マンションの売れ行きって・・・

[いぬ男]

９月に入居する予定の新築マンションの売れ行きがイマイチです。

場所は東北の地方都市で販売戸数は１０７戸。
分譲開始は昨年１０月で、私が１１月に契約した時は２７戸にバラの花が飾られて
いました。ところがそれから２か月が経過しても１０戸しか増えていません。

はじめは姉歯ショックのせいかな〜とも思いましたが、１月から販売を開始した
近くのマンションは売れ行きがいいんです。既に３割以上売れてます。
立地はもちろん、スラブ厚などの基本スペックや設備、価格からしても負ける
とは思っていなかったためショックです。

考えられる理由としては、
　・デベが最近マンション業界に参入してきた会社であること。
　・向きが東向きであること。（相手は南西向き）

…といったところでしょうか。
入居８か月前で契約戸数が４割以下というのはやはり低い方ですかね。
マンションを買うのは初めてなので、何か重大なマイナスポイントを見落として
いるのでは、と不安になります。大丈夫でしょうか？

[27: mikawatt]

　なるほど〜。そのような条例や計画で守られている地域であれば、安心ですね。
一番確実なのは役所で確認することですが、ちなみにラフな情報でもよければ、
GIS（土地情報提供システム）でも確認可能です。
　この物件は、駐車場を挟んで川が流れていますので、東側のバルコニーから見
える景色は守られる可能性は高いですね。明治橋近辺の物件のように河川沿いに
ギリギリに建てられているよりは安全でしょうし。

　ちなみに私が決めた物件は、モデルルームが去年の８月頃オープンしたよう
ですが、契約した11月頃には86戸のうち半分近く決まっていました。
　ルーフバルコニーや専用庭があるタイプ、角部屋の住戸は特に人気が高く、
意外に最上階は人気薄でした。104平米を誇る4000万円超のタイプはなかなか
売れないようです。（それでも６戸のうち２戸は売れていた！）

　いぬ男さんが知りたいことは、販社の人たちが一番よく知っているのでは
ないかと思われます。モデルルームに足を運んだ際にさりげなく聞いてみて
はいかがでしょうか。

[28: 匿名さん]

>本当は私が一番知りたかったのは、販売開始から○か月経った時は
○割売れるのが普通で

昨年地域は違いますが、我が家もマンションを契約しました。そこの営業マンが言うには、
「（９月にモデルルームオープン）来年３月までに完売すれば、マンションとして大成功の
物件になる」と話してくれました。
ちなみに、93戸販売して第一期は63戸（完売）人気の為一期二次があり、第二期は２戸の販売
になり、宣伝する間もなくすべて完売してしまっていました。（第２期販売は公庫物件の為、
無理やりしたという感じになりました）
モデルルームも１月末をもって解体、担当営業マンは急遽ほかの現場に移動という事態になりました。
同時期（というより１ヶ月ほどあとに出来た）隣の駅近マンションは売れ行きが悪いのでしょうか、
見学に来ませんか？と賃貸マンションなどに営業マンが売り込みに来ていましたよ。価格帯は後者の
方が安いです。

[29: 匿名さん]

うちは75戸販売で、3月引渡しですが
いまだに半分も売れてないと思う。。。
売れなさ過ぎで心配です。
まー、駅からちっと遠いので売れない
だろーなーとは思ってましたが。

[30: 匿名さん]

マンションのＨＰ、売れ行き悪いのにけっこう、売れてるように見せてませんか？

これって、粉飾ＨＰとは言わないのでしょうか？
竣工＝完売とは、過去のものになると思いませんか。

[31: 匿名さん]

思いません。
売れてるマンション、いっぱいありますから。
売れてないマンションは一部です。

[32: 匿名]

＞２９
　最悪賃貸になるか、大幅値引きで資産価値がさがるか？

　どちらにしてもいいことはなさそう？

[33: 匿名さん]

>>31
現実知らないね、竣工完売なんて都内中心部では30％にも満たないんだよ。

[34: 匿名さん]

あんまり早く売れすぎると、値付けミスでペケがつく売主もあるみたいですね。

多分竣工前後に完売する物件が一番売主から見て成功物件ではないですかね。

[35: 匿名さん]

MRで完売間近のように営業が宣伝しているのに、ＨＰで見るとけっこう売れ残ってます。
いったいどちらが本当なのでしょう。
どこからともなく、キャンセル住戸が出ることもある。
いったいマンションの売れ行きは、どこで見るのが正しいのでしょうか？

よく考えて、契約したいので心配です。

[36: 匿名さん]

>>35
全部で何戸で売れているのが何戸かを、営業マンにそのまま聞きましょう。
答えてくれなきゃやめましょう。売れ行きが悪いはずですから。

[37: 匿名さん]

スレストップしてるようですが、その後の動きはいかがなものでしょうか。
我が家で検討中の物件の営業が、市内で数棟販売中なので逆に相乗効果で動きが出てきたと
いっていましたが・・・

[38: 匿名さん]

マンション販売の旬は、実は竣工〜6ヶ月くらいです。
青田と違い、出来立ての室内を見てから決断できますものね。
実際の景色や室内の明るさやお隣との距離などなど。
なので竣工時にたとえ5割くらいしか売れてなくても心配は
いりません。
但し、心配なのはデベの財務内容が悪く、早く資金回収しないと
いけないような会社なら心配です。
もうひとつ、竣工6ヶ月経っても売れないようなら時間かかるでしょうね。
最高の販売時期を逸した訳ですから。

[39: 匿名さん]

>>33
『竣工完売なんて都内中心部では30％にも満たないんだよ。』
・・・竣工時に完売していたら、社内で問題になるデベもありますよ。
「値段が安すぎたんじゃないか？」ってね。

[40: 匿名さん]

完売したはずなのに、後からポロポロ
「キャンセル住戸が出ました、大幅値引しますから買いませんか？」
よくある話です。
デベの言うことは、どこまで信用できるかよくわからない。

[41: 匿名さん]

○ヶ月で何戸、というより、何割というべきでしょうか？
既出ですが、「竣工前後に完売」というのが一番望ましいです。
最後にそうなれば、途中経過はどうでもいいんです＾＾
あまり早く完売してしまっても、モデルルームが無くなったり、営業が異動したりと、
契約者にとっても不便になります。

地域によっても変わりますが、ご参考までに記載してみます。

[42: 匿名さん]

・販売開始月〜竣工月までの期間から、総戸数の割合をみて、
　それを下回っていれば、売れ行きは良くないと言えます。
（販売期間が１０ヵ月なら、５ヶ月目に半分が売れていれば普通）

・売れている様に見せる、話すのは「売れていないマンション」はイメージが悪いからです。
「女性が自分を綺麗に見せようと努力している」という優しい目で見てやって下さい。
　それを「厚化粧じゃね？」と言われると・・・

・本当に売れ行きの良い物件は「完売間近」の案内をする暇もなく完売します。

・「完売間近」「キャンセル住戸」という謳い文句は、真実でない場合が多いです。
　もう案内をする理由を無理やりつけているだけです。

・「完売御礼」が出た後の、「キャンセル住戸」は本当です。

・何戸売れているのかは、日々変わるので明言をしない場合が多いです。
　「２０戸ぐらいです」「半分くらいです」という話し方をします。

・売れ行きが良くても、正確な戸数を話さないこともあります。
　「後○戸です」と希少性を話して上手くいく場合もあれば、
　「もう検討する部屋がない」と判断される場合もあるからです。

・他社のマンションのモデルルームが出来ると、相乗効果で販売が進むこともあります。
　比較対象が出来たことで、検討し易くなるからです。

・マンション販売の旬は「建物内のモデルルーム公開〜竣工」までです。
　実物を見られるというメリットが大きいです。
　昔は竣工後の方が、眺めも確認出来て良かったのですが、
　最近では、部屋のカラーや間取り、オプション等、細かな希望に応えるのが主流で、
　竣工後では対応出来ない点で不利です。

・売れ残りが出ると、財務体質の良くないデベではかなりつらいです。
　資金回収が遅れるのは勿論、未引渡し住戸の管理費等も負担する必要があるからです。

・３，４月の売れ行きに「転勤族」はあまり関係ありません。
「転勤で戻ってくる」というケースを除き、
　転勤先でいきなりマンションを購入するというのは、まずありません。
　そこが良い場所なのか？学校の雰囲気はいいのか？等、判断が出来ないからです。　

[43: 匿名さん]

>42さん
プロの方とお見受けしますが、納得できます　ありがとうございました。

[44: 匿名さん]

こういう記事もありますからねえ。
全般に売れ行きが鈍っていることは事実らしい。

http://www.asahi.com/life/update/0314/006.html
マンション発売戸数４カ月連続前年割れ　耐震偽装影響か

[45: 匿名さん]

・転勤族の断り文句は
「こちらに来たばかりで、まだ良く分からないから」
「ここに来てもう○年経つので、そろそろ転勤があってもおかしくないから」です。
３，４月は、賃貸なら良く動くのでしょうが・・・

・売れ行きを左右するのは「学校」です。
　「転校を避ける為」「小学校の入学までに」と、３月までに入居出来る物件が動いたりします。

・引越しが始まってからは、夜に外からリビング側の明かりを見ると売れ行きは一目瞭然です。

[46: 土地勘無しさん]

超ド級の田舎でマンションを購入するヤツの気が知れまへん。都心ならゆうてしょうがないが、田舎でマンションって！アホとしかいいようがない。いいかい田舎マンションは１０年たったら購入価格の半分と思いなはれ。これは噂でも嘘でもおまへん。いやいや今からの人口大移動を考えれば半分以下が妥当。