レジデンシア浅草追分ってどうですか？

[ビギナーさん]

レジデンシア浅草追分についての情報を希望しています。
全戸南向き、場所としてはどうでしょうか？
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都台東区西浅草3-28-25、26、27、28（地番）
交通：つくばエクスプレス 「浅草」駅 徒歩4分
東京メトロ日比谷線 「入谷」駅 徒歩9分
東京メトロ銀座線 「田原町」駅 徒歩12分
間取：1LDK・1LDK＋S・2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：47.37平米～75.32平米
売主：ダイア建設

物件URL：http://www.diapalace-2065.jp/
施工会社：新三平建設株式会社
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社（旧：日綜コミュニティ株式会社）

【物件情報の一部を追加しました 2014.8.25　管理担当】

[41: 契約済みさん]

ごめんなさい、普通借地権ではなく、更に古い旧借地権ですね。
借り手側が滅茶苦茶権利が強い法律です。

更新も30年に1回、およそ15万円前後と聞きました。
その時の土地の価値にもよるそうですが、法外な値段にはならないように計算式がきちんと用意されています。

[42: 購入検討中さん]

>>40
35ですがサクラじゃないです。むしろ地元住民です。
私も大手の不動産屋に聞いたら、購入者といったのは新築購入時でなく、売却時に購入する人がローンがつきにくいらしいので、値下がるとゆーより以前に転売ができずに困るという事例と地主と交渉したい時に会うだけでも地主の都合でなかなか時間とってくれない、って話をされました。まぁこの点は地主全てに当てはまるわけがないんでしょうけど。
ブリリアの地代や更新料、承諾料などの比較表を見せてもらいましたがこちらは随分安い、良心的？ですよね。それも、魅力でしたので購入したいのですが。

[43: 契約済みさん]

>40さん
なるほど失礼しました。
私は実際に担当の方から色々とお話を聴いて、納得したうえで契約したもので・・・。

そういう意味ですと後者の
>地主と交渉したい時に会うだけでも地主の都合でなかなか時間とってくれない
は、問題ないと思います。
なぜならすぐ近くのお寺さんがずっと昔からここの地主さんなんです。
おまけに売却の際は承諾料は無料とのことで、安心してよいと思います。

前者に関しては、住んでいる者にとってはこの程度（三千～四千万円台）の物件に
ローンの許可が下りない人は移り住んで欲しくないのが正直なところでしょうか・・・。
あとは中古の値段次第だと思います。
元々この場所にしては安いので、例えば10年住んで2～3千万円台で売るとしたら、
買う側はかなりのお得感がありますし、ある程度の頭金がある方でしたらこの金額ならローンは組めるはずです。

あとは割り切って賃貸にしてしまうかですね。
賃貸権は地主さんの許可など要らず自由ですよ。

[44: 契約済みさん]

失礼40は私ですね（笑
>42さん

[45: 匿名さん]

４３さん
賃貸にしても、この駅からの近さ、交通の便の良さを考えると借りてはつくでしょうね。
浅草周辺の賃貸は１ＬＤＫで約１３万円、２ＬＫＤで約１５万円、３ＬＤＫで約１９万円の
様です。これは駅から１０分以内の物件の相場なので駅から３分となるこちらの
物件ならもう少し高く貸し出せそうな感じですよね。ライフなども近いのでお買い物も
便利そうです。

[46: 契約済みさん]

>45さん
そうなんですよね、借地権のマンションの場合、賃貸にしてしまうのが実はかなり利益率が高いそうです。

短い道路を挟んでファミリーマートがあるのが便利ですし。
ライフに直産マルシェも近いので、駅からの帰り道に買いものして帰ることも出来そうです。
また、中央図書館がすぐ傍にあるのは、なかなか魅力的だと思っています。
本のほかにもCDやDVDのレンタルもしていますし、トレーニングルームやバーミヤンなどもあるので、
個人や家族で色々と利用できそうです。

少し歩けば花やしき、ドンキ、ROXで本屋さんやTUTAYA、温泉も楽しめますし、
なんといっても浅草寺まで徒歩圏というのは素晴らしいですね。
日々のウォーキングで浅草寺あたりをぐるっと回ろうかと思っています。

[47: 匿名さん]

やっぱり、いいですね～
周辺環境、充実してるのは魅力的ですね。

しかし、一番近い駅がTXってのがなぁ～、ＪＲだったらいいのに。(TX、JRにならないかな 笑)

[48: 契約済みさん]

>47さん
確かに～（笑
そこだけが悔やまれますね。
TXが東京駅まで延伸すれば価値がかなり上がるのですが・・・。

まぁ、夢は置いておいて、私は大江戸線沿いに会社があるので、
新御徒町で乗り換えるだけで会社に行けるのでそこまでJRに拘ってはいないのですが、
遊びに行く時のことを色々調べました。

①めぐりん（区営バス）で上野駅まで15分
②都バスで鶯谷駅まで5分
③自転車で鶯谷駅まで5分

などです。
もしくはTXで秋葉原乗換え～という感じでしょうか。
自転車なら言問通りをまっすぐいけば鶯谷駅にすぐ着くのを知って目から鱗でした（＾＾

[49: 周辺住民さん]

>47
浅草にJR なんて無いが？
どこの田舎から出てきたのやらw

[50: 匿名さん]

浅草周辺の賃貸もけっこうな価格なんですね。古い物件ならもう少し安いんだろうと思いますが。
周辺環境は良さそうですね。
あまり都会的な環境ではない方がいいなと思っているので、浅草寺周辺のイメージはけっこう気に入っています。
浅草にも温泉があるんですね。東京特有の黒いお湯なのかな。
ＪＲの駅が利用できたら便利だと思うのですが、上野駅まで歩いたら遠いんでしょうか？

[51: 周辺住民さん]

上野・浅草は副都心ですよ。
浅草寺周辺は古いお店が多いから印象が違うかもしれませんが、その周りはビルが多く普通に都会です。

浅草の温泉施設
http://www.asahi-net.or.jp/~ue3t-cb/spa/asakusakannon/asakusakannon.ht...

ファミリー向けのスーパー銭湯はROXに入っています。
http://www.matsuri-yu.com/

JRをどうしても使いたいなら鶯谷駅が一番近くて、徒歩だと15～17分位の距離ですよ。

上野駅は25分～30分くらいかな。わざわざ上野駅を使うくらいなら鶯谷のほうが良いですよ。

[54: 購入検討中さん]

建物の構造は、免震構造なのでしょうか??

[55: 物件比較中さん]

たしか免震対策無しですよね。
借地権有り物件でディスポーザー無かったり２４時間ゴミ出しでもないのは最近の新築マンション設備では厳しいかな・・・。
デザイナーズマンションで環境悪く無いんだけどね。

[56: 物件比較中さん]

＞ディスポーザーwww
いらないと思いますよ。環境にも悪いし・・・壊れたら面倒だし。
私は結局使わなくなりました。

＞２４時間ゴミ出しでもない
24時間ゴミ出しOKですがｗｗｗ
ちゃんと見ましょうよｗ

＞免震
この規模のマンションで免震求めちゃいますか～。
他にありましたっけ？教えて欲しいな♪

[57: 購入経験者さん]

何か都合のいい回答ですね。
こういうのはだいたい

[58: 購入経験者さん]

ディスポーザーにこだわる人って、使ったことない人がほとんど。
説明するの面倒だから使用感でぐぐってみな。

[59: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

付いてて良かった設備ランキングを見た方が良い。これは使った人のランキング

[60: 物件比較中さん]

ディスポーザーについてはこちらでも語られてますね。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/18911/1

免震構造に関しては私が比較していたマンションはどれも無かったので、
タワーマンションなどを探されたら良いのではないかと思って書きました。
不快な思いをさせてしまってすみません。

[61: 匿名さん]

アンチがいて当然ですよね。確かに設備には維持費がかかるから、無くても良い設備なら付いてない方が管理費とか安くなるというメリットがありますね。特にここは賃貸に出すメリットが高いという話だし。

[62: 購入経験者さん]

>59
付いてて良かったじゃないよ。
うちは隣が何流したんだか詰まってエライ騒ぎになったよ。
隣人がまともな使い方してくれる保証はないからね。

[63: 購入検討中さん]

免震構造は、タワーマンションに多いみたいですね。

１３階建ては耐震構造がしっかりしてれば問題ないですかね。

[64: 匿名さん]

>62
それは大変でしたね！
ただ、そういうのは超少数派の出来事で、ほとんどの人は普通に使えてます。

[65: 匿名さん]

ディスポーザーはいいぞー！
62さんはレアケースとして、ディスポーザー必要ないって言ってるのは、ディスポーザーの無いマンションに住めなかった人が自分を慰めるために言ってるだけww

ディスポーザーはなんだかんだ言って便利ですよ！

[66: 物件比較中さん]

>65
だから何なんですか？
このマンションはディスポーザーが無いから検討の意味がないとでも？
っていうか、顔真っ赤にしてここに書き込むこと？ｗ

ディスポーザー無くても24時間ゴミ捨て出来るんだから捨てりゃいいじゃない。
市販の生ゴミ処理機のほうがよっぽどエコだよ。自分で堆肥を作れるし。
ディスポーザーつけたら管理費上がるし、大体壊れたら取り替えるのにいくらかかると思ってるの？

ていうか、余計な設備が無いから安いんじゃん。
オプションで食器洗い機は結構安くつけられるし、
うちは共働きでそんなに自炊もしないし、
ミストサウナと床暖房があるからじゅーぶんさ（＾＾

[67: 購入経験者さん]

>64
大半は普通に使えるのは分かってるよ。
私が言いたいのは、普通の使い方をできない人がいるくらいなら、
最初からないほうが苦労はしないってこと。

どうしても使いたいなら他の物件探せば良いんじゃない？

駅から近くて設備の完璧な免震マンションに住めば良いんじゃない？w

高いだろうけど…。

[68: 物件比較中さん]

まあこのマンションの世帯数だと免震はないし、ディスポーザーはついていたら
管理費が増えるから近辺だと池之端周辺のハイクラスマンション以外はついてないよね。

選択する際、何を犠牲にするかだけど住居として住むのであればディスポーザーや食洗機使ったことある人だったら外せないアイテムだよ。
賃貸にしていても付いていたら、成約率が変わってくるでしょう。

[69: 主婦さん]

使ったことある人なら外せないって決めつけは良くないんじゃないですか？
何にせよ良い大人が無い無いって騒いでも仕方ないし、
意味もないと思いました。

食洗機はオプションで付けられるそうですよ。

[70: 申込予定さん]

>>68
賃貸でディスポーザーとか食洗機求めるレベルのほうが少なくね？w

[71: 匿名さん]

ここは設備を取捨選択して価格を抑え、デザインに力を入れた賃貸用マンションってことですね。

[72: 主婦さん]

>>71
賃貸用ではないでしょ。
賃貸にしたら利益率が良いってだけで。
周辺環境も悪くないし、ディスポーザー無い以外は設備は十分かと。
食洗機オプションで付けられるそうですし。

モデルルームで価格見せてもらいましたけど、同レベルのマンションと比べると、かなりお得でした。
DINKSや老後を迎える方向きなのかな？

考え方は人それぞれ、
私は今のところ最有力候補です。

[73: 購入検討中さん]

ここは、分譲物件で賃貸ではないです。

投資用物件としては利回りは良いと思います。

また、ブリリア松が谷の物件と比較してもこちらがお得です。

まず、ブリリアと比較して地代が半額、更新料も半額

地代の保証基金も半額に近いし、譲渡しても譲渡料かからないです。

間取りについては、同じ３LDKでブリリアは70.35平米

こちらは、75.32平米、収納はブリリアより多いです。

食洗器はブリリア標準装備、こちらはオプション

ディスポーザはブリリアにはなかったと思います。

部屋の向きはブリリアは東向き、眺望を売りにしてます。

こちらは、南向きで交通の利便、スーパーが近くにありよいです。

[74: 物件比較中さん]

地代付き物件を選ぶ理由ってなんでですか？
投資向け賃貸貸しは別にして住居としてどうしてもこの点が分譲マンション購入するにあたって気になるんですよね。
買わなきゃいいじゃんっていえばそこまでですが、立地やデザインが気に入っているだけに迷ってます。

[75: 匿名さん]

「マンションマニア」の取材受けました！ってホームページに出てる(笑)
他に言う事ないの？
「マンションマニア」って自慢になるの？

[76: 契約済みさん]

>74
私は同レベル帯のマンションを6件ほどモデルルーム見に行って、実際の価格を聞きました。
その結果から、地代を60年払い続けた（30年毎の更新料含めても）としても、
せいぜい600万～700万（その当時の地価に左右される為）だったので、
こちらのモデルルームで提示された金額にプラスしても、
同レベルのマンションより1000万～2000万円程安かったんです。

頭金で半額以上払えるし、やはり金額が安ければ月々の返済も楽なので、
私はここに決めました。

絶対ココにしたほうがいいですよとは言いません。
借地権なので、転売向きではないと思いますし、ディスポーザーも無いですし。

ただ、実際にモデルルームに行って担当の方のお話しを聞いてみることをおススメします。
地主さんがすぐ近くのお寺の方ですので安心ですし、
元々ここの土地を借りていた方々が、非分譲住戸に住まわれるそうです。（１３階（最上階）とか２階の１LDKだったかな？）
氏素性のしっかりした方が多ければ多い程、なんとなく安心できますね。

[77: 匿名さん]

近所の国際通り沿いリストレジデンスは所有権ながらここと同じくらい安いですが、あちらにはどんな印象お持ちですか？

[78: 物件比較中さん]

>75
HPとは違った視点で見れるから多少なりとも参考になるんじゃない？
自分はプラスαの情報として見てるよ。
自慢になるのかは知らないけど。

[79: 購入検討中さん]

>77
同じくらい安い？
えっと、全然違いますよ～（＾＾；

あちらは４階で4198万円でしょ？
こちらは同じ値段で10階以上の部屋が買えますよ（＾＾）b

また、こちらは３LDKであちらは２LDK＋S。
普通、比較対象になりません。
（サービスルームの意味知らないのかな…）

さらに言えば、最も近い駅から６分離れています。
こちらは同じ駅でも４分ですよ。５分切るか切らないかで価値の差が出るの知らないのかな…。

ミストサウナ・ディスポーザー・食洗機もついていないですし、特別優れている点があるとは言えない様な…。
しかも大きな通りに面していますから、夜もそれなりに騒がしそうですね。
こちらは道路はさんですぐ隣にコンビニがありますし、特別周辺環境にも差は無いと思いますが…。

ていうか、突然別の物件（しかも３LDK以外を持ち出して）と比較させてどうしたいのでしょうか？（笑

[80: 主婦さん]

>>77
サービスルームが一番大きいって珍しいですね。
窓小さいしAタイプなんてエアコン何処に取り付けるのかしら？
納戸にしか使えないでしょう。

[81: 購入検討中さん]

>77

>あちらは４階で4198万円でしょ？
>こちらは同じ値段で10階以上の部屋が買えますよ（＾＾）b

あ、もちろん３LDKですよ。決して2LDK＋Sではなく（笑

[82: 主婦さん]

>>79
確かに公式だと3LDKを4198万～って載せてるね。
価格見せてもらったけど、下の階ならもっと安いのに…。
営業の人、商売下手なのかな…。

[83: 物件比較中さん]

>77
どんな印象もなにも…。
あなた大丈夫？
あなたこそどんな印象なの？
同じ階の値段も間取りも全然違いますよ？

[84: 購入検討中さん]

>77
先ほどの補足です。

あちらの物件の４階の2LDK＋Sの価格で、おそらくこちらの物件は10階の3LDKでしょう。

また、こちらの物件の徒歩4分とあちらの物件の徒歩6分は大きな違いがありますよ。

どちらも浅草（TX）までですが、
こちらの物件は浅草ビューボテルに直結の出入口まで「信号なし」で4分です。
あちらは一番遠い出入口まで6分でも、そこまでに大きな交差点が２つあります。

私は実際にこちらの物件の現地から駅のホームまで歩いてみたのですが、
およそ7分といったところでした。慣れれば6分位かなと思います。
（部屋からホームまでだと余裕をもって10分見ておけば良いのではないでしょうか？）

あちらの物件が実際に歩いてどの程度時間がかかるのかは分かりませんが、
条件的には圧倒的にあちらが不利と思われますよ（＾＾；

また、あちらの物件は正直、間取りに魅力がありませんし…。
リビングは広いですが、洋室が狭く、室外機をどこに置けばいいのか分からない部屋もありますし。

私はあちらの物件は候補にすら上がらないですね…。

[85: 物件比較中さん]

>76
>その結果から、地代を60年払い続けた（30年毎の更新料含めても）としても、
>せいぜい600万～700万（その当時の地価に左右される為）だったので、
>こちらのモデルルームで提示された金額にプラスしても、
>同レベルのマンションより1000万～2000万円程安かったんです。

>さらに言えば、最も近い駅から６分離れています。
>こちらは同じ駅でも４分ですよ。５分切るか切らないかで価値の差が出るの知らないのかな…。

>ていうか、突然別の物件（しかも３LDK以外を持ち出して）と比較させてどうしたいのでしょうか？（笑

なんか都合いい話だなぁとおもったのでつい。
突然というか、あなたが他の物件の価格と比較し始めたからじゃないでしょうか。（笑
金額以外の比較要素が記載された無かったしね。
地代をプラスしても2000万円ほど安かったとは、どのマンションと比較したのですか？
駅徒歩４分と６分がぜんぜん違うって言いますが、あなたもしかして徒歩１分の物件と比較してるんじゃないですか？

リストレジデンス国際通りと比較した場合、地代を考慮すればどうなりますか？

[86: 匿名さん]

この物件の場合、固定資産税は誰が払うのですか？

[87: 購入検討中さん]

>>85
落ち着いたほうがよろしいかと。
そもそも間取りが全然違いますし、駅からの距離も、駅までの信号の有無でも価値は違いますよ。

仮にリストさんと同じ階を比較した場合、60年地代を払い続けても最悪トントンか、こちらのほうがお得だと思います。

何にせよ同じ階の似たような間取りで、値段を比較してみないと…。

[88: 購入検討中さん]

>>86
土地は地主、建物は持ち主が払うそうです。

[89: 匿名さん]

そうなんですね　固定資産税の分担も変わってくるからこの分は減額になりますね。
参考になりました

[90: 購入検討中さん]

固定資産税・都市計画税は、土地と建物に課税されます。

従って、土地は借地権なので、地主が払うことになり

建物は所有者が払います。