ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス Part5

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart5です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/411398/

所在地 東京都中央区晴海２丁目108番、109番（地番）
交通 都営大江戸線「勝どき」駅　徒歩13分、東京メトロ有楽町線「月島」駅　徒歩13分、
都営バス｢東京駅丸の内南口｣バス停より(都05系統)約19分・｢晴海三丁目｣バス停より徒歩7分

総戸数 　861戸
間取り 　1LDK～4LDK
専有面積　43.33m2～113.00m2
完成日または予定日 2016年4月上旬予定
入居(予定)日 　　　　2016年8月上旬予定
売主 　　　　　　三菱地所レジデンス株式会社・鹿島建設株式会社
販売会社(取引態様)　三菱地所レジデンス株式会社(販売代理)
施工会社 　　鹿島建設株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[561: 382の契約済みさん]

オリンピックに向けて晴海は緑いっぱいの地に変貌しますから、運動不足も解消。

周辺の学校はどこも規模も小さいし校庭も小さいですからね。

[562: 匿名さん]

緑いっぱいって、選手村のこと？？？

[563: 匿名さん]

いえ、たぶん緑地については周辺の運河沿いの辺りだと推測します。

ところで余計なお世話かもしれませんが、園の送り迎えくらいアシスト自転車なんか使わないで登園できないものでしょうかね。

この辺りの朝の晴海通りは園送迎のママ友のアシスト自転車並走が目立ち、歩行者が迷惑してますから。

オリンピックも控えていますし街の美化のためにも自転車マナーくらい各自でしっかり行ってもらいたいものです。

[566: 382の契約済みさん]

>562 >563
選手村含む晴海全般です。

緑がどうこうもそうですが、千客万来施設ですかね、橋を渡ってすぐの新豊洲に予定されている施設とかも楽しみです。

[567: 382の契約済みさん]

歩きも自転車もマナーは大事ですね。
色々とありますが、子育てに優しい街晴海となって欲しいですね。

[571: 匿名さん]

>566
千客万来はソラマチみたいに観光客向けの施設でしょ。
地元民向きかどうかは…

[573: 382の契約済みさん]

>571
温浴施設とかありますよね。大江戸温泉みたいな感じですかね。大江戸温泉は韓国、中国からのお客さんが多いみたいですけど、周辺住民もたまには行って楽しめたりしませんかね？

ソラマチも水族館とかもあって子供を連れて行くのは良いと思います。
スカイツリーは二回ほど登ってみましたが、観光客モードの生活ですかね。
さすがに毎週末というわけには行きませんね。

ららぽーと、千客万来、新市場、築地跡地と近場で色々済みます。

[574: 匿名さん]

ここから勝どきと月島駅までそれぞれ歩いてみた（ホームまで）
前者は９分、後者は１３分

あまり変わらないが、勝どき駅だとトリトンでショートカットできるので、こっちの方が早いし楽そう

ここか三井で迷ってたけど、そもそも晴海２丁目から月島駅ってかなり無謀な挑戦かと。。
ティアロかって勝どき通勤が現実的かなあ

[575: 匿名さん]

仕様も予定価格も公表されてないのに迷うとか意味不明・・・
三井待ったほうがいいよ（笑）

[578: 購入検討中さん]

KTTが売り切るまでは売れないだろう。
三井も情報が出ないだろう。

[579: 382の契約済みさん]

三井を予想する上ではグローバルフロントタワー、KTT、築地の物件は参考にしました。
計画も軽く眺めた感じだとそれなりの仕様にはなりそうだと妄想しつつ、価格面はわかりませんね。

現在未定の事項、例えはBRTの経路や都有地の用途なんかが確定したときの影響、またそれらがどう転ぶのかについての見込みなど諸々妄想した上で意思決定するわけなんですけど、結局わからないことが多いので難しいですね。

現在の問題が物件そのものであれば待ちの一択しか無いですが、迷われるという場合は物件および金額面では一応希望に入りつつ、何か気になることがあると。
もしかしたらティアロレジデンスよりも安くなるかも、という期待があり、それが非常に重要であるならばこれまた待ちかもしれませんね。

価格面で想像可能なのは、クロノレジデンスが最下限になるであろうことでしょうか。
仮に三井が下がることがあるならば、クロノレジデンスとティアロレジデンスの間あたりということに。
さらに言うと、現在ティアロレジデンスで売れている方角や階数のあたりはそれほど下がらない可能性があり、売れていないところでは下がる可能性もあると。
売れていない部屋であれば、すぐにはけることは無いわけですから、待てば良いわけですね。

交通期間とか都有地の用途が気になっているという場合も待ちですね。
その内容によっては買わないということになると買えないですね。
北西角や北向き住戸は都有地に建つであろう建物の高さがポイントになってきますが、あるとして100m、場合によってはそれよりも低い。
となると、30階以下を考えるときに迷うわけですね。
実際に30階より下の売れ行きが悪かった気がします。
ここで「低い建物がたつことにかける！」というのはうまくいけば良いですが、あまりおすすめできないですね。
眺望が塞がれても構わないという人が買うべきで、私なら待ちますね。
結果売れてしまって三井の一択になり、更に高い建物が立たなくて三井の価格が上がるというシナリオもありますが、リスクがなくなったことによる適正価格への修正なので仕方なしですね。
条件によっては買わないというオプション保有のコスト。

[580: 382の契約済みさん]

長文失礼しました。

[581: 匿名さん]

待てば待つほど値上がりする相場。
待ってる間にも家賃が掛かる事を忘れないようにな。

[582: 匿名さん]

ここは鉄道は諦めた方がいい。ただ、丸の内勤務ならバスがかなり便利

[583: 匿名]

579
全く参考になりません。
読んでしまったことに反省です。

[584: ビギナーさん]

今更言っても仕方ないが、クロノかっておけばよかった

[585: 匿名さん]

>582
丸の内行きのバス停まで、徒歩７分ですよ。
便利などと言うのは無理です。
駅も遠いが都バス停も遠い。

[586: 匿名さん]

7分が遠いって、足が不自由な方ですか？

[587: 382の契約済みさん]

丸の内だとマンションのシャトルバスで月島、有楽町線で有楽町、JRで東京というのが楽だとは思いますが乗り換えが面倒という人は晴海三丁目からバスが良いですかね。
あるいはトリトンから晴海ライナーというのが有楽町まで出てますけど。

私は歩くのが苦では無いので東京駅界隈であれば有楽町から歩きますけど。
雨が降ってなければ。
乗り換えよりも少々歩く方を選択。

[588: 契約済みさん]

良い部屋はどんどん無くなっていく。

[589: 382の契約済みさん]

>588
直近の状況などご存知ですか？

[590: 契約済みさん]

南東角部屋はほぼ完売。
北西角部屋は条件の良い30階以上の上層階もほぼ完売でした。低層はまだ若干残ってます。
南西角はクロノとお見合いで北東角は三井とお見合いになるので、まだ残ってます。
南や東の中住戸は間取り値段等条件の良い部屋から無くなってきてるイメージです。
ドトール、KTTと比べましたが、駅から少し遠い以外は1番良い物件かと思います。もちろん、投資では無く住まうことを考えた場合ですが。
三井を待たれる方も多いかと思いますが、これから買う事を考えると値上げや条件の良い部屋が買えるどうかの不安がありましたので購入した次第です。

[591: 382の契約済みさん]

>590
順当な感じですね。

ドゥトゥールについては坪単価が高いという事実があれど、平米数を小さくすることで物件価格を抑えているんですよね。
単に平米数を小さくすると「狭い部屋」となってしまうわけですが、アウトフレーム逆梁工法であるために
・部屋に柱の出っ張りが無い
・天井に「梁が無い」ということで
　－広く見える
　－使い勝手が良い（柱の出っ張りが無いから）
という状態に加え、廊下面積が少ないので実際に有効な面積が広いという状態を実現していますね。
とはいえ限界はありますが。

今後出てくる物件も物件価格を上げるとなかなか売れにくいということになるので、
・部屋の広さを抑える
・仕様を下げる（見えないところから）
といったところと合わせつつ売れる価格にしていくのですかね。

ちなみに角部屋だけで言うとドゥトゥールは億越え物件なのでターゲットが違う気がします。
ティアロレジデンスでは南東角部屋でも47階以下は全て1億円越えませんから。

その他仕様の違いとか色々ありますから、悩ましくも楽しい家選びという感じですね。
同じエリアでこれだけたくさんの物件が出てくるというのは「選べる」という点で良いと同時に「選べない（悩ましい）」という要素でもあるわけですね。

「物件をたくさん見過ぎると買えない」を地で行く晴海エリア。

[592: 382の契約済みさん]

ちなみに、現金購入の人には関係無いですが、物件価格については住宅減税枠の拡大があるのでそのあたりを考慮するとちょっとした違いも見えますね。
特にクロノレジデンスとティアロレジデンスでは、
【クロノレジデンスの場合】
H26年3月までの入居に対して残債3,000万円（長期優良住宅で＋1,000万円）以下の1%
【ティアロレジデンスの場合】
5,000万円（長期優良住宅で＋1,000万円）以下の1%
と300万円の差があり、仮に夫妻でローンを組める場合であれば600万円の差。

そんなこと関係なく値上げは値上げであるという話もあるのかもしれませんが。

三菱の営業の方はあまりそういう話を積極的にはしてきませんね。担当によるのですかね。
ドゥトゥールの担当の方はかなり営業トークに織り込んできていましたけどね。
ローンの事前審査も単独ではなくあえて夫妻でのペアローンのものをすすめていたりして（通りやすさを考慮してのことでしょうけど）、「本質的な物件価格は高くは無いのです！」とおしてました。

[593: 匿名さん]

>586
電車の駅までならともかく、
バス停まで７分も歩くのは都会では珍しい遠さです。
足が不自由かどうかに関係なく、田舎じゃないんですから。

[594: 匿名さん]

端的に言うと、順当売れているのは南東と北西の角部屋だけで、他は売れてないってことですね。
良いところをあげると好調に見えるけど、実際はまだ500戸以上残ってるので、
隣の三井を含めれば条件の良い部屋が買えなくなるリスクは極めて少ないでしょう。

[595: 匿名さん]

契約済みさんたちがこんなに書き込みする検討スレは珍しい。
しかも長文で。

[596: 匿名さん]

>593
いや、田舎です。その辺の認識を改めて貰わないと。

[597: 匿名さん]

>595
触れてやるな・・・
みんな売り抜く為に必死なんだよｗ

普通に考えてクロノでさえギリギリ引渡し直前の完売（販売終了？）だったのに、
一つも勝ってるところがなくて且つ値段だけ高い物件が売れるはずがない
もちろんここだけじゃなく似たようなところでベイズにも言えること

そうなると消費者側は投げ売りや値引きを期待するけどそうは問屋が卸さない
販売側も焦ってないというか値段を落とせる環境に全くないからね
（大手限定ね、弱小デベはそういう訳にはいかない）
五輪までに緩やかに景気が上昇すればいつかは売れると踏んでるのかも・・・
反面、供給過多、選手村ブン投げ等リスクもあるけどさ

[598: 匿名さん]

供給過多になると思うのならやめとけ。ここだけじゃなくて、不動産購入そのものに向いてない。

[599: 匿名さん]

普通に考えて
晴海勝どきエリアは供給過多。
次々と供給される。

[600: 382の契約済みさん]

同じものを見て違うことを考える人がいるから世の中面白い。
自分にとって良い判断をくだせる情報が流通していると良いですね。

[601: 匿名さん]

供給過多と言ってる人はどこをいつ購入するのでしょうかね。
株じゃないけど、もうはまだなり、まだはもうなりってねw

[602: 匿名さん]

まあ、新たな供給予定が限定的なエリア、から選ぶんでしょうね。
株を買うときも、ちゃんと銘柄を選んで買うのと同様に。

[603: 匿名さん]

アホだなあ。超都心の晴海や勝どきで供給過多の懸念をするなら、
他の地域はもっと心配した方がいいってことだぞ。
もっと言えば、少子化で日本中供給過多になっちゃうよ。

[604: 匿名さん]

603 供給が多いのが供給過多だと誤解してる人多いみたいだよね。供給少なくても需要が無いのが典型的な供給過多なのにね。

[605: 382の契約済みさん]

マクロで需要と供給の話になると、「人口は減って不動産の価値はなくなる」という話になりそうですが、なかなかそうはならないのが面白いですね。
つい先日発表された公示地価では勝どきや月島界隈が10%値上がりということでニュースになっており、6年ぶりの地下上昇という話でしたが、地方は苦戦という内容でした。

そもそも自分で住む家を考えるのに受給バランスがどれほど重要なのかという話もありますが、数年後には売却を予定してということであれば希少性が高い部屋を選んでおく必要がありますね。
数多く売りに出されても、全てが売れないわけではなく条件の良いものから売れて行くわけで。

不動産の購入というのは色々と検討要素があって面白いですね。
一番重要なのは住み心地ですけど。

[606: 匿名さん]

604
この価格帯で許容できる需要があるか？がポイントですね。

[607: 購入経験者さん]

晴海2丁目のＭＳの資産価値は、10年で2倍には最低でも成ります。坪600万円です。ここが天井かどうかは誰にもわかりません。

[608: 匿名さん]

二倍は言い過ぎでは？

世間では、オリンピックまでに、湾岸5割、内陸3割の上昇予想だよね？

[609: 匿名さん]

知らないのかもしれないけど、東京の不動産は割安だから値上がりの余地は多い。
シンガポールや香港の半額で買えるんだよね。

だから、外人が買いに来る。
安すぎるんだよ。

[610: 匿名さん]

前回も供給過多で、5割値上がりしたよね。