Brillia(ブリリア) 本郷弓町

[周辺住民さん]

標識が立っていましたので、スレも立てました。

建築物の名称：Brillia(ブリリア) 本郷弓町　新築工事
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目114番1、3、8、9、10
※住居表示では文京区本郷1-28-22を含む一角
敷地面積：416.79㎡
建築面積：259.70㎡
延べ面積：2637.80㎡
階数：地上15階、地下0階
高さ：45.95m
着工予定：平成26年5月1日
完了予定：平成27年12月末日
建築主：東京建物株式会社
設計者：野生司環境設計

交通：都営大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩4分
　　　東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅徒歩5分
　　　都営三田線・都営大江戸線「春日」駅徒歩4分
施工：川口土木建築工業株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート


【物件情報を追加しました　2014.8.31　管理担当】

[1: 周辺住民さん]

現地で撮影した建築概要の掲示です。

[2: 周辺住民さん]

続いて春日通りからみた現地の様子です。
向こう側（南西）に見えるマンションはプラウド本郷真砂坂です。

[3: 匿名さん]

本郷に新しいマンションが建つのですね。でも、260㎡に15階建てって…

建築基準法とかの関係で、45mを超えると構造計算などが複雑になるので45mが１つの基準（45mに収まる範囲で14階建にするか15階建てにするかがデベが悩むところ）だと聞いたことがありますが、ここの高さは45.94mで微妙に45mを超えているのですね。居住スペースが45mに収まっていれば45m未満の建築基準が適用されるのでしょうか。

[4: 周辺住民さん]

>>3さん

45m超ではなくて60m超です。
60m超だと超高層と呼ぶことが多いです。

建坪こそ260㎡ですが、延べ面積を階数で割ると180㎡です。
3LDK中心なら、1フロア2戸でしょうね。
恐らく全戸南向きになるのではないかと思います。
日照は確保されつつも囲まれ感のあるマンションになるかと。

[5: 匿名さん]

こんないい立地なのに、超ペンシルじゃん(泣) 東京建物って、そういう会社だっけ？ デザインに期待。

[6: 匿名さん]

同じデベのBrillia(ブリリア)本郷三丁目は、
　敷地面積　738.09平米
　建築面積　337.6平米
で、ここよりも一回り大きいですが、14階建て。

この本郷弓町は、低層マンション用くらいの土地しかないのに、空間を目一杯使うべく更に無理しているようですね。普通では考えられないくらいのペンシル型。ブランド価値を落としてでも、戸数を稼いで儲けたいということでしょう。

坪単価は、低層階で350くらいでしょうか。

[7: 周辺住民さん]

>>5さん

恐らく南側からも採光する計画なのだと思います。
南側は道路ではなく隣地なので、法的には5m以上の離隔が必要になります。
かつ600％の容積率を消化するには、
この土地なら必然的にペンシル状になってしまうかと思います。
アスペクト比は１：３を超えますので、免震構造でも導入するんですかね。

デザインは、設計事務所が入るようなので、そこそこ期待できそうですね。

平面形状は正方形で、上層階は東側住戸と西側住戸に分かれ、
東側住戸は南北2面で、西側住戸は加えて西面からも採光するのでしょう。
低層階の西側は、南西角部屋と北西角部屋に分けるかもしれません。

>>6さん

ブリリア本郷三丁目の敷地は近隣商業地域で、
指定容積率は400％、絶対高さ制限は46mです。
プリリア本郷弓町の敷地は商業地域で、
指定容積率は600％、絶対高さ制限は60mです。
突出感はブリリア本郷三丁目の方が上でしょうか。

また、営利目的のデベロッパーが、
容積率を余らせることはまずありません。
土地の価格は容積率を見込んだ価格なので、なおさらかと思います。

[8: 周辺住民さん]

>>7への自己レスです。

さっき現地を見てきましたが、敷地は南北に長いようでした。
建物の平面形状は、南北に長くして、
南側と北側に1戸ずつ配置するような気がします。

南側は日当たり重視、北側は眺望重視でしょうか。
真北にはパークハウスが建っていますが、西北は春日通りの春日町交差点方面なので、
抜け感はあるかと思います。

[9: 匿名さん]

容積率以前の問題で、ペンシルになるのが分かっているのだから、まともなデベならこんな狭小の土地に手を出さないかと。設計事務所のお手並み拝見。

[10: 匿名]

東建は個人的に知る限り、かなり全うですけどね。
老舗でも種地の調達が大変な市況に入っているのでしょうか。

[11: 周辺住民さん]

>>9さん　>>10さん

種地の入手困難は既に言われていますが、
それに加えて、早く売りたいということがあるでしょうね。
高値で仕入れてはいいが、時間がたったがために、
その間に経済状況が悪化して安く売らざるを得ない、
といったリスクを避けたいと思うんじゃないでしょうか。

既に三井不はパークリュクスやパークリュクスモノといった、
小粒マンションを展開していますが、
本来は大手のテリトリーじゃないですよね。

逆に言えば、こうした物件を大手が手がけることで、
それなりの形になるのではないかと思います。
というか、それを期待したいですね。

[12: 匿名]

たしかに、今がバブルのピーク近くである可能性は小さくないですね。
しかし、中堅以下のデベは苦しくなりますね。
このカテゴリーに三井だの東建だのはいってきちゃうとね。

[13: 匿名さん]

この感じだと駐車場は来客兼身障者用一台のみって感じですね
地下ないみたいだし

[14: 周辺住民さん]

>>13さん

規模的に駐車場の付置義務はないかもしれません。
建物は北側に寄せて建てると思われますが、
南側の空いた部分まで車路を確保できないかもしれないので、
結論として、駐車場は設置しないかもしれません。
まあ、想像ですけど。

[15: 周辺住民さん]

昨日、現地を見てきましたが、敷地の中央に建てるようですね。
ですので春日通り側に駐車が可能かもしれません。
中央部を掘削中で、春日通り側には作業小屋がありました。

しかし、わざわざ公共の空地＝道路から離して、
隣地に近づけて建てるなんて、チャレンジャーですね。
周囲との調和など、考えないのだろうか。
ここを買う人にとっても、隣の建物との距離が大きい方がよいだろうに。

[16: 匿名さん]

なるべくならお隣の建物とは離れて痛いですよね。
風通しや日照の関係もありますし、
お互いに生活が判るみたいな感じの距離だと微妙ですし。
建物を寄せることで駐車場を作るとかそういう事を意図しているのでしょうか。

[17: 匿名さん]

着工予定が５月１日なのに、もう掘り始めているのですか？　住民説明会で敷地使用計画とかについて説明がありますかね。

春日の交差点から真砂坂を上る時に見える医学書院の落ち着いた色の外壁が好きだったので、それが隠れてしまうのが一番残念です。春日通り側を駐車場にするのであれば、少しは守られるのかな。

[18: 匿名さん]

春日の交差点から真砂坂を上る時に見える医学書院の落ち着いた色の外壁の景観はすでに１７階建のマンションで壊れています。

[19: 匿名さん]

↑ いつも春日通の左側を使ってるけど、手前のマンションは重なってないよ。荒井ビルとは重なるけど。

[20: 周辺住民さん]

>>19さんが正しいですね。
プラウドは確かに背高のっぽで目立ちますが、
春日町交差点から見て何かに覆いかぶさるようにはなっていません。

本件マンションは存在的にそこそこかと思いますが、
春日通りからセットバックするので、
できてみないとわからないですね。

[21: 匿名さん]

週刊ダイアモンドが30戸程度と予想していました。何とワンフロア二戸。奇抜なデザインだけは避けてほしいもの。

[22: 周辺住民さん]

>>21さん

特徴を出すためにデザインを奇抜にしてくる可能性がありますね。
この小規模で、東建ブランドがどこまで通用するか。。

[23: 匿名さん]

こんなサイトがありました。ここは高さ４６ｍ弱なので、この指摘が当てはまるのかどうかわかりませんが。（考えてみれば、本郷の高層マンションは１４階建てが多いですね。）

　http://profile.ne.jp/w/c-84566/

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「１５階建てマンション」と「高さ４５ｍ」の秘密

マンションのなかでも、高さのあるマンションを建てるとき、高くなるほど法規制が厳しくなることから、分譲業者は、ひとつの基準値である『４５ｍ』以内に抑えて設計することが多いのですが（高さ４５ｍを超えると複雑な構造計算が要求され、確認申請審査期間が延長されたり、コストが高くなる可能性があります）、

実はこの『高さ４５ｍ以内』に何階までのマンションを建てているか？ということが、マンションを購入する側からすれば重要です。

この４５ｍ以内という高さに対して、作り手は最初の計画段階で、１４階にするのか、１５階にするのかを検討することになるのですが、マンション分譲業者はやはり、販売戸数を増やしたいことから、最大の１５階に階数を設定することが多くなりがちです。

しかし、いっぱいいっぱいの１５階建だと各階の天井の高さは低くなり、遮音性の低下やリフォームの自由度などが制限されてしまう「直床」での施工となる場合があります。

それに対して、高さの上限に余裕がある１４階建以下の物件は、天井が高く、二重天井や二重床になっている設計が多いので、できれば同じ高さ４５ｍ以内の同条件物件ならば、例外もありますが、１５階のマンションより、１４階建てのマンションを優先した方がよい場合があります。

よく、 不動産広告には、

『最上階！１５階建ての１５階部分！陽当たり・眺望・風通し良好！』

なんていう、うたい文句がありがちで、『一瞬、これはよいのかな？』と思ってしまうこのキャッチコピーの後ろ側には、逆に考えると、４５ｍ以内制限のギリギリまでの階数で建てているということから、「建築コストを抑え、天井高を低くし、二重天井や二重床ではない直貼り床の可能性があるマンション＝もしかしたら、遮音性が悪いマンション」の可能性もあるので、注意が必要です。

ちなみに、高層マンションは３１ｍ、４５ｍ、６０ｍ、１００ｍと、高くなればなるほど、建築基準法の規制が厳しくなりますので、分譲会社は高さをギリギリまで抑えて建てる場合が少なくありません。

今後、マンション購入を検討する場合、仮に、同じくらいの高さのマンションなのに階数が違う場合、二重天井や二重床になっているのか？それとも直床なのか？を担当者に聞いてみるなど、物件の高さと階数の関係も調べてみるのも良いかもしれません。

不動産コンサルタント　後藤　一仁

[24: 匿名さん]

確かに、パークハウス本郷プレミアフォート、パークハウス本郷真砂坂、プラウド本郷真砂坂、プラウド本郷ディアージュ、全部14階建てだね。東建って…売れさえすれば何でもいいってことか。

[25: 周辺住民さん]

>>23さん

リンク先の記事は信憑性がどうなんでしょうね。

構造計算に関しては、60m超か60m以下で扱いが変わります（建築基準法20条）。
60m超だと時間軸でシミュレーションしての解析が必須になります（時刻歴応答解析）。
地震波を入力してどのように揺れるか検証します。国に認定を受ける形です。

60m以下だと単に揺れに対して耐力があるかどうか静的に調べるだけです（構造計算適合性判定＝適判）。
http://www.bcj.or.jp/c14_judgment/outline.html#a01
こちらは都道府県マターです。

ただし、都道府県によっては延べ面積が5000m2超や
高さが45ｍ超の建物にだけ適判を求めるケースもあるようです。
http://www.cbl.or.jp/standard/tekihan/index.html
この辺の詳しい事情は知りません。
何にせよ、60m以下であれば、国の関与はなく、
都道府県などの特定行政庁が建築確認を下ろせば建てられます。

高さ31mの根拠は2つあります。
1つはかつての建築基準法（市街地建築物法だったか）。
絶対高さを100尺や66尺に決めていました。100尺＝31m、66尺＝20mです。
もう1つは、はしご付き消防車のはしごの高さです。
かつては大別して30m級と40m級があり、
前者がカバーできるのが高さ31mと想定されました。
高さ31mはかつて多かった階高2.8mの建物では11階建てになります。

高さ41mのマンションも多かったです。かつての14階建てです。
こちらは、はしご付き消防車の40m級での対応を想定した高さです。

現在でもそうですが、建築基準的に問題がなくても
消防がダメと言えば、どんな建物も建ちません。
かつての超高層マンションがオール電化だったのはそれが理由です。
建築基準法の93条に定めがあります。

ちなみに過去ログによると、本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート
の高さは47.4mとのことです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43412/

[26: 匿名さん]

>25 さん

丁寧にありがとうございます。４５ｍという数字はどこにも出てこないのですね。

一方で、>24 さんの挙げているマンションだけでなく、パークコート本郷真砂坂、プラウド本郷壱岐坂、メゾンカルム本郷、パークホームズ本郷東大前といった高級分譲・賃貸物件も、１４階建てです。これは偶然なのでしょうか… それとも、東京都の、この地域に関するポリシーなのか。プラウド本郷ヒルトップの１７階建てやプラウドタワー本郷東大前の１９階建てというのもありますが、なぜか本郷では１５階建てがこれまでなかったんですね…

[27: 周辺住民さん]

>>26さん

建築基準法で道路斜線や隣地斜線などの斜線制限があり、
本郷一丁目が該当する商業地域や近隣商業地域では、
高さ31m超の部分が斜めに制限を受けます（敷地からの距離1mにつき2.5m）。
道路境界線や隣地境界線に近いほど制限がきつく離れるほど緩くなります。
狭い土地に建てようとした場合、必然的に12～15階くらいの高さになります。

本郷ハウスのように敷地が広ければ、
16階建てが建築可能になります（建築当時に規制がなかったかも）。
また、敷地の広さは知りませんが、シティハウス本郷弓町は13階建てですし、
本郷真砂パークハウスも12階建てと13階建てのペアだったかと思います。
パークコート本郷真砂は真砂町側から見ると13階建てですが、
菊坂下道からみれば15階建てです（案内としては14階建て、ここは住居系地域）。

[28: 匿名さん]

>>23
著者に許可をとっていれば別ですが、
リンクの貼り付けはまだ許容範囲としても
内容をそのまま許可なくコピペするのはどうかと思いますね。
どこぞの研究所の論文ではないけれど、一般にコピペに対するリテラシーの低さが気になります。

[29: 匿名さん]

公告看板では、５月１日から工事開始とあるのに、依然として施工業者は未定、と。何かもめているのでしょうか。

[30: 周辺住民さん]

>>29さん

いま人手不足で施工者をつかまえるのが大変なんですよ。特にこのように小さいマンションは売上に貢献しませんから、どこの施工者も受けたがらないでしょう。

[31: 匿名さん]

不細工なペンシルではなく、もっとまともな設計にならないものか。回りから浮くような奇抜な建物は勘弁。

[32: 匿名さん]

小石川から近いですか？

[33: 匿名さん]

各階2戸で15階建てって、三菱、三井、野村なら絶対に手掛けないですね
ブサイクすぎて、ブランドに傷がつきます。さすがは東京建物
ブリリア本郷三丁目がそれなりに良かっただけに残念です

せっかく立地がいいんですから、施工業者が見つからないのなら、さっさと他デベに譲って、ここをもっと上品なマンションにしてほしいものです
価格は上がるでしょうが

[34: 周辺住民さん]

>>33さん
> 各階2戸で15階建てって、三菱、三井、野村なら絶対に手掛けないですね

それはどうでしょう。三井不レジなら、パークリュクスにしてくるんじゃないでしょうか。1フロア4戸で。

狭小にしないだけでも東建はマシかと思いますよ。

[35: 匿名]

三三野が絶対引き受けないなら、どこに譲れば上品に仕上がるの。
それが東建なんじゃ。

[36: 周辺住民さん]

この物件、恐らくですが、本来は西隣の土地を買い増す予定だったと思われます。あわよくば荒井ビルも。

そうこうしているうちに、バブル崩壊の可能性が出てきたので、慌てて事業化に踏み切ったんでしょう。

[37: 匿名さん]

東建というよりも、設計事務所の問題なのでしょうか。

建築面積をもう少しゆったりとれば、同じ容積率を消化するにしても超モヤシ型にする必要もなく、隣の医学書院とも馴染むセンスのよい建物にすることもできたのではないかと思います。

街並みが壊されないことを期待します。

[38: 匿名さん]

施工業者は川口土建に決まったようです。

[39: 周辺住民さん]

昨日の朝刊（朝日新聞）に織り込みチラシが入りました。
公式サイトもオープンしました。ブリリアクラブなどのメール配信もありました。

こちらの書き込みにあった通り、１フロア２住戸、間取りは２タイプのみ、
いずれも70㎡以上の3ＬＤＫです。

高級仕様な感じを受けました。

[40: 匿名さん]

安田財閥でブランド力に不足は無いと思うが。

[41: 周辺住民さん]

なにこれ、凄く良いじゃないですか。

内廊下が今時普通だとしても、全戸南向き、3面角部屋、70m2超。
玄関の位置も悪くないし無駄がないプランです。
ベランダの隔壁もコンクリートになるようですし。

「ペンシルビル」などとバカにしている場合じゃないないと思います。
ブリリア以上に弓町ブランドが強いんでしょうね。

[42: 匿名さん]

条件はとても良いですね。ＨＰに全体外観のイメージ写真がないのは、ペンシルで自信がないからでしょうか。

とはいえ抜群の立地、かなり強気の価格で来るでしょう。最近の都心のマンションの価格高騰を考えれば、最上階は億ションの可能性もあるのかなあ。

３面角部屋ではありますが、東西（特に東）ともにビルと隣接しているのが気になります。

[43: 匿名さん]

エントランス図は出すけれど、全体の外観が出てこないんだなぁと私も思いました。1フロア当たり2戸なので、細長い建物になるのはそうなんでしょうけれどね。
エントランスの雰囲気は良さそうなので、この雰囲気で全体的に立ち上がるといいでしょう。
内廊下だし仕様は全体的に高めに来るのかしら。弓町というブランドもありますし。

[44: 匿名さん]

うーむ。
これならディアナコートの方がよい気がする。
春日通りに面していないし囲まれ感が非常に強い。

2戸しかないと隣が微妙だと最悪ですしね…。

[45: 匿名さん]

徒歩4分って駅から程よい距離ですよね。近くもなく遠すぎずもせず。４分といっても
おそらく実際歩くと　6分位はかかるでしょうからね。
1フロア2邸というのはかなり魅力的でもあり、それもネックになる場合があるかななんて
思っています。万が一気のあわない方がお隣だったら・・・と。お隣の方が
どういう方なんていうのは入居してはじめてわかる事ですからね。

[46: 匿名さん]

川口土木はどうなんだろう、超絶鉛筆

[47: 匿名さん]

イラストを見る限り、西側のビルと重ならないよう、かなり南側に寄せて作るみたいですね。

[48: 匿名さん]

オフィシャルＨＰよりも、なぜかsuumoの方が図面が豊富

[49: 匿名さん]

実際に実物を見てみないと分からないところが大きいですから。
やはり、住み心地などは実際に周囲をチェックしてみたいものです。
そうすれば、具体的な条件を比較しないとよさは分からないです。

[50: 購入検討中さん]

>>48

間取り二つHＰにでてますよ