標識が立っていましたので、スレも立てました。
建築物の名称：Brillia(ブリリア) 本郷弓町 新築工事
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目114番1、3、8、9、10
※住居表示では文京区本郷1-28-22を含む一角
敷地面積：416.79㎡
建築面積：259.70㎡
延べ面積：2637.80㎡
階数：地上15階、地下0階
高さ：45.95m
着工予定：平成26年5月1日
完了予定：平成27年12月末日
建築主：東京建物株式会社
設計者：野生司環境設計
交通：都営大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩4分
東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅徒歩5分
都営三田線・都営大江戸線「春日」駅徒歩4分
施工：川口土木建築工業株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
【物件情報を追加しました 2014.8.31 管理担当】
[スレ作成日時]2014-03-21 18:41:06
Brillia(ブリリア) 本郷弓町
| No.1 |
by 周辺住民さん 2014-03-21 18:45:01
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削除依頼
現地で撮影した建築概要の掲示です。
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|---|---|---|
| No.2 |
続いて春日通りからみた現地の様子です。
向こう側（南西）に見えるマンションはプラウド本郷真砂坂です。 
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| No.3 |
本郷に新しいマンションが建つのですね。でも、260㎡に15階建てって…
建築基準法とかの関係で、45mを超えると構造計算などが複雑になるので45mが１つの基準（45mに収まる範囲で14階建にするか15階建てにするかがデベが悩むところ）だと聞いたことがありますが、ここの高さは45.94mで微妙に45mを超えているのですね。居住スペースが45mに収まっていれば45m未満の建築基準が適用されるのでしょうか。 |
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| No.4 |
>>3さん
45m超ではなくて60m超です。 60m超だと超高層と呼ぶことが多いです。 建坪こそ260㎡ですが、延べ面積を階数で割ると180㎡です。 3LDK中心なら、1フロア2戸でしょうね。 恐らく全戸南向きになるのではないかと思います。 日照は確保されつつも囲まれ感のあるマンションになるかと。 |
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| No.5 |
こんないい立地なのに、超ペンシルじゃん(泣) 東京建物って、そういう会社だっけ？ デザインに期待。
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| No.6 |
同じデベのBrillia(ブリリア)本郷三丁目は、
敷地面積 738.09平米 建築面積 337.6平米 で、ここよりも一回り大きいですが、14階建て。 この本郷弓町は、低層マンション用くらいの土地しかないのに、空間を目一杯使うべく更に無理しているようですね。普通では考えられないくらいのペンシル型。ブランド価値を落としてでも、戸数を稼いで儲けたいということでしょう。 坪単価は、低層階で350くらいでしょうか。 |
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| No.7 |
>>5さん
恐らく南側からも採光する計画なのだと思います。 南側は道路ではなく隣地なので、法的には5m以上の離隔が必要になります。 かつ600％の容積率を消化するには、 この土地なら必然的にペンシル状になってしまうかと思います。 アスペクト比は１：３を超えますので、免震構造でも導入するんですかね。 デザインは、設計事務所が入るようなので、そこそこ期待できそうですね。 平面形状は正方形で、上層階は東側住戸と西側住戸に分かれ、 東側住戸は南北2面で、西側住戸は加えて西面からも採光するのでしょう。 低層階の西側は、南西角部屋と北西角部屋に分けるかもしれません。 >>6さん ブリリア本郷三丁目の敷地は近隣商業地域で、 指定容積率は400％、絶対高さ制限は46mです。 プリリア本郷弓町の敷地は商業地域で、 指定容積率は600％、絶対高さ制限は60mです。 突出感はブリリア本郷三丁目の方が上でしょうか。 また、営利目的のデベロッパーが、 容積率を余らせることはまずありません。 土地の価格は容積率を見込んだ価格なので、なおさらかと思います。 |
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| No.8 |
>>7への自己レスです。
さっき現地を見てきましたが、敷地は南北に長いようでした。 建物の平面形状は、南北に長くして、 南側と北側に1戸ずつ配置するような気がします。 南側は日当たり重視、北側は眺望重視でしょうか。 真北にはパークハウスが建っていますが、西北は春日通りの春日町交差点方面なので、 抜け感はあるかと思います。 |
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| No.9 |
容積率以前の問題で、ペンシルになるのが分かっているのだから、まともなデベならこんな狭小の土地に手を出さないかと。設計事務所のお手並み拝見。
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| No.10 |
東建は個人的に知る限り、かなり全うですけどね。
老舗でも種地の調達が大変な市況に入っているのでしょうか。 |
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| No.11 | ||
| No.12 |
たしかに、今がバブルのピーク近くである可能性は小さくないですね。
しかし、中堅以下のデベは苦しくなりますね。 このカテゴリーに三井だの東建だのはいってきちゃうとね。 |
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| No.13 |
この感じだと駐車場は来客兼身障者用一台のみって感じですね
地下ないみたいだし |
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| No.14 |
>>13さん
規模的に駐車場の付置義務はないかもしれません。 建物は北側に寄せて建てると思われますが、 南側の空いた部分まで車路を確保できないかもしれないので、 結論として、駐車場は設置しないかもしれません。 まあ、想像ですけど。 |
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| No.15 |
昨日、現地を見てきましたが、敷地の中央に建てるようですね。
ですので春日通り側に駐車が可能かもしれません。 中央部を掘削中で、春日通り側には作業小屋がありました。 しかし、わざわざ公共の空地＝道路から離して、 隣地に近づけて建てるなんて、チャレンジャーですね。 周囲との調和など、考えないのだろうか。 ここを買う人にとっても、隣の建物との距離が大きい方がよいだろうに。 |
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| No.16 |
なるべくならお隣の建物とは離れて痛いですよね。
風通しや日照の関係もありますし、 お互いに生活が判るみたいな感じの距離だと微妙ですし。 建物を寄せることで駐車場を作るとかそういう事を意図しているのでしょうか。 |
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| No.17 |
着工予定が５月１日なのに、もう掘り始めているのですか？ 住民説明会で敷地使用計画とかについて説明がありますかね。
春日の交差点から真砂坂を上る時に見える医学書院の落ち着いた色の外壁が好きだったので、それが隠れてしまうのが一番残念です。春日通り側を駐車場にするのであれば、少しは守られるのかな。 |
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| No.18 |
春日の交差点から真砂坂を上る時に見える医学書院の落ち着いた色の外壁の景観はすでに１７階建のマンションで壊れています。
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| No.19 |
↑ いつも春日通の左側を使ってるけど、手前のマンションは重なってないよ。荒井ビルとは重なるけど。
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| No.20 |
>>19さんが正しいですね。
プラウドは確かに背高のっぽで目立ちますが、 春日町交差点から見て何かに覆いかぶさるようにはなっていません。 本件マンションは存在的にそこそこかと思いますが、 春日通りからセットバックするので、 できてみないとわからないですね。 |
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| No.21 |
週刊ダイアモンドが30戸程度と予想していました。何とワンフロア二戸。奇抜なデザインだけは避けてほしいもの。
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| No.22 |
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| No.23 |
こんなサイトがありました。ここは高さ４６ｍ弱なので、この指摘が当てはまるのかどうかわかりませんが。（考えてみれば、本郷の高層マンションは１４階建てが多いですね。）
http://profile.ne.jp/w/c-84566/ --------------------- 「１５階建てマンション」と「高さ４５ｍ」の秘密 マンションのなかでも、高さのあるマンションを建てるとき、高くなるほど法規制が厳しくなることから、分譲業者は、ひとつの基準値である『４５ｍ』以内に抑えて設計することが多いのですが（高さ４５ｍを超えると複雑な構造計算が要求され、確認申請審査期間が延長されたり、コストが高くなる可能性があります）、 実はこの『高さ４５ｍ以内』に何階までのマンションを建てているか？ということが、マンションを購入する側からすれば重要です。 この４５ｍ以内という高さに対して、作り手は最初の計画段階で、１４階にするのか、１５階にするのかを検討することになるのですが、マンション分譲業者はやはり、販売戸数を増やしたいことから、最大の１５階に階数を設定することが多くなりがちです。 しかし、いっぱいいっぱいの１５階建だと各階の天井の高さは低くなり、遮音性の低下やリフォームの自由度などが制限されてしまう「直床」での施工となる場合があります。 それに対して、高さの上限に余裕がある１４階建以下の物件は、天井が高く、二重天井や二重床になっている設計が多いので、できれば同じ高さ４５ｍ以内の同条件物件ならば、例外もありますが、１５階のマンションより、１４階建てのマンションを優先した方がよい場合があります。 よく、 不動産広告には、 『最上階！１５階建ての１５階部分！陽当たり・眺望・風通し良好！』 なんていう、うたい文句がありがちで、『一瞬、これはよいのかな？』と思ってしまうこのキャッチコピーの後ろ側には、逆に考えると、４５ｍ以内制限のギリギリまでの階数で建てているということから、「建築コストを抑え、天井高を低くし、二重天井や二重床ではない直貼り床の可能性があるマンション＝もしかしたら、遮音性が悪いマンション」の可能性もあるので、注意が必要です。 ちなみに、高層マンションは３１ｍ、４５ｍ、６０ｍ、１００ｍと、高くなればなるほど、建築基準法の規制が厳しくなりますので、分譲会社は高さをギリギリまで抑えて建てる場合が少なくありません。 今後、マンション購入を検討する場合、仮に、同じくらいの高さのマンションなのに階数が違う場合、二重天井や二重床になっているのか？それとも直床なのか？を担当者に聞いてみるなど、物件の高さと階数の関係も調べてみるのも良いかもしれません。 不動産コンサルタント 後藤 一仁 |
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| No.24 |
確かに、パークハウス本郷プレミアフォート、パークハウス本郷真砂坂、プラウド本郷真砂坂、プラウド本郷ディアージュ、全部14階建てだね。東建って…売れさえすれば何でもいいってことか。
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| No.25 |
>>23さん
リンク先の記事は信憑性がどうなんでしょうね。 構造計算に関しては、60m超か60m以下で扱いが変わります（建築基準法20条）。 60m超だと時間軸でシミュレーションしての解析が必須になります（時刻歴応答解析）。 地震波を入力してどのように揺れるか検証します。国に認定を受ける形です。 60m以下だと単に揺れに対して耐力があるかどうか静的に調べるだけです（構造計算適合性判定＝適判）。 http://www.bcj.or.jp/c14_judgment/outline.html#a01 こちらは都道府県マターです。 ただし、都道府県によっては延べ面積が5000m2超や 高さが45ｍ超の建物にだけ適判を求めるケースもあるようです。 http://www.cbl.or.jp/standard/tekihan/index.html この辺の詳しい事情は知りません。 何にせよ、60m以下であれば、国の関与はなく、 都道府県などの特定行政庁が建築確認を下ろせば建てられます。 高さ31mの根拠は2つあります。 1つはかつての建築基準法（市街地建築物法だったか）。 絶対高さを100尺や66尺に決めていました。100尺＝31m、66尺＝20mです。 もう1つは、はしご付き消防車のはしごの高さです。 かつては大別して30m級と40m級があり、 前者がカバーできるのが高さ31mと想定されました。 高さ31mはかつて多かった階高2.8mの建物では11階建てになります。 高さ41mのマンションも多かったです。かつての14階建てです。 こちらは、はしご付き消防車の40m級での対応を想定した高さです。 現在でもそうですが、建築基準的に問題がなくても 消防がダメと言えば、どんな建物も建ちません。 かつての超高層マンションがオール電化だったのはそれが理由です。 建築基準法の93条に定めがあります。 ちなみに過去ログによると、本郷パークハウス ザ・プレミアフォート の高さは47.4mとのことです。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43412/ |
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| No.26 | ||
| No.27 |
>>26さん
建築基準法で道路斜線や隣地斜線などの斜線制限があり、 本郷一丁目が該当する商業地域や近隣商業地域では、 高さ31m超の部分が斜めに制限を受けます（敷地からの距離1mにつき2.5m）。 道路境界線や隣地境界線に近いほど制限がきつく離れるほど緩くなります。 狭い土地に建てようとした場合、必然的に12～15階くらいの高さになります。 本郷ハウスのように敷地が広ければ、 16階建てが建築可能になります（建築当時に規制がなかったかも）。 また、敷地の広さは知りませんが、シティハウス本郷弓町は13階建てですし、 本郷真砂パークハウスも12階建てと13階建てのペアだったかと思います。 パークコート本郷真砂は真砂町側から見ると13階建てですが、 菊坂下道からみれば15階建てです（案内としては14階建て、ここは住居系地域）。 |
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| No.28 |
>>23
著者に許可をとっていれば別ですが、 リンクの貼り付けはまだ許容範囲としても 内容をそのまま許可なくコピペするのはどうかと思いますね。 どこぞの研究所の論文ではないけれど、一般にコピペに対するリテラシーの低さが気になります。 |
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| No.29 |
公告看板では、５月１日から工事開始とあるのに、依然として施工業者は未定、と。何かもめているのでしょうか。
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| No.30 |
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| No.31 |
不細工なペンシルではなく、もっとまともな設計にならないものか。回りから浮くような奇抜な建物は勘弁。
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| No.32 |
小石川から近いですか？
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| No.33 |
各階2戸で15階建てって、三菱、三井、野村なら絶対に手掛けないですね
ブサイクすぎて、ブランドに傷がつきます。さすがは東京建物 ブリリア本郷三丁目がそれなりに良かっただけに残念です せっかく立地がいいんですから、施工業者が見つからないのなら、さっさと他デベに譲って、ここをもっと上品なマンションにしてほしいものです 価格は上がるでしょうが |
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| No.34 |
>>33さん
> 各階2戸で15階建てって、三菱、三井、野村なら絶対に手掛けないですね それはどうでしょう。三井不レジなら、パークリュクスにしてくるんじゃないでしょうか。1フロア4戸で。 狭小にしないだけでも東建はマシかと思いますよ。 |
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| No.35 |
三三野が絶対引き受けないなら、どこに譲れば上品に仕上がるの。
それが東建なんじゃ。 |
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| No.36 |
この物件、恐らくですが、本来は西隣の土地を買い増す予定だったと思われます。あわよくば荒井ビルも。
そうこうしているうちに、バブル崩壊の可能性が出てきたので、慌てて事業化に踏み切ったんでしょう。 |
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| No.37 |
東建というよりも、設計事務所の問題なのでしょうか。
建築面積をもう少しゆったりとれば、同じ容積率を消化するにしても超モヤシ型にする必要もなく、隣の医学書院とも馴染むセンスのよい建物にすることもできたのではないかと思います。 街並みが壊されないことを期待します。 |
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| No.38 |
施工業者は川口土建に決まったようです。
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| No.39 |
昨日の朝刊（朝日新聞）に織り込みチラシが入りました。
公式サイトもオープンしました。ブリリアクラブなどのメール配信もありました。 こちらの書き込みにあった通り、１フロア２住戸、間取りは２タイプのみ、 いずれも70㎡以上の3ＬＤＫです。 高級仕様な感じを受けました。 |
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| No.40 |
安田財閥でブランド力に不足は無いと思うが。
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| No.41 |
なにこれ、凄く良いじゃないですか。
内廊下が今時普通だとしても、全戸南向き、3面角部屋、70m2超。 玄関の位置も悪くないし無駄がないプランです。 ベランダの隔壁もコンクリートになるようですし。 「ペンシルビル」などとバカにしている場合じゃないないと思います。 ブリリア以上に弓町ブランドが強いんでしょうね。 |
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| No.42 |
条件はとても良いですね。ＨＰに全体外観のイメージ写真がないのは、ペンシルで自信がないからでしょうか。
とはいえ抜群の立地、かなり強気の価格で来るでしょう。最近の都心のマンションの価格高騰を考えれば、最上階は億ションの可能性もあるのかなあ。 ３面角部屋ではありますが、東西（特に東）ともにビルと隣接しているのが気になります。 |
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| No.43 |
エントランス図は出すけれど、全体の外観が出てこないんだなぁと私も思いました。1フロア当たり2戸なので、細長い建物になるのはそうなんでしょうけれどね。
エントランスの雰囲気は良さそうなので、この雰囲気で全体的に立ち上がるといいでしょう。 内廊下だし仕様は全体的に高めに来るのかしら。弓町というブランドもありますし。 |
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| No.44 |
うーむ。
これならディアナコートの方がよい気がする。 春日通りに面していないし囲まれ感が非常に強い。 2戸しかないと隣が微妙だと最悪ですしね…。 |
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| No.45 |
徒歩4分って駅から程よい距離ですよね。近くもなく遠すぎずもせず。４分といっても
おそらく実際歩くと 6分位はかかるでしょうからね。 1フロア2邸というのはかなり魅力的でもあり、それもネックになる場合があるかななんて 思っています。万が一気のあわない方がお隣だったら・・・と。お隣の方が どういう方なんていうのは入居してはじめてわかる事ですからね。 |
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| No.46 |
川口土木はどうなんだろう、超絶鉛筆
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| No.47 |
イラストを見る限り、西側のビルと重ならないよう、かなり南側に寄せて作るみたいですね。
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| No.48 |
オフィシャルＨＰよりも、なぜかsuumoの方が図面が豊富
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| No.49 |
実際に実物を見てみないと分からないところが大きいですから。
やはり、住み心地などは実際に周囲をチェックしてみたいものです。 そうすれば、具体的な条件を比較しないとよさは分からないです。 |
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| No.50 |
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| No.51 |
南側から見た全体図が掲載されているが、肝心の春日通から見た絵がない…。南側からなんて実際は誰も見ないし。見るのは、通りに面した北側から。
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| No.52 |
>>47さん
南側に寄せているのは、地下鉄の震動が伝わってくるのを避ける意味合いもあると思います。 丸ノ内線は春日通りの浅いところを走っているので、歩道にいても通るのが分かります。 向かいのパークハウス1階の某テナントに行きましたが震動してました（笑） |
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| No.53 |
このマンションの並びにある稲毛屋では、震動なんて感じたことないですよ。
むしろ、間取りを見ると、西向きの開口部は部屋の中でも南に寄っていて、窓の目の前が荒井ビルになることをできるだけ避けようとしているのではと思います。一方で、反対側の医学書院からは逃れようがないですが。 |
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| No.54 |
タイミング的に、ディアナコート完売後に万をじして販売開始ですね。
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| No.55 |
一階平面図見ると、駐車場は２台分。地下はない建物だし、立体でもなさそう。だけど、この立地だとクルマ持つ人少なそうね。
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| No.56 | ||
| No.57 |
現地に行きました。
目の前の大通りは片側三車線で広いですが交通量はそれほどではなく、明るくて開放感があります。 大通り向かいのマンションともそれなりに離れています。 本郷三丁目に向かうときには、正面に大きくスカイツリーが見えます。 スカイツリー見ながら出勤なんて憧れます。 問題は価格が予算の範囲内かどうか。 |
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| No.58 |
どなたかご存じであれば教えてください。
パークコート真砂、プラウド東大前など、文京区高さ条例施行前の高層マンションが本郷には多数あります。 去年の条例施行前は、本郷エリアには高さ制限はなかったのでしょうか。何もないところに、46m、60mといった制限がもうけられたのでしょうか。 |
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| No.59 |
真砂坂（春日通り沿い）は規制が緩和されちゃったのでプラウドヒルトップみたいなマンションが建ってしまった！！
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| No.60 | ||
| No.61 |
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| No.62 | ||
| No.63 |
難しいことは良くわからないので変な質問かもしれませんが、規制のあるところに建てられているということで天井が低かったりするわけではないんですよね？
各階2戸で角部屋というのはいいですね。 西側窓と東側窓なら東側と単純に考えてしまうのですが、間取りを見るとけっこう違いがあるので迷います。 間取り的には少し広いAタイプがいいかなと思うのですが、ウォークインが無いので収納がどうかというところ。 リビングの広さも違うし、二者択一なのに間取りを見比べて時間が経ちそうです。 |
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| No.64 |
>>63さん
> 規制のあるところに建てられているということで天井が低かったりするわけではないんですよね？ それは何ともいえません。居住性を良くしようとした際に、容積率や高さ制限、斜線制限などが立ちはだかります。最初にどの制限がくるか、ケースバイケースです。天井の高さが気になるのであれば、素直に天井高を聞けばよいと思います。昨今であれば2400mmが最低ライン、2500mmくらいで標準、2600mm超なら高い方ではないでしょうか。このマンションは2500mm前後になると予想します。 このマンションは15階建てですが、2丁目に建つディアナコートは同じ高さで13階建てですので、後者の方が天井を高くとれます。一般には容積率を消化するのがビジネス上の鉄則なので、これを固定して考えてみます。 仮に、このマンションの住戸は2階以上にしかないとします。15階建てを13階建てにして容積率を消化するには、各戸の面積を（15－1）÷（13－1）＝1.17倍にする必要があります。すると各戸を87㎡にする必要があります。広ければ販売価格は高くなりますが、売れるかどうか･･･。87㎡×2戸ではなく58㎡×3戸などにする手もありますが、中途半端感が否めない･･･。 ということで現状の計画に落ち着いたと思われます。複雑な方程式を解く必要があるのです。 階高が高ければよいというものでもありません。プラウド本郷ヒルトップは階高が高いですが、梁がかなり出ているらしいです。対して、本郷パークハウス ザ・プレミアフォートは肉厚壁式工法なので梁は出ていないはずです。ほかにも扁平梁や壁を強化して梁が出ないようにした工法など様々なソリューションがあります。 |
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| No.65 |
階高が低い場合、かえって天井が高いと、上階との隙間がなく、上階の音に悩まされる可能性があります。
このマンションの東がいいか西がいいかは、間取りを見るだけではわかりません。東西に隣接するビルを意識する必要あります。 |
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| No.66 |
同じ高さでモリモトは13階建、東建は15階建。東建は、儲けに走ってブランド失墜だな。
容積率を消化したければ、10階建てくらいで階高を十分に確保しつつ、建物面積を広げてワンフロア三戸とかにもできたはずなのに。 モリモトが同じ時期に13階建てで建てて比べられるとは、思わなかったんだろう。覆水盆に帰らず。 |
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| No.67 |
>>66
敷地の長細いことからそれは厳しいと思いますが… |
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| No.68 |
>>66
モリモトの営業さんでしょう |
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| No.69 |
春日通でも、本郷三丁目交差点から中央大学キャンパスくらいまでの間は、道幅が広く、所々緑があったり、マンション も林立していないためか、昼間の雰囲気がとても明るくていいですね。
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| No.70 |
ディアナコートの方が圧倒的に上でしょう。
値段もあっちが上だと思うので競合はしないんじゃないかな？ |
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| No.71 |
>>69さん
その区間の夜の雰囲気も結構いいですね。個人的にお気に入りです。 特に真砂坂上交差点あたりは東京スカイツリーがきれいに見えてグッドです。 >>70さん ほんとそうですね。残念ながら全然あちらの方が格上かと思います。 >>66さん 本マンションは、西側に土地を買い増さないことが決まった段階で、運命はこうなっていたと思います。南側は2戸分の間口しか取れないので、必然的に1フロア2戸になっていたかと思います。仮に1フロア3戸にするとなれば、1戸は西北角になったでしょうが、西側は4m道路を挟んで荒井ビルが近接しているので、実質的に北向きとなってしまいます。これでは商品力に欠けると東京建物が判断したんだと思います。 |
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| No.72 |
公式サイトに立体断面概念イラストが載っていますね。
http://www.bh28.jp/location/index.html 南側のファサードがうかがい知れます。案の定、背高のっぽですね。 周囲で最も高く書いてあるのには笑いましたが。 |
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| No.73 |
Suumoにも外観は載っていますよ。南側だけですが。人目につくのは北側なので、そっち載せて欲しいです。
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| No.74 |
ここって売りに出るのは僅か21戸なのですね。すごい倍率になるか、すごい価格になるか。
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| No.75 |
>>73さん
南面のパースはこれですね。 http://img01.suumo.com/front/gazo/bukken/030/N002001/img/13/67711713P3... 西側のサッシが床から天井までありそうで、いいですね。 |
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| No.76 |
ここは何階から眺望や日当たりを得られるのでしょうか？現地見たらビルやマンションに囲まれてるなぁと印象受けました。
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| No.77 |
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| No.78 |
同じ階数でも部屋によって条件が異なってきますし私も直接聞くのがイイと思います
季節ごとのデータももっていると思われますので まぁ。あまり基本的には期待しすぎない方がとは思いますが。 76さんも書かれておられますが周りは同じような高さの建物で囲まれてしまっておりますのでね。 この静かな環境がイイとかそういうのであればマッチするのでは？ |
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| No.79 |
縦に細長い建物になりそうですが、ワンフロア2邸で全戸南向き角住戸なのはよいですね。
隣り合った住戸の構成も賃貸とは違い音の問題に配慮されていていて好感が持てます。 (可能な限り居住空間が隣り合わせにならないようになっている) 10月の販売ですが価格の発表はいつ頃になるでしょうね。 |
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| No.80 |
個人的にはワンフロアの戸数が少ないとフロア面積が狭いからどこに住んでもエレベーターが近くて良しです。
フロアが細長い長距離廊下ののような個性的な設計だと違いますけどね。 ここは住戸によっては玄関を出てすぐにエレベーター。レイアウト的にはプライバシーの面も問題なさそうだし。誰しも選びやすい物件だろうなと思いました。 バルコニー以外の窓のサイズ、もうちょっと大きくても良かったと思います。 |
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| No.81 |
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| No.82 |
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| No.83 |
↑ それって、悪いことなのですか？
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| No.84 |
?よく判りませんね。
調べてみたら様々な賞を受賞している建築士さんみたいですけれど。 エントランスデザインは和モダンのような感じみたいですね。 格好いいです。 駐車場は平面だそうです。となると敷地面積もそこまで広くないので 停められる台数はかなり限られてしまいますね。 |
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| No.85 |
公式サイトにも南側から見た外観が掲載されましたが、南側は通りからは見えないですよね。なぜ北側の概観を載せないんでしょう、ここ…
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| No.86 |
他のページはエントランスの画像があったので、それでかなと思いましたが…
けっこうあのエントランスは力が入っているようで雰囲気は良さそうカナ コンセプトのページにエントランスのイラスト？CG?がありましたよー 外観は南側の方がきれいなデザインになっているという事なんでしょうか よく判らないですね とりあえずモデルルーム行けば立体模型があると思うでそれで判断、カナ |
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| No.87 |
北側は外観は、エントランス周り以外はあまりきれいでないかと思います。
外部階段とエレベーター部分が出っ張っていて、スマートではありません。 |
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| No.88 |
確かに、玄関の背後に少しだけ写っている絵は、黒いゴムみたいなのが真ん中に走っていて相当不格好ですね。モデルルームを見ないと。
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| No.89 |
マンションは外観で買う訳ではないですがカッコイイに越したことは無いですよね。
何となく見た目が気になるのも皆さんあるのではないかとは思っていました。 でも実際に住んでみると結局は住み心地？ リセールの時にはやはり外観も関係してくるから トータルで格好良く作ってもらえるのが一番なのかな（笑） |
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| No.90 |
価格は7000万からとのこと
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| No.91 |
え、そんなに安いんですか？ 最上級はいくらでしょう？
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| No.92 |
平米100万円以下からあるのですか？少々驚き。
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| No.93 |
ワンフロアあたり百万ずつ上がるとしても、最上階で8500万くらい、坪単価だと360万くらいでしょうか。最近の相場ではかなり破格の物件ですね。
９月上旬から事前説明会なので、行ってみます。動向次第では値上げもあるのでは。 |
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| No.94 |
事前案内会の案内状には7000万円台よりと書いてあるんだが。7000万円からのソースは？
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| No.95 |
7000「台」からですか。
仮に7900からスタートだとしても、大台には乗らなさそうですね。 軽く突破するものと思ってましたが。 |
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| No.96 |
立地はいいけど、周囲がビルに囲まれて南向きとはいえ日照はかなり制限的、東側の窓は対面の出版社のビルから丸見えだろうし、個人的には8000万でも高く感じるけどね。実際はいくらで出してくるかな。
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| No.97 |
プラウド文京関口の価格が発表になったみたいですね。
価格帯からしても、そちらで抽選に漏れた方々がこちらに回ってきそうですね。 |
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| No.98 |
先日、国家公務員向けに資料がきた。ここのマンションの数部屋は国家公務員向けに割引して販売されるみたいね。
霞ヶ関に行きやすいから検討中だけど、定価だと少し考える価格設定だと思う。 |
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| No.99 |
最近は業界全体で販売戸数を凄く減らしているので（実際、売り物がないし）、
これまで通り割高感たっぷりの値付けになると思います。 ここで高いだの条件が悪いだのほざいているうちに、ひっそり完売、というパターンかと。 |
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| No.100 |
公務員向けに限らず、大企業の組合員向けに割り引くことは、色んなデベがやってますよ。理由はわからないけど。
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| No.101 |
国家公務員の給料で買える値段か？どれくらい割引あるんでしょうか。
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| No.102 |
デべの本音として、国家公務員や誰もが知っている大手企業の会社員に住んでもらいたいのでしょう。 対外的なイメージ
が良くなって、ブランド力が向上しますから。 |
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| No.103 |
ブリリアよりプラウドの方がずっといいけど、関口より本郷の方がずっといい。どうしよう。
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| No.104 |
丸の内線を使いたいか有楽町線を使いたいかで決めればいいレベルだと思うんだけど
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| No.105 |
ブリリア（みずほ銀行系列）とプラウド（りそな銀行系列）でプラウドの方が良いってどーゆう理屈？
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| No.106 |
最近のプラウド物件、イマイチなのが多い。
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| No.107 |
プラウドもブリリアも両方とも良いのでは。プラウドの方が優れているとは限らないような。本郷と言えばプラウドですがね。
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| No.109 |
関口か本郷かなら、後者の方がブランド力があり、迷うまでもないかなと思います。
このスレで聞くのも変ですが、立地的に関口の方が勝る点ってありますかね。 |
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| No.110 |
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| No.111 |
国家公務員向けには5%から7%の割引だそうです。部屋によって違うのか、購入契約時期によって変わるのかは問い合わせてないので不明。
なぜ割引かは、とにかくローンキャンセルが生じないため、販売会社としてはとにかく早く契約して欲しいからだそう。国家公務員向けの住宅ローンは、現在、変動金利が0.65%、10年固定が1%だったはず。これは、各支店ではなく銀行本体から斡旋される優遇。 買えるだけの年収あるのかと言われれば、各家庭次第だけど、霞ヶ関勤務者は地域手当や本省手当などもあるので、そこそこは貰える。自分は40歳過ぎだけど総支給額で言えば年収920万円くらい。奥さんも国家公務員なら、40歳いかなくても買えると思う。 いずれにしても、何部屋かは国家公務員が買うと思うな。自分も検討中だし。 |
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| No.112 |
そんなに割り引くんだ。なんか定価で買うのがバカバカしいな。
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| No.113 |
そんなに引くんですか、東建は。
パークハウスプレミアフォートは、すごい高値掴みだと思ってましたが、最近の相場はそれに少しは近づいた感じがします。 |
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| No.114 |
ちょっと他の物件がどうかは知りませんが、新築マンションは最低で1%割引で積水ハウスなどの注文住宅になると10%割引なので、確かにこの物件の割引率は新築マンションにしては高めかもですね。
大体どこのデベロッパーも国家公務員向けの専用ホームページあって割引率の一覧が出てますけど、ほとんど見ないので良くわからないのが正直なところ。 割引のない新築マンションは無いのですが、それよりも金利が優遇されるのがありがたいです。 |
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| No.115 |
国家公務員割引は1%ですよ
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| No.116 |
国家公務員（KKR）は5%から7%の割引、そんなことはないです。0.5～1%です。ここはちなみに1%。
国家公務員だけでなく、大手企業でも割引ありますね。 |
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| No.117 |
国家公務員と東大生協（在学生・卒業生）とみずほプレミアム会員のみが1%でその他の企業は0.5%だそうです
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| No.118 |
国家公務員かデベが火消しに必死ですねー。
国家公務員がこの時間帯に書き込みしてる訳が無いので、デベかな？ 別に割引して販売しても構わないと思うけど。しられたくないのは分かるけど、無駄に否定しても逆効果だと。 |
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| No.119 |
5～7%割引、いくらなんでもここまでひどいデマ、誰が信じるのでしょうか。2～3%なら信じる人いたかもしれませんがね。世の中をバカにしています。
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| No.120 |
そうかな？
5%引くなんてレアケースとまでは言えないと思うけど。 金利優遇についても詳細だし、火消しに回ってる書き込みの方が信憑性低いと感じるけどなぁ。 文京区に限らず、ほとんどの新築マンションは最後になってから、キャンセル出ました！みたいになってるし、絶対にキャンセルにならない国家公務員をたかだか4百万程度値引くのなんて気にならないと思うけどね。 一件のローンキャンセルによって、モデルルームや現地販売スタッフを例え一週間でも余計に置く方がロスデカイと予想。 建てる方もお金貸す方もありがたい国家公務員が最優遇されんのは、必然じゃない？ |
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| No.121 |
公務員への割引といっても、共済組合が福利厚生の一環として、組合員が買おうとしているデベに何らかの形で便宜を図っているはずなので、デベからみれば特別に割り引いているというほどでもないと思いますよ。
以前、某銀行にローン金利の優遇がないか聞いたことがあります。その銀行が勤務先と取引していれば0.1％安くしてやるとのことでしたが、その銀行に調べてもらったところ取引がないとのことで、結局、優遇は受けられませんでした。 このスレで購入を検討していて国家公務員でないのなら、つべこべ書き込んでいないで、せめてローンで優遇が受けられないか、片っ端から当たってみるのが良いと思いますよ。 |
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| No.122 |
Kkrは宣伝、広告費を受け取らないか極めて安いため、その分、Kkr組合員の購入の際には他の企業より割り引き率を高くしているらしい。他物件三菱販売員情報。
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| No.123 |
公務員がローン組んで買う物件という感じではないですね。夫婦でキャリアなら買えないことはないのでしょうけど。
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| No.124 |
国家公務員のキャリアだったら、50歳前でも霞ヶ関勤務してれば、一千万を超える年収あるし、それまで激安の官舎に暮らしてれば、この程度なら現金で買えるよ。
国家公務員をバカにし過ぎ。 |
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| No.125 |
ドームから坂を登っているときに敷地を観ましたが、狭い上にビルが隣接しているのが気になりました。
スレを見ていると価格は7000万円台〜とありますが、適性価格に落ち着いたと感じます。 国家公務員は1％、医師会枠1％などのお話を頂いたことはありますが、5-7％はお得感がありますね。 数百万円の値引きはどなたにとっても魅力的だと思います。 あとは住みたいと思うかどうか。人通りも少なく、どこか寂れた雰囲気なので決める前に良く検討して ください。 |
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| No.126 |
不動産プチバブル期の過剰投資による売りづらい土地の一つでしょうか？
メジャー7＋1の東京建物は倒産危険率ダントツNo1になってしまいました。 なんとなく最近元気がないのはこんなところにも原因があるのかもしれません。 大京のように復活することをお祈り致します。 |
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| No.127 |
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| No.128 |
さすがに職場の隣は嫌ですね(笑)
徒歩圏の東大の先生とかも狙うのでは |
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| No.129 |
お隣の医学書院の社員さんが買ったら、その階で社屋と繋がったりしてね(笑)
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| No.130 |
あはは。でもそれだと、緊急対応時にひたすら一人呼び出されてしまうかかりになってしまうかもしれないですよ（汗）
人通りは少ないですね。 落ち着いている環境と言えばその通りですけれど。 たまに観光客っぽい人がいたりするけれど、本当にたま～にですしね。 本郷台地マニアにはいいところ…らしいです（坂オタクの人が言うには） |
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| No.131 |
46m15階建なのに、天井高250cmで二重床なんですね。14階建でなくても、そんなことできるんだ…
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| No.132 |
できても階高が3mしか無いことにかわりはないから
2重の部分がすごい薄～いんだろうね |
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| No.133 |
人通り多いですよ
裏側に住んでいる方はほぼ100％横を通ります (本郷三丁目方向にいく場合) 駐車場に入る車も横道を多く通ります (プラウドの裏奥の駐車場の車も) |
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| No.134 |
盛上らないですね…
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| No.135 |
あんな酷い環境に8000万も出す人がいないからですよ。日当たりも風通しも不要というファミリーがいれば別ですけど。管理費も高過ぎてランニングコストもばかにならない。
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| No.136 |
間取りは割と良い感じにまとまっている様に見えますが、
やはり日当りとかが気になるところでしょうか。 周辺の環境は人通りが多いですがそこまで音がうるさくありませんし、 生活自体はしやすそうなイメージがありますね。 |
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| No.137 |
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| No.138 |
都心で窓あけて寝ますか？
きれいな空気がいいので、窓しめて空気清浄機つけて寝るので、防音ガラスがあれば問題ないです。 |
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| No.139 |
昼間にしか現地周辺は行ったことがなかったので人気もないし車も少ないしという状況でしたが
朝方はそうなんですか…色々な時間帯に行って確認することが必要になってくると感じました 坂の分、車は頑張っちゃいますから音はしてしまうのでしょうか この辺りの坂は全体的に急ですものね |
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| No.140 |
>>139さん
春日通りは昼間、平日休日問わず、そこそこ人通りがあり、そこそこクルマも走っているかと思います。大手町や日本橋方面あるいは下町方面から池袋や川越方面に向かう場合、ほぼ必ずここを通るかと。区内に2本しかない国道のうちの1本ですし。 大型車は坂の下りもエンジンブレーキを使うので、うるいさいですよ。真砂坂が開通する以前は地下鉄に沿った坂道が西に向かうルートでしたが、市電を通す際に坂がきつすぎるとの理由で、傾斜地を斜めに上り下りする今のルートが開通しています。 |
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| No.141 |
トラックの上り下りにも居合わせましたが、私はそんな気になるような音ではありませんでした。これは個人差があると思います。ただ、国道とは言っても254号ですので、春日で交差する中山道とは交通量は比になりません。信号が赤の時は静寂になります。大通りに面している割には静かな環境だと思いますよ。あとは日照と価格ですね。
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| No.142 |
>>141さん
音は確かに個人差がありますね。うちは初夏から初秋まで窓を開けて寝ます。深夜は気になりませんが、朝はトラックの音で目覚めます。6時半くらいには結構な交通量になっています。 ちなみに、中山道は本郷通りから分岐する国道17号ですね。春日町交差点で南北に伸びているのは白山通りかと。 >>131さん >>132さん 二重天井なんですかね。通常は、二重天井の場合、最大でもスラブから20cmしか下がっていません。また、二重床も同様で最大でも20cmしか浮いていません。スラブ厚は20cmにすることが多いです（法的には12cm以上）。仮にスラブ厚が20cmで床と天井がスラブから15cm離れていたとすれば、階高は3mとなります。それほど悪くないスペックかと思います。 |
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| No.143 |
直接関係ないけど、プラウド本郷弓町の中古が50平米5800万で出てる。このエリアは価格が落ちないみたいね。
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| No.144 |
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| No.145 |
売れないでしょう。すぐに500万程度下がるだろうね。
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| No.146 |
弓町しばらく物件無いから新築欲しければ人気になりそうですね。
弓町には興味なければスルーでしょうけど… |
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| No.147 |
プラウド壱岐坂は中古で築10年近いけど南抜けてるので高値で取引されてますよ。
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| No.148 | ||
| No.149 |
今日みたいな大雨でやはり高台の良さを実感しました。
だから昔の人は特に高台立地にお屋敷を建てたのでしょうね。 低い物件と迷ってましたが断然こちらを前向きに検討したくなりました。 |
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| No.150 |
デベロッパさん宣伝お疲れ様です。
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| No.151 |
通り沿いのペンシルマンションって資産価値あるのかしら？
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| No.152 |
春日通り側は、エントランスばかり誇張されているが、エントランスの上の2階から15階までの全体建物の外観図がないのはなぜだろう。春日通り側のエントランスの上にエレベーターと非常階段が配置されてますよね。エントランスの上の2階から15階までは、ワンフロアー2室の中央部にエレベーターと非常階段があるということですよね。春日通りから見て、エントランス側の外観は、格好が悪いと思っているのですが・・・。
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| No.153 |
ブリリアスマイルサポートというサービスを初めて知りましたが、
7年間大掃除(ハウスクリーニングサービス)の無料サービスが受けられるのですか。 ここだけのサービスという事ですか？すごいですよね。 選べる箇所は決まっているようですが、水回りやエアコン清掃だけでも助かるんじゃないですか？ |
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| No.154 |
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| No.155 |
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| No.156 |
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| No.157 | ||
| No.158 |
ここの物件別に新築でプラウドと競合してないのに
なぜプラウドにあらされてるの？ |
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| No.160 |
この３年位にプラウドが４棟も建ち過去物件も入れると６棟？。
もううんざり。 ヒルトップが一番最低。 もう来ないで。 |
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| No.162 |
↑ あのお、ブリリア本郷弓町に何の関係もないので、こういう主張は自分のブログでやってもらえませんか？ 公の場で荒らし目的の投稿は迷惑です。
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| No.163 |
ここ検討する人はプラウド文京関口は検討してないとおもいます
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| No.165 |
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| No.166 |
競合ってワード使う自体が何処かの営業さんでしょうね
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| No.167 |
>>166
競合ってワード使う自体が何処かの営業さんでしょうね(謎のしたり顔) |
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| No.168 |
161さん=164さんは、マンコミュ常駐者で、文京区の色んなスレを覗いては野村の悪口を書き込んでいる有名な方です。
文京区で真面目に物件探しをしている者にとっては、スレが荒れるだけで目障りでしかないのですが。 とは言っても、野村叩きが生き甲斐のようなので、簡単に退場はしてくれないでしょうね。 |
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| No.170 |
＞169
164さんですよね。文京弓町だから、BYというペンネームでも使っては？ プラウド文京関口の504もBYさん、貴方。 夜中２時前に各スレ巡回とは、相変わらず精力的に活動されてますね。 だけど、あちこちで何度も汚い言葉だけ撒き散らすのやめてもらえません？ BYさん、それぞれの物件に有益なコメントお願いします。 さもないと、物件探しの邪魔です。 |
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| No.171 |
>>170
なにか妄想が膨らんでひとり言つぶやいてる人がいますが、相手にしたらからまれるので見て見ぬふりをしましょう。 |
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| No.172 |
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| No.173 |
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| No.174 |
第一期限定のサービスで、インテリアオプション商品券がいただけるようですね。
ただし、モデルルームに5回通って初めて20万円分の商品券がプレゼントされるそうで、初めから本気で検討している方以外はメリットのないものでした。 ここが売れ残った時、同じような割引サービスが出てきたらちょっとさびしいですね。 |
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| No.175 |
５％の値引きのサービス有り。
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| No.176 |
ここの施工会社って三井の安物向け物件よくやってるイメージ
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| No.177 |
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| No.178 |
いい立地ですね。駅からはフラットな道というのが何よりもいい。
同じ４分でも坂をのぼらなければならない４分という所が以前みた物件 の中にありましたがそれはきつかった。４分では到底つかない坂。 その時に、不動産の徒歩〇〇分というのは１分間に８０ｍ歩く速さでの計算と いうのをみてなるほどでした。坂や信号すらも考慮していないとか。 フラットなら多くみても６～７分で着くのではないかな。 年をとった時の事を考えたら駅からのフラットな道というのは重要かも。 |
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| No.179 |
近くに買い物するところが全くないから、年取ったときを想定するなら勧められません。
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| No.180 |
「四季が彩る石畳の小径」・・・フレーズはいいけれど、ベビーカーや車いすはどうなる？
バリアフリーではないのですね。 石畳の前で赤ちゃんを抱いて、片手に赤ちゃん、片手にベビーカーということ？ それとも、ベビーカーをガタガタ押して、赤ちゃんを揺らせながら運ぶ？ お年寄りは石畳でつまずかないか、幼児は転ばないかが心配になる。 フレーズではなく、実際の生活がどうなるか想像してみたが、よくわからない。 |
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| No.181 |
>>178さん
スーパーなど便利な施設はすべて坂の下にあるので、帰りは大変ですよ。 坂がない本郷三丁目駅も、東京メトロはエスカレーターが上り下りともありますが、 都営地下鉄のエスカレーターは上りだけです。エレベーターは本郷三丁目交差点の向こうですし。 |
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| No.182 |
最近オープンしたドンキすごく品揃え多く便利です。
下手なスーパーよりも品揃えが多いし！ 高級食材なら成城石井に行けば良いし結構便利になりましたよ |
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| No.183 |
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| No.184 |
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| No.185 |
ドンキのイメージ変わるくらい、
外観もきれい。 周囲に配慮したのかな？ |
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| No.186 |
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| No.187 |
何と一期で全戸販売予定のようです。人気なんですね。倍率がどれだけつくか。
価格は、6790万円～9190万円。予想より下でした。 |
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| No.188 |
ほんとに売れるのかな。5階以下は牢屋のような閉塞感なのに、その価格。
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| No.189 |
今年は物件が少ないんだよ
猿楽町のパ－クハウスも全戸一斉販売で完売。 神楽坂のグランスイートはモデルルームへ行く予約だけで200人キャンセル待ちだそうです |
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| No.190 |
今日から登録開始で賑わってました。
希望の住戸は倍率予測で既に5倍位になりそうだとの事なので様子見てから登録住戸決めようと思います… |
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| No.191 |
>今年は物件が少ないんだよ
インペリアルガーデン ル・サンク小石川後楽園 ・・・まだありますが |
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| No.192 | ||
| No.193 |
今日行って来ましたが予想よりも下の階層に倍率入ってるそうで。
価格差ありすぎで家は低層でも抽選チャレンジするしかなさそうで悩ましいです。 |
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| No.194 |
20戸しかないのに一期売りしないわけないでしょ（笑） 本郷は今こことサンメゾンしかないですもんね |
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| No.195 |
今週末で締め切りなんですね。
戸数が少ないから仕方ないでしょうけど早いですね。 下の階が人気なんですか？ 同じ間取りで価格差があるとなると、安い方が人気なんですかね。 ＡとＢではどちらが人気なんでしょう。 窓が東になるＢかなと思うのですが、各部屋に窓があるＡタイプという選択肢もありますね。 Ａは柱の食い込みが気になる部屋もありますが。 |
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| No.196 |
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| No.197 |
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| No.198 |
完売したのかな？
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| No.199 |
先着順が１戸あるようだね
それで完売じゃない？ |
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| No.200 |
ローンキャンセルじゃないでしょうか。
ひとまずこの1戸を売って完売でしょうが、今後もローンキャンセル住戸が出てくるかもしれません。 本郷三丁目というか本郷弓町は相変わらず人気ですね。 |
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