DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール） その７

[物件比較中さん]

前スレが１０００件になっていたので、
DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）についてのその７です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/423010/

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[501: 匿名さん]

＞491さん
中央区はゆりかもめの延伸でなく、新たな地下鉄路線の建設を要望しているということでしょうか？

[502: 匿名さん]

高層マンションや高層ビルは建てられないでしょ？
そこまでの敷地がない。

[503: 周辺住民さん]

ここの西側に興味ある。
東京タワーズ気になるけど、夕方の品川・天王洲アイル方面の景色良かった。

[504: 購入検討中さん]

このマンション値段高すぎ？　清掃工場マンションだろー

[505: 匿名さん]

高いのがすみふ。すみふだからたかい。

[506: 匿名さん]

契約後、引渡しの間までに、金利が凄く上昇した場合にも、ローン組んで、引き渡しを受けなければいけないのでしょうか？

引き渡しまで結構期間があるので、その間の金利上昇リスクって、無視できないものがある気がしておりまして。

[507: 匿名さん]

揺れる低地じゃ、高い金額に設定したら売れないでしょう。

http://www.asahi.com/special/syutochoka/
首都直下地震　最新

安くても買わないほうがいいかもしれないけど。

[508: 匿名さん]

>506
その通り
だからタワマンは余裕のある資金計画が大事
解約は手付金放棄とにらめっこ、ってことになると思う
ただ売り手も同様のリスクを抱えてるけどね
資金力と技術力を兼ね備えた大手しかタワマンは造れない

少しでもリスクを軽減したければ一期は避けて、二期三期竣工後・・・
って選択肢もあるけど、当然残ってる部屋は限られる

金利上昇なんかねーよｗ
国債云々が・・・って意見もあるだろうけどそれはまた別の話ってことで

[509: 匿名さん]

>507さん

ここと似たような価格帯で、ここと同レベル以上のお勧めの23区内マンションはありますかでしょうか？

そういうところがあれば検討したいのですが見つけられません。

[510: 匿名さん]

>509
例えば近場のKTTやティアロを挙げても、
勝どきはゴミゴミしてて・・・とか、
間取りがイマイチで・・・とか、
駅から遠くて論外！って返されるとどうしようもないから、あんま意味ないよね

どうしてもと言うことであれば、豊洲住不のシンボル＆ツインはマジお勧め！
築5年であることと選択肢が少ないことを妥協できれば湾岸最強と言ってもいい
ここ同様、黒光りしててカッコイイ！ランドマーク間違いなし！

[511: 購入検討中さん]

ここ当選したとして、みなさんオプション何を付けますか、私はトイレ洗面所廊下はタイル、それと3LDK＞2LDKなのでリビングセンター近くに引っ掛けシーリングを一つ増設を考えてます。

[512: 匿名さん]

わたしもトイレ洗面廊下のタイル検討しています。あとバスルームにダウンライト、納戸にパイプと棚板取り付け、洗濯機上部の棚板です。

[513: 匿名さん]

昨日、江東区の人が、中央区より快適って頑張ってたけど、どうなった？

[514: 匿名さん]

>509
もうすこし貯金すれば、内陸が買えるんじゃないかな？
頑張れ！

[515: 匿名さん]

円高は借金がチャラになるが、
円安は借金が増える。

1円円安になると、1%ローンが増える。
返しても返しても、終わらない。
恐ろしい契約だと思うよ。

[516: 購入検討中さん]

515

お引き取りください

[517: 購入検討中さん]

ネガってるやつは、どこ買うんだよ？！

それを、言ってからネガれ

[518: 匿名さん]

豊洲ツインやシンボルののっぺりした外観よりかっこいいと思う。

[519: 匿名さん]

クロノ板は荒れてますなー。住民同士であれやこれや。ここはそうなってほしくないなー。貴族でいきましょーよ。

[520: 匿名さん]

私はバスルームのダウンライト、洗濯機上部の棚板、食洗機を考えてます。
キッチンの食器棚ってみなさんどうします？オプションで頼むか別業者にするか迷ってます。

[521: 匿名さん]

一日で一番長く居る場所ばどこでしょうか、寝ている時間抜きで。そこにお金をかけましょう。選択と集中です。自ずとリビングになるはずです。私は徹底的にリビングを豪華にします。風呂や寝室は誰も見ないし、自分が居る時間も無視できるくらい短いし。

[522: 匿名さん]

リビングにダウンライトつける気満々です。

[523: 購入検討中さん]

鏡壁にしたいっすねー、照明はおしゃれなやつを買う予定。

ベランダもこだわりたい。

[524: 購入検討中さん]

いいですね！
ダウンライト！

[525: 購入検討中さん]

オプションも5月の契約時に選ばないといけないんですかね？

[526: 匿名さん]

リビングのダウンライトはLEDですか？わたしもつけるかどうか迷っています。
食器棚も欲しいですよね。オプションと別業者比較して検討しようと思っています。

[527: 匿名さん]

建築オプションの締切はウエスト棟高層階は１０月２１日期限になってますよ。

[528: 購入検討中さん]

ありがとうございます！
ゆっくり検討できますね。

[529: 匿名さん]

ダウンライトはやっぱりＬＥＤにしたいですね。
しかも集光タイプ。
他にもリビングだけにはオプションつけるつもりです。

[530: 匿名さん]

>510さん、>514さん

コメントありがとうございます。509です。

ツインもシンボルも結局ここと同じ「揺れる低地」であり、かつ、もう良い間取りはなかったです。

都内の内陸で、手が出せるレベルでここと同じくらい満足できるマンションが見つけられなかったのでご意見をお伺いしたところです。

結局地震の時の心配は残りますが今のところ、ここが一番の本命と思っています。

[531: 匿名さん]

リビングにダウンライトつけたらシーリングライト？はつけないのが一般的なんですかね？

[532: 購入検討中さん]

私は引っ掛けシーリングにはレールを取り付けて壁を照らす予定です。

[533: 匿名さん]

すみふのパノラマダイナミックウィンドウやらにはダウンライトが似合うようです。ガラスにライトが写り込むからでしょうか。個人的な見解ですが。

[534: 匿名さん]

ダウンライトの長所ってなんですか？

[535: 匿名さん]

光景となる象徴、世界へ挑む東京、とかいう意気込みなら、リビングにダウンライトくらい標準でつけてくれよ、スミフさん。口ばっかじゃん。

[536: 匿名さん]

光にメリハリでますし、出っぱりがない分スッキリしますよ。534さん。

[537: 匿名さん]

君、自分でつけれないの？

[538: 匿名さん]

光景は自ら築けってことじゃないですか？

[539: 匿名さん]

536さん
ありがとうございます。

[540: 匿名さん]

↑
そのとおり
賛成！

[541: 匿名さん]

光景は解決したとして、世界へ挑むってのはどうか？

[542: 匿名さん]

PVの夫婦は国際結婚みたいだが•••世界へ挑んでんだかどうか•••

[543: 匿名さん]

その解、必要か？
検討者でそこ重要視してる人いないと思うんだが。

[544: 匿名さん]

あの子供が、気に食わん。

[545: 匿名さん]

挑んでるのは東京です

[546: 匿名さん]

俺は挑んでみたい。

[547: 匿名さん]

共に挑もうや

[548: 匿名さん]

新価格に挑んでます。

[549: 匿名さん]

はいはい

[550: 匿名さん]

キャッチコピーは、ツカミだからね。

[551: 購入検討中さん]

どなたかご意見をお願いします。現在タワーマンション高層階南向きに住んでいます。
南なので部屋は明るく冬でも快適に過ごせています。ここの北向きを検討中ですが、陽当たりが一番心配な点です。
友達から買うならば陽当たりって大切だよと
アドバイスされました。友達は北向きの窓が少ない部屋に住んだことがあり、気持ちまで暗くなったとのこと。
ただ、ここはダイナミックパノラマウィンドウなのでその部屋とはまた違うと思うのですが、よろしければ皆さんのご意見をお聞かせ下さいませんか?
よろしくお願いします。

[552: 購入検討中さん]

ひとつ言えるのは、この手のマンションの南向きの夏は暑い、マジで暑い。経験したことあります。冬はあったかいですが、プラマイゼロではありません

[553: 購入検討中さん]

552さん、551ですがご意見をありがとうございました。プラマイゼロではないとのこと、参考にさせていただきます。ありがとうございました。

[554: 匿名さん]

購買層に挑んでいます。
住友の駄作を高値で買えるかい？って。
撃沈必須

[555: 匿名さん]

必死のネガ頑張ってますね、三井さん。
あまり信じたくないでしょうけど、ここ大人気 ですよ。

[556: 匿名さん]

哀れな。もう抽象的なネガしか書けないみたいだ。三井さんさようなら。

[557: 匿名さん]

四面楚歌マンション

[558: 匿名さん]

正直、個人的にスーパーと新橋シャトルバス、長期優良、住友の信用度以外、
購入意欲を掻き立てるところが、見当たらない。
眺望？間取り？豪華エントランス？スパ？価格？値上がり期待？、、、
どれもピーンとこないなぁ。

[559: 匿名さん]

フラッグシップなのに何でけちった。最高級にして、高いならわかるが、けちって高いのは残念すぎる

[560: 匿名さん]

↑
そうだそうだ！

[561: 購入検討中さん]

560さん朝7時すぎに、ネガに同意する書き込みするのは、どういうメンタリティをしてるのでしょうか？

[562: 匿名さん]

買えなくて悔しいとそうなるのでは？
買えない人の気持ちも考えてあげましょうよ。

[563: 匿名さん]

住友好みの一見豪華主義なマンションが好きな層は一定数いるので、最初は申し込みはいるんだが・・

結局、チープな内装・共用部とはかけ離れた価格設定に息切れし、完売できずに竣工後数年をむかえる。
これが住友のいつものパターン。

[564: 匿名さん]

豪華主義な人は後からも出てくるんじゃないでしょうか。

チープと言われている内装•専有部はモデルルームで確認できますし、豪華な共用部はＣＧより実物の方が豪華だと思いますので、その観点からは竣工前の方が売れやすいとは思えません。

スミフはどんどん値上げして行く傾向があって、最初の頃の方が後よりお買い得だったりするから、後の方は売れづらいのでは。

[565: 匿名さん]

今回も値上げして行くって話のようですからね。
安く買いたいなら早めが良いかと。

[566: 匿名さん]

最高のマンションではないけど、今後建設費/資材費/土地代(都心に限るが)の高騰で都心のマンションが値上がりしていくのは明らか。住友はしたたかなので、その辺を見越して価格設定してるということ。ムカつくけど、今買えない奴は諦めるか田舎に買うしかない。5年後は都心では絶対買えない。

[567: 匿名さん]

選手村跡地で中古マンションが大量に出ますから、それまで待てば良いのでは？

どう考えても、高くは出ないでしょう。

[568: 匿名さん]

>565
っていうフレーズをよく見掛けるけど、
そもそもスタート価格が周辺相場からかけ離れてるんだから、
早いほうがお得ってのは成立しないｗ

この物件しか見えない、相場が坪300以下でも関係ない、
とにかくここに住みたい！って人は仰る通り早い者勝ちなんだろうけど、
それはこの物件に限った話でもないしなぁ

[569: 匿名さん]

南青山や白金、川崎の件を他山の石と出来るのか、繰り返し起こるのか。この業界、他の業界に比べて遅れているのは間違いない。

＿＿＿
http://diamond.jp/articles/-/50674
現在のように、価格高騰の熱が次の熱を呼んで膨れ上がる時期には、どうしても買い手の眼が曇る。職人不足で現場では手抜きが横行する。20年前のバブル絶頂期が、まさにそうだった。

現在マンションをつくって売っている不動産や建築の専門家の中には、どの程度、当時の経験を持つ人がいるのだろうか。果たしてその苦い経験は、今に生かされているのだろうか。

[570: 匿名さん]

567さん
その頃には東京都心の新築の価格設定は明らかに変わってるはず。お得といっても、都心の不動産価値がどれ程上がるかによりますね。新築よりはお得でしょうが、新築価格が1.5倍になってたら。。。難しいですね。

[571: 匿名さん]

>569
煽るつもりはないし、大手は安心！と言いたいところだけど、
施工ミスが2007-2008年と2013-2014年に集中してるのは偶然ではない気がする

今の時代に杜撰で露骨で意図的な手抜き工事ってのはありえないだろうけど、
質の良いものが出来上がる時代背景にもないと思う・・・
もちろんここに限った話じゃないけどね

[572: 購入検討中さん]

567さん、安いわけないでしょ…。
プレミア付き住戸になりますよ。

[573: 匿名さん]

571さん
その通り。安くて良いものを作ることができたのは、現在建設中のものが最後くらいかな。つまり今後計画されるマンションは、手抜きしない限り全て高くなる、ということ。貧乏人は諦めましょう。

[574: 匿名さん]

>573
安易に価格転嫁しても売れるはずもなく・・・
総額を据え置きで間取りを狭くするとか、質を落とすとか、郊外に移動するとか、
そもそもMS造らなくなる、ってのが今までのパターンだよね
どうなることやら・・・

[575: 購入検討中さん]

ディンクスで二人合わせて年収1000万だとすると、
5000万円代じゃないと買えない。
これ以上値上がりすると需要は減ってくるね。

[576: 購入検討中さん]

やっぱりオリンピック選手村ができると晴海は全く違う街になるね。

http://tokyo2020.jp/jp/plan/candidature/dl/tokyo2020_candidate_section...'オリンピック選手村'

[577: 購入検討中さん]

576さんオリンピック村見ました、ここが普段の散歩エリアになると思うと楽しみ、銀座、築地、新市場だけでも十分なのに
こりゃすごいことになりますね。

[578: 匿名さん]

561さん朝の８時すぎに、ネガを揶揄する書き込みをするのは、どういうメンタリティをしてるのでしょうか？
あなたのサイクルが１時間遅いだけだって気付きましょうよ。笑えたから良いけど

[579: 購入検討中さん]

ディンクスで大手につとめてるカップルなら、
1500はいくのでは？
高額所得者では、5倍ではなく、6倍近くいけるので、
（生活固定費はそこまで連動して上がらないため）
結果として、割と8000-9000くらいのレンジを狙える層がいるわけです。

まあ、結局、いるところにはしっかりといるわけですよ、
買える層が。
しかもこれからは、50代以上の富裕層リッチ夫婦（ただのシニア層ではなく、優雅に生活を楽しむ層）が増えますからね。

そこらへんが、リセール時のターゲットでしょう。

[580: 購入検討中さん]

↑もっというと、これから富裕層で郊外にすんでいる層の、
都心の高利便性住居への回帰が起こりますからね。

住み替えです。
広い一戸建てから、都心の便利でリッチなマンションへの
生活規模縮小・生活質向上という”住み変え”が生じるわけです。

その大本命は、なんといっても東京の中心地域。
さらにいうと、晴海を中心とした中央区は、
非常に注目を集めています。

というあたりが、不明瞭な将来のリセールバリュー予測をする為の、
ファクトネタでしょうね。

[581: 購入検討中さん]

そこに掛け合わせるようにオリンピックがやってくる。
オリンピック後の開発で、確実に話題になり、
ブランド価値も上がる地域。
しかし、オリンピックの選手村跡地は、高額になるのが必死。

その周辺は、既にマンションを立てられる余地は無いですが、
ドトールは唯一の選手村に近く、眺望（南側は特に）が確保されたリッチマンション。


その時期のマンションリセールにおけるボラティリティーは非常に高くなると予想されます。
つまり、かなりマーケットが動きやすくなる時期となります。

ここに既にいる人は、その時期になるとかなり値段が上がっていると分かると思いますが、
マーケットは、やはり山場で一番動くのです。

とまあ、連投失礼しました。

私は、ここを買う予定ですが、
将来性を見据えて、現在の値段としては高めでも、
将来価値を見据えた現在価値としては若干割安と考えており、
そこに自ら住みたいと思えるマンションであるということを掛け合わせて、
決めました。

[582: 匿名さん]

将来を見据えたときの、現在価値としては、
割高ではないという判断は、
賛成ですね。

でも確かに一番重要なのは、
自分自身もすみたいと思えるマンションかどうか。

そこが一番の決めてですね〜

[583: 購入検討中さん]

そういえば、豊海の再開発も進んでるみたいね。
ここの運河の周りは高層マンションが軒を連ね
素晴らしい光景になるんじゃない？

[584: 匿名さん]

シーンとなるシンボル　ってとこか

[585: 匿名さん]

オリンピック終わりわざわざ選手村の方に行く人いないでしょ
近辺に住んでるけど、そんなに行かないわ
店出来てもそのうちさびれたトリトンみたいになる
銀座に行くから
晴海に住んでるって友達に行っても、スルーされるだけだし、高い割に高級じゃないから高い値段出して買う価値がない
残念

[586: 匿名さん]

シンボルと言えば豊洲の黒光りする住不シンボル・・・
どうしてもアレを想像しちゃうんだけど気のせい？
ドトールって言われると100人中100人がやっすいコーヒーショップを連想すると思うんだけど、
何でこんなネーミングにしちゃったんだろうね？

[587: 匿名さん]

585
分かってないね。

選手村に、生活行動として行くかどうかではなく、
選手村の跡地開発が、どれだけ高級商品として分譲されるかどうかの話。

面積に対する住戸数、
選手村の住居以外の機能（飲食、ハーバー添いのカフェ、公園、公共施設、環境設備、、、）、
風景、ブランド、、、
今の計画プランと計画スペックを鑑みると、
非常に高級な住宅・都市スポットになることを想像することは容易。

その分譲が始まるタイミングで、
どうマンションのリセール市場が動くのか？
というところを考えている、という話。

都市開発と、マーケティングの話であり、
現在価値算出の為のファイナンスの話。

[588: 匿名さん]

586さん、本気？笑

ドゥトゥールでしょ。ネーミングは。
２本の塔をフランス語にしたネーミングでしょ。

ドトールは、こういうスレでの通称でしょ。笑

[589: 匿名さん]

585は、今までの晴海を語ってるんじゃないですかね　汗

まあ、今の住民だから、

卑屈になるのもしょうがないし、かわいそう

勘弁してあげて〜

[590: 匿名さん]

売れます。

というより、「本来であればとても買えないであろう層にいる顧客」を取り込んでも、売り切るんです。選手村の整備は必要で、そのためであれば、東京都も協力するでしょう。

＿＿＿
http://www.kensetsunews.com/?p=21975
『東京五輪・選手村計画に盲点/求められる新たな顧客層開拓/一気に1万戸、市場に危機感』


２０２０年東京オリンピック・パラリンピックの開催に伴い晴海地区に整備する選手村。その開発計画にある問題意識が内在している。焦点は五輪開催後の利活用だ。民間開発を前提に大会後、住宅として分譲あるいは賃貸する計画だが、数千戸とも言われる供給量に、需要そのものが追いつかないのではないかといった指摘が内外から聞こえ始めている。周辺開発を含めれば、晴海地区だけで１万戸超の住宅が一気に市場投入されるとの声もある。動向を追った。

　都庁内外で問題意識として浮上しているのは、晴海地区だけで１万戸超とも推測される膨大な供給量をさばき切れるかということだ。
　住宅は大会開催後の利用となる点で、「中古物件」として売却することになるため、銀座まで１０分という好立地にある利便性や、都心居住のステータスを武器に、「（収入ベースでみると）本来であればとても買えないであろう層にいる顧客」をいかに取り込んでいくかが、大きなポイントになるという見立てだ。

[591: 匿名さん]

のらえもんさんの指摘する「裁定取引」の対象たるマンションは、ここではないと思う。

http://wangantower.com/?p=5739

日本人は忘れやすいので、あれほど恐れていた地震・液状化リスク（そのほとんどは風評でむしろ木密地域に住む方が危険です）をすっかり忘れ、時代は湾岸！と殺到するかもしれませんが、不動産には明確な序列があり、山手線内側－地域にもよりますが－を超える価値は湾岸地区にはありませんので、上限値はほぼ決まっていると考えます。

上限値は決まっていますが、ここから現在かなり乖離があります。となると、リーマンショック・震災ショックを経て一番弱気になった時期に値段を付けたマンション・部屋がまだあるとすれば、ここに当然歪みは発生しています。

[592: 匿名さん]

＞本来であればとても買えないであろう層にいる顧客
叩き売るってことだよねｗ
下手すりゃ定借つけて、シティタワー品川の再来もあるかもじゃない？


>587
語り口が胡散臭いけど、半分同意
晴海の未来はインフラはもちろんのこと、
如何に選手村跡を高級路線にもっていけるかに掛かってると思う
計画プラン、スペックっていうけど予定は未定だし、
590 のような懸念材料が燻ってるのもまた事実

[593: 匿名さん]

590の記事のように、
勿論、危機感といえか、課題意識無くしては、
普通どんな開発も駄目になるよねー。

まあ、当然な与件だけどね。
一万戸のボリュームを売りさばくための
すきーむ作りは。

[594: 匿名さん]

安く売れば、客は付いてくるよ。

[598: 匿名さん]

一気に1万戸。朝のラッシュに１万人以上増えるんでしょ。
東京の人はギュウギュウ詰め電車好きだよね。

[599: 購入検討中さん]

歩いて会社に行けるからここをかうんだよ。

[600: 匿名さん]

北側の再開発計画は確定なんでしょうか。もう少し低い建物になってくれるとありがたいのですが。