですが、はじめ聞いた価格とは変わってませんし、値引きするような販売不振マンションではないと思います・・・。

なんか、変なことをいう人がいますね・・・。
あきらかに契約者じゃないですよね・・・。

[125: 匿名]

借地権の物件は３割安？？誰が言ってるの？？
仮にそうだとしても、ブリリアの角部屋は借地権で5,000万円以上ですけど。。。

[126: 契約済みさん]

お騒がせして申し訳ございません。
よく確認したら妻の会社提携で3％引きの値段でした。
私が間違っておりましたｍ(_ _)ｍ

[127: 匿名さん]

借地権で5000万円！？普通にこの辺で所有権マンション買えそうな額だけど、その価格で出ていることが不思議です。でも買う人いるんだろうな。

[128: 匿名さん]

>125
借地権のマンションは三割程度安いってあちこちに書いてあったから、購入検討者の常識なのかと思ってた。間違ってるの？

[129: 契約済みさん]

126は本当に嘘つきだな。
契約者じゃないのは確定だな。

うちも昔はダイヤさんと提携してて、１％ぐらい？のサービス受けられたけど、営業さんに聞いたら今は全くやってないとの事でした。一応、うちの総務にも確認済。

本当ならどこの会社？？

[130: 購入検討中さん]

3％って結構な割引率。
むしろ社販？！
第一期の時点で決まってないはずの上層階の値段を知ってるってことはその可能性ありますよねー

[131: 契約済みさん]

126です。

割引というのは嘘の上塗りです。

ごめんなさい、私の勘違いで三千万円台だと思ってたのですが、
本当は四千万円ちょっとでした。

本当に混乱させてしまって申し訳ないです。

悪気があったわけではなく、別のマンションの価格と間違えていたのは私で、
間違えたのを認めたくなくて嘘の上塗りをしてしまいました。

本当に本当に、申し訳ありませんでした。
同じマンションに住む者同士、仲良くしていただけると嬉しいです（；＿；）

[132: 匿名]

>>131
こちらこそ大変失礼致しました。

本当にご契約されている方とは思いませんでした。

お許し下さい。